Планирование развития предприятия. 
Анализ жилой недвижимости республики Татарстан

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра экономики и предпринимательства в строительстве Курсовая работа по дисциплине

«Экономика предприятия»

Казань 2013

Введение

Предметом изучения в курсе экономики предприятия является производство. В условиях рыночной экономики значение прибыли ориентирует предприятие на увеличение объема реализации продукции, нужной потребителю, снижение затрат на реализацию. Прибыль — один из основных показателей плана и оценки хозяйственной деятельности предприятия. Она не только источник обеспечения внутрихозяйственных потребностей предприятия, но и приобретает все большое значение в формировании бюджетных ресурсов, внебюджетных и благотворительных фондов.

Задачи курсовой работы:

1. рассчитать итоги по общей стоимости основных фондов, изменения стоимости основных фондов;

2. определить производительность труда, среднемесячную заработную плату, балансовую прибыль, рентабельность реализованной продукции;

3. определить балансовую и чистую прибыль;

4. определить чистый дисконтированный доход, индекс доходности, период окупаемости;

5. определить размер товарной продукции на предприятии; размер реализованной, валовой и чистой продукции; определить себестоимость реализованной продукции.

прибыль инвестиционный рынок жилье

1. Основные фонды С течением времени основные производственные фонды подвергается физическому износу. Часть основных фондов, отслужившая свой срок, либо морально устаревшая, заменяются новыми, вновь вводимыми, технологически более совершенными. В этой связи среднегодовая стоимость ОПФ рассчитывается по формуле:

(1)

где: Ф_нач — стоимость ОПФ на начало планируемого периода (тыс. руб.)

Ф_введ — стоимость вновь введенный в течении года основных фондов (тыс. руб.)

Ф_выб — стоимость выбывших в течении года основных фондов (тыс. руб.)

n1 — количество полных месяцев, в течении которых основные фонды находились в эксплуатации (мес. видов)

n2 — количество полных месяцев со дня выбытия основных фондов до конца года (мес.)

k, z — количество видов вновь введенных и выбывающих основных фондов соответственно.

Исходные данные для задания № 1

Сумма амортизации по каждому виду основных фондов и в целом по предприятию Амортизация — это постоянный процесс перенесения стоимости основных фондов на себестоимость выпускаемой продукции с целью частичного и полного их восстановления.

Перенесенная стоимость основных средств составляет амортизационные отчисления, которые накапливаются в течение всего срока службы объекта, образуя амортизационный фонд.

Таблица 1.1

Амортизационный фонд предназначен для финансирования воспроизводства основных фондов.

1) тыс.руб.

тыс.руб.

8,199 тыс. руб.

тыс.руб.

12,96 тыс. руб.

Аг=32,874+8,058+8,199+107,734+12,96=169,843 тыс. руб.

2) тыс.руб.

тыс.руб.

5,423 тыс. руб.

168,801 тыс. руб.

6,762 тыс. руб.

А_г= 23,8+14,6+5,423+168,801+6,762=219,34 тыс. руб.

3)34,58 тыс. руб.

11,22 тыс. руб.

6,5 тыс. руб.

61,655 тыс. руб.

21,191 тыс. руб.

А_г=34,58+11,22+6,5+61,655+21,191=80,146 тыс. руб.

1.1 Средняя норма амортизации Для объективного формирования амортизационного фонда необходима обоснования система норм амортизации. Эти нормы должны быть экономически обоснованы, установлены в централизованном порядке, основывается на единых методических принципах построения.

Норма амортизации — установленный годовой процент погашения стоимости основных производственных фондов, рассчитывается по формуле:

или, (2)

где Н_а— норма амортизационных отчислений,(%);

Ф_перв— первоначальная стоимость ОПФ (руб.);

Ф_ост — остаточная стоимость ОПФ (руб.);

Т_н— нормативный службы ОПФ или амортизационный период (лет).

На (ср)=

На (ср)= = 9,2%

На (ср)= = 8,04%

1.2 Показатели эффективности использования ОПФ Показатель фондоотдачи является наиболее общим и часто применяемым показателем использования ОПФ и рассчитывается по формуле:

(3)

где: Фср — среднегодовая стоимость ОПФ за тот же период (руб.)

Q — выпуск продукции в периоде (руб.)

Показатель фондоотдачи показывает, сколько продукции выпускается на единицу стоимости основных производственных фондов.

Показатель фондоемкости является обратной величиной фондоотдачи и показывает потребность в ОПФ на единицу стоимости произведенной продукции и вычисляется по формуле:

(4)

Фср — среднегодовая стоимость ОПФ за тот же период (руб.)

Q — выпуск продукции в периоде (руб.)

Рост показателя фондоотдачи и снижение фондоемкости продукции свидетельствует об улучшении использования основных производственных фондов. Степень износа ОПФ предприятия характеризует следующие показатели.

Коэффициент износа различных видов и групп основных фондов вычисляется по формуле:

(5)

— балансовая стоимость тех же ОПФ (руб.)

— сумма накопленного износа ОПФ (руб.)

Коэффициент годности определяется по формуле:

(6)

где — остаточная стоимость ОПФ (руб.)

Коэффициент годности и коэффициент износа связаны между собой следующей зависимостью:

К_износа=1-К_{годности} (7)

Поступление и выбытие ОПФ в течение года характеризуется так называемые показатели движения, к ним относятся коэффициенты ввода и выбытия.

Коэффициент ввода определяется по формуле:

(8)

— стоимость введенных ОПФ (руб.)

— балансовая стоимость ОПФ на конец отчетного периода (руб.), определяемая по формуле:

(9)

Коэффициент выбытия определяется по формуле:

(10)

стоимость выбывших ОПФ (руб.)

— балансовая стоимость ОПФ на начало отчетного периода (руб.)

Разница между коэффициентами ввода и выбытия позволяет сделать вывод, что предприятие увеличило, либо уменьшило свои ОПФ.

Из вычислений видно, что К_ввода>К_{выбытия}, что позволяет нам сделать вывод, что на предприятии идет расширение основного капитала.12

2. Оборотные средства предприятия

В формализованном виде балансовая (валовая) прибыль определяется по формуле:

где (2.1)

— прибыль от реализации продукции (работ, услуг) (руб.), рассчитывается следующим образом:

(2.2)

Выр — выручка от продаж (реализации) продукции (работ, услуг) (руб.);

Себ — затраты на производство и реализацию продукции (работ, услуг) (руб.);

— прибыль от реализации иных материальных ценностей (руб.);

— доходы от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям (руб.).

Расчет показателя затрат на рубль товарной продукции:

Абсолютные и относительные показатели отклонения (перерасход, экономия) себестоимости единицы продукции можно представить следующим образом:

· Показатели абсолютного отклонения:

а) планируемая экономия себестоимости единицы продукции рассчитывается по следующей формуле:

(2.3)

— себестоимость единицы продукции по плану на отчетный год (руб.);

— себестоимость единицы продукции за предыдущий год (руб.);

б) сверхплановое изменение себестоимости единицы продукции составило:

(2.4)

— себестоимость единицы продукции фактический за отчетный год (руб.);

— себестоимость единицы продукции по плану на отчетный год (руб.).

в) фактическое отклонение себестоимости по сравнению с базовым периодом:

Э_фактич=Себ_факт — Себ_пред (2.5)

· Показатели относительного отклонения:

а) Индекс планового задания по изменению себестоимости единицы продукции:

(2.6)

где — себестоимость единицы продукции по плану на отчетный год (руб.);

— себестоимость единицы продукции за предыдущий год (руб.).

б) Индекс выполнения плана:

(2.7)

где — себестоимость единицы продукции фактический за отчетный год (руб.);

— себестоимость единицы продукции по плану на отчетный год (руб.);

в) Индекс фактического отклонения от базисных значений:

(2.8)

где — себестоимость единицы продукции фактический за отчетный год (руб.);

— себестоимость единицы продукции за предыдущий год (руб.).

· Изменение себестоимости общего объема производства:

а) Плановая экономия (перерасход) от изменения себестоимости объема выпуска:

(2.9)

— выпуск продукции по плану на отчетный год (руб.).

б) Сверхплановое изменение себестоимости выпуска:

(2.10)

— фактический выпуск продукции за отчетный год (руб.).

в) Фактическое отклонение себестоимости от базисного уровня:

(2.11)

2.1 Производительность труда, т/человек

(2.1.1)

тыс.тн/чел

тыс.тн/чел

тыс.тн/чел

2.2 Балансовая прибыль С/С = себестоимость на 1 т. объем производства

719,21*852,4=613 054,6тыс.руб тыс. руб тыс.руб

(2.2.1)

884 191−613 054,6=271 136,9тыс.руб

912 722−457 841,07=454 880,93тыс.руб

406 510- 351 375,53=55 134,47тыс.руб

271 136,4+14+85=271 235,4тыс.руб

454 880,93+14+85=454 979,93

55 134,47+14+85=55 233,47тыс.руб

2.3 Уровень рентабельности реализованной продукции

(2.4.1)

2.4 Абсолютная экономия или перерасход от снижения или роста себестоимости единицы продукции

· Индекс планового задания по изменению себестоимости единицы продукции:

· Индекс выполнения плана:

· Индекс фактического отклонения от базисных значений:

(2.3.1)

Плановая экономия (перерасход) от изменения себестоимости объема выпуска:

(2.3.2)

· Сверхплановое изменение себестоимости выпуска:

(2.3.3)

· Фактическое отклонение себестоимости от базисного уровня:

(2.3.4)

3. Прибыль, рентабельность предприятия

Необходимо различать прибыль балансовую (валовую) и чистую (остаточную). В формализованном виде балансовая (валовая) прибыль определяется так:

(3.1)

где — прибыль от реализации продукции (работ, услуг) (руб.), рассчитывается следующим образом:

(3.2)

Выр — выручка от продаж (реализации) продукции (работ, услуг) (руб.);

Себ — затраты на производство и реализацию продукции (работ, услуг) (руб.);

— прибыль от реализации иных материальных ценностей (руб.);

— доходы от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям (руб.).

Чистая (остаточная) прибыль определяется путем вычитания из балансовой прибыли налогов, отчислений, штрафов и других первоочередных платежей:

(3.3)

где — налогооблагаемая прибыль (руб.);

— налог на прибыль по ставке, а также прочие налоги и сборы.

Рентабельность предприятий (производства) определяется как отношение балансовой (валовой) прибыли к среднегодовой стоимости основных производственных фондов и оборотных средств :

где (3.4)

Рентабельность продукции (реализованной продукции) выражается отношением балансовой (валовой) прибыли к себестоимости готовой продукции Себ:

(3.5)

Таблица 3.1 Исходные данные

4. Инвестиции

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) — эта разница между будущим доходом от реализации проекта, в которой вкладываются инвестиции и инвестиционными вложениями за расчетный период времени, приведенными к одному году и определяется как:

(4.1)

где Т — продолжительность расчетного периода (лет);

Т — порядковый номер года;

— предполагаемые годовые денежные поступления от реализации проекта в течение Т лет;

— величина ежегодных инвестиций в денежном выражении;

— коэффициент дисконтирования, где Е — норма дисконта, (%).

Если инвестиции единовременные (К), то ЧДД рассчитывается как:

. (4.2)

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки.

Индекс доходности (ИД) — это отношение будущего дохода от реализации проекта, в который вкладывается инвестиции к величине этих инвестиций за расчетный период времени, приведенные к одному году и определяются как:

(4.3)

Если инвестиции единовременные (К), то индекс доходности рассчитывается как:

(4.4)

Проект считается эффективным, если ИД>1.

Период окупаемости инвестиционного проекта (срок окупаемости) — это число лет, необходимых для возмещения инвестиционных расходов. Для его определения используется равенство:

Если инвестиции единовременные (К), то срок окупаемости рассчитывается как

. (4.5)

Данные для расчета:

4.1 Чистый дисконтированный доход Таблица 4.1

ЧДД инвестиционного проекта положителен, то есть ЧДД>0, проект является эффективным и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект.

4.2 Индекс доходности

проект эффективен.

4.3 Период окупаемости

(4.6)

30=14,4+14,94+15+14,96+14,88+14,56+14,28x

30=88,74+14,28

x=4,11

Срок окупаемости 7−4,11=2,89 года.

5. Планирование и прогнозирование развития предприятия

Производственная программа — важнейший раздел плана развития предприятия.

Базой для разработки производственной программы является здание по производству продукции в натуральном выражении.

Единицы измерения: штуки, метры, киловатт-часы, комплекты и другие в соответствии со спецификой производства.

На основе натуральных показателей рассчитываются стоимостные показатели:

· Объем товарной продукции:

(5.1)

где — оптовая цена единицы i — го вида продукции;

— объем производства i — го вида продукции в натуральном выражении;

— количество видов продукции (работ, услуг).

· Объем реализуемой продукции:

(5.2)

где — остатки нереализованной продукции на начало и конец планового периода.

· Объем валовой продукции:

(5.3)

где — остатки незавершенного производства на начало и конец планового периода.

· Объем чистой продукции:

(5.4)

где МЗ — материальные затраты на производство товарной продукции;

— сумма амортизации основных фондов.

Процент выполнения плана по объему продукции и по ассортименту, имеются плановые и фактические данные по выпуску продукции предприятия за отчетный период По плану: 82,9+97,6+45,7+32,4+22,3=280,9

По факту: 84,0+96,4+45,7+21,4+45,4=292,9

(5.5)

Индекс выполнения плана рассчитывается по формуле:

Размер реализованной, валовой и чистой продукции на предприятии Себестоимость реализованной продукции

6. Анализ жилой недвижимости Республики Татарстан

6.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости.

Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках — первичном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

· динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;

· количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;

· величину транзакционных издержек, связанных с оформлением сделки;

· инвестиционную привлекательность объекта сделки;

· степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);

· способ налогообложения;

· необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

· возможные риски экономической и неэкономической природы.

6.1.1 Экономическая сущность недвижимости Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка — риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

· покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

· покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

Таблица 6.1

Как видно из схемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

6.1.2 Функции недвижимости Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения — прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

6.2 Оценка недвижимости

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости — это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же, на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

6.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

6.2.2 Оценка недвижимости: подходы и методика Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т. е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов — стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению, является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

6.2.3 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» — если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация — с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10−15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т. д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у «старой» квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т. е. при желании покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного «квадрата» это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Но, на вторичном рынке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Как говорят аналитики и статистика, спрос на первичное жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Территория, роскошные виды из окон и высокие потолки.

Рассмотрим ситуацию, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи — по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

6.3 Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 2010

Изучая рынок недвижимости, необходимо учитывать различные факторы, не только ост или падение цен, но и ввод жилых домов в эксплуатацию.

Ввод в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади, значения за год.

Таблица 6.2

Спрогнозируем на пять лет вперёд, я выберу два подхода для прогноза:

1 подход — Оптимистический — через линию тренда. В результате получается рост уровня ввода в действие жилых домов. Этого можно добиться при больших вкладах российских и иностранных инвесторов.

Я считаю такой прогноз несостоятельным, т.к. строительство значительно сократилось, а многие объекты в настоящее время заморожены. Если рассматривать ситуацию с инвестированием «замороженных» объектов, то это очень не выгодно. Деньги, вложенные в инфраструктуру законсервированного объекта, являются дополнительным источником убытка, это если говорить о начальном этапе. Для начала нужно провести изыскательные работы и только после этого начинать работы по проектированию. В числе объектов, строительство которых было прекращено, есть здания средней и высокой степени готовности. Для поддержания их первоначального качества и сохранности инвестору придётся также произвести немало затрат.

2 подход — Пессимистический — показатель на 2009 прогнозируемый год будет показывать результат 2005 года. Спрос населения и покупательская способность постепенно падает, только в 1 квартале 2009 года спрос упал от 11−17%, а цены снизились всего на 6−10%. Постепенно, когда ситуация будет налаживаться, возобновят строительные работы на замороженных объектах. В условиях кризиса многие девелоперские компании заморозили уже начатое строительство и сдвинули на неопределённый срок ввод объектов, находящихся на завершающей стадии работ. Причина у большинства из них одна — отсутствие денег к концу 2010 года, начнётся медленный подъём. Тогда график будет выглядеть следующим образом:

Из графика видно, что цены на жильё вторичного рынка упадут до 72 000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 — до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:

В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т. е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Таблица 6.3

Сравнивать эти рынки между собой бесполезно, т.к. один рынок — вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья:

· Спрос покупателей

· Инфраструктура

· Общая площадь

· Площадь жилая

· Месторасположение

· Состояние объекта

· Этажность квартиры

· Материал строительства

· Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация Приобретая объект недвижимости, всегда нужно проанализировать все варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают всегда две стороны: покупатель и продавец, поэтому всегда нужно рассматривать две стороны, чтобы наиболее точно спрогнозировать конечный результат. В настоящее время, это становится труднее с учётом кризиса, «никто не знает, что будет завтра». Аналитики расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в норму. Мой ответ: переломного момента не будет в настоящем году, а что касается становления рынка недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т. е. пока мы не наладим все сферы связанные со строительством, а это крупная сеть смежных предприятий.

6.4 Анализ рынка жилой недвижимости в республике Татарстан

Для анализа рынка недвижимости, прежде всего, необходимо знать, что входит в его структуры и является основополагающим. Поскольку мы рассматриваем жилищный вопрос, прежде всего это будет: постройка зданий и сооружений, их ввод в эксплуатацию. Также различные ситуации, связанные с этими вопросами, такие как: ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок жилья, программа федерального уровня «жилище» и конечно же кризисная ситуация на рынке недвижимости.

Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» — это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности «Строительство» на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.

В ходе анализа динамики продаж за 4 квартал 2008 года на рынке загородного малоэтажного жилья специалисты компании Vesco Consulting отмечают снижение объёмов реализации до уровня аналогичного периода 2003 года, проанализировав рыночную ситуацию, делаю выводы, что 2009 год так же останется в рамках периода 2003 года.

Второе полугодие 2008 года стало самым тяжёлым временем для всех без исключения игроков загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки малоэтажного жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое снижение покупательской активности — всё это вылилось в замедление строительства, замораживание проектов, отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне резкого снижения покупательской активности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое строительство, девелоперы были вынуждены придумывать различные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Они проводят всевозможные акции и подарки будущим жильцам, выступают с некоторой стратегией продвижения своего «товара», предлагая машины, квартиры, гаражи, бани, другие — дополнительные метры жилья. И практически все заявляют о скидках при 100%-й оплате недвижимости. Размер бонуса в этом случае сугубо индивидуален и может составлять 15−20%.

Однако большинство покупателей ожидают, как поведёт себя рынок дальше, и не спешат совершать покупки, и я полностью согласна с таким утверждение, рынок будет постоянно дешеветь. К тому же, в условиях, когда крупные, так и мелкие компании заявляют о сокращении персонала, урезании бюджетов, премий и заработных плат, количество потенциальных клиентов заметно снижается.

В результате все эти факторы негативным образом негативно сказались на объёмах реализованных домовладений, количество которых снизилось в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом.

Также стоить отметить, что продажи в 4-ом квартале были зафиксированы только в тех местах, застройщиками которых выступали крупные опытные компании, а также там, где строительство приближалось к концу.

Главная задача девелопера в сложных экономических ситуациях — остаться «на плаву», что можно сделать только за счёт сокращения издержек: определить оптимальный набор инфраструктуры, выбрать наиболее экономически оправданные технологии и материалы для строительства зданий.

Также по результатам исследования Vesco Consulting, следует отметить, что 96% потенциальных покупателей тщательно изучают возможные варианты технологий строительства, и это имеет для них принципиальное значение. Так, например, в Санкт-е активным спросом пользуются деревянные каркасные здания.

Сейчас весь рынок объединяет тенденция к удешевлению строительства, тогда как раньше приоритет отдавался дорогостоящим материалам. Чем ниже себестоимость — меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больше интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Это касается и объёмов — если несколько месяцев назад наиболее популярны были у потребителей были дома с жилой площадью 300−400 кв. метров, то сейчас их интерес ограничен 120−150 кв. метрами.

Однако стоить отметить, что увеличение в общем объёме спроса на малоэтажное жильё доли эконом-класса — явление не сиюминутное. Покупательная способность населения не изменилась. Те, у кого были средства на дорогое жильё, уже обзавелись загородными домами элитного класса. И сейчас наступает время людей со средней покупательской способностью. Именно на них сейчас должен ориентироваться рынок. Кризис только обострил эту тенденцию.

Именно на возведение малоэтажного жилья эконом-класса сейчас будут ориентироваться застройщики. Собственно, изменяется и спрос на применяемые технологии и материалы — спросом будут пользоваться те, что позволяют сократить себестоимость строительства, но без ухудшения технико-экономических показателей и качества отделки. Отделочные материалы эконом-класса будут применяться при возведении жилья по госзаказу, а вот при обустройстве жилья в рамках инвестиционных проектов будут использоваться качественные материалы.

Таким образом, основная тенденция рынка строительства малоэтажного жилья — удешевление конструкции зданий и применение дорогих отделочных материалов. Причём сокращение себестоимости строительства достигается в основном за счёт внедрения новых технологий, редко — за счёт использования более дешёвых материалов.

Заключение

Таким образом, действия государства должны быть направлены на развитие образовательно-научно-технического сектора и инновационной инфраструктуры. Это позволит научному работнику повысить статус и укрепить материальное состояние, а региону обеспечить прирост валового продукта за счет развития человеческого интеллектуального капитала. Экономический эффект бюджетных инвестиций в инфраструктуру следует ожидать не от самой инфраструктуры, а от новых предприятий, которые будут реализовывать инновационные проекты.