Финансовый механизм развития рынка недвижимости (На примере ООО «Порто»)

Такая организация работы службы контроллинга существует во многих крупных европейских промышленных компаниях. Но на начальном этапе создания такой системы нет необходимости привлекать дополнительных сотрудников для сбора необходимой информации на уровне участков и цехов предприятия, так как заполнение аналитических форм для отдела контроллинга можно возложить на службы начальников участков.

Как правило, при сделке купли-продажи типовой квартиры клиент платит агентству определенный процент от суммы сделки. В большинстве петербургских риэлторских компаний он варьируется в диапазоне от 3% до 8%, в зависимости от запросов агентства и сложности сделки. Однако многие компании еще несколько лет назад пошли дальше, разработав подробный прайс-лист на услуги и разместив его на своем интернет-сайте. Клиент может видеть, из чего складывается стоимость услуг риэлтора, и заранее определить свои расходы. В последнее время такая практика получает все более широкое распространение среди агентств недвижимости.

" Стоимость наших услуг зависит от объекта недвижимости, с которым нужно работать, и от того, какая рекламная кампания для него разработана, — говорит Николай Лавров, исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-Недвижимость». — Однако при ценообразовании в процентах от суммы сделки клиенты часто торгуются, считают, что риэлторы много берут.

Поэтому в качестве эксперимента мы ввели тарифную сетку для программы «Военная ипотека». Например, простая подготовка документов к сделке у нас стоит 35 тыс. руб., но если к этому добавляется еще риэлторская услуга, то цена снижается до 23 тыс. руб.

В итоге люди стали относиться к оплате риэлторских услуг гораздо спокойнее, ведь против тарифов сложно спорить. Для клиентов такая форма оплаты — более осязаемая и понятная, чем процент от суммы сделки. Думаю, что со временем большинство риэлторов придут к тарификации своих услуг, по крайней мере, в эконом-сегменте".

Ставка на эконом-сегмент легко объяснима — большую часть недвижимости здесь составляют стандартные объекты, для которых можно достаточно подробно прописать предварительную схему сделки и подсчитать будущие расходы.

О тарифных расценках можно говорить, если предполагаемая работа регламентирована по объему и времени: сюда относятся подбор объекта с четким указанием всех параметров и количества предоставленных вариантов, сбор документов для приватизации, вступления в наследство с последующей продажей, возможно, прямая продажа. По договору поиска типового объекта стоимостью до 5 млн руб. тариф приблизительно составляет 50−75 тыс. руб. В случае с нестандартным и более дорогостоящим объектом разумнее обсудить комиссионный процент. Однако свыше 2% комиссии по договору поиска клиенты платить не хотят. Тариф за прямую продажу типового объекта при изначально грамотно определенной рекламной стоимости может быть равен от 100 до 150 тыс. руб.

На сегодняшний день услугами, наиболее часто оплачиваемыми по «твердой» цене, являются поиск типового объекта и оформление документов по сделке. Многие агентства сейчас пришли к тарифам в такой услуге, как поиск объекта недвижимости. Отчасти это объясняется тем, что другие агентства не делятся комиссионными при проведении совместных сделок. В ООО «Порто» услуга поиска стандартной квартиры стоит от 30 до 50 тыс. руб.

Теоретическую возможность использовать тарифы для определенных видов риэлторских услуг готовы рассматривать даже самые непримиримые противники такой формы оплаты. «Как правило, фиксированная сумма больше ориентирована на процесс (она от него и зависит), а процентное вознаграждение — на результат. Поэтому в тех случаях, когда результат очевиден, и главное для его получения — соблюдение регламента, «фиксированный» подход вполне целесообразен, — полагает Антон Баранов, генеральный директор риэлторской компании «АВЕНТИН-Недвижимость». — Скорее всего, это будут услуги по оформлению документов.

Пожалуй, еще две области, в которых целесообразна если не фиксированная ставка, то ее сочетание с процентом, это подбор варианта и оформление сделки для покупателя. Сейчас все больше распространяется практика получения процента от стоимости покупки. В интересах покупателя приобрести наилучший вариант за наименьшие деньги, а работа за процент в данном случае может подталкивать риэлтора предлагать наиболее дорогие объекты. Здесь, на мой взгляд, уместно зафиксировать проценты в конкретной сумме. При этом дополнительным стимулом для риэлтора послужит договоренность, что если будет найдено предложение по цене ниже оговоренной, он получит дополнительную премию (в процентах от разницы). У нас было несколько таких сделок, которыми покупатели остались очень довольны".

Есть еще один подход, который также применяют некоторые компании, предлагая своим клиентам возможность выбора: «В нашем агентстве заведено так: если клиент хочет получить услугу „все включено“, он платит процент от суммы сделки. Мы берем 3%, плюс-минус небольшие корректировки в зависимости от ситуации. Есть еще два варианта: клиент сам ищет объект, а в агентство обращается за помощью в оформлении сделки. В данном случае мы берем от 15 до 50 тыс. руб. за наши услуги. И существует просто услуга по поиску объекта, цена которой также колеблется в этих пределах», — объясняет Василий Комаров, генеральный директор агентства недвижимости «Мажордом

Ъ".

Еще две потенциальных услуги, стоимость которых можно отразить в тарифной сетке, — консультации по проведению сделки и оценка рыночной стоимости объекта. Однако сейчас подавляющее большинство агентств оказывает эти услуги бесплатно, если клиент обращается в компанию за сопровождением сделки.

Внедрение элементов тарифной системы на услуги ООО «Порто» позволит повысить конкурентоспособность агентства на рынке, в результате чего его роль в финансовом механизме рынка также возрастет.

3.2 Перспективы расширения роли финансовых посредников — агентств недвижимости на рынке РФ

В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости. Покажем социально-экономическую эффективность внедрения элементов сетевого маркетинга в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах, что позволит повысить эффективность деятельности агентств недвижимости на рынке, тем самым усилив их роль.

Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Характеристика условий работы агента в сетевом маркетинге аренды жилой недвижимости Характеристика агента по недвижимости, его номер в сети Размер вознаграждения Ставка, % Примечание 1. Агентство недвижимости, как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы 20 000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора) — - 2. Оплата труда агента 1-го уровня — работника агентства 3000 15% - 3. Оплата труда агента 2-го уровня — привлеченного работника по договору (совместителя) 3000 15% (если он нашел клиента) 5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня) 4. Оплата труда агента 3-го уровня — работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня 2000 10% (если он нашел клиента)

— 5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения 1000 5% ;

Наряду с этим, можно выделить ряд важнейших преимуществ франчайзинга в сфере услуг на рынке недвижимости. Во-первых, франчайзи тратит гораздо меньше средств не только на рекламу, но и на текущие профессиональные расходы, во-вторых, имеется возможность карьерного роста опытных риэлторов, которые открывают собственные фирмы в системе франчайзинга, в-третьих, устойчивость франчайзингового бизнеса является большей, чем на основе собственной «нераскрученной» товарной марки.

Скорейшее внедрение предпринимателями франчайзинговых схем будет способствовать улучшению качества услуг на рынке недвижимости в связи с внедрением опробованных схем работы, получивших мировую долговременную апробацию.

Таким образом, траектории дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости предусматривают совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг на основе саморегулирования деятельности.

Важнейшим направлением повышения эффективности деятельности риэлтерских компаний на рынке недвижимости является рост заинтересованности риэлторов в проводимых сделках. Это обусловливает необходимость разработки эффективной схемы вознаграждения риэлторов, стимулирующей их к более плодотворной деятельности.

Рассмотрим схему вознаграждения риэлторов по результатам деятельности. Соревнование между работниками риэлторской фирмы возможно в случае наличия различий в условиях оплаты труда работников, приносящих разные экономические результаты. Кроме зарплаты, предусматривается премиальные для работников, получивших наивысшие показатели (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Вознаграждение риэлторов и агентов по недвижимости ООО «Порто»

Оборот по реализации услуг Ставка, % Доход работ-ника, тыс. руб. Доход агент-ства, тыс. руб. Примечание Риэлтор: обороты по услугам, тыс. руб.

за месяц менее 30 50 15 15 от 30 до 60 55 33 27 от 60 до 90 60 54 36 от 90−150 65 97,5 52,5 Более 150 70 105 45 + Премия 10 тыс. рублей для работника, показавшего наилучший результат. Более 200 100 — 40 Фиксированная плата не зависящая от дохода. Более 250 100 — - Участие в прибыли, (минусуется доля издержек, приходящихся на данный оборот). Премии не начисляются. Премия за квартал Тому, кто принес наивысший показатель, но не менее 270 за квартал 5 13,5 — - Тому, кто принес наивысший показатель, но менее 450 за квартал 7 31,5 — Рассчитывается от квартальной платы Более 600 — 40 — Фиксированная сумма Если все риэлторы более чем 450 за квартал — - - Дополнительно 5% от оборота каждого, кроме тех, кто работает по фиксированной ставке Агент по недвижимости (стаж менее 0,5 года) имеющий наставника (стажер) — - - на 10% ниже риэлтора, 5% уплачивается наставнику Агент по недвижимости (стаж от 0,5 до 1 года) — - - на 5% ниже риэлтора С нашей точки зрения, таким образом, создается заинтересованность в работе в режиме соревнования работников с одновременной возможностью решения совместных задач всего риэлторского подразделения.

В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.

Предполагается, что в ближайшее время требования, предъявляемые к риэлтору, будут выглядеть следующим образом:

1. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.

2. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).

3. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.

4. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд, страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.

5. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

6. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.

7. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.

Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.

Как видно из приведенных выше тезисов, требования, в большинстве своем, при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании, дополнены в сторону ужесточения.

Таким образом, для сферы услуг на рынке недвижимости наиболее важными показателями можно назвать уровень мотивации риэлтора, в том числе и мотивация в оплате труда, наличие соответствующей базы данных вариантов или возможность быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективную систему работы с клиентом (маркетинговая активность). Четвертыми по значимости были признаны профессиональные качества риэлтора, возможность внушить клиенту уважение к своим профессиональным качествам, пятым — привлекательность низких цен при оказании услуг (даже видимости низких цен при наличии «скрытой» комиссии). Что касается уровня выраженности факторов, то он составлял от 3,5 до 4,7 баллов. Математическая обработка результатов исследования показала существенность рассматриваемых факторов по сравнению с иными факторами в деятельности риэлтора.

В связи с усложнением схемы оформления сделок с недвижимостью возникла проблема по совершенствованию системы взаимодействия организаций при регистрации прав на недвижимое имущество. Выдвинутая идея принципа «одного окна» не получила развития из-за разноведомственности государственных организаций, реализующих различные функции в оформлении документации на недвижимость и скрытого оппортунизма работников этих организаций, вследствие наличия возможности коррупционной составляющей. Только в 7% случаев при оформлении недвижимости риэлторы обходятся без дополнительных платежей лично исполнителю, причем отсутствие таких незаконных вознаграждений существенно замедляет процесс оформления; некоторые работники государственных органов откровенно становятся на путь банального вымогательства. Несмотря на декларируемую Правительством РФ поддержку предпринимательства, в связи с чем остро возникает потребность в нежилых помещениях (офисах, магазинах, кафе, предприятиях сферы бытовых услуг и пр.), на местах система перевода тормозится трудно управляемым конгломератом различных структур, инерцию которого преодолеть зачастую очень трудно и требует больших дополнительных финансовых вливаний.

Калькулируя примерные цены на работы по замене разрешенного использования, получим, что официальные услуги сторонних организаций составляют только по тарифам этих организаций порядка 50−100 тысяч рублей, неофициальная плата составляет 200−250 тысяч рублей, услуги компании посредника, порядка 100 тысяч рублей, таким образом, стоимость работ всего составляет 350−550 тысяч рублей. Полученные цифры совсем не являются «заоблачными», а вполне реально коррелируют с предложениями участников рынка.

Проблема организации предоставления услуг, оказываемых государственными и муниципальными органами по принципу «единого окна», без участия заявителя обсуждалась на различных уровнях государственной власти, но существенных сдвигов в этих вопросах, несмотря на актуальность поставленной проблемы до сих пор пока не достигнуто.

Одним из путей решения этой назревшей проблемы является организация единых полифункциональных центров на базе саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка недвижимости.

Существенным сдвигом в улучшении качества оказания услуг на рынке недвижимости является стандартизация услуг и сертификация субъектов рынка, обучение и аттестация кадров. Новым в данном комплексе является постепенный переход от системы добровольной сертификации к системе декларирования соответствия. В работе были разработаны схемы декларирования, а также основные требования к соответствию.

Основными направлениями деятельности в этом направлении являются:

— снятие административных барьеров входа-выхода на рынок профессиональных участников сферы услуг рынка недвижимости;

— развитие инфраструктуры сферы услуг на рынке недвижимости;

— достоверное раскрытие информации о рынке недвижимости и о профессиональных участниках рынка недвижимости;

— конкретизация ответственности профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости и ограничение вмешательства третьих лиц (в том числе государственных структур) в деятельность субъектов рынка.

3.3 Экономическая эффективность внесенных предложений

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Следует отметить, что здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным). В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу 3.

3.

Рис. 3.1 — Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья Таблица 3.3

Признаки классификации факторов ценообразования на РН По глубине исследуемого периода:

— долгосрочные

— среднесрочные

— краткосрочные По отношению к объекту исследования:

— внутренние

— внешние

По иерархическому уровню:

— порядка 1

— порядка 2

… По состоянию рынка:

— по типу рынка

— по фазе рыночного цикла

— по стадии развития рынка По взаимосвязанности:

— независимые

— взаимозависимые По направлению действия:

— на повышение цен

— на понижение цен Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива. Пузырь начинает формироваться тогда, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Ценовой пузырь на рынке жилья — это многофакторное явление. В любом случае, его главным признаком является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста платежеспособного спроса населения.

При исследовании ценовых пузырей на рынке жилья Санкт-Петербурга исследователи качестве признаков типа рынка использовали показатели:

— темпы роста цен на рынке жилья dP/P

— темпы роста доходов населения dI/I

— эластичность цены жилья по изменению доходов В = dP/dI x I/P

— длительность периода T (краткосрочный C — 1−3 месяца, среднесрочный M — от 6−12 месяцев до трех лет) и долгосрочный L — 3 года и более).

При изучении ситуации на рынках западных стран, динамики цен и доходов на рынке жилья Санкт-Петербурга с июня 1990 по март 2011 года выявлено 12 типов рынков и введено понятие ценовых пузырей 1 рода («рассасывающихся») и 2 рода («схлопывающихся»).

Получено, что в Санкт-Петербурге наблюдалось 4 периода развития рынка по типу пузырей 1 рода и ни одного — по типу пузырей 2 рода. Ниже приведено два примера такого типа рынка.

Рис. 3.2 — Пример ценового пузыря 1 рода в среднесрочном периоде Такой тип рынка назван растущим рынком с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Он характеризовался следующими параметрами: T=17 месяцев; dP/ P = 0,050; dI/I = 0,022; В = 2,27. На рынке образовался пузырь 1 рода в связи с тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен.

Рис. 3.3 — Пример ценового пузыря 1 рода в долгосрочном периоде Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в долгосрочном периоде росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5% и 1,5% в месяц.

Такой тип рынка назван развивающимся, дефицитным рынком. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dP/ P = 0,025; dI/I = 0,015; В = 1,61.

Таблица 3.4

Значение признаков для различных типов рынка жилья

№ Тип рынка Обобщенные значения признаков Характеристика типа рынка и примеры dP/P dI/I Т В 1 Развитый (насыщенный) > 0 > 0 L < 1 Рынок насыщен по объему предложения, и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен 2 Растущий > 0 > 0 М > 1 «Перегрев первого рода» — ценовой пузырь назревающий, но «рассасывающийся» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся рынке 3 Развиваю щийся (дефицитный) > 0 > 0 L > 1 Этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком — продолжительностью периода 4 Перегретый > 0 > 0 М > 2 Такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей — высокодоходной группы людей, число которой равно числу предложений квартир на рынке 5 Стабильный >= 0 >= 0 М < 1 Такая ситуация наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен 6 Надутый > 0 >= 0 L > 2 Такая ситуация проявилась в США (кредитование низкодоходных слоев населения), в странах Балтии (рост экономики на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса 7 Падающий (кризисный) < 0 < 0 М < 1 Динамика цен в 1998;2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год — падение, 2−3 года — депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими 8 Депрессивный <= 0 <0> М (L) <= 0 Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, (поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению), и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От данной ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 2) 9 Стартующий > 0 < 0 М < (-1) Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в начале 1990;х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир 10 Взлетающий > 0 < 0 М <

(-4,5) С весны 1992 года начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 $/кв. м (в 6,0 раз). Доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей (объем продаж в 1991;1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс.; для сравнения — после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65−85 тыс. квартир) Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в 3 квартале 2011 года.

Анализируемый период характеризуется незначительным оживлением на рынке жилой недвижимости. Увеличилось количество обращений в строительные компании, выросли цены в сегментах бизнес и элит. Часть девелоперов, работающих в сегментах эконом и комфорт классов, в сентябре повысили цены на наиболее ликвидные объекты. Однако пока что этот рост незначительный и не означает возврат рынка на докризисные позиции, скорее, это вызвано сезонными факторами. Результаты анализа показателей 4 квартала 2011 года позволят сделать более точные выводы и выявить устойчивые тенденции рынка.

В 3 кв. 2011 года было введено 284 тыс.

кв.м жилой недвижимости, что на 40% ниже аналогичного показателя предыдущего года. Всего за три квартала 2011 года по данным «Петростата», с января по сентябрь в Санкт-Петербурге было построено 1,1 млн кв. м жилья, что на 15,7% меньше, чем за тот же период прошлого года.

По прогнозам специалистов GVA Sawyer объем ввода жилой недвижимости в 2011 году составит порядка 2,2 млн кв. м, что на 31% меньше, чем в 2010 году.

Анализ данных по объему ввода жилой недвижимости по районам города в 3 кв. 2011 года показывает, что Московский район в структуре ввода составляет порядка 25%, Приморский -17%, Фрунзенский — 16%, остальные районы города — менее 16%.

В перспективе ближайших 3 лет прогнозируется снижение объема ввода и предложения на первичном рынке.

В течение 2011 года Администрацией несколько раз корректировались докризисные планы по объему ввода бюджетного жилья в результате секвестирования бюджета. В текущем году планируется существенное увеличение доли бюджетного строительства в общем объеме ввода жилья по сравнению с предыдущими периодами. Однако уже в следующем году показатель по объему ввода бюджетного жилья составит не более 0,3 млн кв. м, что на 63% ниже планируемого показателя в текущем году.

В этом году Фонд имущества продал несколько небольших участков под жилищное строительство (общей площадью 7,5 га) и один под комплексное освоение территории (144 га). Первые полгода предложения фонда оставались невостребованными, в результате чего была скорректирована цена на землю под жилую недвижимость. На сегодняшний день цена составляет порядка 5 000−7 000 руб. за 1 кв. м.

В настоящее время прогнозируется активизация процесса перераспределения земель под жилую застройку между собственниками, что активизирует рынок недвижимости и позволит преодолеть кризисные процессы на рынке. Кроме того, прогнозируется снижение объема предложения на первичном рынке жилья в течение 3 лет вследствие заморозки или смены концепции ряда проектов, а также вывода незначительного количества новых точечных проектов.

Спрос на рынке жилой недвижимости начал снижаться с сентября 2008 года. Снижение спроса во многом связано с психологическими обстоятельствами. Усугубилась неуверенность населения в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов. Часть потенциальных потребителей заняли выжидательную позицию в условиях падения стоимости жилой недвижимости. В 3 квартале 2011 года отмечается оживление на рынке жилой недвижимости по сравнению с предыдущим периодом. Это во многом вызвано сезонным фактором.

Количество обращений в строительные компании на сегодняшний день соответствует докризисному уровню, однако, количество реальных сделок примерно на 30% ниже докризисных показателей. Риэлтерские компании отмечают увеличение доли иногородних покупателей в структуре спроса. После практического отсутствия инвесторов на рынке, появились единичные сделки такого рода.

Зафиксирован рост числа ипотечных сделок в 3 кв. 2011 года на 19% по сравнению с предыдущим периодом. По результатам 3 квартала объем ипотечных кредитов составил 1000 ссуд, однако, это в несколько раз ниже, чем выдавалось в докризисный период. Доля ипотечных сделок на сегодняшний день составляет не более 7%.

В четвертом квартале 2008 года начался ценовой спад на рынке жилой недвижимости, который продолжился и в 2009 году. Однако во 2 кв. 2009 года падение цен наблюдалось в классах эконом и комфорт. В классах бизнес и элит произошел небольшой подъем, который специалисты GVA Sawyer связывают с выводом на рынок нескольких новых объектов высокого класса.

До кризиса доля ипотечных сделок составляла до 35−40% в эконом-классе в общем объеме продаж. По мнению ряда экспертов предпосылок для достижения докризисных объемов ипотеки в ближайшие 2 года нет.

По итогам 2011 года специалисты GVA Sawyer прогнозируют стабилизацию спроса на рынке жилой недвижимости на текущем уровне.

В среднесрочной перспективе специалистами GVA Sawyer прогнозируется рост объемов продаж не ранее 2012 года.

Снижение средней цены на первичном рынке за 3 квартал 2011 года составило 3%. При этом, бизнес и элит класс уже второй квартал подряд показывает рост ценовых показателей. Стоит также отметить, что ряд застройщиков, работающих в сегментах эконом и комфорт классов, повысили цены на наиболее ликвидные квартиры.

Специалистами отмечается тенденция сокращения разницы между «прайсовой» ценой и ценой реальной сделки. По данным ГК «Бюллетень недвижимости» в 3 квартале 2011 года продолжилось снижение стоимости жилой недвижимости, оно было незначительным и составило 4%.

По итогам четвертого квартала прогнозируется стабилизация ценовых показателей на уровне 3 квартала и рост цен в 2012 году.

Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости представлены ниже.

1. Сокращение предложения на рынке.

2. Незначительный рост числа ипотечных сделок.

3. Развитие системы бартерных расчетов с подрядчиками.

4. Незначительное падение средней цены на рынке жилья в 3 квартале.

5. Сокращение числа скидок и акций от застройщиков, т. е. завуалированного снижения стоимости.

Заключение

Анализ финансового механизма является необходимым элементом успешного функционирования любой компании. В современных рыночных условиях данный анализ обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при его осуществлении. Перейдем теперь к рассмотрению основных черт современных информационных технологий.

Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования является одним из важнейших направлений, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным «зеркалом», в котором отражается состояние экономики.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлтерских услуг представляет собой категорию, характеризующую движение фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

— создание новых объектов недвижимости;

— передачу прав на недвижимость;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости;

— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

— инвестирование в недвижимость.

На нынешнем этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей — инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП), мировых цен на нефть.

Агентство недвижимости оказывает полный комплекс профессиональных риэлтерских услуг.

Работая на рынке уже длительное время, компания оказывает помощь при покупке, продаже и аренде жилой недвижимости на рынках новостроек и готового жилья, а также коммерческой и загородной недвижимости.

Основными клиентами компании являются молодые люди, покидающие свою семью, новоприбывшие в город, а также люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия.

Таким образом, компания работает на трех целевых сегментах рынка, каждый из которых требует своих методов и подходов к оказанию услуг, различного набора возможностей и перспектив.

В «Порто» применяется линейно-функциональная организационная структура управления.

В целом финансовое состояние организации можно оценить как вполне успешное. Основной проблемой предприятия является увеличение себестоимости услуг и рост затрат на 1 рубль реализованных услуг.

Проведенный эмпирический анализ деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги, позволил выявить причины, оказывающие влияние на эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг:

— наличие неэффективной организационной структуры;

усиление несоответствия между рекламными представлениями и фактическим профессиональным уровнем деятельности;

возрастание процента недобросовестных юридических сделок;

присутствие завуалированности информации в процессе оказания риэлтерских услуг, особенно в области ценообразования;

— отсутствие необходимых лидерских качеств у руководителей организаций по оказанию риэлтерских услуг;

— несоответствие квалификации сотрудников занимаемой должности и др.;

доминирование позиций быстрого получение финансового результата в ущерб растущей перспективе;

отсутствие этики деловых отношений риэлтеров;

увеличение затрат времени и сил специалистов вследствие дублирования полномочий.

С целью повышения эффективности деятельности ООО «Порто» и укрепления его на рынке недвижимости необходимо далее развивать деятельность в сегменте вторичной недвижимости, снизив внимание к сегментам загородной и строящейся недвижимости, спрос на которые в ближайшее время вряд ли возрастет.

Внедрение элементов тарифной системы на услуги ООО «Порто» позволит повысить конкурентоспособность агентства на рынке, в результате чего его роль в финансовом механизме рынка также возрастет.

Анализ хозяйственной деятельности: учебное пособие / Под ред. В. И. Бариленко. — М.: Эксмо, 2011. — 352 с.

Асаул А. Особенности рынка недвижимости // Стройка, № 7 — 2005.

Аскинадзи В. — М., Максимова В. Ф. Инвестиционное дело. М.: ДС, 2007.

Бочарников. А. П. Основы инвестиционной деятельности. Уч.пособие. — М.: Омега-Л, 2007;.

Гасяк В. — М., Пастухова Н. С. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. — М.: 2006.

Головизнина А.Т., Архипова О. И. Бухгалтерский управленческий учет: учебное пособие — М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-184с Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. — СПб. 2006.

Губин В.Е., Губина О. В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2008.

Губина О. В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Практикум: Учебное пособие. -М.: ИНФРА-М, 2008.

Довдиенко. И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005;.

Есипов В. Е. Ипотечно — инвестиционный анализ. — СПб. СПбГУЭФ. 2007.

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Информ — внедр. центр «Маркетинг», 2007.

Ивашкевич В. Б. Бухгалтерский управленческий учет: Учебник для вузов — М.: Экономистъ, 2009 г.-618с.

Калькуляция себестоимости продукции в промышленности: Учеб. пособие / В. А. Белобородова, А. П. Чечета, В. Т. Слабинский и др. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2009. — 279 с.

Керимов В. Э. Управленческий учет: Учебник.-3-е изд., изм. и доп.-М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2009.-460с.

Ковалев В.В., Ковалев Вит.В. Финансы организаций (предприятий): учеб. — М.: Проспект, 2007.

Ковалева А.М., Лапуста М. Г., Скамай Л. Г. Финансы фирмы: учебник. М.: ИНФРА-М, 2007. — 522 с.

Комплексный экономический анализ предприятия / Под ред. Н. В. Войтоловского, А. П. Калининой. — СПб.: Питер, 2010. — 256 с.

Краткий курс по анализу хозяйственной деятельности: Учебное пособие. — М.: Издательство «Окей-книга», 2010. — 176 с.

Кузнецов Б. Т. Инвестиции. — М.: ЮНИТИ. 2006.

Кузнецова Е. В Финансовое управление компанией. — Москва: Правовая Культура, 2009.

Кутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература». — СПб.: Издательство «Лань», 2001.

Лапуста М.Г., Мазурина Т. Ю. Финансы предприятий: Учебное пособие. М.: Альфа-Пресс, 2009, — 640 с.

Лапуста М.Г., Мазурина Т. Ю. Финансы предприятий: Учебное пособие. М.: Альфа-Пресс, 2009, — 640 с.

Лобанова Е.Н., Лимитовский М. А. Управление финансами: 17-модульная программа для менеджеров «Управление развитием организации». Модуль 14. М.: ИНФРА-М., 2009. — С. 8 — 12.

Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. (Рынок, оценка, управление, ипотека). Уч. пособие. — СПб. 2000.

Мамедов О. Ю. Современная экономика — Ростов-на-Дону, изд-во «Феникс», 2007. — 298 с.

Матвеенко П.В., Фадеев Ю. Л. Хозяйственные общества и унитарные предприятия. М., 2006.

Николаева С. А. Особенности учета затрат в условиях рынка: система «директ — костинг»: Теория и практика. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 128 с.

Николаева С. А. Принципы формирования и калькулирования себестоимости. Особенности учета затрат в условиях рынка: система «директ — костинг». — М.: Аналитика — Пресс, 2009. — 144 с.

Организация, планирование и управление производством: Учеб. пособие / Под общ. ред. Б. Н. Родионова. — М.: Машиностроение, 2009. — 328 с.

Палий В. Ф. Основы калькулирования. — М.: Финансы и статистика, 2009. — 288 с.

Поздняков В. Я. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2009.

Раицкий К. А. Экономика предприятия. — М., 2009. — С. 110 — 111.

Ресин В. И. Экономика недвижимости. — М.: Дело. 2000.

Рыжановская Л. Ю. Системный подход к повышению финансовой грамотности с использованием информационных технологий // Финансы и кредит. — 2009. — № 12. — С. 55.

Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф. теории рыночной экономики и инвестирования. — М.: МЭСИ, 2006. — 328 с.

Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. — М.: ЕАОИ, 2008;.

Савельев Р. И. Понятие и структура финансового механизма формирования и использования внебюджетных социальных фондов // Финансовое право, 2008, № 6.

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 512 с.

Управленческий учет: Учеб. пособие / Под ред. А. Д. Шеремета. — М.: ФБК — ПРЕСС, 2009. — 512 с.

Финансы / под ред. А. М. Ковалевой. — М.: Финансы и статистика, 2007. — С. 149.

Финансы / под ред. В. В. Ковалева. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. — С. 330.

Финансы и кредит / М. Л. Дьяконова, Т. М. Ковалева, Т. Н. Кузьменко. — М.: КНОРУС, 2008. — С. 9.

Хруцкий В.Е., Сизова Т. В., Гамаюнов В. В. Внутрифирменное бюджетирование: Настольная книга по постановке финансового планирования. — М.: Финансы и статистика, 2007 г.

Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. — М.: ЦЭМИ РАН, 2007.

Шим Д.К., Сигел Д. Г. Основы коммерческого бюджетирования. Пошаговое руководство — М.: Азбука, 2011

Экономическая теория / под ред. И. К. Ларионова, И. И. Пилипенко, В. Н. Щербакова. — М.: «Дашков и Кº», 2008. — С. 260.

Экономический анализ / Под ред. М. И. Баканова, А. Д. Шеремета. — М.: Финансы и статистика, 2006.

Якунин С. В. Преодоление информационной асимметрии на банковском рынке // Финансы и кредит. — 2009. — № 9. — С. 43.

Янова В. В. Экономическая теория. — М.: Эксмо, 2009. — С. 230.

http://www.rieltkazna.ru

http://www.domay.ru

http://active-building.ru

http://avroraddc.ru

http://www.arhitek.ru

http://www.bpn.ru

Савельев Р. И. Понятие и структура финансового механизма формирования и использования внебюджетных социальных фондов // Финансовое право, 2008, № 6.

Финансы / под ред. В. В. Ковалева. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. — С. 330.

Финансы / под ред. А. М. Ковалевой. — М.: Финансы и статистика, 2007. — С. 149.

Финансы / под ред. В. В. Ковалева. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. — С. 331.

Финансы и кредит / М. Л. Дьяконова, Т. М. Ковалева, Т. Н. Кузьменко. — М.: КНОРУС, 2008. — С. 9.

Якунин С. В. Преодоление информационной асимметрии на банковском рынке // Финансы и кредит. — 2009. — № 9. — С. 43.

http://www.riarealty.ru/ru/article/44/104 592.html

http://www.rieltkazna.ru

http://www.domay.ru

http://active-building.ru

http://avroraddc.ru

http://www.arhitek.ru

http://www.bpn.ru

Боровкова В.А., Боровкова В. А., Мокин В. О., Пирогова О. Е. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. СПб.: Питер.

Асаул А. Особенности рынка недвижимости // Стройка, № 7 — 2005.

Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. — М.: «Экономика», 2009. — 601 стр.

Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. — www. urban-planet.org, 2008.

Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. — Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 8 (95) 2009, с. 168−185.

Стерник Г. М. Ценообразование на рынке жилья России // Выступление в дискуссионном клубе ИЭГ 06.

11.2009.

Обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 3 кв. 2009 года. // GVA Sawyer. СПб, 2009.

Параметрические характеристики рынка недвижимости

Мониторинг рынка

Объемы спроса и предложения на рынке

Емкость рынка

Норма отдачи на капитал

Система базовых индексов

Динамика удельных стоимостных характеристик

Динамика ценовых коэффициен-тов

Средняя удельная стоимость 1 м²

Средняя удельная стоимость 1 м³ строительного объема

Индекс доходности жилья

Индекс ценового ожидания

Индекс стоимости жилья

Района

Этажа

Материала стен

Типа квартир

Благоустройства

Инфраструктуры

Сегменты рынка недвижимости

Поступление заявки на продажу объекта недвижимости

Поиск покупателей

Проведение переговоров и открытие сделки

Сбор и обработка необходимых документов

Подписание договора на осуществление сделки

Оплата услуг в соответствии с договором

Получение нотариального заверения документов

Государственная регистрация объектов недвижимости по договору проведенной сделки

Проведение обмена документов по сделке на деньги

Завершающие операции по проведенной сделке с объектом недвижимости Внешние факторы

Внутренние факторы РН

Внешние факторы

Внутренние факторы РН

Предложение

Спрос

Цены на рынке жилья