Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости

Введение

нового налога, заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства. А именно обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Говоря о причинах, способствующих введению в России единого налога на недвижимое имущество, также нужно отметить, что меры налоговой политики направлены на снижение других налогов (НДС, налога на прибыль, налога на доходы, акцизов), налог на недвижимость как имущественный налог более экономически нейтрален. Нужно учитывать и международную налоговую конкуренцию по другим налогам, к налогу на недвижимое имущество это не относится. Упрощение сбора и контроля не вызывает сомнений (7 с. 23).

Одним из безусловных преимуществ обсуждаемого налога является то, что он позволяет предприятиям развивать производство без дополнительных налоговых издержек.

Анализируя причины введения налога на недвижимость, нельзя не увидеть, что порядок исчисления налога в зависимости от рыночной стоимости объекта и, как следствие, увеличение налогового бремени на владельцев нескольких объектов направлены также на стимулирование отчуждения собственниками подобных объектов.

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей. Но нельзя забывать о том, что налог на имущество организаций является региональным, в связи с чем с введением местного налога на недвижимость бюджеты субъектов Федерации понесут значительные потери. Кроме того, в связи с обширностью территории нашего государства в разных регионах муниципалитеты обладают различной способностью к собиранию указанного налога, соответственно, налоговые поступления могут значительно отличаться.

Если рассматривать введение налога на недвижимость с позиций тех целей, которых хочет достигнуть государство, устанавливая этот налог, можно отметить следующее. Если налог на недвижимость юридических лиц, кроме фискальной, должен выполнять именно стимулирующую роль, то налоги на недвижимость и земельный участок, на физических лиц, прежде всего, призваны реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени, потому что так или иначе оба эти налога — налоги на богатство в той или иной степени.

Придание первоочередного значения введению в РФ налога на недвижимость физических лиц связано с направленностью государства, прежде всего, на реализацию идей социальной справедливости. Соответственно, развитие бизнес-сектора за счет применения методов налогового стимулирования отодвигается на второй план.

Кроме того, введение налога на жилую недвижимость граждан не приведет к упрощению налоговой системы, уменьшению количества налогов.

3.

2. Проблемы, связанные с введением налога В качестве причин, вызвавших появление проблем с налогообложением недвижимости в нашей стране, можно отметить следующие:

недостаточное развитие рынков земли и недвижимости;

отсутствие адекватной системы учета объектов недвижимости;

политические и социальные риски, ограничивающие его эффективное использование;

незначительная роль в доходах территориальных и прежде всего местных бюджетов;

отрыв в определении налоговой базы от рыночной стоимости недвижимости;

неравномерность распределения налогового бремени (по видам недвижимости — жилая и нежилая, по объектам — земля, здания и сооружения);

жесткое централизованное регулирование налоговой базы и налоговых ставок (7 с.25).

Главная проблема введения этого налога связана с тем, что объект и налоговая база связаны с формированием кадастра объектов недвижимости и с разработкой методов кадастровой оценки объектов. И на сегодняшний день, пока работа с кадастром не завершена, говорить о том, чтобы ввести этот налог не очень правильно. Ее решение также требует разработки и принятия целого ряда документов, в частности:

порядка проведения кадастровой оценки недвижимости;

порядка формирования сведений об объектах недвижимости для целей налогообложения;

методики кадастровой оценки недвижимости;

досудебного порядка урегулирования споров о результатах оценки недвижимости;

порядка утверждения результатов оценки недвижимости;

порядка внесения результатов оценки недвижимости в кадастр недвижимости. Эта работа нацелена на довольно значительный период. Был разработан план-график по введению этого налога (а он должен в первую очередь заменить налог на имущество физических лиц). И этот план предусматривает, что только в 2010 году будут подготовлены поправки в тот законопроект о налоге на недвижимость, который уже прошел первое чтение в Госдуме. И налог будет вводиться, естественно, поэтапно начиная с 2011 года в тех муниципальных образованиях, где будет создаваться возможность его введения с учетом завершения работ по созданию кадастра объектов недвижимости. Естественно, будет переходный период, который будет позволять органам местного самоуправления принимать решение — либо вводить новый налог, либо сохранять налог на имущество физических лиц.

Таким образом, главное препятствие для введения этого налога прежнее — отсутствие базы со сведениями об объектах налогообложения.

А для того, чтобы сформировать кадастр, надо еще и оценить объекты. Методика кадастровой оценки в настоящее время разработана только в отношении земельных участков. В Госдуме есть законопроект, внесенный депутатами, касающийся изменений в закон об оценочной деятельности, который вводит понятие кадастровой оценки объектов недвижимости.

Соответственно, после принятия этого закона, разработки соответствующих методик оценки и проведения оценки станет ясно, какова же будет база для этого налога. Исходя из этого будет решено, какие можно применить ставки, коэффициенты, льготы, вычеты, поскольку этот налог рассчитан прежде всего на собственников жилья, на граждан, и он будет затрагивать определенный социальный аспект. Необходимо учесть все нюансы, чтобы этот налог не был в первую очередь обременителен для малообеспеченных слоев (10 с.34).

3.

3. Налог на недвижимость в перспективе Оптимальная система налогообложения — это благоприятный инвестиционный и социальный климат в стране, направление инвестиций в реальный сектор экономики, рост и устойчивость экономики и благосостояния населения. От качества налоговой системы в значительной степени зависит успех рыночных реформ в России, безболезненное вхождение страны в цивилизованное мировое сообщество.

Резюмируя вышесказанное и основываясь на результатах проведенного исследования, считаю необходимым разработать и принять «Концепцию развития системы налогообложения недвижимости России».

Основными принципами создания концепции налогообложения недвижимости являются простота системы налогообложения недвижимости, зависимость размера налога на недвижимость от качества и местоположения земельного участка и объекта недвижимости, справедливость распределения налогового бремени, незначительное повышение налогового бремени в части жилой недвижимости. Разумность и понятность системы налоговых льгот и стимулов, определение налоговой базы по рыночной стоимости имущества, применение необлагаемых налоговых минимумов (10 с.34).

Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, полученной с применением методов массовой оценки (с предоставлением права (возможности) оспорить результаты оценки). При этом по населенным пунктам с численностью населения более 200 тыс. человек оценка может производиться на местном уровне. По населенным пунктам с меньшей численностью, считаем целесообразным, передать эту функцию на региональный уровень, исходя из того, что возможностей у региона (кадровых, финансовых, технических и т. д.) значительно больше, нежели в поселениях. Методика оценки должна быть установлена на федеральном уровне и предусматривать варианты оценки (от более сложных до упрощенных), из которых регионы и муниципалитеты могут выбирать подходящий для них вариант, в зависимости от степени развития рынка недвижимости, квалификации персонала и других значимых факторов. Основным моментом считаем введение норм и правил, позволяющих оспорить результаты оценки.

Максимальные ставки налога на недвижимость целесообразно сделать едиными, предоставив местным органам власти возможность дифференцировать ее по видам недвижимости (но не по категориям собственников). Ставки должны быть установлены на достаточно высоком уровне, позволяющем местным органам власти проводить самостоятельную политику налогообложения.

Плательщиками налога являются физические и юридические лица, владеющие недвижимостью (распоряжающиеся, пользующиеся), расположенной на территории муниципального образования.

Льготы по налогу на недвижимость целесообразно установить для определенных категорий объектов недвижимости, может быть установлен необлагаемый минимум стоимости недвижимости. Льготы для государственных органов предлагается распространить только на муниципальные структуры, поскольку данный налог является местным. В международной практике широко распространено освобождение от налогообложения недвижимости образовательных, благотворительных, социальных и культурных учреждений. Этот опыт рекомендуется использовать и в российских условиях. Особого обсуждения требует установление льгот для сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда. В остальном представляется целесообразным отказаться от установления льготных условий налогообложения. Определенный перечень налоговых льгот должен быть установлен федеральным законодательством.

Одним из эффективных вариантов пополнения доходной части бюджетов муниципальных образований является введение налога на недвижимость, в том числе и для физических лиц.

В России может быть введен полноценный налог на недвижимость. Единым налогом на первых порах будут облагаться жилые квартиры, дома, гаражи, прочие строения и земля под ними.

Еще в Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 9 марта 2007 г. «О бюджетной политике в 2008 — 2010 годах» В. В. Путин акцентировал, что «налоговая политика в ближайшие три года должна быть ориентирована на создание максимально комфортных условий для расширения экономической деятельности и перехода экономики на инновационный путь развития», «в связи с переходом на утверждение бюджета на 3-летний период все наиболее принципиальные решения по совершенствованию налоговой системы должны быть приняты и законодательно оформлены в течение 2007 года», «необходимо принять главу Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости, предусмотрев при этом такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне"(14).

Председатель налогового подкомитета Государственной Думы Федерального Собрания России Наталья Бурыкина подчеркнула, что переход к введению налога на недвижимость может занять десять лет, а в течение этого времени имеет смысл исчислять его в зависимости от метража (11 с.11).

Новый налог в целом по стране может быть введен не раньше 2013 г.

Конкретные параметры нового налога до сих пор не определены. Минфин и Миэкономразвития продолжают как закрытые обсуждения, так и в экспертных кругах. Между тем, этот налог уже давно существует в большинстве развитых стран и играет там важную роль в формировании бюджета и для рынка недвижимости.

Для жилья уровень налогообложения должен определяться с учетом платежеспособности населения и принципа справедливого распределения налогового бремени — чем дороже жилье, тем больше сумма налога. Тем самым тяжесть налогового бремени переносится на более обеспеченные слои населения.

Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%. Поэтому при последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации. В литературе ведутся дискуссии о том, является ли налог на недвижимость прогрессивным или регрессивным по своему характеру. Традиционная точка зрения состоит в том, что это налог регрессивный. В последнее время, однако, получает распространение так называемый новый взгляд на данный налог. Его начинают рассматривать как прогрессивный, особенно для тех, кто имеет низкий уровень дохода и может получить скидки при уплате налога. Распространению такого подхода способствует практика местных органов, ориентирующихся на способность налогоплательщика уплачивать налог.

В проекте Минфина России «Основные направления налоговой политики в РФ на 2010 — 2012 гг.» хотя и отмечается возможность включения налога на недвижимость в систему налогов и сборов, но внимание обращено на то, что для повсеместного введения этого налога необходима объемная подготовительная работа, которая на практике может занять несколько лет.

В соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, для его введения необходимо завершить в 2012 г. проведение работ по массовой оценке объектов капитального строительства (14).

Таким образом, для введения в России налога на недвижимость необходимо как минимум:

завершить работу, связанную с реализацией положений существующего земельного законодательства (разграничение прав собственности на землю, межевание земель, оформление прав на землю и т. д.);

принять законодательство, связанное с кадастром недвижимости, формированием и регистрацией прав на единые объекты недвижимости;

создать единый реестр недвижимости;

разработать методики массовой оценки объектов недвижимого имущества и механизм обжалования (в том числе досудебного) результатов оценки;

обеспечить взаимодействие между налоговыми органами, органами, ведущими кадастровый и технический учет недвижимого имущества, а также занимающимися государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней (13 с.106).

В настоящее время основные элементы налогообложения по налогу на недвижимость определены, проводится работа по установлению размеров налоговых вычетов (физ. лицам планируется предоставлять стандартные и социальные вычеты).

По оценкам Росреестра, в России существует 150 млн объектов капитального строительства, которые подлежат инвентаризации, постановке на кадастровый учет, оценке и налогообложению. При этом доходы консолидированного бюджета России от земельного налога, налога на имущество физических лиц и организаций приближаются к 1 трлн. руб. в год. «Это уже существенная сумма — почти 10% от общего бюджета», — говорит председатель комитета ТПП по оценке и экономике недвижимости Олег Скуфинский (14).

Дело в том, что инвентаризационная стоимость, от которой в настоящее время берется налог на имущество, зачастую оказывается значительно ниже рыночной. Налог на недвижимость предполагается брать от кадастровой стоимости объекта недвижимости, т. е. рыночной. Соответственно, благодаря налоговой реформе поступления в консолидированный бюджет РФ должны вырасти.

Однако финансово-экономические ведомства еще до сих пор окончательно не определились, стоит ли заменять налогом на недвижимость только налоги для физических лиц (т.е. земельный налог и налог на имущество граждан) или же сразу ввести единый налог вместо трех существующих на данный момент имущественных налога вне зависимости от типа налогоплательщика. Пока что министерства склоняются к первому варианту.

Эксперты придерживаются иного мнения. Реформа должна быть системной и охватывать все группы налогоплательщиков и все объекты недвижимости. Сомнительно вводить налог только в отношении физических лиц или только в части объектов жилой недвижимости, иначе возникнет неравноправная ситуация с точки зрения налоговой базы.

На основании всего вышесказанного можно подвести итог.

Нынешняя система имущественных налогов не стимулирует муниципальные образования к развитию бизнеса и привлечению инвесторов. По мнению экспертов, налог на недвижимость должен нести не только фискальную функцию, но и стимулировать развитие территорий.

Ставка налога на недвижимость физических лиц пока что тоже окончательно не определена ведомствами. Сейчас еще обсуждается возможность дифференциации ставок в зависимости от типов объектов. Последние поправки в законопроект предполагают исчисление нового налога на недвижимость по фиксированной ставке в 0,1% от кадастровой стоимости объекта.

Введение

налога на недвижимость уменьшит спекулятивные игры на рынке недвижимость, что, скорее всего, будет способствовать снижению цен на недвижимость. С введением нового налога у владельцев спекулятивных квартир появится дополнительный стимул их продавать. Это приведет к росту объемов предложения и, как следствие, к снижению рыночных цен.

Заключение

На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы.

Уже давно ведутся разговоры о налоге на недвижимость, который заменил бы существующие имущественные налоги. Предполагается, что в перспективе именно налог на недвижимость будет основным источником формирования местных бюджетов. Это обеспечит самостоятельность муниципальных властей.

Налог на недвижимость по сути заменяет три налога — земельный, на имущество организаций и на имущество физических лиц. Следовательно, упрощается налоговое администрирование, снижаются затраты на него.

Налог на недвижимость выполняет следующие функции: воспроизводственная, консервационная, казначейская (фискальная), компенсационная, обременительная (регулирующая).

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.

В мировой практике налогообложения недвижимости базируется также как и в отечественной практике на объекте, налоговой базе, с использованием при определении стоимости массовой оценки на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения, а также с применением льгот, которые предоставляются либо по категориям налогоплательщиков, либо с учетом характера собственности. В каждой стране имеются свои особенности, но общей прогрессивной чертой является то, что средства от уплаты налога на недвижимость направляются на развитие городской инфраструктуры, поэтому гражданам выгодно платить этот налог. Поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти (за исключением Великобритании). Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.

В настоящее время в Российской Федерации заложены основы правовой системы для налогообложения жилой недвижимости. В соответствии с Конституцией Российской Федерации правительство имеет право вводить налоги, а граждане — уплачивать законодательно вводимые налоги; аналогичным образом органам местного самоуправления предоставлено право вводить местные налоги в соответствии с общими принципами налогообложения, которые устанавливаются федеральным законом.

В настоящее время существует три вида имущественных налогов, каждый из которых имеет свое регулирующее законодательство: налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и налог на землю.

Налог на землю и налог на имущество физических лиц, в том числе жилищный, относятся к местным налогам, хотя часть всех платежей за землю поступает в федеральный бюджет. Эти два налога, вместе взятые, обеспечивают местное налогообложение недвижимого имущества, в том числе жилых объектов, находящихся в собственности граждан.

Ни один из указанных налогов не взимается на основе рыночной стоимости; в настоящее время налоги на имущество и доходы от них незначительны из-за заниженной оценки имущества и низких налоговых ставок, а также продолжающейся инфляции. Получение существенных социально-экономических и финансовых выгод от внедрения системы налогообложения жилой недвижимости по ее стоимости для финансирования деятельности муниципальных служб местных органов самоуправления РФ связано с тщательным анализом компонентов, которые необходимо включить в административно-правовую основу реализации налогообложения домов и квартир по рыночной стоимости.

Базой для исчисления налога является так называемая инвентаризационная стоимость. Она рассчитывается по эмпирической формуле, среди значений которой имеется и такое, как восстановительная стоимость. При исчислении инвентаризационной стоимости учитываются износ, изменение цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Таким образом, стоимость квартиры, дома или дачи зависит от года постройки (амортизации), объема помещения, стоимости строительных материалов и рабочей силы на дату оценки и года постройки. Инвентаризационная стоимость квартиры во вновь возведенном доме приравнивается к ее номинальной стоимости на дату принятия его в эксплуатацию.

Теоретически инвентаризационная стоимость квартиры (строения) может с годами падать, оставаться неизменной или расти — все зависит от уровня цен, зарплаты и инфляции. Однако реальное положение в нашей стране таково, что стоимость жилых объектов, несмотря на их износ, год от года растет.

Итак, налогообложения недвижимости как отдельного вида взимания налогов в России пока нет. В действующем федеральном законодательстве о налогах и сборах есть два понятия — земля и имущество. Земля относится к недвижимости. В состав же налогооблагаемого имущества входит как движимое, так и недвижимое имущество (здания, сооружения, дома, квартиры). Земля и имущество облагаются налогом на основании разных законов, имеют разные ставки, да и механизмы налогообложения земли и имущества различны. Законодательное оформление налогообложения жилой недвижимости должно сгладить эти различия, структурируя и гармонизируя налогообложение сходных по существу объектов.

На основе мирового опыта налогообложения недвижимости можно сделать вывод, что в России наилучшим вариантом был бы налог на недвижимость, в том числе жилую, представляющую собой единый комплекс земельного участка и сооружений, построенных на нем, налоговой базой которого должна быть его рыночная стоимость. Целесообразно введение стимулирующих достижение целей государственного регулирования коэффициентов, корректирующих размер налогооблагаемой базы, т. е. определяющих, какой процент налогооблагаемая база составляет от рыночной стоимости недвижимости.

Список использованных источников и литературы

Официальные источники Налоговый Кодекс РФ 1 и 2 часть. — М.: Эксмо, 2010 — 944с.

Литература

Белова М. С. Налоговый контроль и ответственность: анализ законодательства, административной и судебной практики / под общей ред. проф. А. А. Ялбулганова. — М.: Академия, 2008. — 412с.

Воронцова, Н. С. Налог на недвижимость: возможны варианты / Н. С. Воронцова // Российский налоговый курьер. — 2007. № 7 — С.25−29

Максимов С. Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. Учреждений высш. проф. образования /

С.Н.Максимов. — М.: Издательский центр «Академия», 2010.

— 320 с.

Миляков Н. В. Налоги и налогообложение: Учебник. — 7-е изд., пе-рераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2009. — 520с.

Нестеров Г. Г. Налоговый учет и налоговая отчетность. — 2 е изд., доп. — М.: Эксмо, 2009. — 320с.

Перцева, Е. М. Налог на недвижимость — приоритетное направление налоговой политики Российской Федерации / Е. М. Перцева // Финансовое право. — 2008. — № 5. — С.23−25.

Попова Л. В. Аудит налогообложения. — М.: Дело и сервис, 2009. — 192с.

Практикум по федеральным налогам и сборам с организаций. Под ред. Гончаренко Л. И. М.: КНОРУС, 2007. -208с.

Рик, Т. А. Налог на недвижимость: итоги эксперимента и перспективы введения нового поимущественного налога / Т. А. Рик // Право и экономика. — 2008. — № 12. — С.

34.

Санникова, А. Налог на недвижимость / А. Санникова // Бухгалтерия и кадры. — 2008. — № 10. — С.11−12.

Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов / под ред. проф. В. А. Швандара. — М.: Юнити-Дана, 2005. — 303 с.

Ходов, Л. Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы / Л. Г. Ходов // Жилищное право. — 2009. — № 2. — С. 106.

Интернет — ресурсы

«Основные направления налоговой политики РФ на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов»

http://taxpravo.ru/

Информационно-справочная система Консультант Плюс www.consultant.ru