Рынок недвижимости в России

Объем закрытых в IV квартале 2011 г. сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в России составил около $ 700 млн, а за период с января по сентябрь 2011 г. — $ 2,6 млрд. Наиболее высокая активность наблюдается в офисном сегменте рынка — примерно 70% от общего объема сделок с начала года. Благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация нескольких девелоперских проектов. Подавляющая доля предоставленных девелоперам кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием. Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке.

Как и в первой половине 2010 г. благодаря активизации банковского кредитования в IV квартале возобновилась реализация еще нескольких девелоперских проектов. Подавляющая доля предоставленных кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием. В то же время, рынок стал демонстрировать признаки восстановления, которые были не характерны для него на протяжении предыдущих более чем полутора лет. В частности, после длительного перерыва была заключена крупная сделка по рефинансированию действующих объектов с участием иностранного банка — соглашение между IMMOFINANZ и Nordea Bank. Возрождение деятельности крупных западных банков на российском рынке недвижимости весьма полезно, так как в перспективе это будет способствовать снижению общего уровня процентных ставок по кредитам и улучшению условий кредитования в целом. Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке (например, в рамках IPO). Таких операций не проводилось с момента начала кризиса в России осенью 2008 г.

Посредством выхода на открытый рынок девелоперы рассчитывают получить доступ к финансовым ресурсам на более выгодных условиях по сравнению с банковскими кредитами, которые пока еще остаются весьма дорогими в обслуживании.

Наиболее высокая инвестиционная активность наблюдается в офисном сегменте рынка — примерно 70% от общего объема всех сделок с начала года. При этом покупатели приобретают объекты как для собственных нужд, так и с акцентом на инвестиционную составляющую, чего практически не было в 2010 г.

Следует также отметить, что в РФ строится и работает довольно много малых БЦ площадью 300−500 кв.м., построенных в старой части города. Такие БЦ экономически малорентабельны и строятся компаниями для собственного использования. При этом, это единственный формат деловых зданий, разрешенный к строительству в старой части города. Как уже упоминалось ранее, строительство крупных форматных БЦ в центральной части городов РФ ограничено высотным регламентом и «нарезкой» земельных участков.

Рис. 3.

5. — Динамика свободных площадей класса, А и В за 10 месяцев 2011 г.

Таким образом, продажа крупных офисных объектов осуществляется достаточно редко, хотя наблюдается рост новостроек с ориентацией на офисы. Стоимость первичных сделок, как правило, не разглашается. Однако, в связи с отмеченной особенностью формирования рынка офисных площадей, считается, что стоимость их приобретения диктуется преимущественно ценами вторичного рынка жилья. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения площадью до 100 кв.м.

Рис. 3.

6. — Динамика арендных ставок и общих площадей коммерческой недвижимости Как видно из данных представленных на рис. 3.

6. что если общая площадь данного сегмента рынка имеет положительную тенденцию, то уровень прироста не достигает докризисных значение ни в 2011 г., ни в 2012 г.

Сектор торговой недвижимости РФ сформирован следующими источниками:

Крупные торговые объекты;

Помещения на первых этажах жилых зданий, а так же в пристроенных помещениях;

Рынки.

Крупные торговые объекты Крупные торговые объекты, функционирующие в РФ можно разделить на 3 группы:

Объекты советской постройки;

Торговые объекты после реконструкции или реконцепции;

Торговые объекты нового строительства.

Торговые центры новой постройки можно разделить на две категории:

К первой категории относятся торговые центры, масштаб которых можно охарактеризовать как «микрорайонный». Большинство из них не обладают профессиональной концепцией и не отвечают современным требованиям крупных компаний-арендаторов.

Ко второй категории относятся современные форматные торговые центы, активное строительство которых наблюдается в последнее время.

Помещения на первых этажах жилых зданий, а так же во встроено — пристроенных помещениях занимают продовольственные магазины. Подобные площади очень удобны для размещения продовольственных магазинов формата «шаговой доступности» в спальных районах города.

Отдельно стоит отметить высокий уровень развития данного сегмента подобных помещений — в некоторых районах города подобные помещения составляют в совокупности так называемые «торговые улицы».

Под торговыми улицами понимается совокупность отдельно стоящих торговых объектов, торговых площадей, расположенных во встроено-пристроенных помещениях на 1-х этажах жилых и административных зданий.

По итогам прошлого года можно констатировать, что в РФ доминируют сделки по продаже торговых помещений. Сделки по сдаче торговых помещений наиболее популярны в торговых центрах. Данная ситуация характерна для рынков, находящихся на начальном этапе развития в связи с тем, что девелоперы стремятся снизить риски, связанные с долгосрочным бизнесом.

Рост интенсивности розничной торговли, увеличение объема грузовых перевозок, приводит к повышению спроса на складские помещения — менее популярный сегмент коммерческой недвижимости, отличающийся не столь высоким уровнем доходности и более длительным сроком окупаемости. Между тем, общий объем складских помещений, функционирующих в настоящее время, постепенно увеличивается. Возможно, по мере насыщения других сегментов рынка коммерческой недвижимости и снижения доходности в них строительство складских помещений будет привлекать больше внимания инвесторов.

Основными факторами, которые повлияют на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются производственно-складские помещения площадью до 500 м². Стоимость подобных помещений максимальная. Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому основная часть предлагаемых к продаже складов, требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Несмотря на то, что складские помещения и производственные площади предприятий, приспособленные под склады, пользуются достаточным спросом, вполне очевидно, что на рынке существует множество неиспользуемых помещений.

Предложений по сдаче складских помещений представлено мало, так как в основном заключаются долговременные договоры.

3.

2. Прогноз функционирования рынка недвижимости на среднесрочную перспективу

Утвердилось мнение, что в конечном итоге большинство выживших строительных компаний в течение ближайших 5-ти лет выстроятся в цепочку: Государство — Госбанки — Строители (как подчиненный элемент). Заказывать и покупать будет, как правило, государство. Что касается стоимости аренды, то ожидается, что аренда офисов подешевеет. Такие же тенденции можно ожидать и прочих сегментах. Так за три-четыре месяца волна финансового кризиса уже обесценила офисные помещения класса, А и В как минимум на 30−35%.

Прогнозируется, что стоимость коммерческой недвижимости может понизиться также до 50%, а жилой еще больше, до 65%, особенно в классе премиум. К примеру, элитные загородные дома уже выставляются на продажу с дисконтом в 50−60% к докризисным значениям, а спрос на них этими показателями, тем не менее, не провоцируется. Прогноз величины падения цены на недвижимость (к докризисной) — коммерческой до 50%, жилой до 65%.

Рынок в целом по России весьма разнороден, поэтому сложно говорить о едином для всей страны тренде, но явное падение доходности недвижимости, как и ее будущее восстановление, будет наблюдаться, в первую очередь, в городах-миллионниках. Считается, что изменение роста доходов торгово-развлекательных комплексов может стать одним из индикаторов начала выхода из кризиса и роста доходов населения. Выход на траекторию роста для России зависит (помимо цен на углеводороды) от многих факторов, в том числе от решений и действий правительства, однако у него (и не только) отсутствует как таковая модель оздоровления экономики. Первоначально правительством был выбран метод поддержки экономики государством не прямо, а через консервативную банковскую систему, которая, по мнению большинства аналитиков, в большей степени тормозит решение проблем кредитования и поддержки реального сектора экономики, в том числе и строительной отрасли.

В ближайшее время можно прогнозировать структурные изменения на рынке торговых объектов — будет увеличиваться количество торговых центров за счет нового строительства с постепенным уменьшением устаревающих форматов торговли, таких как рынки. Учитывая, что инвестиционная привлекательность крупнейших российских городов постепенно снижается в связи с их насыщением объектами торговой недвижимости с большой долей уверенности можно прогнозировать увеличение инвестиционного интереса игроков рынка торговой недвижимости к городам численностью менее 500 тыс. человек.

2011 год стал для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам — спросу, объему предложения, арендным ставкам.

По данным аналитиков компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за 2011 г. в эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв. м. объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ - 57%. На конец 2011 года в бизнес-центрах класса, А свободно 20−22% площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5−10%.

Ставки аренды в бизнес-центрах после продолжительного снижения в 2008 — 2010 гг., стабилизировались в начале 2011 года, в 2012 г. будут расти. Возможен рост ставок в высококачественных объектах в хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе, А рост ставок составит 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выростут на 5−10% в долларовом эквиваленте по сравнению с 2011 годом. В наиболее популярных бизнес-центрах с хорошей локацией собственники увеличили ставки аренды на 10−15%, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов.

Аналитики Пети

ЛайнКоммерц планирует постепенное увеличивается объем поглощения офисных площадей в качественных офисных зданиях. Значимую роль в данном процессе будут играть компании, которые улучшают качественный уровень своих помещений и переезжают из офисных зданий низкого класса в современные бизнес-центры. Таким образом, на рынке офисной недвижимости в 2012 г. начнется структурное изменение спроса с качественной точки зрения. Во многом эти изменения обусловлены появлением на кризисном рынке широкого выбора помещений для аренды на выгодных условиях. В перспективе специалисты компании Knight Frank прогнозируют развитие этого процесса, что приведет к дальнейшему росту спроса на современные здания.

Несмотря на перспективы развития, рынок торговой недвижимости здесь близок к насыщению. В ближайшие два года владельцам торговых центров придется задуматься о перепрофилировании своих объектов. В 2012 году планируют ввести в эксплуатацию 44% всех складов класса А, которые запустят в регионах страны. Например планируется, что в 2012 году в Петербурге будет сдано 160 тыс. квадратных метров складских площадей класса А. Из этого числа 50% - займет один объект.

Что качается рынка жилой недвижимости, то в 2012 году расходы бюджета на реализацию жилищных программ должны быть не меньше тех сумм, которые направляются в 2011 -ом. (не менее 3 млрд. рублей). В проекте бюджета на 2012 год на программу «Молодежи — доступное жилье» заложено свыше 2,5 млрд. рублей (1 млрд.

оператору программы на строительство и реконструкцию жилья, и 1,526 млрд — на соцвыплаты участникам). На расселение коммуналок выделили 1 млрд рублей. Ассигнования по программе жилья для бюджетников планируются не ранее 2017 года (лишь на оплату остатка стоимости жилых помещений в последний год рассрочки).

Соответственно в 2012;2014 годы финансирование не предусмотрено. Также отказано в бюджетных дотациях 2012 года программе долгосрочного жилищного кредитования.

Риэлторы отмечают, что число желающих принять участие в жилищных программах по-прежнему велико. Однако, растет число сорванных сделок, которые планировалось провести с использованием госвыплат. Виной тому — минимальный размер субсидий, в дополнение которой очереднику не добрать необходимую для покупки жилья сумму. Следует учитывать и временные ограничения — воспользоваться субсидией можно лишь в течение года.

Ряд экспертов считают, что помимо проблем с ежегодным сокращением финансирования, у жилищных программ имеются существенные методологические недостатки, которые были допущены при их разработке. Главный — механизм субсидирования давно не соответствует рыночным реалиям (в некоторых случаях размер госсубсидии составляет только до 15% -20% от рыночной цены жилья).

Сегодня, как и прежде, долгосрочные и среднесрочные прогнозы и перспективные планы в России и за рубежом разрабатываются преимущественно на основе линейной экстраполяции — продления в будущее сложившихся в прошлом тенденций, без учета социально-экономических циклов и кризисов. «Линейность», отражающая логику экономической статики, вне всякого сомнения, отрицательно сказывается на достоверности и надежности предлагаемых прогнозов. Любой перелом тенденций, смена фаз циклов и самих циклов опрокидывают заложенные в такие прогнозы «линейные» тенденции и показатели. Согласно теории больших циклов в ближайшие десятилетия нас ждет в целом ниспадающая волна (снижение темпов роста экономики), в рамках которой ожидаются подъемы и кризисы малых циклов, которые будут более резкими, а периоды депрессии более длительными.

Если аккумулировать, проанализировать и систематизировать все выше приведенные данные и выводы, другие подходы и прогнозы экономистов по развитию рынка недвижимости в России, и отбросить экстремальные мнения, то можно смоделировать два «пограничных» сценария развития рынка недвижимости — оптимистический и пессимистический.

Как было указано выше, ключевым фактором формирования прогноза является среднегодовая цена нефти.

По оптимистическому сценарию, нефть в 2012;2013 гг. будет стоить около 40−50 долларов за баррель, а за доллар будут давать 32−35 рублей.

По пессимистичному сценарию, нефть в ближайшие годы будет стоить 30−35 долларов за баррель, а за доллар будут давать 42 рубля.

Таблица 3.

2.

Оптимистический и пессимистический прогноз основных макроэкономических параметров на 2012;2013 годы (оптим/пессим) Показатель 2012 г. 2013 г. Среднегодовая цена нефти Urals, $/барр. 90/45 До 150/75 ВВП,% 5/0 7/5 Инфляция, % 13/15 12/14 Промпризводство, % 3/0 4/2 Инвестиции в осн. капитал, % 7/5 15/10 Рост реальных зарплат, % 5/0 12/10 Среднегодовой курс руб. к $ 25/33 25/30

Приведенные данные в таблице 3.

2. свидетельствуют, что прогнозы по основным показателям, которые оказывают существенное влияние на рынок недвижимости (объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и Евро, цены на нефть) не прогнозируют достижение докризисных значений данных показателей даже по оптимистическому сценарию.

Рис. 3.

7. Прогноз изменения величины интегрального показателя (индекса) стоимости 1 кв. м коммерческой недвижимости до 2013 года

Чтобы спрогнозировать развитие рынка недвижимости специалисты «BusinessPartner» разработали модель интегрального показателя (индекса) стоимости 1 кв.м. коммерческой и жилой недвижимости.

При определении его величины учитывались практически все макроэкономические показатели, в том числе ВВП, инвестиции в основной капитал, пром-призводство, оборот розничной торговли, инфляция, рост зарплат и другие факторы.

За наибольшее значение индекса (единицу) принято максимальное докризисное значение стоимости 1 кв. м (на октябрь 2008 года).

Возможные сценарии изменения величины интегральных показателей (коэффициентов) представлены на рис. 3.

7. и 3.

8.

Рис. 3.8 Прогноз изменения величины интегрального показателя (индекса) стоимости 1 кв. м жилой недвижимости до 2013 года

Отображенные данные на рис. 3.

7. и 3.8 свидетельствуют, что прогнозы развития рынка на основе изменения величины интегрального показателя не прогнозируют достижение докризисных значений данных показателей даже по оптимистическому сценарию: по коммерческой недвижимости до 2013 г., а по жилой недвижимости восстановления рынка не прогнозируется даже в 2013 г.

3.

3. Направления совершенствования организационно — экономические механизмы функционирования рынка недвижимости в новых экономических условиях, в условиях экономического кризиса

Регулирование отдельных отраслевых рынков в современных условиях определяется исходя из сложившихся тенденций трансформации социально-экономических отношений в формирующемся постиндустриальном обществе. В настоящее время многими специалистами отмечается, что формирование нового типа смешанной экономики характеризуется изменением структуры социально-экономических отношений. Основными характеристиками такой экономики являются ее социальная ориентированность и значительная общественная и экономическая роль институтов гражданского общества. К таким особенностям необходимо отнести и качественное усложнение экономических социальных явлений, производственных процессов, технологических и управленческих задач, рост масштабов и универсализация инновационных процессов.

Для большинства физических лиц РФ приобретение жилья на рынке недвижимости будет основаться свеянным с ипотечным кредитованием. Таким образом, для совершенствования организационно — экономического механизма функционирования рынка недвижимости в новых экономических условиях (в условиях экономического кризиса) необходимо развитие приобретения ипотечных ценных бумаг по средством реализации следующих направлений.

1. Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в пять раз должен превышать цифру лучшего по этому показателю 2008 года. Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья. Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов — кредиторов вторичного рынка недвижимости.

Поэтому очень важным предоставления Агентству в течение ближайшего года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг Задача создания рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной стратегии. Первый компонент такой программы — поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья, об этом уже говорилось. Второй — временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью.

Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин:

— длинный срок погашения, — ограниченный рынок РЕПО, — недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008;2009 годов.

При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7.

42%; срок погашения 18.

11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7.

32%; срок погашения 24.

06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7.

26%; срок погашения 12.

02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги — менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации.

Тем не менее, главная задача — перезапустить рынок ипотечных облигаций, сдвинув его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование ипотечного агента (а не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов.

Программы покупки ипотечных ценных бумаг должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием. В этой связи необходимо совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011;2020 годы.

5. Повышение доступности беззалогового финансирования Повысить доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо, так как займы целевые, и предоставляются они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

6. Создание более гибких к интересам участников программ Будущие программы следует создавать изначально более гибкими для учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях.

Необходимо предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8.

75% или ставке рефинансирования Банка России + 2.

7%.

Накопление ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить год-полтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала Стратегией группы компаний АИЖК на 2011−2020 годы предусмотрен рост эффективности использования акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг.

Средние (мезонинные) транши имеют более высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

Приобретение мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования.

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов Для придания ликвидности рынку ипотечных ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо также совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК. Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т. д.

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги Необходимо формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги. Расширение возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг.

Заключение

Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается: колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте; достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; свободное формирование цен на объекты и услуги; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей: локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; значительно меньшее число сделок купли-продажи; владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки; сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права); рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, роль и место рынка недвижимости в экономической системе в целом определяется его фундаментальными особенностями, структурой и рисками инвестирования.

Современная практика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инновационных и инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления процессом его инновационного развития.

Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости требует корректировки в части разработки таких инновационных механизмов и методик, которые смогли бы учитывать современную динамику меняющейся рыночной среды при определении возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка недвижимости.

Регулирование отдельных отраслевых рынков в современных условиях определяется исходя из сложившихся тенденций трансформации социально-экономических отношений в формирующемся постиндустриальном обществе. В настоящее время многими специалистами отмечается, что формирование нового типа смешанной экономики характеризуется изменением структуры социально-экономических отношений. Основными характеристиками такой экономики являются ее социальная ориентированность и значительная общественная и экономическая роль институтов гражданского общества. К таким особенностям необходимо отнести и качественное усложнение экономических социальных явлений, производственных процессов, технологических и управленческих задач, рост масштабов и универсализация инновационных процессов.

Основными направлениями совершенствования являются:

1. Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг

5. Повышение доступности беззалогового финансирования

6. Создание более гибких к интересам участников программ

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги Таким образом, передоложенные мероприятия могут обеспечить преодоление последствий кризиса на рынке недвижимости РФ и обеспечить поступательное инновационное развитие экономических отношений, возникающих в результате функционирования рынка недвижимости.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№ 190-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 512с.

Астахова Н.Н., Аношина Ю. Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н. Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. — Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52−56

Анисимов А.Ю., Ахтулов А. Л. Определение комплекса факторов, влияющих на стоимость недвижимости / Российское предпринимательство. — 2008. — № 10 Вып. 2 (121). — c. 161−165

Арцыбышев И. С. Оптимизация идентичности девелоперского проекта как метод обеспечения его маркетинговой привлекательности // Российское предпринимательство. — 2011. — № 5 Вып. 1 (183). — c. 123−128.

Ватолин В. В. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой // Российское предпринимательство. — 2010. — № 10 Вып. 2 (100). — c. 190−195.

Григорьева О. Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 5 Вып. 1 (158). — c. 73−77.

Гудименко Г. В. К вопросу о доступности жилья в России // Российское предпринимательство. — 2007. — № 11 Вып. 2 (102). — c. 144−148.

Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008.

Жихарев К. Л. Управление инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости / Российское предпринимательство. — 2008. — № 8 Вып. 2 (117). — c. 34−38.

Иванкина Е. В. Доходность земельного рынка Подмосковья // Российское предпринимательство. — 2010. — № 9 Вып. 2 (162). — c. 126−130

Зимин А. И. Инвестиции: вопросы и ответы / А. И. Зимин. — М.: Юриспруденция, 2008.

Каменецкий М.И., Рутковская ЕА. Задачи и возможности активизации инвестиционной деятельности // Экономика строительства. — 2008. — № 6. — С 17−19.

Каныгина О.В., Максимчук О. В. Выбор и обоснование инвестиционной стратегии развития рынка промышленной недвижимости / Российское предпринимательство. — 2008. — № 8 Вып. 2 (117). — c. 60−63.

Капелюшный Э. Д. Инновационное направление в привлечении инвестиционных ресурсов в жилищное строительство на основе строительных сберегательных касс// Российское предпринимательство. — 2009. — № 1 Вып. 1 (126). — c. 30−35.

Куприянов С. Л. Анализ международного опыта регистрации и кадастрового учета недвижимости // Российское предпринимательство. — 2010. — № 1 Вып. 2 (151). — c. 128−134.

Лахметкиная Н. И. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ; под ред. проф. Н. И. Лахметкиной. — М.: Кнорус, 2009.

Литвиненко В. А. Инвестиционная политика России: состояние и перспективы развития. // Аудит и финансовый анализ. 2008 г., № 2, С. 23−31.

Маковецкий М. Ю. Инновации как ключевой фактор экономического роста // Финансы и кредит. 2010 г. № 4, С. 55−62.

Маренков Н. Л. Управление инвестициями российского предпринимательства / Н. Л. Маренков, Н.

Н. Маренков. М.: Эдиториал УРСС, 2008 — 501 с Машков Р. В. Инновационная программа предприятий в условиях кризисной ситуации //Проблемы теории и практики управления. — 2008. — № 3.

Мелешкин М. Г. Оформляем собственность на землю: факторы и возможности // Российское предпринимательство. — 2011. — № 1 Вып. 1 (175). — c. 85−90.

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 92 с Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.

Орденко Н. В. Особенности отношений собственности в сфере недвижимости // Российское предпринимательство. — 2010. — № 12 Вып. 1 (173). — c. 27−31.

Орденко Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 7 Вып. 1 (162). — c. 107−113.

Пересыпкина Н. В. Основные направления государственной финансовой поддержки в области развития ипотечного рынка жилья //Российское предпринимательство. — 2009. — № 1 Вып. 1 (126). — c. 36−40.

Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 224 с.

Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9−14.

Сайт Colliers International — Режим доступа:

http://www.colliers.spb.ru/

Сайт Росстата:

http://www.gks.ru/

Сайт Росимущества:

http://www.rosim.ru/

Сарваров Р. И. Инвестиционная активность финансовых институтов на рынке недвижимости //Экономика, предпринимательство и право. — 2011. — № 10 (10). — c. 30−37.

Савинова В. А. Оценка тенденций развития ипотечного кредитования в регионах России (на материалах Самарской области) / Российское предпринимательство. — 2008. — № 5 Вып. 2 (111). — c. 161−165.

Семенец С. С. Предпринимательство на рынке коммерческой недвижимости // Российское предпринимательство. — 2007. — № 11 Вып. 2 (102). — c. 138−143.

Сонин А. А. Анализ проблем и направлений взаимодействия частного бизнеса и жилищно-коммунального хозяйства // Российское предпринимательство. — 2010. — № 9 Вып. 2 (98). — c. 131−136.

Сергеев И. В. Организация и финансирование инвестиций / И. В. Сергеев, И. И. Веретенникова. — М.: Финансы и статистика, 2009.

Тенденции и проблемы развития региона: Научные труды: В 3-х чч./ РАН, ЦЭМИ, Вологодский научно-координационный центр; Под ред. Ильина В.А.- Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ Ч.3: Социальные проблемы регионального развития.- 2010. 399 с.

Толковый словарь экономических терминов XX века. / Под ред. Г. Н. Скляревской. — СПб., Фолио — Пресс, 2011. 1104 с.

Цветков В. А. Проблемы развития российской экономики // «ЭКО». — 2008 — № 4, С. 30−50.

Шевченко И.В., Александрова Е. Н., Кофтун А. А., Орлова Н. В. Роль инструментов экономической политики государства в активации инвестиционного процесса в России // «Финансы и кредит» — 2008 г., № 13, с. 3−8.

Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции - М.: ИНФРА-М, 2011, — 1028 с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 409 с.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА (ВКР) ИГА₀₄₉_СТД Исполнитель: Студент Адресат: ВКР Выпускная квалификационная работа состоит из 98 страниц — основная часть 98 страниц кол-во страниц без учета приложений — приложения 0 страниц кол-во страниц в приложении Основная часть работы содержит: графиков — 9 рисунков — 5 таблиц — 4

Список информационных источников содержит всего — 45 ссылок. Из них:

Вид ссылки Кол-во % На учебную литературу 7 19,5 На периодическую печать 13 37 На научные исследования 14 38 На правовые акты 0 0 На Интернет источники 2 5,5 На литературу последних трех лет издания 36 100

Работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

Студент Ф.И.О. подпись дата Форма, А Стр. 99 из 1

Толковый словарь экономических терминов XX века. / Под ред. Г. Н. Скляревской. — СПб., Фолио — Пресс, 2011. 874 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 14 с.

Гудименко Г. В. К вопросу о доступности жилья в России // Российское предпринимательство. — 2007. — № 11 Вып. 2 (102). — c. 144−148.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 34 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 49 с.

Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. с.125

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 41 с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -46с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -51с.

Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. с.121

Сайт Colliers International — Режим доступа:

http://www.colliers.spb.ru/

Сайт Colliers International — Режим доступа:

http://www.colliers.spb.ru/

Калабеков И. Г. Российские реформы в цифрах и фактах — М.: РУСАКИ, 2010 с. 112

Местное самоуправление в современной России. Аналитический доклад: Реализация законодательства Российской Федерации по вопросам местного самоуправления и основные проблемы развития местного самоуправления в современной России. — М.: МОНФ, 2009 с. 109

Астахова Н.Н., Аношина Ю. Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н. Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. — Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52−56

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 14 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 14 с

Григорьева О. Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 5 Вып. 1 (158). — c. 73−77.

Григорьева О. Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 5 Вып. 1 (158). — c. 73−77.

Григорьева О. Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 5 Вып. 1 (158). — c. 73−77.

Григорьева О. Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 5 Вып. 1 (158). — c. 73−77.

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 21 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 21 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 29 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 34 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 39 с

Орденко Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 7 Вып. 1 (162). — c. 107−113.

Орденко Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 7 Вып. 1 (162). — c. 107−113.

Орденко Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 7 Вып. 1 (162). — c. 107−113.

Орденко Н. В. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса // Российское предпринимательство. — 2010. — № 7 Вып. 1 (162). — c. 107−113.

Капелюшный Э. Д. Инновационное направление в привлечении инвестиционных ресурсов в жилищное строительство на основе строительных сберегательных касс// Российское предпринимательство. — 2009. — № 1 Вып. 1 (126). — c. 30−35.

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 42 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 45 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 46 с

Орденко Н. В. Особенности отношений собственности в сфере недвижимости // Российское предпринимательство. — 2010. — № 12 Вып. 1 (173). — c. 27−31.

Орденко Н. В. Особенности отношений собственности в сфере недвижимости // Российское предпринимательство. — 2010. — № 12 Вып. 1 (173). — c. 27−31.

Девелоперские фирмы

Оценочные фирмы

Управляющие фирмы

Развитие объектов: качественное преобразование объекта

Оценка недвижимости

Объект недвижимости

Управление объектов: экономически эффективное управление

Риэлтерские фирмы

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Операции с объектами недвижимости

Земельные участки с находящимися зданиями и сооружениями

Большие, многопрофильные фирмы, с персоналом более 50 человек

Малые узкопрофильные фирмы, с персоналом меньше 30 человек

Средние, многопрофильные фирмы, с персоналом от 30 до 50 человек

Достоинства:

1. Устойчивое финансовое положение;

2.Участие в больших проектах;

3. Большая прибыль

Недостатки:

1. Сложность управления и контроля;

2. Замкнутость.

Достоинства:

1. Высокая управляемость;

2.Профессионализм ограниченного штата

Достоинства:

1. Профессионализм ограниченного штата;

2.Глубокая проработка каждой сделки;

3. Индивидуальный подход к каждому клиенту.

Недостатки:

1. Отсутствие собственных свободных средств;

2. Невозможность восполнение больших финансовых потерь.

Недостатки:

1. Узость выбранной нижи и опасность выработать ее потенциал