Особенности оценки зданий – памятников культурного наследия

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА на тему:

«Особенности оценки зданий — памятников культурного наследия»

Москва 2010

I. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия

1.1 Основные понятия

1.2 Подходы к оценке зданий-памятников культурного наследия

1.3 Ограничения

II. Отличительные особенности оцениваемого объекта

2.1 Историко-градостроительная характеристика объекта

2.2 Историко-архитектурная характеристика здания

2.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения

III. Практика оценки здания-памятника культурного наследия, по адресу: Молочный переулок, д. 5

3.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом

3.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом

3.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом

Заключение

Список литературы

Приложения

«Улицы, площади, каналы, отдельные дома, парки напоминают, напоминают… Ненавязчиво и ненастойчиво входят впечатления прошлого в духовный мир человека, и человек с открытой душой входит в прошлое. Он учится уважению к предкам и помнит о том, что в свою очередь нужно будет для его потомков. Он начинает учиться ответственности — нравственной ответственности перед людьми прошлого и одновременно перед людьми будущего». Лихачев Дмитрий Сергеевич — (28 ноября 1906 года, Санкт-Петербург, Российская империя — 30 сентября 1999 года, Санкт-Петербург, Российская Федерация) русский филолог, член (академик) АН СССР, затем Российской академии наук. Автор фундаментальных трудов, посвящённых истории русской литературы (главным образом древнерусской) и русской культуры.

Россия богата памятниками, отразившими вехи её многовековой истории. Наше культурно-историческое наследие — это духовный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности, который, наравне с природными богатствами, является главным основанием для национального самоуважения и признания России мировым сообществом. Наследие во многом формирует менталитет, утверждает преемственность гуманитарных ценностей и сохраняет традиции. Сохранение культурного и архитектурного наследия — основа дальнейшего развития общества, это конституционная обязанность каждого гражданина страны; и как следствие одна из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед цивилизованным обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение данной проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника объектов недвижимости данной категории.

В Российской Федерации памятники культурного наследия находятся под государственной охраной и подлежат государственному контролю над их сохранением и использованием. Отношения, возникающие в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Взглянув в прошлое, можно отметить, что интерес к историческому достоянию (прежде всего античному) возник в эпоху Возрождения. В 1791 году во Франции памятники истории и культуры были объявлены всенародным достоянием, а в 1795 году возникла государственная служба охраны памятников истории и культуры. В XIX меры по охране памятников истории и культуры были введены во многих европейских странах. В России общество охраны памятников истории и культуры было учреждено в 1966 году. В России признанные памятниками истории и культуры объекты получают статус памятника и находятся под защитой государства, уполномоченный в этой сфере федеральный орган исполнительной власти — Росохранкультура. Однако этот статус не всегда спасает их от упадка и даже сноса.

Именно поэтому последние несколько лет в Правительстве и Государственной Думе Российской Федерации активно обсуждается проблема состояния объектов культурного наследия в нашей стране: высокая степень физического износа, ветхое и аварийное состояние значительного количества зданий и т. д. По статистике, каждый год страна теряет более 100 объектов национального достояния. Объём инвестиций, необходимых в настоящее время для восстановления памятников, оценивается в среднем на уровне 1 000 долларов США на 1 кв. м., т. е. в целом по России, на территории которой расположено около 180 000 памятников общей площадью около 300 млн.кв.м, требуется около 300 миллиардов долларов США.

Мировой опыт показывает, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание выделялось в 10−20 раз меньше средств, чем требовалось. Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:

· приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия;

· уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях (в том числе в долгосрочную аренду или, например, в доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма для решения множества вопросов, связанных с приватизацией).

Качественно новым этапом в развитии законодательных механизмов приватизации памятников стал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» от 26.12.2006 г. № 258-ФЗ, согласно которому с 01.01.2008 г. разрешена приватизация памятников культурного наследия.

Наиболее вероятным сценарием государственной политики в отношении приватизации памятников может стать сохранение за государством только памятников, необходимых для исполнения государственных функций, все остальные могут быть переданы в управление субъектам Российской Федерации с тем, чтобы они в дальнейшем были приватизированы институциональными и частными инвесторами с соответствующими обременениями и ограничениями.

Однозначным условием приватизации должно стать заключение новым собственником Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. А именно:

· обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;

· обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);

· обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;

· обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Состав памятников культуры по сложившейся типологии показывает, что здания и сооружения, приватизация которых возможна, составляют 21% общего числа памятников. Львиную долю охраняемых объектов занимают памятники археологии, военные мемориалы, мавзолеи и иные мемориальные сооружения. Из числа зданий и сооружений, возможных к приватизации, 27% памятников являются объектами религиозного назначения и приватизации, как вы понимаете, не подлежат. Не подлежат приватизации, кроме памятников археологии и памятников религиозного назначения, также особо ценные объекты культурного наследия. Это 40 комплексов.

Однако, даже не смотря на обременения и ограничения в использовании, здания-памятники представляют колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации является объективное определение (оценка) стоимости, по которой здание-памятник может быть отчуждено.

Именно по этому в настоящее время все большую значимость приобретает оценка памятников культурного наследия, однако здесь существует своя проблематика. В настоящее время в Российской Федерации отсутствует единая система оценки объектов культурного наследия, позволяющая обеспечить адекватным инструментом всех, кто решает задачи государственной охраны, сохранения и использования памятников и это непосредственно связано с факторами, характеризующими объект оценки:

· эти объекты являются материальными объектами недвижимого имущества;

· эти объекты являются особой формой исторического и культурного наследия, и их значимость и полезность характеризуются не только экономическими критериями, но и такими неэкономическими критериями как историко-культурное и историко-архитектурное значение, художественное, научное, мемориальное и иное значение объекта культурного наследия для истории и культуры соответственно Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования;

· невосполнимость утраты (лишения) объектов культурного наследия.

· для объектов культурного наследия могут быть установлены различные способы их использования.

Применение стандартных подходок к оценке памятников невозможно, т.к. для них неприемлемы классические понятия: износ и амортизация и связанные с ними традиционные методы оценки недвижимого имущества.

Существующие сегодня в нашей стране отдельные разработки в данной области не позволяют говорить о возможности полноценного и эффективного включения памятников в хозяйственный оборот. Как правило, историко-культурный потенциал объекта культурного наследия, в результате чего стоимость памятника существенно занижается, что не позволяет государству и обществу получить необходимый экономический эффект от его использования.

Мировой опыт оценки памятников построен на давно сложившихся отношениях собственности и его применение в нашей стране ограничено. Отсутствие единой системы оценки памятников также не позволяет:

· определить размер ущерба, который нанесен объекту культурного наследия;

· определить его действующую инвестиционную привлекательность;

· страховую стоимость;

· реальную стоимость его арендной платы или приватизации.

Исходя из вышеизложенного, целью данной дипломной работы является выявление особенностей оценки зданий-памятников культурного наследия.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть теоретические аспекты (основные понятия, факторы, подходы и ограничения) оценки зданий-памятников культурного наследия.

2. раскрыть отличительные особенности оцениваемого объекта.

3. определить стоимость объекта основными подходами к оценки, с учетом его особенностей.

Предметом анализа данной дипломной работы является необходимость оценки здания-памятника для его последующего использования.

При написании данной дипломной работы рассматривались научные разработки отечественных авторов: Башкатова В. С. Башкатов В.С. — генеральный директор ООО «Региональный Центр Недвижимости», член Российского общества оценщиков, член профессионального союза инженеров-сметчиков, доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург)., Яскевича Е. Е. Яскевич Е.Е. — заместитель генерального директора ООО «НПЦПО», ведущий специалист ООО «АКЦ ДПО», кандидат технических наук., Табаковой С. А. Табакова С.А. — президент группы компаний «КО-ИНВЕСТ», сертифицированный Российским обществом оценщиков оценщик, кандидат экономических наук (г. Москва). и пр.; Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21−05−97. Также были проанализированы следующие печатные издания: Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»; профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» .

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

I. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия

1.1 Основные понятия

В соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 — ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» «К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

· памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники;

· ансамбли — группа объектов одного или нескольких видов, возникших одновременно или дополнивших друг друга в течении времени, объединенных общностью территории и исторического развития, образующих единство градостроительной, архитектурно-художественной композиции;

· достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.

Недвижимыми памятники истории и культуры являются здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов.

Из этого понятия следует раскрытие следующих терминов:

· территория недвижимого памятника истории и культуры — это особо охраняемый земельный участок, исторически и функционально связанный с недвижимым памятником и являющийся его неотъемлемой частью, с учетом современной градостроительной ситуации;

· памятные места — территории, ландшафты, связанные с событиями, имеющими историческую, научную или иную культурную ценность.

· недвижимые ансамблевые памятники истории и культуры — это исторически или по единому замыслу сложившиеся ансамбли или комплексы недвижимых памятников истории и культуры в их градостроительной, архитектурной и ландшафтной взаимосвязи;

· недвижимые единичные памятники истории и культуры — отдельные здания, строения, сооружения вместе с относящимися к ним исторически сложившимися территориями и неотделимыми от них движимыми культурными ценностями, археологические культурные слои;

· недвижимые памятники истории и культуры федерального (общероссийского) значения — расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, обладающие выдающейся историко-архитектурной, научной, художественной, мемориальной или иной культурной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Российской Федерации;

· недвижимые памятники истории и культуры местного значения — расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, представляющие историко-архитектурную, научную, художественную, мемориальную или иную культурную ценность, характеризующие историю и культуру города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Москвы;

· выявленные недвижимые объекты историко-культурного наследия — обладающие исторической, научной, художественной или иной культурной ценностью недвижимые объекты, выявленные в городе Москве в результате историко-архитектурных обследований, натурных, документальных и иных исследований, прошедшие государственную историко-культурную экспертизу и включенные в Список выявленных недвижимых объектов историко-культурного наследия и их территорий;

· учетные объекты исторической застройки — недвижимые объекты, выявленные в результате обследования исторической застройки в городе Москве, включенные в учетный список объектов исторической застройки для проведения государственной историко-культурной экспертизы;

· градостроительные образования — ценные в историко-культурном отношении территории города или другого населенного пункта, на которых сосредоточены группы недвижимых памятников истории и культуры; системы рядовой застройки, формирующие их среду; участки древнего культурного слоя и элементы природного и историко-культурного ландшафта, запечатлевшие индивидуальной исторически сложившийся облик города или другого населенного пункта;

· земли историко-культурного назначения — особо охраняемые территории и достопримечательные места, на которых (в которых) располагаются недвижимые памятники истории и культуры;

· зоны охраны недвижимого памятника истории и культуры — утвержденные в своих границах, с установленным режимом использования территории, примыкающие к территории недвижимого памятника истории и культуры, а также пространство над и под ним, необходимые для обеспечения материальной сохранности недвижимого памятника, его культурной ценности и пространственной целостности;

· реставрация — это комплекс исследовательских, предпроектных, проектных и производственных работ, проводимых на недвижимых памятниках истории и культуры, включающий в себя консервацию, ремонт, научную реставрацию и приспособление недвижимых памятников истории и культуры к использованию;

· регенерация — восстановление утраченных элементов архитектурных или градостроительных ансамблей;

Недвижимые памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:

· памятники градостроительства:

— историческая планировочная структура, территории в пределах системы исторических городских укреплений и иные историко-градостроительные образования, относящиеся к зонам особого градостроительного регулирования и определяющие в целом ценность Москвы как памятника истории градостроительного искусства и исторического города;

· памятники архитектуры:

— отдельные здания, строения и сооружения фортификационного, культового, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, транспортного, научного, учебного назначения вместе с их территориями, пространством и неотделимыми от них произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства; исторические сады, парки;

— ансамбли: совокупность недвижимых памятников и открытых пространств в их художественно-композиционной связи, включая места археологических раскопок, обладающих универсальной ценностью с архитектурной, исторической, археологической, эстетической или социально-культурной точек зрения: улицы, площади, кварталы, архитектурные комплексы и ансамбли с окружающими их городскими и природными ландшафтами, а также неразрывно связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного, садово-паркового искусства и ландшафтной архитектуры;

· памятники истории:

— здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с жизнью выдающихся исторических личностей, с жизнью и творчеством деятелей науки, литературы и искусства;

— здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни страны и города;

— здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, иные недвижимые объекты, связанные с развитием науки и техники, культуры и быта населения Москвы;

— исторический некрополь: отдельные кладбища, могилы и захоронения, комплексы могил и захоронений выдающихся государственных и военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, братские могилы и захоронения воинов и граждан, погибших за свободу и независимость Родины;

· памятники археологии:

— объекты жилого назначения: культурный слой древних поселений, включающий городища, селища, стоянки;

— древние укрепления: земляные валы, рвы, остатки деревоземляных и каменных укреплений;

— объекты религиозного назначения: остатки древних храмов, монастырей, культовые комплексы, святилища, места совершения обрядов;

— места древних погребений: курганные и грунтовые могильники, отдельные погребения;

— объекты хозяйственного назначения: остатки и следы охотничьих, скотоводческих, земледельческих, промысловых угодий, добывающих и обрабатывающих производств, мастерских, ирригационных сооружений, гидротехнических устройств (прудов, каналов и др.), транспортных артерий и сооружений (дорог, мостов, стоянок и др.), инфраструктура водных и водно-волоковых путей;

· памятники искусства:

— городские памятники (монументы) и памятные знаки, посвященные важнейшим событиям в истории Москвы и России, выдающимся гражданам; произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, монументально-декоративного искусства, мозаики, витражи; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи, скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками как элементы обстановочного комплекса.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории (термин «категория» чаще всего заменяют на общепринятое понятии «статус») историко-культурного значения:

· международного значения — охраняются ЮНЕСКО;

· федерального значения — охраняются государством (Российская Федерация);

· регионального значения — охраняются субъектом Российской Федерации;

· местного значения — охраняются субъектом Российской Федерации.

Историческая важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий значение для общества. Понятие «срок экономической жизни» для здания-памятника не существует.

По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно-представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15−30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Центральном административном округе города Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130 процентов от функциональных аналогов класса «А». Законом об объектах культурного наследия предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством Комитета по охране культурного наследия.

Для городских зданий-памятников характерно расположение в прекрасном историческом центре города, на который открывается красивый вид из окон здания, при этом зачастую отсутствует парковка, либо имеются существенные ограничения, плохая транспортная доступность. Прекрасное местоположение загородных зданий-памятников (ансамблей), как правило, требует масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию. Для вовлечения таких объектов в рыночный оборот (купля-продажа, страхование, залог в банке и т. п.) необходима их оценка, однако до настоящего времени соответствующие методики не разработаны.

Здания — памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.

Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:

Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т. п.);

Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;

Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т. п.);

Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т. п. служб;

Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т. п.);

Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Также существуют факторы, определяющие идентификацию зданий как памятников, они многочисленны, однако все их можно объединить в группы из 5 обобщающих:

· времени создания;

· авторского решения;

· конструкционного воплощения;

· внешних факторов воздействия;

· местоположения и т. п.

Далее рассмотрим эти группы подробнее.

Фактор времени и его влияние на стоимость.

Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам (не моложе 40…50 лет).

Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).

В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.

Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т. п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники — здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.

В методике Министерства культуры РФ сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).

Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника. Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно — исторических памятников — зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

— уникальность памятника;

— градостроительная роль;

— историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);

— характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);

— планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т. п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.

Существует понятие историко-исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко-историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля). Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

Также объекты недвижимости, являющиеся памятниками культурного наследия, могут быть доходными и дотационными (финансируемые из бюджетов разного уровня). Пример возможного размещения в «памятниках» различных предприятий и учреждений с учетом групп их функционально-хозяйственной деятельности представлен в таблице 1.

Таблица 1. Классификация предприятий и учреждений по группам их функционально-хозяйственной деятельности

По формам хозяйственной деятельности предприятия и учреждения объединяются в четыре группы, указанные в таблице 1.

К первой группе относятся предприятия и учреждения, работающие на полном самофинансировании и получающие прибыль от своей основной деятельности (доходные объекты). Это кинотеатры, цирки, некоторые виды спортивных сооружений, дошкольные и школьные учреждения с платным обучением, платные учреждения здравоохранения, объекты торговли, общественного питания и другие предприятия, традиционно работающие в условиях самофинансирования. Общая функционально-экономическая модель этих учреждений совпадает с моделью функционирования платных предприятий и учреждений независимо от вида отрасли, собственности и прочих особенностей.

Ко второй группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу неполного или частичного возмещения затрат (частично дотационные объекты). В эту группу входят музеи, театры, концертные залы, отдельные спортивные сооружения и т. п., предоставляющие населению платные услуги, но, как правило, на льготных условиях, то есть ниже их себестоимости, за счет дотаций от вышестоящих организаций, спонсоров, фондов и других источников.

К третьей группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу платных отношений, распространяемых на отдельные участки внутри бюджетных учреждений) (частично дотационные объекты). В эту группу включены бюджетные предприятия и учреждения, например клубы, имеющие платные кружки, или спортивные залы и плавательные бассейны. На таких предприятиях действуют отдельные самоокупаемые группы, или периодически осуществляются платные мероприятия, к примеру массажные кабинеты в поликлиниках, киоски, временные выставки и т. п., возмещающие лишь собственные затраты, включая плату за арендуемое помещение.

К четвертой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость затрат, так называемые бюджетные предприятия и учреждения (полностью дотационные объекты). В эту группу входят предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость (полную или частичную) расходов: клубные учреждения, библиотеки, отдельные виды музеев, дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, отдельные виды учреждений здравоохранения и другие предприятия и учреждения, традиционно работающие за счет бюджета или поступлений из ведомств, на балансе которых они состоят.

Приведенную классификацию необходимо учитывать при оценке памятников культурного наследия потому, что только в случае их чисто коммерческого использования возможно применение трех классических методов оценки — сравнительного, доходного и затратного подходов — полностью.

1.2 Подходы к оценке зданий-памятников культурного наследия

В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).

Оценка памятника, как материального результата труда, представляет собой процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования ремонтно-восстановительных работ, определения перечня, величины и динамики затрат на их выполнение.

Оценка памятника, в этом случае, может быть проведена путем использования традиционных методических подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительных продаж и доходного.

Затратный подход.

Затратный подход основан на сравнении затрат на воссоздание объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объекту. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям.

Вот почему в основу затратного подхода и положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости стоимость, большую той, чем та, в которую ему обойдутся приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка и строительство на нем (в приемлемые сроки) аналогичных по назначению и качеству улучшений (зданий и сооружений), чтобы создать объект недвижимости эквивалентной полезности.

Затратный подход в первую очередь используется при оценке уникальных объектов (например, памятников культурного наследия) или объектов специального назначения (например, стадионов), которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки с ними достаточно редко заключаются на рынке недвижимости.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных участков и улучшений (зданий и сооружений), он применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения либо когда требуется выделение необходимых долей в зданиях или в стоимости конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая, или являющихся соответствующей налогооблагаемой базой.

Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (реставрации). Оценка с применением затратного подхода позволяет установить, будут ли затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости. Применение этого подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки. Кроме того, рассчитанные затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений служат своеобразным оценочным ориентиром значений отдельных составляющих накопленного износа, в первую очередь это относится к величинам физического износа и функционального устаревания. Однако всегда надо помнить, что рассчитанные затраты (сметные расчеты) на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений не являются прямым эквивалентом в денежном выражении установленным величинам физического износа и функционального устаревания. Расчет величин физического износа и функционального устаревания необходимо производить в соответствии с существующими методами.

Вместе с тем применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений, а также величина накопленного износа. Если объект находится в ветхом (плохом) техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка накопленного износа (физического износа, функционального устаревания) представляет собой достаточно сложную многогранную задачу.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости — спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Рассматриваются определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на парных продажах;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Чаще всего из-за отсутствия рынка исторических зданий в России сравнительный подход к оценке объекта недвижимости в целом неприменим. Его можно использовать только для оценки земельных участков в рамках затратного подхода и то с учетом всего комплекса ограничений, вытекающих из охранных обязательств, и для оценки арендных ставок в рамках доходного подхода.

Доходный подход.

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков (ДДП);

· валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период и используется данный метод, если:

— потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

— потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Особенностями применения доходного метода является учет влияния факторов как снижающих величину чистого дохода за счет дополнительных расходов по его сохранению, так и повышающих доход под влиянием фактора действия престижа. При расчете величины чистого дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые могут быть установлены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. При определении величины коэффициентов капитализации и дисконтирования факторы, определяющие их количественное значение должны иметь свое специфическое значение.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от предполагаемого ее использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен в результате сдачи его в аренду.

1.3 Ограничения

В отличие от обычных объектов недвижимости каждый объект культурного наследия уникален, поскольку обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал, который составляет такую же основу национального богатства нашей страны, как всем известные нефть и газ. Утрата предмета охраны объекта культурного наследия безвозвратна, поэтому неверная его оценка, а также неправильные выводы, сделанные на ее основе, неизбежно повлекут за собой значительный материальный ущерб для памятника, который во многих развитых странах расценивается как одно из самых тяжких преступлений перед государством и обществом. По мнению Соколовского В. И. (начальник Главного управления охраны памятников Москвы).

Если принято решение включить объект культурного наследия в хозяйственный оборот, то гарантией его сохранения может быть только формирование полного пакета обременений, включающего и сведения о возможной степени приспособления объекта для современного использования, не затрагивающего предметы охраны, и конечно, требования по его реставрации. В случае, когда объект является элементом ансамбля или на территории где он располагается, действуют режимы, ограничивающие строительную деятельность, немаловажным фактором является и невозможность возведения каких-либо новых объемов или даже изменения габаритов. Соответственно, наличие обременений не может не учитываться при формировании параметров оценки.

Основные сложности при оценке зданий-памятников на территории Российской Федерации связаны с ограничениями, а именно:

· наличие федерального, регионального или местного статуса, накладывающего определенные ограничения на деятельность собственника по отношению к зданию;

· полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;

· запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания;

· запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.

· запрет на снос существующего здания;

· высокие эксплуатационные расходы;

· отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов;

· обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;

· обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;

· уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ;

· в случае причинения вреда объекту культурного наследия — обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;

· получение арендатором/инвестором/собственником Охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.

Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего, физического и функционального), характерная для исторических зданий.

В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как, например:

· несоответствием планировки помещений современным требованиям (например, современным стандартам организации пространства в офисных помещениях);

· так называемые «сверхулучшениями», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и др.), высокие потолки, просторные холлы, и другими.

Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в приобретение в собственность или в аренду таких объектов, и тем самым в значительной степени снижают их стоимость.

Следующая особенность — высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований по сохранению внешнего облика, фасадов, интерьеров, использованию технологий и т. д., сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных специалистов и др.

Неоднозначная процедура оценки земельного участка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективного использования, или, например, в рамках затратного подхода), также является отличительной особенностью оценки памятников:

· с одной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нём расположено здание-памятник и с этой точки зрения анализ участка как незастроенного должен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в отношении здания, поскольку ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;

· с другой стороны, зачастую в отношении непосредственно земельного участка также устанавливаются градостроительные или иные ограничения (которые могут быть отличными от ограничений, установленных в отношении здания).

Вышеизложенное, говорит о том, что имеет место некоторая юридическая неопределенность в отношении того, насколько справедливо распространение существующих ограничений, обусловленных охранным статусом памятника (территории памятника) при оценке земельного участка как условно свободного.

Наконец, при проведении оценки объектов культурного наследия необходимо учитывать ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижности владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы (нематериальные активы), повышающие (или понижающие) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).

затратный подход оценка здание памятник

II. Отличительные особенности оцениваемого объекта

2.1 Историко-градостроительная характеристика объекта

Исследуемый жилой дом XIX в. по адресу: Молочный пер., 5 расположен на территории квартала №. 137, ограниченного Молочным, Коробейниковым и Бутиковским переулками. Квартал находится в юго-западном секторе исторического центра г. Москвы в пределах бывшего Земляного вала (современного Садового кольца) между ул. Остоженкой и рекой Москвой вблизи Зачатьевского монастыря.

История этой местности, расположенной в юго-западной части Земляного города, по данным письменных источников и археологических исследований прослеживается с XIV в., когда здесь находилось великокняжеское село Семчинское, впервые документально зафиксированное в духовной грамоте Ивана Калиты в 1328 г. Сытин П. В. Из истории московских улиц. М., 1999, С. 223.

Романюк С. К. Из истории московских переулков. М. 1988. С. 304. В 1428 г. оно упоминается уже вместе с Самсоновым лугом. На землях села Семчинского в XIV в. был основан Алексеевский монастырь, который просуществовал здесь до 1547 г., а после пожара был перенесен в Чертолье. На его прежнем месте возник новый монастырь, Зачатьевский, основанный в XVI в. царем Федором Иоановичем и царицей Ириной.

Алексеевский (позже Зачатьевский) монастырь стал важным градоформирующим ядром, на долгие годы определившим характер планировки и застройки прилегающих территорий. Вокруг монастыря образовалась монастырская Зачатьевская слобода, в которой жили монастырские служащие, ремесленники и крестьяне. Упоминание об этой слободе есть в Александро-Невской летописи, а в 1638 г. она насчитывала уже 157 дворов. Богоявленский С. К. Монастырские слободы и сотни в XVII в. — Труды общества изучения Московской губернии. Вып. II. М. 1928. С. 120. Характер формирования планировки и застройки квартала, расположенного на монастырских землях, оказался полностью подчинен мощному историко-культурному и градостроительному узлу ОстожьяЗачатьевскому монастырю.

Дорога, которая в древности вела от Боровицкого холма (Кремля) в село Семчинское, а затем к Алексеевскому (позже Зачатьевскому) монастырю, вероятно, определила направление трассы, которую повторяет современная улица Остоженка.

Довольно долго эта дорога, пересекавшая ручей Черторый, доходила до ворот монастыря и там заканчивалась. Земли, прилежащие к Остоженке со стороны Москвы-реки не были престижными для жилья и поначалу здесь селились крестьяне, ремесленники и небогатые купцы. На раннем этапе в XIV — XVI в.в. здесь располагались заливные луга, сады, огороды. Луга и выпасы в этих местах сохранялись вплоть до XVIII в. Название местности «Остожье» и улицы Остоженка (Остоженская, Стоженка) исследователи связывают с великокняжескими, а позже царскими лугами, на которых косили сено и ставили в стога — «остожье» По Москве. Прогулки по Москве и ее художественным и просветительским учреждениям. М., 1917. С. 257, 284, 334. Сытин П. В. Ук. соч. С. 221, 223. В конце Остоженки у Крымского брода вплоть до сер. XVIII в. располагался царский Остоженный конюшенный двор.

Строительство в кон. XVI в. городских фортификационных сооружений (стен Белого города и Земляного города) способствовало превращению Остоженки в городскую улицу, а исследуемой территории в посад — район заселения городского типа. В соответствии с Соборным уложением 1649 г. Земляной город был переведен в статус города, однако, слободское деление было ликвидировано лишь юридически, а фактически оставалось до нач. XVIII в. Все это стало причиной замедленного развития исследуемой территории. Тормозило формирование планировки и застройки и приречное расположение.