Статистический анализ динамики цен на недвижимость в СПб

Сумма уровней за три года, руб. Средний уровень за три года, руб. Индекс сезон;

ности, % 2008 2009 2010

Январь 83 394 101 148 88 146 272 688 90 896,00 97,2 Февраль 88 765 99 851 87 934 276 550 92 183,33 98,6 Март 93 891 97 579 86 392 277 862 92 620,67 99,1 Апрель 97 847 95 647 87 728 281 222 93 740,67 100,3 Май 100 827 93 690 88 963 283 480 94 493,33 101,1 Июнь 103 066 91 991 87 837 282 894 94 298,00 100,9 Июль 103 972 89 981 86 465 280 418 93 472,67 100,0 Август 106 652 87 624 87 864 282 140 94 046,67 100,6 Сентябрь 107 620 84 711 87 288 279 619 93 206,33 99,7 Октябрь 109 548 84 082 86 332 279 962 93 320,67 99,8 Ноябрь 108 097 85 709 86 611 280 417 93 472,33 100,0 Декабрь 104 051 87 834 96 417 288 302 96 100,67 102,8 Итого 1 207 730 1 099 847 1 057 977 3 365 554 93 487,61 100,0 Построим сезонную волну стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (рис. 1).

Рис. 1. Сезонная волна стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге

Сезонная волна, изображенная на рисунке 1, наглядно показывает, что пик сезонности цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге наблюдается в декабре — стоимость квадратного метра жилья в декабре выше средней на 2,8%. В январе отчетливо виден сезонный спад стоимости квадратного метра жилья — она ниже среднего уровня на 2,8%.

Нахождение уравнения тренда и прогноз цен на недвижимость на предстоящие годы На основании данных о стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (таблица 1) построим график динамики данного показателя (рис. 2).

Рис. 2. Динамика стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге

По виду графика можно предположить, что тенденция имеет линейную или параболическую форму.

Выполним выравнивание динамического ряда по прямой (формула 13). Промежуточные расчеты выполним в таблице 6

Таблица 6

Годы Стоимость квадратного метра жилья, руб.

2008 100 113 -3 9 -300 339 97 930,6 2182,4 0,0218 2009 91 741 -1 1 -91 741 63 918,7 2177,7 0,0237 2010 87 715 1 1 87 715 89 906,8 2191,8 0,0250 2011 88 082 3 9 264 246 85 894,9 2187,1 0,0248

Итого 367 651 0 20 -40 119 367 651 8739 0,095

По формуле (15) параметры и :

; .

Уравнение тренда примет вид:

.

Выровненные значения занесем в таблицу 6.

Проверка:

; (17)

.

Выравнивание показывает тенденцию к снижению стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге.

Изобразим графически теоретический график динамики и линию тренда (рис. 3).

Рис. 3. Динамика стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (эмпирические значения и линейный тренд)

Средняя ошибка аппроксимации по формуле (19):

%.

Выполним выравнивание динамического ряда по параболе второго порядка по формуле (16).

Аналитическое уравнение параболы второго порядка имеет вид:

.

Для расчета параметров уравнения используем систему уравнений (18).

Промежуточные расчеты выполним в таблице 7.

Таблица 7

Год Стоимость квадратного метра жилья, руб.

2008 100 113 -3 9 81 -300 339 901 017 106 365,35 6252,35 0,0625 2009 91 741 -1 1 1 -91 741 91 741 85 483,95 6257,05 0,0682 2010 87 715 1 1 1 87 715 87 715 81 472,05 6243,00 0,0712 2011 88 082 3 9 81 264 246 792 738 94 329,65 6247,65 0,0709

Итого 367 651 0 20 164 -40 119 1 873 211 367 651 — 0,273

.

. (20)

Из второго уравнения рассчитаем:

.

Останется система из двух уравнений:

.

Рассчитаем параметр, исключив из системы параметр, для этого:

а) умножим первое уравнение на 5:

;

б) из второго уравнения вычтем первое уравнение, исключив таким образом; получится уравнение с одним неизвестным :

;

.

Подставим параметр в 1-е уравнение исходной системы и рассчитаем параметр :

;

;

.

Подставим значения параметров в уравнение :

.

Подставляя значения и рассчитаем значения, занесем результаты в таблицу 7.

Проверим по формуле (20):

значит расчеты выполнены верно.

Изобразим графически найденное уравнение тренда и фактические значения (рис. 4).

Рис. 4. Динамика стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (эмпирические значения и параболический тренд)

Средняя ошибка аппроксимации по формуле (19):

%.

Значение средней ошибки аппроксимации при выравнивании ряда динамики по прямой меньше, значит линейный тренд более точно описывает динамику стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге.

Выполним экстраполяцию динамического ряда на 2012;2013 годы, подставляя в линейное уравнение тренда следующее условное значение :

руб.;

руб.

Итак, изменение стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге можно описать уравнением тренда. При сохранении существующей тенденции стоимость квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге в 2012 г. составит 81 883 руб., в 2013 г. — 77 871 руб.

Заключение

Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. Этот вид потребностей существовал вчера, есть сегодня, будет завтра и всегда. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.

Сложившееся в России и ее регионах состояние дел с жилищной обеспеченностью населения приобрело чрезвычайный характер. Об этом, в частности, свидетельствует увеличивающийся за последнее десятилетие разрыв между показателями вновь вводимого жилищного фонда и количеством нуждающихся в нем при тенденции снижения общей численности населения в стране [9, с. 57].

С точки зрения стратегии и тактики дальнейшего развития экономики России необходим анализ ситуации в такой важнейшей сфере, как жилищная [10, с. 58].

В данной работе была проанализирована динамика цен на жилье в г. Санкт-Петербурге в 2008;2011 гг.

Анализ динамики цен на жилье в г. Санкт-Петербурге показал, что в 2009;2010 гг. стоимость квадратного метра жилья снизилась; особенно заметное снижение цен на жилье наблюдалось в 2009 г. В 2011 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге показывают небольшой рост. В течение 2008;2011 гг. стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге снижалась ежегодно в среднем на 4010 рублей или на 4,2%.

Анализ сезонных изменений цен на недвижимость позволяет увидеть, что пик сезонности цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге наблюдается в декабре, а в январе отчетливо виден сезонный спад стоимости квадратного метра жилья.

Выявление тренда дает основание заключить, что изменение стоимости квадратного метра жилья по годам в меньшую сторону в г. Санкт-Петербурге можно описать уравнением прямой. При сохранении существующей тенденции стоимость квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге в 2012 г. составит 81 883 руб., в 2013 г. — 77 871 руб.

Стоимость жилья на рынке недвижимости активно росла до кризиса. Постепенно активизировалась ипотека. Кризис изменил эту ситуацию, нередко проблемой стала оплата взятых кредитов. При такой ситуации естествен повышенный спрос на жилье эконом-класса, в то время как жилье элитное и премиум-класса потеряло популярность [10, с. 58−59].

Это можно считать одной из причин уменьшения стоимости жилья в г. Санкт-Петербурге в 2009;2010 гг. Снижение спроса на жилье с ухудшением уровня жизни населения, естественно, повлекло снижение рыночной цены жилья.

В заключение хочется отметить, что все процессы, наблюдаемые в жилищной сфере, соответствуют изменениям макроэкономической ситуации. Например, в 2009 г. ВВП снизился, доходы населения упали, оборот розничной торговли уменьшился, и рынок недвижимости также отреагировал снижением стоимости квадратного метра и уменьшением количества сделок с недвижимостью. Жилищный рынок можно считать индикатором изменений в экономике [11, с. 79].

В целях предотвращения нарастания негативных социальных последствий необходимо усиление регулирующих воздействий государства в рассматриваемой области деятельности.

Жилищная проблема является одной из сложнейших, ее решение и формирование рынка жилья имеют ключевое значение в развитии экономики и успехе рыночных реформ. Для принятия управленческих решений и контроля состояния дел в жилищной сфере необходима качественная и своевременная информация, которую, несомненно, может предоставить статистика.

Список использованной литературы Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Консультант Плюс.

Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская газета — № 3670 — от 12 января 2005 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс.

Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов / Под ред. проф. М. Г. Назарова. — М.: Финстатинформ, 2002. — 976 с.

Социальная статистика: Учебник / Под ред. чл.-кор. РАН И. И. Елисеевой. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 480 с.

Статистика: учебник / Л. П. Харченко, В. Г. Ионин. В. В. Глинский и др.; под ред. В. Г. Ионина. — М.: ИНФРА-М, 2008.

Теория статистики: учебник / Р. А. Шмойлова, В. Г. Минашкин, Н. А. Садовникова, Е. Б. Шувалова; под ред. Р. А. Шмойловой. — М.: Финансы и статистика, 2007.

Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости, — СПб: СПбГУИТМО, 2008.

Столярова А.Н., Столяров В. Л. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона // Вопросы статистики. — 2007. — № 3. — С. 57−62.

Тарасова Н. А. Оценки параметров российской жилищной политики // Вопросы статистики. — 2009. — № 8. — С. 58−65.

Шибирина С. А. Статистическая оценка потенциала развития первичного рынка недвижимости и его роли в развитии экономики Украины и ее регионов // Вопросы статистики. — 2010. — № 8. — С. 77−79.

Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России — 2007 г. Стат. сборник. — М.: Госкомстат России. — 2007.

Интернет-сайт www.eip.ru.

Приложение Динамика стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге Дата Стоимость, руб. Дата Стоимость, руб. 09.

07.2007 73 720 10.

08.2009 87 624 06.

08.2007 73 908 07.

09.2009 84 711 03.

09.2007 74 143 06.

10.2009 84 082 01.

10.2007 75 111 02.

11.2009 85 206 29.

10.2007 76 588 30.

11.2009 86 211 26.

11.2007 77 804 28.

12.2009 87 834 24.

12.2007 81 385 25.

01.2010 88 146 28.

01.2008 83 394 22.

02.2010 87 934 25.

02.2008 88 765 22.

03.2010 86 392 24.

03.2008 93 891 19.

04.2010 87 728 21.

04.2008 97 847 17.

05.2010 88 963 19.

05.2008 100 827 14.

06.2010 87 837 16.

06.2008 103 066 12.

07.2010 86 465 14.

07.2008 103 972 09.

08.2010 87 864 11.

08.2008 106 652 06.

09.2010 87 288 08.

09.2008 107 620 04.

10.2010 86 332 06.

10.2008 109 548 01.

11.2010 87 127 03.

11.2008 108 097 29.

11.2010 86 094 01.

12.2008 106 100 27.

12.2010 96 417 29.

12.2008 102 001 07.

02.2011 86 029 26.

01.2009 101 148 07.

03.2011 85 382 23.

02.2009 99 851 04.

04.2011 89 316 23.

03.2009 97 579 02.

05.2011 87 979 20.

04.2009 95 647 30.

05.2011 88 971 18.

05.2009 93 690 27.

06.2011 85 353 15.

06.2009 91 991 25.

07.2011 87 888 13.

07.2009 89 981 22.

08.2011 91 065

Источник: Интернет-сайт: Единое информационное пространство недвижимости www.eip.ru [13].