Арендодатель заключает договор с другим лицом, а арендатор, в свою очередь, обращается в суд с иском о переводе на себя прав по заключенному договору.
Существование преимущественных прав ограничивает свободу договора, предусматривая привилегии по заключению договора в отношении определенных лиц. В свою очередь, законодатель ограничивает права другой стороны договора, в частности, устанавливая срок, в течение которого он не может заключить договор с третьим лицом.
2.
4. Сравнительный анализ договоров социального и коммерческого найма
Как можно заключить из проведенного анализа, договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно, имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели — передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Объектом обоих видов договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Вместе с тем, в отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т. п.
Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК РФ) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ (Договор социального найма жилого помещения) и ст. 606 ГК РФ (Договор аренды).
Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу ч. 1 ст.
62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т. е. для проживания в нем.
В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует, в указание на временный его характер. Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения.
Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу «все», а у договора социального найма — лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.
Далее следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения — его потребительский характер. Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договор социального найма жилого помещения с договорами розничной куплипродажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК РФ), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п, 1 ст. 730 ГК РФ). Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров» «имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов — гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг».
Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.
Таким образом:
— договор социального найма в отличии от коммерческого заключается от имени государства или муниципалитета с одной стороны и гражданином, отвечающим определенным требованиям, с другой. Договор коммерческого найма свободен от каких-либо условий в этом смысле;
— условия договора социального найма жестко регламентированы в законе, условия договора коммерческого найма избираются сторонами по своему усмотрению в рамках, дозволенных законом;
— отношения социального найма — сфера административных жилищных отношений, договор коммерческого найма — сфера гражданско-правовых договорных отношений.
Заключение
В курсовой работе был рассмотрен договор найма жилого помещения.
В процессе исследования были решены следующие задачи: охарактеризовать договор найма жилого помещения; показать значение и сущность жилищного найма; проанализировать договор социального найма жилого помещения и коммерческого найма жилого помещения; дать правовую характеристику договора коммерческого найма жилого помещения; провести сравнительно-правовой анализ договоров найма жилого помещения.
Реализация указанных задач позволила прийти к следующим выводам: глава 35 ГК РФ объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью — их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан — в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция РФ, Так, в гл. 2 закреплено, что каждый имеет право на жилище (ч, 1 ст. 40), Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо, приобрести соответствующие права на основе договора с собственником либо управомоченным им лицом. В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение в действующем ГК РФ. Так, в разд. II ГК (Право собственности и другие вещные права) имеется гл. 18 (Право собственности и другие вещные права на жилые помещения). А применительно к договорам та же цель — создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).
Действующий ГК РФ в гл. 35 (Наем жилых помещений) различает договор найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Под первым из этих договоров понимается договор коммерческого найма.
Коммерческий наем жилого помещения обладает определенными признаками: во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование; во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование; в-третьих, предметом договора является жилое помещение; наконец, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.
Социальный наем используется в настоящее время как инструмент социальной политики государства. Жилые помещения по договору социального найма представляются только нуждающимся гражданам в случаях, прямо предусмотренных законом.
Гораздо большее распространение в современное время приобрел договор коммерческого найма.
В действующем законодательстве договор коммерческого найма представлен несколькими статьями ГК РФ. Жилищным кодексом, коммерческий наем практически не урегулирован.
Видится, учитывая широкую распространенность данного вида договора, целесообразным принятие федерального закона «О коммерческом найме жилых помещений».
Список используемых источников
и литературы
Нормативные акты
Конституция Российской Федерации #G0от 12.
12. 1993 #G0// #G0Российская газета. --1993.-- № 197.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.
11.94 № 51-Ф. Часть первая. // СЗ РФ.-- 1994.-- № 32.-- Ст. 3301.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. -- 2005. --№ 1.
О социальной защите инвалидов в Российской Федерации: закон РФ: закон РФ от 24.
11.1995 г. // СЗ РФ.- 1995. № 48.
Материалы практики
О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 // Гарант [Справочно-правовая система] 2011
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2010 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2010.-- № 11.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. — М.: Статут, 2000. -- 680с.
Басин В.В., Гончало Б. М., Крашенников П. В. Современная жилищная политика России. — М.: Юристъ., 2004. — 412с.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. — 2010. -- № 1. — С.19−20.
Гражданское право. Том 2. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова — М.: БЕК, 2011. --- 855с.
Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7. — С. 15.
Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита // Современное предпринимательство.- 2010. № 5.-С.43−44.
Ем В. С. Преимущественные права как отступление от принципа равенство субъектов гражданских правоотношений // Сборник трудов молодых ученых. Екатеринбург.: УЮА, 2010.-С.30−31.
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. -- 2007. -- № 4. -- С.
11.
Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — М.: Юрайт-Издат, 2004 г. — 766с.
Кичихин А.Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность.
М: Экор., 2003. -- 480с.
Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье — собственность и сделки // Правовой консультант.- 2011. № 7.-С.38−39.
Крашенинников П. В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Правоведение. — 2000. -- № 3. -- С.14−16
Макаров Г. П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. — 2010. — № 3−4.-С.29−31.
Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие — М.: Юринформцентр, 2008. 585с.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. В. Федосеева — М.: Консалтбанкир, 2011. 633.
Толстой Ю. К. Жилищное право. — М.: Проспект, 2010. 797с.
Шитова М. А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право.- 2009. № 10- С.
33.
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. -- 2007. -- № 4. -- С.11
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. -- 2007. -- № 4. -- С.11
Толстой Ю. К. Жилищное право. — М., 2010. С.
203.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. — 2010. -- № 1. --С.19
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. -- 2007. -- № 4. -- С.
11.
Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7. — С. 15.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ //Российская газета. 2001. —29 декабря.
См: Басин В. В., Гончало Б. М., Крашенников П. В. Современная жилищная политика России. — М.: Юристъ., 2004.-С.
85.
О социальной защите инвалидов в Российской Федерации: закон РФ: закон РФ от 24.
11.1995 г. // СЗ РФ- 1995. № 48.
О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 // // Гарант [Справочно-правовая система] 2011
Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7. — С. 15
Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7. — С. 15.
Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита // Современное предпринимательство.- 2010. № 5.-С.43−44.
Грудцына Л. Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7. — С. 15
Кичихин А.Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность.
М., Экор., 2003. --- С. 321.
Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита // Современное предпринимательство.- 2010. № 5.-С.43−44.
.
См: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2010 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2010.--- № 11.
Ем В. С. Преимущественные права как отступление от принципа равенство субъектов гражданских правоотношений // Сборник трудов молодых ученых. Екатеринбург.: УЮА, 2010.-С.30−31.
Шитова М. А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма // Жилищное право.- 2009. № 10- С.
33.
