Виды операций с недвижимостью

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;12) участие в долевом строительстве — в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.

Рассмотрим их более подробно.

Купля-продажа жилых помещений — самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).

Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами.

Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования (см. ниже). Договор дарения должен содержать точное определение жилого помещения, являющегося предметом дарения, в противном случае договор считается ничтожным.

Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.

Законом запрещается заключение договоров дарения.

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

бессрочно (постоянная рента);

на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т. е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику. При этом лицо, передавшее другому лицу обремененное рентой имущество, несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответственность второй очереди, дополнительную) с новым собственником. Ответственность лица, передавшего другому лицу обремененное рентой имущество, может быть повышена до солидарной (т. е. равной ответственности получателя имущества), если это предусмотрено договором или законом.

При коммерческом, найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.

Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:

в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;

наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;

нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.

Заключение

Таким образом, в ходе исследования получены следующие результаты:

К недвижимости по российскому законодательству относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные объекты указанные в законе.

Недвижимое имущество (недвижимость) имеет особую ценность в гражданском обороте, является капиталоёмким объектом и по этой причине имеет специальное правовое регулирование.

К операциям с недвижимостью относят следующие юридически значимые действия:

Купля-продажа;

Долевое участие в строительстве и инвестирование в недвижимость;

Передача в залог, в том числе ипотека;

Аренда, в том числе на торгах;

Доверительное управление имуществом;

Передача недвижимости в уставный капитал организации;

Постоянное бессрочное пользование землей;

Пожизненное наследуемое владение земельным участком;

Установление сервитута (частного или публичного);

Безвозмездное пользование;

Приватизация;

Девелопмент;

Строительство, реконструкция, переоборудование, перепланировка и т. п.;

Капитальный и текущий ремонт зданий;

Перевод земель из одной категории в другую и изменение вида разрешенного использования земельного участка;

Регистрация прав на недвижимость, в том числе ранее возникших прав;

Кадастровые и землеустроительные работы;

Инвентаризация объектов капитального строительства;

Иные операции с недвижимым имуществом не запрещенные законом.

В подавляющем большинстве случаев важнейшим элементом оборота недвижимости является необходимость государственной регистрации вышеуказанных операций.

Список литературы

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 512с.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№ 190-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.

Обзор состояния московского рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 92 с Проблемы регионального развития: 2007;2010: Монография/ ВНКЦ ЦЭМИ РАН; В. А. Ильин, К. А. Гулин, М. Ф. Сычев.

Вологда, 2010. 183 с.

Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 224 с.

Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9−14.

Уткин Э.А., Денисов А. Ф. Государственное и муниципальное управление. — М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «ЭКМОС», 2009 г. — 304 с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 409 с.