Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Причем если в первом квартале динамика снижения объясняется методологией, применяемой Банком России при расчете средневзвешенных ставок (с 1 января 2011 года перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2010 году), то снижение процентных ставок в четвертом квартале является результатом последовательного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейшими участниками рынка. Это в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года. Более того, в четвертом квартале 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, достигли докризисного уровня и приблизились к процентным ставкам, которые были зафиксированы по итогам первого квартала 2008 года — 12,4%. В течение 2011 года крупнейшие частные и государственные банки активно старались укрепить свои позиции, занятые ими в кризисный период. Так, доля крупнейшей по активам пятерки банков (преимущественно Сбербанк) в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила немногим более 59%, а в объеме — 54%, что тем не менее меньше доли, приходившейся на эту группу в 2010 году, более чем на 8 п.п. по количеству выданных кредитов и почти на 7 п.п. — по их объему.

На фоне избыточной ликвидности и медленного восстановления внутреннего спроса ценовая конкуренция банков за заемщиков усилилась. По оценкам АИЖК, в 2010 году не менее 40 банков снизили процентную ставку по ипотечным кредитам и не менее 19 банков уменьшили размер первоначального взноса. Причем если пик снижения первоначального взноса по ипотечным кредитам (по количеству банков за квартал) пришелся на второй квартал 2011 года, то процесс снижения процентных ставок шел по нарастающей. Последовательное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования в течение 2011 года не могло не отразиться на российском рынке недвижимости. Данные Росреестра показывают, что число объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2011 году увеличилось не только по сравнению с 2010 годом на 30%, но и по сравнению с 2008 годом на 19%. При этом именно ипотека стала основным драйвером восстановления рынка жилья в 2011 году: темп роста количества объектов, обремененных 15 ипотекой (+75%), был существенно выше темпа роста количества объектов, зарегистрированных в сделках с жильем (+43%). Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, существенно увеличилась и по итогам 2011 года составила 14,6% (в 2009 году — 11,9%). Несмотря на оживление рынка жилья, строительный сектор стагнировал на протяжении всего года и объемы ввода жилых домов в 2011 году пусть незначительно, но сократились (58,1 млн м2 против 59,8 млн м2 в 2010 году).

Хотя это сокращение произошло за счет уменьшения объемов индивидуального жилищного строительства (25,4 млн м2 в 2011 году против 28,5 млн м2 в 2010;м), объем индустриального строительства лишь на 4,5% превысил уровень кризисного 2010 года, когда большинство объектов было заморожено, и составил 32,8 млн м2. При этом показатель динамики объема работ, выполняемых по виду деятельности «строительство», в 2011 году был на 0,6% ниже уровня 2010 года. Таким образом, можно сделать вывод, что в 2011 году прирост объема ввода индустриального жилья происходил преимущественно за счет объектов, основные работы по которым были начаты еще до кризисного периода. В целом в 2011 году произошло кардинальное изменение структуры рынка жилья. Рост количества сделок с жильем происходил за счет альтернативных сделок на вторичном рынке, направленных на улучшение текущих жилищных условий, при фактически полном отсутствии инвестиционного спроса. На фоне дефицита строящихся объектов рост оборота во многом обеспечивался благодаря обратному процессу — реализации инвестиционной недвижимости в сегменте жилья экономкласса. В этих условиях динамика цен на жилье была неоднозначной и резко различалась по сегментам жилья и регионам. Главной точкой роста цен на жилье в 2011 году стал первый квартал, затем уровень цен стабилизировался. В итоге за 2011 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в номинальном выражении (без учета инфляции) в Российской Федерации увеличилась на 13% и составила 60 тыс.

руб., а на первичном рынке она увеличилась лишь на 1% и составила 48,1 тыс. руб. Таким образом, основным драйвером роста цен в 2011 году был вторичный рынок. По итогам 2011 года средние цены на жилье в номинальном выражении в 50 регионах России повысились, в 32 регионах — понизились.

Ввиду сложившейся на первичном рынке жилья ситуации в 2011 году государство продолжило активную антикризисную поддержку этого сегмента. Со своей стороны, поддерживая восстановление рынка, АИЖК за 2011 год рефинансировало 48 277 ипотечных кредитов на общую сумму более 54, 4 млрд руб., что составляет 16% в количественном выражении и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2011 году ипотечных кредитов. Незначительное уменьшение доли АИЖК по сравнению с 2010 годом на фоне роста ипотечного рынка является признаком улучшения ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе и свидетельствует о процессе оздоровления ипотечного рынка и росте конкуренции. Агентство, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2011 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008−2009 годов. Так, удерживая в первом полугодии 2011 года самую низкую на рынке ставку, АИЖК задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2011 года положило начало массовому снижению процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам.

По данным за 2011 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1%, по данным Банка России на 1 января 2012 года).Итоги 2011 года позволяют говорить о начале экономического восстановления на фоне благоприятной внешней конъюнктуры и роста цен на российское сырье, однако докризисного уровня еще только предстоит достичь. Так, в 2011 году ВВП в реальном выражении вырос на 4% по отношению к базе 2010 года, но по сравнению с докризисным 2008 годом он все еще на 4,2% меньше. Негативную роль в динамике экономического восстановления в 2011 году сыграли общая посткризисная неготовность внутреннего спроса оказать поддержку экономике и установившаяся в третьем квартале аномально жаркая погода, последствия которой дали толчок неплановым расходам и ускорили инфляцию [23]. На протяжении всего 2011 года население придерживалось выжидательно-сберегательной стратегии.

Доля сбережений в объеме денежных доходов граждан увеличивалась и составила 14,6% (в 2009 году — 5,3%, в 2010 году — 14,1%), а темп роста кредитных портфелей физических лиц (14,3%) оказался намного ниже темпа прироста вкладов граждан (31,2%). По итогам 2011 года уровень инфляции достиг 8,8%, что также замедлило восстановление внутреннего спроса. Только к концу второго полугодия 2011 года из-за снижения ставок по всему спектру банковских услуг и общей либерализации кредитных условий ввиду усилившейся конкуренции ситуация начала меняться и интерес к кредитам возрос. В результате темпы прироста розничного кредитного портфеля достигли двузначных показателей (11,5% в ноябре и 14,3% в декабре), а приток депозитов начал замедляться [23]. Для финансового сектора 2011 год в целом характеризовался уменьшением стоимости фондирования и накоплением избыточной ликвидности. Этому способствовало сочетание ряда факторов: стимулирующая монетарная политика Банка России, увеличение социальных и пенсионных выплат, приток сбережений населения и слабый спрос на заемные ресурсы при недостатке качественных заемщиков из-за ухудшения кредитоспособности. Кредитоспособность нефинансового сектора и физических лиц в течение года восстанавливалась медленно и неравномерно, что во многом было обусловлено зависимостью восстановления кредитоспособности граждан от восстановления кредитоспособности работодателей (юридических лиц). Безработица за 2011 год сократилась с 8,4% в 2010 году до 7,5%, однако так и не достигла уровня докризисного 2008 года — 6,4%. При этом реальные располагаемые доходы выросли на 4,6% по сравнению с 2,1% в 2010 году, но во многом это произошло за счет увеличения социальных и пенсионных выплат.

Так, реальный размер назначенных пенсий в 2011 году вырос на 34,8%, что стало самым большим увеличением начиная с 1993 года, а доля социальных выплат в структуре доходов населения увеличилась до 18,1% (в 2010 году — 14,9%). В итоге абсолютный объем просроченной задолженности физических лиц банковскому сектору перестал увеличиваться и продемонстрировал тенденцию к уменьшению только в последние два месяца 2011 года (-2% за четвертый квартал). По итогам года объем просроченной задолженности граждан увеличился с 6,8% в январе 2011 года до 6,9% на начало 2012 года, тогда как объем просроченной задолженности нефинансовых организаций соответственно уменьшился с 6,1% до 5,3% [23]. В этих условиях, учитывая ключевую роль жилья для обеспечения базовых жизненных потребностей населения, ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро восстанавливающихся сегментов рынка. По итогам 2011 года было выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму 379,4 млрд руб. Таким образом, объем кредитов, выданных в 2011 году, почти в 2,5 раза превысил объем 2010 года, а в количественном соотношении — более чем в 2,3 раза.

Средний размер кредита по итогам 2011 года увеличился на 7,7% - до 1,26 млн руб. Это отражает как динамику доходов населения, так и динамику цен на жилье. В 2011 году наблюдалось увеличение общего объема ипотечной задолженности на балансах банков, что является важным признаком восстановления рынка. В ноябре 2011 года объем ипотечной задолженности превысил уровень в 1,1 трлн руб. и достиг исторического максимума. Суммарно по итогам 2011 года объем ипотечной задолженности по кредитам составил 1,13 трлн руб. В 2011 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2010 года — 14,3%, т. е. снижение составило 1,2 п.п.). Основное снижение пришлось на первый и четвертый кварталы 2011 года.

Причем если в первом квартале динамика снижения объясняется методологией, применяемой Банком России при расчете средневзвешенных ставок (с 1 января 2011 года перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2010 году), то снижение процентных ставок в четвертом квартале является результатом последовательного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейшими участниками рынка. Это в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года. Более того, в четвертом квартале 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, достигли докризисного уровня и приблизились к процентным ставкам, которые были зафиксированы по итогам первого квартала 2008 года — 12,4%. В течение 2011 года крупнейшие частные и государственные банки активно старались укрепить свои позиции, занятые ими в кризисный период. Так, доля крупнейшей по активам пятерки банков (преимущественно Сбербанк) в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила немногим более 59%, а в объеме — 54%, что тем не менее меньше доли, приходившейся на эту группу в 2010 году, более чем на 8 п.п. по количеству выданных кредитов и почти на 7 п.п. — по их объему. На фоне избыточной ликвидности и медленного восстановления внутреннего спроса ценовая конкуренция банков за заемщиков усилилась. По оценкам АИЖК, в 2010 году не менее 40 банков снизили процентную ставку по ипотечным кредитам и не менее 19 банков уменьшили размер первоначального взноса. Причем если пик снижения первоначального взноса по ипотечным кредитам (по количеству банков за квартал) пришелся на второй квартал 2011 года, то процесс снижения процентных ставок шел по нарастающей.

Последовательное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования в течение 2011 года не могло не отразиться на российском рынке недвижимости. Данные Росреестра показывают, что число объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2011 году увеличилось не только по сравнению с 2010 годом на 30%, но и по сравнению с 2008 годом на 19%. При этом именно ипотека стала основным драйвером восстановления рынка жилья в 2011 году: темп роста количества объектов, обремененных 15 ипотекой (+75%), был существенно выше темпа роста количества объектов, зарегистрированных в сделках с жильем (+43%). Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, существенно увеличилась и по итогам 2011 года составила 14,6% (в 2009 году — 11,9%). Несмотря на оживление рынка жилья, строительный сектор стагнировал на протяжении всего года и объемы ввода жилых домов в 2011 году пусть незначительно, но сократились (58,1 млн м2 против 59,8 млн м2 в 2010 году). Хотя это сокращение произошло за счет уменьшения объемов индивидуального жилищного строительства (25,4 млн м2 в 2011 году против 28,5 млн м2 в 2010;м), объем индустриального строительства лишь на 4,5% превысил уровень кризисного 2010 года, когда большинство объектов было заморожено, и составил 32,8 млн м2. При этом показатель динамики объема работ, выполняемых по виду деятельности «строительство», в 2011 году был на 0,6% ниже уровня 2010 года. Таким образом, можно сделать вывод, что в 2011 году прирост объема ввода индустриального жилья происходил преимущественно за счет объектов, основные работы по которым были начаты еще до кризисного периода. В целом в 2011 году произошло кардинальное изменение структуры рынка жилья. Рост количества сделок с жильем происходил за счет альтернативных сделок на вторичном рынке, направленных на улучшение текущих жилищных условий, при фактически полном отсутствии инвестиционного спроса. На фоне дефицита строящихся объектов рост оборота во многом обеспечивался благодаря обратному процессу — реализации инвестиционной недвижимости в сегменте жилья экономкласса.

В этих условиях динамика цен на жилье была неоднозначной и резко различалась по сегментам жилья и регионам. Главной точкой роста цен на жилье в 2011 году стал первый квартал, затем уровень цен стабилизировался. В итоге за 2011 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в номинальном выражении (без учета инфляции) в Российской Федерации увеличилась на 13% и составила 60 тыс. руб., а на первичном рынке она увеличилась лишь на 1% и составила 48,1 тыс. руб.

Таким образом, основным драйвером роста цен в 2011 году был вторичный рынок. По итогам 2011 года средние цены на жилье в номинальном выражении в 50 регионах России повысились, в 32 регионах — понизились. Ввиду сложившейся на первичном рынке жилья ситуации в 2011 году государство продолжило активную антикризисную поддержку этого сегмента. Со своей стороны, поддерживая восстановление рынка, АИЖК за 2011 год рефинансировало 48 277 ипотечных кредитов на общую сумму более 54, 4 млрд руб., что составляет 16% в количественном выражении и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2011 году ипотечных кредитов. Незначительное уменьшение доли АИЖК по сравнению с 2010 годом на фоне роста ипотечного рынка является признаком улучшения ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе и свидетельствует о процессе оздоровления ипотечного рынка и росте конкуренции. Агентство, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2011 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008−2009 годов.

Так, удерживая в первом полугодии 2011 года самую низкую на рынке ставку, АИЖК задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2011 года положило начало массовому снижению процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам. По данным за 2011 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1%, по данным Банка России на 1 января 2012 года).

17 944 93 914 839 70 810 427 71 454 0873,99 498 682,76Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля (табл. 2.1). Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и абсолютном выражении (3,04%).По данным Банка России, за 2012 год объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 96,47% (94,78% - годом ранее).В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста.Рис. 2.

4. Доля просроченной задолженности за 2010;2012гг.Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на01.

01.2013 г. составила 2,45% (рис.

2.4). Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5%, а по валютной — 14,9%. Высокая доля валютной просрочки объясняется падением объёмов валютного ипотечного портфеля (со 165 млрд руб. на начало 2012 года до 129 млрд руб. на конец года) при незначительном изменении объема валютной просроченной задолженности.

Главным образом, это просрочка, образовавшаяся в прошлые годы, т.к. в данный момент, как говорилось выше, объем выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте незначителен. По итогам 2013 года АИЖК ожидает снижение доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности. Ипотечное жилищное кредитование продолжает активно развиваться, и заемщики стараются находить самые выгодные ипотечные продукты, несмотря на увеличение процентных ставок по кредитам. Так, в феврале оно составило 0,1%. Таким образом, размер средней ставки достиг 12,8%, что на 0,4% выше подобного показателя минувшего года. Стоит напомнить, что, согласно прогнозу экспертов АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов увеличится не больше чем на 20% и составить 1,2 -1,3 трлн. рублей. В соответствии с прогнозом Национальной службы взыскания, в 2013 году просроченная задолженность станет варьироваться в размере 42−44 млрд. рублей (рис. 2.5).Рис.

2.

5. Динамика выдачи кредитов за январь 2011;2013гг.Несмотря на рост процентных ставок по ИЖК в рублях в 1 кв. 2013 г. общий объем предоставленных ИЖК на 25,18% (142 393 кредита на 226,94 млрд руб.

за квартал) превышает объем кредитов, предоставленных в 1 кв. 2012 г. Доля просроченной задолженности по ИЖК в рублях относительно остаточной задолженности на 1 апреля 2013 г. уменьшилась до 1,41%. До 96,19% увеличилась общая задолженность по ИЖК без просроченных платежей. В 1 кв.

2013 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным с начала года, продолжала расти и по сравнению с минимальным значением в 4 кв. 2011 г увеличилась на 0,9 п.п. до 12,8%, в то время как средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК в рублях увеличилась до 12,9%. В 1 квартале 2013 г., по данным ЦБ РФ, кредитными организациями предоставлено 151 205 жилищных кредитов (ЖК), из которых 142 393 составили ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) на сумму 226,94 млрд руб. и

8812 — необеспеченные жилищные кредиты (НЖК), как разница между ЖК и ИЖК, на сумму 7,79 млрд руб. (рис. 2.6). Рис. 2.

6.Динамика предоставления кредитов за квартал

Общий объем предоставленных в 1 кв. 2013 г. ИЖК на 25,18% превышает объем кредитов, предоставленных в 1 кв. 2012 г. (рис. 2.6).

Остаточная задолженность по ИЖК на 1 апреля 2013 г. увеличилась на 36,01% по сравнению с 1 апреля 2012 г. и составила 2,09 трлн руб. Доля ИЖК в иностранной валюте от общего объема ипотечного кредитования в 1 кв.

2013 г. увеличилась на 0,05 п.п. по сравнению с долей за 1 кв. 2012 г. и составила

1,23%.Просроченная задолженность по ИЖК, по данным ЦБ РФ, составила на 1 апреля 2013 г. 41,907 млрд руб., или 27,862 млрд руб. по кредитам в рублях и 14,045 млрд руб.

по кредитам в иностранной валюте (рис. 2.7). Рис. 2.

7. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на конец квартала

Общая просроченная задолженность на конец 1 квартала 2013 г. на 0,84% больше, чем на 1 января 2013 г. При этом просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с концом 4 кв.

2012 г. в денежном выражении и уменьшилась в процентах от остаточной задолженности, а именно с 1,47% на 1 января 2013 г. до 1,41% на 1 апреля 2013 г. Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в те же сроки увеличилась как по объему, так и в процентах от остаточной задолженности: с 11,42% до 11,79% (рис. 2.7).

По данным ЦБ РФ, сумма задолженности по ИЖК без просроченных платежей увеличилась с 1 965,02 млрд руб. на 1 марта 2013 г. до 2 014,54 млрд руб. на 1 апреля этого же года, а по доле в процентах от общей задолженности в эти же сроки (96,19%) рост составил 0,46 п.п. За тот же срок объем задолженности по дефолтным ИЖК, по кредитам с просроченными свыше 180 дней платежами, увеличился с 28,94 млрд руб. до

30,16 млрд руб., а по доле в процентах от общей задолженности — вырос на 0,04 п.п. до 1,44%. По данным ЦБ РФ, в 1 кв. 2013 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным с начала года, продолжала расти и увеличилась на 0,9 п.п. до 12,8% по сравнению с минимальным значением в 4 кв. 2011 г. Средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК в рублях в 1 кв. 2013 г.

выросла до 12,9%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в иностранной валюте, выданным с начала года, в 1 кв. 2013 г. составила 9,7% (рис. 2.8). Рис.

2.

8.Средневзвешенные данные по ИЖК, выданным с начала года

Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК в рублях, выданным с начала года, в 1 кв. 2013 г. составил 15,04 года, продолжив увеличение срока кредитования, имевшее место на протяжении 2012 г. Средневзвешенный срок кредитования по кредитам в иностранной валюте не имеет выраженной долговременной тенденции и за 1 кв. 2013 г. составил 13,13 года (рис.

2.8). В марте 2013 г. средневзвешенная за месяц ставка по ИЖК, рефинансированным АИЖК, по продуктам «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт» составила 11,61%, что на 0,92 п.п. больше, чем за март 2012 г., а средневзвешенный срок кредитования по тем же продуктам — 17,6 лет. Средняя величина кредита по выданным с начала года ИЖК в рублях на 1 апреля 2013 г. выросла по сравнению с 1 января 2013 г.

повсеместно, за исключением Санкт-Петербурга. Ставка по ипотечному кредиту определяется, с учетом его долгосрочного характера, стоимостью привлечения денежных средств и рисками предоставления кредита, куда составляющими входит прогноз инфляции на 10, 15 лет. Рис.

2.9. Средневзвешенные данные по ИЖК в рублях, выданнымс начала года по регионам

Средняя по Российской Федерации величина кредита составила 1,579 млн руб., прибавив 7,08% по сравнению с 1 января 2013 г. Наибольшую среднюю величину кредита на 1 апреля 2013 г. (3,507 млн руб.) имела Москва, а наименьшую — Приволжский федеральный округ (1,173 млн руб.). За 1 кв. 2013 г.

процентные ставки по ИЖК в рублях выросли на 0,3−0,6 п.п. во всех регионах. Минимальная ставка по ИЖК на 1 апреля 2013 г. у

Санкт-Петербурга — 12,6% (рис. 2.9).За 1 кв. 2013 г. ОАО «АИЖК» рефинансировало 7 804 закладных на сумму 11,163 млрд руб., что меньше на 10,45% в количественном выражении и на 1,93% в денежном выражении по сравнению с 1 кв. 2012 г. В апреле 2013 г. АИЖК рефинансировало 2 600 закладных на сумму 3,814 млрд руб., что меньше на 21,26% по количеству и на 7,9% в денежном выражении, чем за апрель 2012 г. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 1 кв.

2013 г. составила 4,2%, в то время как за 2012 г. — 5,9%. На 1 мая 2013 г.

участники программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты доступного жилья, осуществив 94,05% программы, предоставили ипотечные кредиты на 141,1 млрд руб. Внешэкономбанк обратился к правительству РФ с предложением продлить ипотечную программу. АИЖК намерено с 31 июня 2013 г. снизить ипотечные ставки по своим основным программам на 1,0−1,2%. О снижении на 1,0% ипотечных ставок по кредитам в рублях заявил также ВТБ24. По нашему мнению, ужесточать условия выдачи кредитов по ипотекам бессмысленно.

В настоящее время наблюдается некоторый спад спроса на ипотечную недвижимость в связи с сокращением спроса на жилье. Самые «нуждающиеся» в жилье заемщики уже успели оформить кредиты на жилье в 2011;2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемых государством. Поэтому спад спроса на ипотечное жилье по самым негативным прогнозам может уменьшиться на 5−7%.Этого допустить никак нельзя, поэтому банки будут всячески стараться «завлечь» все новых клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году можно было наблюдать, как некоторые банки начали предлагать своим клиентам кредиты без залоговых обязательств. По всей вероятности их примеру должны последовать и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов ожидать не стоит.

2.3 Анализ программ ипотечного жилищного кредитования в России на примере ОАО «Сбербанк России"Ипотечное кредитование с каждым годом становится все более востребованным, ведь это единственный реальный вариант покупки жилья для большинства россиян. Учитывая актуальность ипотеки, многие банки предлагают свои программы, но Сбербанк неизменно занимает лидирующие позиции на банковском рынке России. Банк предлагает несколько специальных и базовых программ, разработанных для того, чтобы сделать ипотеку доступной для разных категорий населения и обеспечить жильем всех желающих. На данный момент в Сбербанке активно работают базовые ипотечные программы с достаточно привлекательными условиями кредитования. Кроме базовых программ действуют специальные условия ипотеки для отдельных категорий клиентов."Приобретение готового жилья». Квартиру можно приобрести под залог кредитуемого жилья или другой недвижимости. Комиссии за оформление кредита отсутствуют, а также действуют льготные условия для молодых семей и участников зарплатного проекта Сбербанка. Кроме этого отсутствует обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков.

Кредит выдается в рублях РФ, долларах США и евро. Размер процентной ставки зависит от срока кредита и величины первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос — 10% от стоимости квартиры, но часто банк просит внести более крупный взнос. Срок кредитования — до 30 лет."Приобретение строящегося жилья". Программа по своим условиям сходна с «Приобретением готового жилья». Кредит на инвестирование строительства квартиры.

Комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков отсутствуют. Валюта кредитования — рубли РФ, доллары США, евро. Срок кредита до 30 лет. Залогом по ипотеке выступает строящаяся недвижимость или другое имеющееся жилье."Строительство жилого дома". Кредит на строительство индивидуального дома под залог кредитуемой или другой жилой недвижимости. Отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Ипотеку можно оформить в рублях РФ, долларах США или евро. Срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья.

У заемщика есть возможность отсрочки выплаты долга при условии, что стоимость строительства поднимется."Загородная недвижимость". Ипотека выдается на покупку или строительство дачи, садового дома, на покупку земельного участка. Кредит можно получить в рублях РФ, долларах США и евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос-15% от стоимости жилья. Заемщикам предоставляется возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования при увеличении стоимости строительства."Гараж". Кредит предоставляется на покупку или строительство гаража или машино-места.

Оформить ипотеку можно в рублях РФ, долларах США, евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос — 10% от стоимости гаража. Существует возможность отсрочки выплаты основного долга при условии повышения стоимости строительства."Ипотека плюс материнский капитал". Кредитование проводится по программе «Приобретение готового жилья». Первоначальный взнос может погашаться за счет материнского капитала с соответствующим увеличением суммы кредита."Ипотека с государственной поддержкой".

Предоставляется на покупку строящегося или готового жилья. Как и в предыдущих программах отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, на срок до 30 лет. По данной программе действуют льготные условия кредитования для молодых семей, и есть возможность использования материнского капитала. Кроме этого до 31.

12. 2012 года действует аукционная процентная ставка — 11% годовых."Молодая семья". Программа Молодая семья Сбербанка помогает решить жилищные проблемы молодым семьям при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 35 лет. Кроме этого необходимо предоставить доказательства своей платежеспособности и оплатить 10%-15% от стоимости квартиры. Кредит предоставляется на покупку квартир эконом-класса.В России каждая пятая сделка на рынке недвижимости совершается с помощью различных кредитных программ. В последнее время активно развивается социальная ипотека для обеспечения жильем военнослужащих, учителей, молодых семей. Сбербанк принимает участие в государственной ипотечной программе, а также делает все возможное для поддержания низких процентных ставок и обеспечения лояльных условий кредитования. Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что: — во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики;—во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т. п.);—в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлечёнными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств. Итак, в кризисных и посткризисных условиях жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны. В этих условиях построение и развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста. Создание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования жилищного строительства может стать ключевым инструментом экономической политики в современной России.

3. Совершенствование ипотечного кредитования в России3.

1. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования

Жилищная проблема в России является однойиз наиболее значимых и острых социально-экономических проблем, для решения которойтребуются существенные преобразования в области строительства и ипотечного кредитования. Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей, поскольку обустройство жилого помещения не только создает условия для достойного проживания и развития семьиили индивида, но и делают человека социально иэкономически независимым и активным. И этоубеждение закреплено в Конституции Российской

Федерации.Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретныхцелей, разработка механизма жилищной политикии контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья. Ипотечное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следуетобеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Решение жилищного вопроса — возможностьрешения многих экономических проблем России. Развитие жилищного сектора путем повышенияего инвестиционной привлекательности и создания соответствующей законодательной базы, атакже формирование платежеспособного спросанаселения за счет массового распространениясистемы жилищного кредитования позволят создать основу для экономического роста страны вдолгосрочной перспективе. Повышение доступности жилья для населения — одна из предпосылок развития строительства, которое позволитувеличить объем выпуска продукции и занятостьво всех отраслях экономики, задействовать недогруженные основные фонды и повысить общийуровень благосостояния граждан в среднесрочнойперспективе. Выбор правильного развития жилищного сектора, в том числе и создание системыжилищного кредитования эффективной на данномэтапе развития российской экономики являетсяфактором процветания России и повышения благосостояния ее граждан. Проблем ипотечного кредитования множество, выделим основные:

1. Недостаточный ввод нового жилого фонда. На фоне общего дефицита предложения жилья, от которого, похоже, в России в ближайшее время, никуда не деться, улучшение условий ипотеки ничего, по сути, не меняет в уровне доступности жилья. При улучшении условий ипотеки на определенный процент, примерно на тот же процент вырастает сама цена квадратного метра. В итоге, улучшая условия ипотеки, власти борются не с болезнью, а с ее симптомами. И единственным эффективным средством повышения доступности жилья оказывается только наращивание объемов ввода нового жилого фонда. Таким образом, только в условиях насыщения рынка жильем ипотека сможет стать механизмом, который делает жилье более доступным. При наличии же дефицита жилья такой механизм не работает.

2. Инфляция. За последние годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10−15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет. Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье. В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

3. Нестабильная экономическая ситуация в стране. Сам по себе ипотечный кредит является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10−20 лет. Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов. Поэтому длительные договоры по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования. Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

4. Монополизация рынка строительства существенно останавливает развитие рынка ипотечного кредитования. К сожалению, первичный рынок жилья продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса. Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках. Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

5.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств. Наличных денег в бюджете не хватает не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем — значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках. Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей. Коммерческие банки получают свой основной доход за счет разницы между предложениями своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли. Выдаваемые краткосрочные кредиты на потребительские нужды населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

6. Миграция. Ни для кого не является секретом, что уровень жизни в крупных городах РФ существенно отличается от уровня жизни в регионах, особенно в отдаленных от столицы. Для каждого человека самым естественным желанием является стремление к благополучной и комфортной жизни с финансовой стабильностью. Поэтому так много мигрантов из числа молодежи каждый год устремляются из отдаленных регионов РФ в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные мегаполисы нашей страны. Такая миграция населения увеличивает и без того большой спрос на жилую недвижимость в больших городах. А значит, высокие цены на квадратные метры жилья в Москве и других городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по регионам страны. Данные проблемы препятствуют развитию ипотечного кредитования, но измениться ситуация сможет только благодаря изменению политики государства и первым шагом в этом направлении стала государственная программа по поддержке молодых семей, согласно которой часть процентов по кредиту погашается из бюджета. Ипотечное кредитование в стране станет выгодным для населения и банковских учреждений только тогда, когда экономика страны станет значительно стабильней и приблизится к уровню высокоразвитых государств мира.

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования

Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в РФ много и все они должны решаться незамедлительно. Причем решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране. Главная задача по развитию системы ипотечного кредитования сегодня — обеспечить качественное развитие ипотеки. Для роста предложения доступной ипотеки необходимы устойчивые каналы рефинансирования. Наиболее очевидный способ — создание рынка надежных и привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы эти бумаги были востребованы, в части надежности лучшим вариантом представляется государственное гарантирование выплат инвесторам со стороны специализированного агентства, использующего резервный фонд, пополняемый за счет эмитентов.

В части доходности — на фоне растущей стоимости заимствований — субсидирование эмитентов или инвесторов за счет прибыли институтов развития в целях создания благоприятного ценового фона для вложений в ипотечные бумаги. Создание и расширениеконтингента инвесторов — еще одна сторона этой большой задачи. Это тем более актуально в условиях планируемого сокращения накопительного компонента пенсионных отчислений. Здесь все будет зависеть от того, в какой форме законодателями и Правительством будет перестроена в этом году пенсионная система. Ассоциация российских банков готова принять самое деятельное участие в этой работе. Озабоченность участников рынка вызывает и монополизация ипотечной сферы. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них нет «длинных» денег, которые можно выдавать заемщикам на длительный период — до 30 лет. К тому же вероятно, что ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, вскоре окажется ниже, чем ставка по депозитам. Более того, малые и средние банки могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства в случае форс-мажорных обстоятельств. Эти факторы также обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков. Сегодняшний ипотечный рынок в России выглядит так: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема.

Если институты развития и государство не будут предпринимать усилий по демонополизации, то концентрация на ипотечном рынке будет только увеличиваться. Банковскому сообществу нужна нормальная, а не олигополистическая конкуренция на рынке. Крупные банки-маркетмейкеры держат ипотечные кредиты на своих балансах, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же небезгранична. В перспективе это может привести к тому, будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет извлечения новых вкладчиков. Рынок ипотечных ценных бумаг позволит банкам не держать кредиты на своих балансах и наращивать объемы кредитования. Но этот рынок у нас практически не развит. Для решения существующих задач можно порекомендовать следующие меры, направленные на решение проблем, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования:

1.Субсидирование процентной ставки. Наиболее возможный вариант — субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК. Банкам проще было бы рефинансировать кредиты, если АИЖК направляло часть своих средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам.

2.Активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, чтобы ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг. Многие банки — члены АРБ разделяют мнение, что в интересах развития рынка необходимо создание специальной организации — на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной — для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам. Целесообразно создание специального фонда для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия. На этом фоне заслуживают внимания инициативы Банка России в части регулирования показателей достаточности капитала и нормативов резервных отчислений банков в преддверии перехода к регулированию капитала в соответствии с положениями Базеля III. В частности, речь идет о введенных с 1 марта 2013 г. повышенных норм резервов в отношении недвижимости, переходящей на балансы банков в результате процедур взыскания по дефолтной ипотеке, — они повысят нагрузку на ликвидность банков, активно работающих на ипотечном рынке. Государственная поддержка ипотеки может быть сравнима с эффектом локомотива в развитии экономики, обеспечении условий для роста ВВП. В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс для развития строительной индустрии и другие смежные отрасли (производство стройматериалов, изготовление мебели и т. д.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. В этой связи следует отметить, что государство, стимулируя рост ипотеки, тем самым связывает свободные средства населения и в результате сдерживает инфляцию. По сути, речь в таком случае может идти о синергетическом эффекте, при котором развитие ипотечного кредитования будет способствовать снижению уровня инфляции. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

• снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием, на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;

• создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;

• формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.

3. Внедрение и развитие новых продуктов. Намереваясь привлечь клиентов, всегда внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты. Так, например в 2012 году были выпущены программы: «Коммерческая ипотека», «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». 4. Повышения эффективности развития ипотечного кредитования предлагается достичь путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. 5. На современном этапе становления ипотеки в России все более актуальными становятся вопросы эффективного возврата кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. Причинами смещения акцентов с организации выдачи на взыскание являются и достаточно большое количество уже выданных кредитов, и кризис ипотеки в США, который обусловил сложности с зарубежным рефинансированием, и нередкая кредитная безграмотность россиян. Дополнительными факторами, которые обусловливают рост невозвратов ипотечных кредитов в ряде регионов России, являются падение цен на недвижимость, появление негативных информационных «прецедентов» (например, в Воронеже при наложении взыскания на квартиру в ипотеке в решении не прописали выселение должника). Рекомендации по повышению эффективности взыскания ипотечных долгов базируются на учете следующих факторов:

ипотечные кредиты характеризуются большим размером и особой значимостью для заемщиков, что определяет особые стратегии их погашения в кризисных ситуациях, а также особое значение сохранения клиента для кредитных организаций;

— большинство заемщиков по ипотечным кредитам обладают возможностью обратиться за квалифицированной юридической помощью для противодействия взысканию;

— область жилищных прав, находится под пристальным вниманием общества и государства, а также окружена большим количеством мифов (к примеру, невозможность выселить из единственного жилья и т. д.).Перечисленные факторы в ситуации, когда ипотечных долгов становится слишком много, что обрабатывать их обычными юридическими и иными методами, обуславливают необходимость появления ипотечного коллекторства. В рамках этой комплексной области деятельности есть возможность синтеза различных аспектов: юридических, организационных, информационных (PR), социальных и даже политических. При этом ипотечное коллекторство может развертываться как внутри кредитных организаций и ипотечных компаний (АИЖК, региональных операторов ипотеки), так и на базе независимых специализированных компаний — коллекторских агентств. Соответственно в России уже сейчас стоит задача развития ипотечного коллекторства, эффективность которого обуславливается следующими факторами:

синтезом права, психологии, PR и менеджмента;

— использованием индивидуальной и массовой работы;

— взаимодействием со вспомогательными организациями (созданием инфраструктуры: риэлторы, независимые коллекторы, организации ЖКХ и т. д.).Стоит отметить, что коллекторская деятельность может эффективно осуществляться внутри ипотечных компаний, а независимые коллекторские агентства стоит привлекать в качестве психологического фактора воздействия на должника и своего рода конкурента для контроля эффективности собственной службы взыскания. При этом, чтобы собственное коллекторское подразделение, как и сторонние организации, использовало фактор неопределенности, способствующий взысканию задолженности, стоит его информационно дистанцировать, т. е. обозначить как независимое коллекторское агентство. Основным фактором, который, с нашей точки зрения, позволит повысить эффективность взыскания задолженности по ипотечным кредитам, является создание специальных консультационных центров, которые бы в кризисной ситуации помогали должникам найти и реализовать варианты погашения долга. Без этого элемента инфраструктура, необходимая для развития ипотеки, не полна и не может быть максимально эффективной. Предлагаемые консультационные центры, по сути, занимались бы цивилизованным «антиколлекторством», т.к. должники обращались бы к ним за помощью во взаимодействии с коллекторскими агентствами и кредиторами. Однако такое цивилизованное «антиколлекторство» все равно своим основным результатом имеет погашение задолженности, в некоторых случаях растянутое во времени. Отличие консультационных центров от коллекторов может проявиться, прежде всего, в имидже и отношении к ним должников. Коллекторы тоже консультируют должников, но существующие мифы затрудняют взаимопонимание между должниками и профессиональными собирателями долгов.

Кроме того, учитывая, что в консультационные центры приходили бы уже мотивированные на решение проблемы люди, могла бы измениться и система оплаты услуг таких организаций — вместо процента от фактически взысканных сумм было бы возможно сметное финансирование или иные формы. Стоит отметить, что консультирование должников по возврату ипотечных кредитов может осуществляться как независимыми организациями, так и специальными отделами риэлтерских агентств, отраслевых объединений и т. д. Развитие кризисных консультационных ипотечных центров может быть успешным с учетом опыта зарубежных государств. Например, в Великобритании подобные организации (Credit Action и Consumer Credit Counseling Service (CCCS), Payplan и др.) действуют достаточно давно и успешно. Развитие кризисного ипотечного консультирования и ипотечного коллекторства требует: 1) Описания, интегрирования с существующими и оптимизации бизнес-процессов (включая учет IT-составляющей);2) Создания системы управления знаниями;

3) Формирования инфраструктуры;

4) Постоянного и комплексного обучения персонала. С учетом существующего опыта, при оптимизации бизнес-процессов важными являются вопросы: улучшения взаимодействия между различными участниками ипотечных отношений (например, между региональными операторами ипотеки и АИЖК); учет различных стратегий взыскания в ситуации роста и падения цен на недвижимость; оптимизация IT-составляющей бизнес-процессов (прежде всего, в части совмести используемых программных продуктов). Наименее разработанным из указанных вопросов является разработка стратегий взыскания при росте и падении цен на недвижимость. Дело в том, что в случае роста цен целесообразным может быть быстрое обращение взыскания на заложенное имущество, а при падении — согласования длительных программ выхода должника из кредитного кризиса, т.к. продажа недвижимости может не покрыть суммы кредита. Отдельно отметим, что указанные стратегии стоит учитывать в рамках информационной политики ипотечной компании, т. е. взаимодействуя со СМИ необходимо способствовать распространению необходимых моделей поведения должников в ситуации кризиса. Выводы:

Основные проблемы ипотечного кредитования:

1. Доступность ипотеки.

2. Иинфляция.

3. Общеэкономическая ситуация в стране.

4. Монополизация рынка строительства существенно останавливает развитие рынка ипотечного кредитования.

5.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств.

6. Миграция. Итак, анализ состояния рынка ипотечного кредитования позволяет говорить о том, что данныйинститут в экономике страны находится на этапесвоего развития. И главной причиной тому является нестабильность российской экономики, гарантий и условий привлечения инвестиций в сферу рынка жилой недвижимости, несовершенствозаконодательства, слаборазвитая система социальных компенсаций. Реформирование российской экономики требует новых подходов для оценки всей экономической деятельности, изменение критериев и проводимой инвестиционной политики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система ипотечного кредитования — это организованная и регулируемая государством система отношений взаимосвязанных и взаимозависимых элементов. Можно выделить основные периоды развития:

1.1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии». 2.1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

3.1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк4.

1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках. На протяжении периода с 1900 по 1934 г. в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации. Основные характеристики ипотечного кредита:

• срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;

•цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости;

• обеспечение — залог финансируемого объекта. Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Все ипотечные кредиты можно разделить:

1.по целям кредитования;

2. по типу недвижимости;

3. По способу амортизации долга4. По предмету залога

Сегодня в мировой практике используются четыре основные ипотечные модели. При этом эти модели сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняются их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков. Ипотечные займы являются далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его становление развивалось по особому сценарию, что нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования. Изучив историю становления ипотечной системы, можно выделить четыре периода. Первый (до 1917 года) — дореволюционный (1этап — «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;2этап — «Земский», от середины XIXв. до октября 1917 г.);Второй (с1917 по 1991 гг.) — советский;

Третий (с 1991 г. по 2004 г.) — переходный;

Четвертый (с 2004 г. по настоящее время) — современный (формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования).Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали. Рынок жилой недвижимости как система экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия собственников и пользователей недвижимого имущества, обеспечивает перераспределение недвижимости преимущественно экономическими методами за счет конкурентного спроса и предложения Таким образом, в жилищной сфере сложились определенные предпосылки, определяющие актуальность появления сначала альтернативного, а в последние годы и одного из основных способов решения жилищной проблемы для населения — ипотеки. Данные стартовые условия заключаются в следующем:

•формирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, основанных на развитии института частной собственности;

•снижение платежеспособности населения на фоне инфляционного роста цен на потребительские товары, услуги и жилье;

•стагнация жилищного строительства, связанная со снижением финансирования и сокращением платежеспособного спроса со стороны населения;

•развитие банковского сектора и появление возможности на основе учета мирового опыта кредитования под залог недвижимости;

•формирование и развитие законодательной базы в сфере жилищного строительства, кредитования, операций на жилищном рынке. Многие российские экономисты сходятся во мнении, что период 1991;1997 гг. представлял собой подготовительный шаг для зарождения ипотечных отношений в России. В это время начала формироваться законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансировании жилищного строительства. Основные проблемы ипотечного кредитования: 1. Доступность ипотеки. 2. Иинфляция.

3. Общеэкономическая ситуация в стране. 4. Монополизация рынка строительства существенно останавливает развитие рынка ипотечного кредитования.

5.Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств.

6. Миграция. Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в РФ много и все они должны решаться незамедлительно. Причем решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране. Главная задача по развитию системы ипотечного кредитования сегодня — обеспечить качественное развитие ипотеки. Для роста предложения доступной ипотеки необходимы устойчивые каналы рефинансирования. Для решения существующих задач можно порекомендовать следующие меры, направленные на решение проблем, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования:

1.Субсидирование процентной ставки. Наиболее возможный вариант — субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК.

2.Активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг.

3. Внедрение и развитие новых продуктов4. Повышения эффективности развития ипотечного кредитования предлагается достичь путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. 5. На современном этапе становления ипотеки в России все более актуальными становятся вопросы эффективного возврата кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Часть первая, вторая, третья (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Конституция РФ от 12.

12.1993 (с посл. доп. и изм.) [ Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Международная Конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года (Женева, 6 мая 1993 г.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. доп. и изм.) [ Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N

122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с посл. доп. и изм.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Федеральный закон от 11.

11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 30.

11.2011) «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Федеральный закон от 20.

08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 28.

06.2011, с изм. от 21.

11.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» Российская газета от 6 июня 1992 г., Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 11 июня 1992 г., N 23, ст. 1239 (с посл. доп. и изм.) [ Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N

28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с посл. доп. и изм.) [ Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Российская Федерация. Правительство. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства от 17.

11.2008 № 1662-р [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ. — 2008. — 21 ноября. — № 47." Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (утв. Банком России 26.

03.2004 N 254-П) (ред. от 04.

12.2009, с изм. от 03.

06.2010) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.

04.2004 N 5774) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.

07.2010) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс. Асаул А. Н. Экономика недвижимость. Учебник для вузов/ А. Н. Асаул, С. Н. Иванов.- СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009

Банковский менеджмент: учебник/ Под. ред. Лаврушина О. И. М.:КНОРУС, 2011

Банковское дело: учебник/ Е. П. Жарковская.

М.: Издательство «Омега-Л», 2012.-476с.Банковское дело: Учебник — 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О. И. Лаврушина. — М.: Финансы и статистика, 2010

Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л. П. Кроливецкая, Е. В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2011

Банковское дело: учебник для вузов/под ред. Г. Белоглазовой, Л. Кроливецкой. — СПб.: Питер, 2010. -с.235Банковское дело: розничный бизнес./Г.Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой.-М.: КНОРУС, 2010

Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л. П. Кроливецкая, Е. В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2011

Белоусов А. Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит.- 2012. — № 25. — с. 48−53.Буров В. С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика.

— 2011. — № 12. — с.

55—57.Воскресенский А. Ипотека в лицах.

Грудцына Л. Ю. Козлова М.Н. Ипотека. Кредит.- М.: Из-во ЭКСПО, 2006

Шевчук Д. А. Ипотека: от простого к сложному. — 2009 г. Евсюков А., Кочетов Н. К. Банковское дело комплексный подход к формированию кредитного портфеля банка 2008. №

7, С.48−57.Ермилова М. И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ // Деньги и кредит. — 2011. — N 10. — С.37−38.Жукова Е. Ф., Эриашвили Н. Д. / Банковское дело: учебник для вузов / Единство, 2008.

— 369 с. Каджаева М. Р. Банковские операции: учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений. — М.: Издательский центр «Академия», 2011. 400 с. Карелин А. С. Ипотека: новые возможности решения жилищных проблем военнослужащих // Нац. проекты. ;

2010. — N 4. — С.

40.Килясханова И. Ш.,. Жукова Е. Ф. Банковское право, Закон и право, 2010. — 335 с. Кирисюк Г. М., Ляховский В. С. Оценка банком кредитоспособности заемщика // Деньги и кредит. 2008.

№ 4. С.28−34.Ковалев П. П. Некоторые аспекты управления рисками // Деньги и кредит. 2008. № 1.

С.47−51.Коняхин Г. В. Ипотечное жилищное кредитование в современной России: pro et contra // Соц.-гуман. знания. — 2010. — N 6.

— С.

140.Костандян Е. Г. Государственное стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования // Российское предпринимательство. — 2008. — № 12 Вып. 1 (124).

— c. 106−109Костерина Т. М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2011. -

360 сМазунов А. А. Формирование одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования // Российское предпринимательство. — 2011. — №

10 Вып. 1 (193). — c. 96−100.Маякина М. А. Новые подходы к управлению банковскими рисками // Деньги и кредит.

2007. № 1. С.39−46.Лаврушина О. И. Банковские риски. учебное пособие

2010. — 232 с. Лаврушина О. И. Деньги, кредит, банки: учебник 7-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2010. — 560 с. Лушина А. Л. Жилищные условия для россиян // Российское предпринимательство. —

2010. — № 9 Вып. 1 (166). —

c. 112−117.Осипов А. Ю. Как сделать ипотеку в России доступной? Мировой опыт // Российское предпринимательство. — 2012.

— № 12 (210). — c. 10−16.Осипова Е. Н. Инструменты секьюритизации ипотечных активов // Российское предпринимательство.

— 2008. — № 12 Вып. 2 (125). — c. 65−70.Основы банковского дела: учеб.

пособие /ред. проф. Г. Г. Коробовой и проф. Ю. И. Коробова.

М.: Магистр, 2013.-446с.Пещанская И. В. Организация деятельности коммерческого банка. М.: ИНФРА-М, 2005. 324 с. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие.- СПб.: ПИТЕР. 2009

Русанов Ю. Ю. Виды, классификация и группировки рисков банковского менеджмента // Финансы и кредит. 2008. № 4. С.35−39.Столбова О. И. Роль федеральных жилищных программ в повышении доступности ипотечных кредитов в РФ.- 2012-№ 5.Савруков А. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. — 2012. — №

10. — с. 45—51Тавасиев А. М. Банковское дело: учебник для бакалавров/А.М. Тавасиев. — М.: Из-во Юрайт, 2013. -с. 314Чередникова А. О. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования // Российское предпринимательство.

— 2010. — № 4 Вып. 1 (156).

— c. 94−97.

http://www.cbr.ru/ - сайт Центрального банка Российской Федерации.www.ahml.ru — сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

http://ipocredit.ru/ - ресурс об ипотечном кредитовании

http://www.vse-obipoteke.ru — ресурс об ипотечном кредитовании. ПРИЛОЖЕНИЕ 1Сравнительный анализ моделей привлечения долгосрочных ресурсов в сфере ипотечного кредитования

ХарактеристикамоделиМодель привлечения ресурсов с рынка капиталаевропейская модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая)

американская модель рефинансирования ипотечных кредитов (двухуровневая)Кредитный институт

ИпотечныебанкиИпотечные компании и любые другие кредиторы

Основной способпривлеченияресурсов

ИЦБ — ипотечные облигации с обеспечением

ИЦБ — долевые, структурированные, ипотечные облигации с отделяемым купоном

Эмитент ценныхбумаг

Ипотечные банки

Ипотечные агентства и SPVОсобенностипривлечения

Эмиссия облигаций обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента

Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска Pass-throughsОсновные риски, связанные со способом привлечения

Риск досрочного погашения, — процентных ставок, кредитныйриск кредитора — эмитента ценных бумаг

Рыночный риск эмитента

Наличие специального законодательства

Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих облигации с ипотечным покрытием

Законодательство, регулирующеевыпуск Pass-throughs. Специальные акты о создании операторов"вторичного рынка"ПРИЛОЖЕНИЕ 2Сравнительный анализ ипотечных ценных бумаг, выпускаемый в рамках балансовой секьюритизации ценных бумаг и внебалансовой секьюритизации

КритерийИпотечные облигации банков

Внебалансовая классическая секьюритизация123Тип секьюритизации Балансовая (активы остаются на балансе банка) Внебалансовая (активы передаются с баланса банка) Источник платежей инвесторам в погашение основного долга и процентов

Денежные потоки банка Денежные потоки от активов Носители рисков:

1)кредитный риск2)

риск досрочного погашения3) рыночный риск

БанкБанк

Инвестор Инвестор

ИнвесторИнвестор Защита инвестора в случае банкротства эмитента

Преимущественное право: держатель ипотечной облигации имеет приоритетное право на активы

Защищенность от банкротства вложена в структуру внебалансовой секьюритизации (банкротства оригинатора не оказывает влияния на обслуживание ценных бумаг) Кредитное качество

Зависит от финансового положения и устойчивости банка, а также от законодательной базы

В дополнение к качеству активов в большей степени зависят от структуры транзакции

Избыточное обеспечение

Определяется законом

Требуется для достижения кредитного рейтинга

ГарантииГарантии предоставляются оригинатору (третьим лицам) Гарантии представляются третьим лицам (повышение кредитного качества) Структура пула активов (обеспечения)Индивидуальные компоненты пула активов заменяемы. Обычно неоднородные активы. Приемлемые активы определяются законодательством (требования к соотношению кредит/залог и методам оценки недвижимого имущества) Индивидуальные компоненты пула обычно не заменяемы. Преимущественно однородные активы. Приемлемые активы не обязательно определяются законом

Продолжение Приложения 1123

Периодичность выплаты процентов инвесторам

ЕжегодноЕжемесячно

Размер и число регулярных платежей

ПостоянноМеняется в течение срока обращения в зависимости от скорости досрочного погашения

Погашение основного долга

Единовременно в конце срока

Амортизация в соответствии с плановым графиком и внеплановые досрочные погашения

Аналитические методы оценки

Основаны на сроке окончания обращения

Основаны на средней ожидаемой продолжительности жизни (WAL)