Организация складского комплекса предприятия

1. Складское хозяйство, как элемент системы материально-технического снабжения производства

1.1 Классификация складских помещений

1.2 Расчет складских помещений, их размещение и оснащение

2. Организация складских работ и их эффективность

2.1 Организация и планирование складских работ

2.2 Пути повышения эффективности использования складских работ на предприятии

3. Пример расчета затрат на хранение товаров Заключение Список используемой литературы Приложения

Организация складского комплекса сложная задача: здесь задействованы различные профессиональные области и большой состав разнородных организаций-участников. В проекте переплетаются логистические, строительные, технические, финансовые и многие другие факторы, которые в конечном итоге влияют не только на успешное создание проекта, но и оптимальную работу комплекса в процессе эксплуатации.

К сожалению, пока рынок складских помещений неразвит и количество качественных предложений невелико. Любые новые, и тем более, старые здания требуют серьезной адаптации под потребности компании, и для некоторых компании оказывается предпочтительным организация собственного комплекса.

Но и в том, и в другом случае надо начать с тщательного анализа и проработки проекта. Современный складской комплекс включает в себя не только само здание и технику, но и многие другие элементы, от правильного выбора и организации которых зависят его функциональные возможности. Например, удачно выбранный участок расположенный близко к центральным автотрассам и транспортным развязкам, дает не только удобство подъезда для транспорта компании и клиентов, но и делает складской комплекс привлекательным для потенциальных арендаторов. Это может быть важным фактором для компаний, проектирующих комплекс для коммерческой аренды или предполагающих использовать дополнительные площади под склад ответственного хранения.

Множество вариантов создания складского комплекса диктуются целями и задачами, которые ставят компании перед собой. Общая концепция решения складской системы в первую очередь должна быть экономичной. Экономический успех обеспечивается в случае, если планирование и реализация складской системы рассматриваются с точки зрения интересов всей фирмы, являясь лишь частью общей концепции склада.

Система складирования предполагает оптимальное размещение груза на складе и рациональное управление им. При разработке системы складирования необходимо учитывать все взаимосвязи и взаимозависимости между внешними (входящими на склад и исходящими из него) и внутренними (складскими) потоками объекта и связанные с ними факторы (параметры склада, технические средства, особенности груза и т. д.). Разработка системы складирования основывается на выборе рациональной системы из всех технически возможных систем для решения поставленной задачи методом количественной и качественной оценки.

1. Складское хозяйство, как элемент системы материально-

технического снабжения производства

Хозяйственная деятельность предприятия невозможна без функции хранения, а, следовательно, без складов, которые имеют место в любой логистической системе. Современный складской комплекс, обладающий совершенными технологиями, позволяет решать многие проблемы, связанные с обращением товарно-материальных ценностей. Правильно организованный склад позволяет оптимизировать затраты логистической системы, а процессы, связанные с функционированием складов, в конечном результате являются значительной составляющей совокупных затрат.

Сырье, материалы, полуфабрикаты, топливо и прочие материальные ценности на заводах и фабриках хранятся на складах. На крупных предприятиях количество складов нередко достигает нескольких десятков. Количество, состав, емкость и специализация складов образуют структуру складского хозяйства предприятия. Организация складов, их техническое оснащение и размещение на территории завода и фабрики имеют существенное значение для работы и экономики предприятия. Организация складского хозяйства оказывает влияние на пропускную способность складов, трудоемкость и себестоимость складских работ, на величину внутризаводских транспортных расходов и т. д.

Однако склад несет не только функцию хранения, но и сервисного обслуживания потребителей складских услуг: приближение запасов к местам потребления, формирование рыночного ассортимента, комплектование смешанных грузовых отправок и так далее. Таким образом, склад — как неотъемлемое звено в логистической системе, позволяет определить стратегические выгоды: экономические и сервисные.

Сегодня мы говорим не о складах, а о складских комплексах или складских хозяйствах. При этом необходимо решать вопросы проектирования и организации, совершенствования технологического процесса и управления складским хозяйством.

Основными задачами складского хозяйства являются:

— организация надлежащего хранения материальных ценностей;

— бесперебойное обслуживание производственного процесса;

— отгрузка готовой продукции.

Структура складского хозяйства (прил. 1) зависит от специфики производственного процесса, типа производства и объема выпуска продукции.

Функции подразделений складского хозяйства:

— планирование работ;

— приемка, обработка (в том числе сортировка) грузов;

— организация надлежащего хранения (создание условий для исключения повреждений порчи; поддержание необходимой температуры, влажности);

— постоянный контроль и учет движения материальных ценностей;

— своевременное обеспечение производственного процесса материалами, комплектующими изделиями и т. д.; создание условий, предотвращающих хищение материальных ценностей;

— строгое соблюдение противопожарных мер безопасности (особенно на складах ГСМ, ЛВЖ, красок и лаков, резинотехнических изделий, химикатов и т. п.);

— комплектование готовой продукции, ее консервация, упаковка подготовка отгрузочной документации и отгрузка.

1.1 Классификация складских помещений

Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank (склады класса A+, A, B+, B, C, D).

Складские помещения класса А+ :

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40−45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6−7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А:

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45−55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В+:

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. Площадь застройки 45−55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В:

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. В случае двухэтажного строения — наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол — асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.

Складские помещения класса С:

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2. Высота потолков от 4 метров.

3. Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

4. В случае многоэтажного строения — наличие грузовых лифтов/подъемников.

5. Ворота на нулевой отметке.

6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7. Система вентиляции.

8. Система отопления.

9. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10. Офисные помещения при складе.

11. Ж/Д ветка.

12. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

13. Пандус для разгрузки автотранспорта.

14. Охрана по периметру территории.

15. Телекоммуникации.

16. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Складские помещения класса D:

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4. Система отопления.

5. Система вентиляции.

6. Офисные помещения при складе.

7. Ж/Д ветка. 8. Телекоммуникации.

9. Охрана по периметру территории.

Так же склады можно классифицировать и по другим признакам, например по месту в производственном процессе разделяют следующие виды:

1. Фабрично-заводские склады подразделяются на материальные, производственные, сбытовые и др. Материальные, или снабженческие склады предназначены для хранения поступающих извне сырья, материалов, топлива и полуфабрикатов.

2. В производственных складах хранятся полуфабрикаты собственного производства, инструменты, запасные части для оборудования.

3. Сбытовые склады предназначены для хранения готовой продукции и отходов производства. Прочие склады используются для хранения резервного оборудования и для других надобностей.

По уровне специализации материальные склады подразделяются на:

1. Специализированные

2. Универсальные

Различаются склады и по степени механизации складских операций:

1. Немеханизированные;

2. Комплексно-механизированные;

3. Автоматизированные;

4. Автоматические.

Так же склады разделяют по функциональному назначению (прил. 2):

1 группа — склады оптовых торговых предприятий и розничных сетей;

2 группа — склады производственных предприятий;

3 группа — товарные склады (склады логистических операторов, СВХ и т. д.).

1.2 Расчет складских помещений, их размещение и оснащение

Общая площадь складских помещений Р_об рассчитывается с учетом максимальной нормы запаса материалов Z_max, она включает полезную площадь Р_п, занятую под материалами или устройствами для их хранения; оперативную площадь Р_о, занятую приемно-отпускными и сортировочными площадками, проходами и проездами; конструктивную площадь Р_к под перегородками, колоннами, лестницами, подъемниками и т. д.; площадь служебно-бытовых помещений Р_с:

Р_об = Р_п + Р_о + Р_к + Р_с.

Отношение полезной площади к общей называется коэффициентом использования площади склада:

К_и = Р_п / Р_об.

При хранении материалов в штабелях К_и = 0,4−0,7, в закромах К_и = 0,5−0,7. Расчет полезной площади производится по удельным нагрузкам (при хранении материалов в штабелях) или по объемным измерителям (при хранении в стеллажах). Полезная площадь по удельным нагрузкам определяется делением максимальной нормы складского запаса (Z_max) на допустимую нагрузку на 1 м² площади пола склада (q_у), т. е.

Р_п = Z_max / q_у.

Общая площадь в данном случае Р_об = Р_п / К_и.

При расчете полезной площади по объемным измерителям сначала определяется число ячеек N_яч путем деления максимального запаса Z_max на объем одной ячейки v_яч с учетом объемной массы материала у (в кг/см3) и коэффициента заполнения ячейки К_з:

N_яч = Z_max / (v_ячуК_з).

Необходимое количество стеллажей N_ст определяется делением общего числа ячеек N_яч на число ячеек в одном стеллаже n, т. е.

N_ст = N_яч / n.

Зная площадь стеллажа (по каталогу) Р, определяют полезную площадь:

Р_п = N_стР.

Остальные виды площади складов определяются по нормам строительного и технологического проектирования. Оперативная площадь составляет 40−70% полезной площади склада. Для определения площади склада методом теоретических укладок устанавливаются вид, размеры и емкость укладки (штабель, контейнер, бункер и т. д.). После расчета количества укладок каждого вида производится размещение этих укладок и вспомогательных объектов на имеющейся или проектируемой территории склада при принятой ширине пролетов и других строительно-архитектурных параметрах. Пропускная способность склада, т. е. количество материалов, которое может быть принято и выдано со склада в течение суток, определяется величиной фронта погрузки и разгрузки, условиями выполнения, оснащением этих операций.

Рекомендуется следующая схема расчета: — определяется суточное количество поступающих (отправляемых) грузов в вагонах (автомашинах и др.) N:

N = Г_сК_нq_в,

где Г — суточный (средний) грузооборот склада, т; К_н — коэффициент неравномерности; q_в — среднее количество грузов в одном вагоне, т.- далее определяется число подач в сутки r и количество вагонов в подаче n: n = N / r. — Число подач определяется отношением времени работы склада в течение суток Т_факт к длительности обработки состава t_c:

r = Т_факт / t_c;

в свою очередь

t_c = t_п + t_вn,

где t_п — время постановки и уборки состава; t_в — время обработки одного вагона в составе, ч.

Таким образом:

n = (N / Т_факт)(t_п + t_вn).

Протяженность фронта грузовых операций

L = l_вn + l_p(n — 1) или L = l_в-1,1_n,

где l_в, l_p — соответственно длина вагона и расстояние между вагонами.

Место склада в логистической системе и его функции напрямую влияют на техническую оснащенность склада. Склады встречаются в различных функциональных областях логистики (снабженческой, производственной (прил. 3) и распределительной).

Склады в области снабжения с учетом их хозяйственной принадлежности (поставщика, посредника, производителя) условно можно разделить на две группы:

1. склады сырья и материалов (груз, как правило, в жидком или сыпучем состоянии) работают с однородным грузом, с большими партиями поставки, относительно постоянной оборачиваемостью, что дает возможность ставить вопрос об автоматизированной складской переработке груза;

2. склады продукции производственного назначения (тарных и штучных грузов). Как правило, это грузы с высокой массой, относительно однородной номенклатуры, требующие в основном высокого уровня механизации и автоматизации складских работ.

Склады производственной логистики связаны с обработкой груза относительно постоянной номенклатуры, поступающего и уходящего со склада с определенной периодичностью и малым сроком хранения, что позволяет добиться автоматизированной обработки груза или высокого уровня механизации проводимых работ.

Склады распределительной логистики, основное назначение которых — преобразование производственного ассортимента в торговый и бесперебойное обеспечение различных потребителей, включая розничную сеть, составляют наиболее многочисленную и разнообразную группу. Они могут принадлежать как производителям, так и оптовой торговле.

Склады готовой продукции и распределительные склады производителей в различных регионах сбыта (филиальные склады) занимаются обработкой тарных и штучных грузов однородной номенклатуры с быстрой оборачиваемостью, реализуемых крупными партиями. Это дает возможность осуществлять автоматизированную и высокомеханизированную обработку груза. Практически это единственная категория складов распределительной логистики, где можно ставить вопрос о целесообразности автоматизированной обработки груза.

Склады оптовой торговли товарами народного потребления в основном обеспечивают снабжение розничной сети и мелких потребителей. Такие склады в силу своего назначения концентрируют товары очень широкой номенклатуры и неравномерной оборачиваемости (иногда сезонные), реализуемые различными партиями поставки (от объема менее одного поддона до нескольких единиц поддонов одной группы товаров). Все это делает нецелесообразным внедрение автоматизированной обработки грузов на таких складах, здесь необходимо осуществлять механизированную обработку грузов, и возможно даже с ручной комплектацией.

Необходимо помнить, что независимо от направленности технической оснащенности переработки груза обработка информационных потоков должна быть автоматизированной. Тем более что современные логистические системы должны иметь единую информационную систему для всех ее участников.

2. Организация складских работ и их эффективность

Организация складского комплекса (прил. 1) сложная задача: здесь задействованы различные профессиональные области и большой состав разнородных организаций-участников. В проекте переплетаются логистические, строительные, технические, финансовые и многие другие факторы, которые в конечном итоге влияют не только на успешное создание проекта, но и оптимальную работу комплекса в процессе эксплуатации.

К сожалению, пока рынок складских помещений неразвит и количество качественных предложений невелико. Любые новые, и тем более, старые здания требуют серьезной адаптации под потребности компании, и для некоторых компании оказывается предпочтительным организация собственного комплекса.

Но и в том, и в другом случае надо начать с тщательного анализа и проработки проекта. Современный складской комплекс включает в себя не только само здание и технику, но и многие другие элементы, от правильного выбора и организации которых зависят его функциональные возможности. Например, удачно выбранный участок расположенный близко к центральным автотрассам и транспортным развязкам, дает не только удобство подъезда для транспорта компании и клиентов, но и делает складской комплекс привлекательным для потенциальных арендаторов. Это может быть важным фактором для компаний, проектирующих комплекс для коммерческой аренды или предполагающих использовать дополнительные площади под склад ответственного хранения.

Множество вариантов создания складского комплекса диктуются целями и задачами, которые ставят компании перед собой. Для примера рассмотрим проектирование, строительство и оснащение складского комплекса под собственные нужды.

Естественно реализация такого объема работ требует привлечения на различных этапах ряда специализированных компаний и согласования их действий. Для того чтобы эффективно реализовать такой сложный проект необходимо его предварительно рассчитать и спланировать. Поэтому желательно начать с организации координационного центра. Он может быть создан как силами самой компании-инвестора, так и привлеченной специализированной организации, которая будет заниматься проектом.

В любом случае надо создать инициативную группу или выбрать руководителя, который будет контролировать проект со стороны компании-инвестора. Привлечение организации, занимающимся всем комплексом работ, может значительно упростить задачу и повысить успешность всего проекта, что, в конечном счете, позволит сэкономить средства.

Конечно, можно и самим привлекать на каждый этап соответствующую компанию, но это требует хорошей подготовленности и наличия в штате специалистов, умеющих ставить задачи, формировать техзадания и управлять привлеченными подрядчиками. Для компаний-инвесторов имеющих опыт в подобных проектах это не составит труда, но для других есть определенный риск. В любом случае, потребуются специалисты, разбирающиеся во всех сторонах процесса.

Вторым этапом будет разработка концепции складского комплекса. Взять эту работу на себя может компания, занимающаяся организацией всего процесса, или, если компания решает проблемы создания складского комплекса самостоятельно, с помощью подрядчика, который разработает такую концепцию. Сейчас такие услуги предлагают разные компании: консалтинговые, риэлтерские, строительные, даже поставщики оборудования и информационных систем. Каждая из таких компаний имеет свою специализацию, поэтому при проведении тендера следует обратить внимание на остальные составляющие, не являющиеся профильными для данной организации. На этапе разработки решения важно, чтобы были оценены все стороны — логистическая, строительная, финансовая, техническая. Чем лучше компания-подрядчик может охватить все условия, тем более успешным окажется проект.

Если компания-инвестор не имеет на данный момент участка, то параллельно с разработкой концепции необходимо организовать его поиск, правильно сформулировав приоритеты и требования к участку для риэлтерской компании. Помимо удобного расположения, должна быть оценена общая требуемая площадь и необходимые мощности для подключения инженерных систем.

Создание концепции потребует от компании-подрядчика и опыта разработки генплана: это нужно, чтобы правильно спланировать размещение зданий, прилегающей территории и коммуникаций. В разработке концепции необходимо учитывать транспортные потоки, спроектировать удобные въезды, выезды, места стоянки для разгрузки и погрузки транспорта, парковки для грузового и легкового транспорта компании и клиентов. Кроме этого надо продумать подъезды к комплексу (они должны иметь достаточно места для стоянки транспорта ожидающего разрешения на въезд), освещение территории комплекса, которое планируется в соответствии с зонами размещения транспорта, режимами работы и политикой безопасности компании.

Затем необходимо разработать организацию самих корпусов и их инженерного обеспечения. Проектирование складских площадей, антресолей и транспортных узлов должно учитывать и существующие товаропотоки компании, и перспективы роста. А офисные площади, бытовые и технические помещения рассчитываются с учетом потребностей в складском, обслуживающем и инженерном персонале. Технологии реализации элементов здания определяются не только архитектурно-строительными требованиями. Например, устройство полов рассчитывается на основании планируемых статических и динамических нагрузок. А для сбережения тепла и изоляции воздействия внешней среды транспортные узлы могут герметизироваться докшелтерами. Аналогичная ситуация и при оснащении здания инженерными сетями. Например, для складов с холодильными камерами, изначально в концепции необходимо предусмотреть автономный источник питания. Существует много современных инженерных решений, но, разумнее подбирать каждое, исходя из конкретно поставленной задачи При разработке концепции также важно рассчитать внутреннюю топологию склада. Анализ товаропотока позволяет правильно распределить зоны приемки, отгрузки, хранения, отбора, комплектации, экспедиции товара и многих другие. Расчет транспортных потоков внутри склада и специфика товарообработки определяют выбор складского оборудования и техники. Так, в зависимости от конкретных условий складской комплекс может быть оснащен стационарными, передвижными, набивными, мансардными или специализированными стеллажными конструкциями. Опять-таки, исходя из ситуации, для транспортировки и размещения грузов может быть определено использование различных видов техники: погрузчиков, штабелеров, рич-траков, ручных или аккумуляторных самоходных гидравлических тележек. Вертикальной транспортировку товара можно также осуществлять грузовыми платформами, лифтами и подъемными механизмами. При высоком приоритете скорости подбора заказов или автоматизации комплектации имеет смысл подобрать конвейерное, сортировочное и другое необходимое технологическое оборудование для обработки потоков. Оснащение комплекса разумнее производить с расчетом на поэтапное наращивание мощностей.

Ни один современный складской комплекс сегодня не обходиться без технологий автоматической идентификации товара и WMS (автоматизированной системы управления складом). Это значительно ускоряет многие операции с товаром и повышает эффективность использования складского пространства. Поэтому при разработке концепции следует предусмотреть такую возможность.

После этапа разработки концепции, на котором также проводится оценка финансовых затрат, необходимо выработать план реализации проекта, принять решение о приобретении подобранного участка и приступить к следующему этапу исследованию участка, разработке строительного проекта складского комплекса, проведения необходимых согласований с государственными инстанциями и получению разрешительной документации. Для этих целей привлекаются исследовательские и проектные организации. Согласование проекта и получение других необходимых документов от различных инстанций, число которых доходит до нескольких десятков, должно происходить от имени владельца. Тем не менее, данная деятельность лицензируема (называется выполнение функций Заказчика-Застройщика), и может осуществляться по доверенности другими компаниями. Как показывает практика, при отсутствии опыта, эту работу лучше отдать специализированным организациям, имеющим лицензии, что значительно сократит сроки получения всех необходимых согласований и разрешений.

Такие функции берут на себя большинство строительных генподрядных организаций, которые также могут выполнять и проектные работы. При выборе проектировщиков имеет смысл, рассмотреть и организации, предлагающие весь комплекс работ по проектированию, согласованию и строительству. Это снимет часть задач по урегулированию и управлению этими работами.

На этапе исследования и разработки строительного проекта часто возникают изменения в концепции, вызванные новыми данными, например, появлением дополнительных обременений и сервитутов, которые потребуют корректировки концепции и соответственно проекта комплекса. Все изменения такого рода, естественно должны прорабатываться без ущерба для логистической и других составляющих, поэтому если нет компании, решающей такие вопросы комплексно, необходимо предусмотреть авторский надзор разработчика концепции за проектированием и дальнейшей реализацией. Лучше изначально выбирать разработчика, предоставляющего такие услуги, на всех этапах реализации проекта, поскольку на последнем, зачастую, корректируется окончательный вариант оснащения оборудованием и техникой.

После прохождения последней стадии рабочего проекта — экспертизы, получается разрешение на строительство. Если строительная компания еще не была выбрана, то необходимо предоставить потенциальным подрядчикам рабочий проект для расчета смет и подготовки коммерческих предложений. Вопрос строительства и оборудования объекта инженерными системами, также может решаться в комплексе или по отдельности — при наличии штата специалистов в этой области. После этого начинается собственно строительство складского комплекса.

Несмотря на то, что строительство — наиболее развитая и изученная сторона, без контроля не обойтись, поскольку на этом этапе обычно возникают изменения и доработки. Например, при проведении земляных работ могут обнаружиться необозначенные на геоподоснове скрытые коммуникации. И встанет проблема их переноса, а если это невозможно, или требует слишком больших затрат, то и переработки концепции. Могут возникать корректировки по мере реализации различных элементов комплекса, вноситься изменения от подрядчиков — все это надо производить при всестороннем анализе проекта.

Заблаговременно, еще до окончания строительства, необходимо начать подготовку к последнему этапу: оснащению складским оборудованием и техникой, автоматизации комплекса, поскольку поставка или внедрение (в случае информационных решений), может занять до трех-четырех месяцев, а иногда и больше, например, в случае конвейерного оборудования и автоматизированных линий. Окончательно определяется состав оборудования и техники, их характеристики, оговариваются сроки, условия поставки и монтажа.

Строительство и оборудования склада под собственные нужды — один из частных случаев создания складских комплексов. Похожее взаимодействие между участниками проекта возникает и при реинжиниринге, переезде в новое помещение, инвестиционном проекте, редевелопменте промышленных территорий и других случаях. Но при любых задачах необходимо сразу подумать о всестороннем подходе к проекту, что является залогом скорейшей и успешной его реализации.

2.1 Организация и планирование складских работ

складской затрата логистический помещение При создании собственной логистической сети необходимо учитывать ряд особенностей, присущих именно складским помещениям. Во-первых, недвижимость отличается от других видов товаров и услуг тем, что объединяет в себе две составляющие:

· материальную (ст. 130 ГК РФ) — здания и сооружения, земельные участки, дороги и прочие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба;

· юридическую (ст. 131 ГК РФ) — право собственности, ипотеки, сервитуты и другие случаи, предусмотренные законодательством РФ. Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ <�О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Изменение правового статуса объекта недвижимости называется сделкой с недвижимостью.

Во-вторых, каждый вид сделки несет в себе определенный риск. Каждая из них может быть признана недействительной — оспоримой (совершенной под влиянием заблуждения или обмана, противоречащей действующему законодательству и т. п.) или ничтожной (мнимые сделки, притворные сделки, незарегистрированные сделки). Поэтому прежде чем приобретать или арендовать помещение, необходимо провести юридическую экспертизу учредительных и правоустанавливающих документов его собственника.

Анализируем проект:

При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на следующие аспекты:

· физическую возможность (технологическую и техническую пригодность);

· правовую допустимость;

· приемлемость схемы сделки по данному варианту;

· экономическую эффективность (период окупаемости, доходность не ниже заданных параметров Все сделки с недвижимостью можно разделить на три группы:

· сделки, связанные со сменой собственника: купля-продажа (индивидуальные сделки, публичные торги — аукционы, конкурсы), приватизация, реализация за долги, изъятие земельного участка и снос строения, обмен;

· сделки, связанные с изменением состава собственников: купля-продажа акций, изменение состава с разделом имущества, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости;

· сделки, связанные с добавлением иных субъектов права: строительство, реконструкция; аренда, субаренда; передача в оперативное управление; введение и снятие сервитутов.

Характерные черты недвижимости как товара (привязанность и зависимость от местоположения, значительная стоимость, влияние законодательства и др.) определяют особенности работы на данном рынке: индивидуальное и всестороннее рассмотрение каждой потенциальной сделки; использование всех возможных источников для получения максимально полной информации.

Только учитывая все вышесказанное, можно с достаточной степенью точности оценить экономическую эффективность и возможные риски сделки и инвестиционного проекта в целом. Основные аспекты, на которые необходимо обратить внимание при рассмотрении инвестиционного проекта, приведены во врезке <�Анализируем проект>.

Выбираем вариант организации собственных складских комплексов:

Вследствие существующих в настоящее время недостатков складских площадей классов, А и В наиболее эффективны инвестиционные проекты двух видов. В первом случае приобретаются права на земельный участок и осуществляется строительство нового складского комплекса — так называемое строительство green-field. Второй вариант заключается в покупке существующего здания и проведении впоследствии строительных работ — так называемый brown-field. Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством приведены во врезке.

Желательно, чтобы произведенные на объекте улучшения не просто позволили приспособить помещение под планируемую деятельность, но и повысили класс самого складского комплекса. С этой точки зрения экономически целесообразен выбор объекта класса С и его последующая реконструкция до уровня класса В. Поэтому уже на этапе выбора объекта недвижимости для реконструкции и организации складского комплекса важно представлять, склад какого класса можно создать в результате. Для этого необходимо обращать внимание не только на стены и поэтажный план строения, но и на подъездные пути, состояние дорог, наличие достаточной прилегающей территории, коммуникаций и инженерно-технических систем, возможность получения дополнительных мощностей и заключения прямых договоров на коммунальные услуги. Чек-лист покупателя/арендатора При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на характеристики таких составляющих складской инфраструктуры, как:

1. местоположение:

o в регионе, являющемся ключевым для логистической сети вашей компании;

o на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);

o в складской зоне согласно градостроительному плану;

o в зоне, которая в будущем не изменит своего назначения (необходимо изучить градостроительный план или программу города);

2. подъездные пути:

o на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов);

o доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.;

o достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей;

o возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;

o наличие на территории ж/д ветки (в случае необходимости);

3. земельный участок, прилегающая территория:

o достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40: 60 соответственно;

o правильная форма, ровная поверхность;

o наличие грунтов для ведения строительства; отсутствие затопляемых участков и плавунов;

o отсутствие чужих коммуникаций, проходящих через земельный участок (необходимо уточнять в кадастровом плане, обременениях);

o отсутствие на участке объектов, принадлежащих другим собственникам, в том числе Минобороны России или МЧС России;

o освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум <�зеленого фонда> и т. п.);

o возможность организации кругового объезда;

o наличие двух въездов/выездов;

4. коммуникации:

o наличие подведенных инженерных сетей (точек подключения);

o наличие ТУ на подключение и их выполнение;

o наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями);

o наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);

5. здание (помещение):

o прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов;

o требуемая высота;

o желательно расположение в одном уровне;

o по возможности большой шаг колонн;

o нагрузка на полы от 5000 кг/м2;

o наличие офисных помещений;

o <�история> здания, позволяющая размещение в нем склада;

o состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);

6. личностный фактор:

o налаженные контакты с местными административными органами;

o налаженные контакты с коммунальными службами;

o хорошие отношения с собственником, его готовность к переговорам и поиску взаимовыгодных решений

Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством:

Плюсы:

1. Обход бюрократических проблем при получении площадок под строительство.

2. Меньшее время на строительные работы, то есть сжатые сроки запуска в эксплуатацию.

3. Значительно более низкая цена из-за использования фундамента и стен (стоимость строительства <�коробки> составит $ 300−350/м2, в то время как на реконструкцию понадобится около $ 200/м2).

4. Более низкие сроки окупаемости (3−4 года).

5. Наличие разрешительной документации, выделенных ресурсов (воды, электричества), что снижает бюрократические проволочки.

6. Обычно — наличие подъездных автомобильных путей, часто — наличие подведенных ж/д путей.

Минусы:

1. Основные параметры здания и прилегающей территории уже заданы, и их недостатки заключаются обычно в следующем: площадь прилегающей территории недостаточна; полы не выдерживают высоких нагрузок; этажность более одного этажа; уровень пола находится на уровне земли (необходимо приподнимать на 1,2 м); малый шаг колонн (6−9 м).

2. В большинстве случаев — ограниченность ресурсов (особенно электромощности).

3. Часто имеется участок дороги, проходящий по территории бывшего предприятия, что означает необходимость наложения сервитута, затраты на содержание данного участка автодорог.

Определяем физическую пригодность объекта для организации нового складского комплекса:

При рассмотрении варианта реконструкции или приобретения (аренды) складского комплекса следует проанализировать его по приведенным во врезке <�Чек-лист покупателя/арендатора> пунктам в указанном порядке. Это связано с тем, что параметры, приведенные вначале, улучшить трудно или невозможно. Далее следуют параметры, изменение которых потребует значительных материальных и нематериальных вложений. Наконец, пункты, указанные в конце, при разумных вложениях можно улучшить.

После анализа каждой из приведенных во врезке характеристик объекта можно оценить затраты на строительство или реконструкцию здания и набросать примерный бюджет данного инвестиционного проекта.

В значительной степени класс будущего ОСК зависит от грамотной организации и проведения работ по реконструкции и ремонту. Оптимальной с точки зрения получения результата (исполнение бюджета, соблюдение сроков, получение всей исполнительной документации) является такая последовательность:

1. согласование точек подключения внутриплощадочных сетей к внешним сетям (электроснабжение, теплоснабжение, ХВС, ГВС, канализование) и получение от их собственников технических условий для подключения;

2. предварительная оценка стоимости реализации технических условий;

3. проведение тендера на проектирование и согласование проекта с надзорными органами, заключение договора на проектирование с победителями тендера;

4. проведение тендера на выполнение функций заказчика и генеральный подряд по производству РСР (СМР), включая реализацию технических условий;

5.

заключение

договоров генерального подряда на производство РСР (СМР) и выполнение функций заказчика;

6. контроль за деятельностью генерального подрядчика, качеством используемых материалов, соблюдением технологий проведения работ;

7. контроль за своевременной подготовкой и предоставлением исполнительной документации;

8. участие в рабочей и государственной комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию;

9. сбор документов для лицензирования;

10. подписание договоров на коммунальные услуги.

Рассчитываем строительные затраты:

Оценивать строительные затраты можно несколькими способами:

1. на базе системы сметного нормирования 1991 года, разработанной в советское время, с использованием корректирующих и индексирующих коэффициентов, которые устанавливаются постановлением Госстроя России (постановления Госстроя для коммерческого строительства имеют только рекомендательный характер), ресурсным методом. Минус этого способа — в низкой точности прогноза в условиях формирующейся рыночной экономики и значительных колебаний рынка по ценам, конкурентам, видам услуг и т. п.;

2. с помощью рыночной системы сметного нормирования базисным методом с использованием мониторинга цен на строительные материалы и работы. Минус состоит в том, что расчет довольно сложен и длителен, содержит большой объем информации, для обработки которой требуются квалифицированные сметчики и дорогое программное обеспечение. Можно назвать следующие программные комплексы для профессионального составления смет: <�Смета+>, <�Смета-2000>, <�Ресурсная смета>, <�ГрандСмета> и др.;

3. с использованием базовой стоимости строительства, утверждаемой региональными администрациями для расчета арендной платы, ставок местных налогов и т. п. Минус заключается в том, что реальное состояние строительного рынка отражается слабо. С одной стороны, оценка является заниженной, с другой стороны, сильно зависит от политики (желание депутатов пополнить бюджет может привести к завышению утверждаемой базовой стоимости);

4. с использованием метода объектов-аналогов с учетом регионально-поправочных коэффициентов, вводимых постановлениями Госстроя России (программа <�Экспресс-смета> или справочники и программный комплекс <�КО-Инвест>). Видимых минусов нет. Плюсы: недорогое программное обеспечение (до $ 200); расчет занимает всего 2−4 часа для укрупненных смет и до 1 часа для инвестиционных целей; наличие в программах порядка 40−50 объектов-аналогов, довольно высокая точность расчетов +10% (вполне достаточно для инвестиционной оценки и определения начальной цены при объявлении тендера).

Размер инвестиций определяют затраты на:

1. приобретение прав (аренда или собственность) на земельный участок;

2. проведение модернизации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т. п.;

3. инвестиционный взнос или передача городу доли от суммы инвестиций (например, в Москве, Красноярске, Нижнем Новгороде и др.);

4. ремонт или прокладку подъездных путей;

5. подключение к инженерным сетям и получение необходимых лимитов;

6. строительные (ремонтные) работы;

7. инженерные системы здания (охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения);

8. организацию линий связи;

9. оборудование здания (лифты, ворота, докшелтеры, доклевеллеры).

Экономическая целесообразность инвестиционного проекта определяется исходя из общей суммы и структуры затрат, срока амортизации (для упрощения расчетов рекомендуется выбирать прямую шкалу — 5, 7, 10 лет — по каждой группе затрат); прогнозируемых рисков (определяются по результатам анализа физических характеристик и экспертизы юридической и строительной документации), предполагаемой финансовой схемы сделки.

Определяем правовую допустимость приобретения или аренды объекта для организации складского комплекса:

Несмотря на частный порядок сделок с недвижимостью и уникальность каждой сделки, можно определить перечень документов, рассмотрение которых минимально необходимо для принятия инвестиционного проекта в разработку. В дальнейшем желателен анализ документации на здание с момента его строительства или приватизации.

После проведения юридической экспертизы документов по данному конкретному варианту, а также анализа федеральных и региональных нормативных документов и проектов (законодательных инициатив) можно выявить риски инвестиционного проекта и учесть их при определении его экономической целесообразности.

Оцениваем риски инвестирования:

При инвестировании в складские комплексы наиболее часто рассматриваются следующие виды рисков (в скобках указаны соответствующие коэффициенты*):

· страновой риск (для России Крф = 4−4,5%);

· риск инвестирования в недвижимость, например удорожание стоимости строительства, недостаточная ликвидность объекта при необходимости его срочной продажи (Кинв = 1−2%);

· риск инвестирования в регионы (Кр = = 3−5%);

· риск инвестирования в данный конкретный проект, например: не завершено межевание земельного участка (ДК = 1−2%); отсутствуют учредительные документы одного из юридических лиц в цепочке собственников (ДК = 1−2%); постановление о выделении земельного участка под строительство издано не уполномоченным на это органом (ДК = 3%); предлагаемый объект недвижимости имеет какие-либо обременения (ДК = 2−3%).

Правовая допустимость в документах:

Учредительные и регистрационные документы:

· выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации владельца;

· устав (с последними изменениями, если изменения вносились);

· учредительный договор (с последними изменениями, если изменения вносились) — при наличии; решение о создании — при его отсутствии;

· свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

· свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года;

· свидетельство о внесении изменений в учредительные документы либо регистрации учредительных документов в новой редакции (если изменения вносились до 1 июля 2002 года);

· свидетельства ИМНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (если записи вносились после 1 июля 2002 года);

· свидетельство ИМНС о постановке на учет в налоговом органе;

· выписка из протокола (решения) уполномоченного органа (общего собрания акционеров (участников), совета директоров, вышестоящей организации) о назначении руководителя;

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, руководителя общества, в том числе управляющей организации.

Дополнительно необходимо представить:

· решение о выпуске акций и Отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированные в региональном отделении ФКЦБ (если владелец — акционерное общество);

· выписку из реестра акционеров с указанием всех владельцев голосующих акций, размера их долей, обременений акций (если владелец — акционерное общество);

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении крупной сделки, если стоимость здания (помещения) составляет 25% от балансовой стоимости активов общества либо сумма месячной арендной платы сопоставима или превосходит размер уставного капитала. Так как в решении должны быть указаны стоимость и наименование покупателя (арендатора), то может быть представлено непосредственно перед совершением сделки;

· бухгалтерский баланс владельца здания (помещений) с отметкой налогового органа о его принятии, если по заявлению владельца сделка не превышает 25% балансовой стоимости активов общества;

· согласие Федерального антимонопольного комитета, если сделка превышает 20% от балансовой стоимости активов;