На практике отсутствие возможности сдавать в аренду держателю лицензии бездействующих или низкопродуктивных скважин оборачивается немалыми финансовыми потерями.
Для разрешения этой непростой ситуации, в частности в целях развития предпринимательской деятельности в области рационального использования недр, активного вовлечения в разработку трудноизвлекаемых запасов нефти, определения порядка использования недр с применением инновационных методов и новых технологий повышения нефтеотдачи пластов 5 мая 1998 г. был введен Временный порядок привлечения организаций к недропользованию. В соответствии с ним между недропользователем и привлекаемой для повышения уровня использования недр и т. п. организацией возможно было заключать договор аренды — договор на предоставление основных фондов месторождения или основных фондов участка месторождения во временное владение и пользование. Предметом договора аренды являлись основные фонды месторождения (подземное и наземное оборудование скважин, замерные установки, трубопроводы, емкости и т. д.) или основные фонды участков месторождений.
По сути, Временный порядок предусматривал договор аренды в качестве формы проведения отдельных работ: производства ремонтно-восстановительных работ по выводу из бездействия простаивающих скважин; применения специальных технологий, повышающих производительность скважин и увеличивающих нефтеотдачу пластов; применения комплексных технологий по разработке низкорентабельных, сильно обводненных запасов нефти и др.
Анализ положений об аренде основных фондов месторождений приводит нас к выводу, что Временным порядком была предусмотрена завуалированная аренда скважин. В документе было прямо оговорено, что скважина в качестве горной выработки предметом аренды не является, однако арендатор фактически владел и пользовался именно скважиной, более того, допускалось приобретение арендатором права собственности на добытую нефть, а бремя внесения платежей за пользование недрами лежало на арендаторе.
Временный порядок противоречил действующему законодательству, в частности ст. 7 Закона от 21.
02.92 N 2395−1 «О недрах», в соответствии с которым пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией (исключительность предоставленного права означает, что никто более не может осуществлять недропользование в границах данного горного отвода). Тем не менее, руководствуясь Временным порядком, определенная группа, как правило, малых нефтяных предприятий на основе договоров с недропользователем об аренде основных средств фактически непосредственно осуществляла добычу нефти и газа.
Очевидно, что предоставление недропользователем скважин глубокого бурения в аренду может благотворно влиять на состояние добычи нефти и газа, поскольку предметом деятельности таких договоров являются низкопродуктивные скважины, а целью заключения договоров — применение арендатором специальных технологий, повышающих производительность скважин и увеличивающих нефтеотдачу пластов.
Прилегающий к арендованной скважине нефтяной пласт предметом договора аренды не может являться в силу исключительности государственной собственности на недра и их ресурсы. Но скважина предоставляется в аренду в целях разработки месторождений, а, следовательно, если мы говорим о возможности использования аренды нефтяных и газовых скважин, то вопрос о правах на разработку месторождения также должен быть урегулирован.
По моему мнению, если бы юридическому лицу-арендодателю права на разработку залежи были бы переуступлены собственником, то тогда можно было бы смело говорить об аренде скважины. Однако, до тех пор пока такой механизм переуступки не будет предусмотрен в действующем законодательстве, аренда скважин не может иметь место.
Другим немаловажным аспектом предоставления скважин нефти и газа в аренду является определение собственно объекта аренды.
Специфика разработки месторождений нефти и газа такова, что в результате освоения месторождения на земельном участке в границах горного отвода строится комплекс недвижимого имущества, на котором устанавливается соответствующее оборудование. Элементами технологического комплекса обустройства месторождения являются скважины, установленное на них оборудование, кустовые насосные и дожимные насосные станции, внутренние трубопроводы, соответствующая аппаратура и тому подобное имущество, непосредственно обеспечивающее процесс добычи нефти и газа из пласта. Все составляющие элементы технологического комплекса технически и технологически связаны между собой и составляют одно целое, отсутствие какого-либо технологического звена приведет к неблагоприятным последствием, например к аварии. Предлагаем рассматривать технологический комплекс обустройства месторождения как единый объект права. Необходимо отметить, что наличие объектов в составе технологического комплекса обустройства месторождения должно быть доказано и обосновано. В границах конкретного лицензионного участка может существовать несколько технологических комплексов обустройства месторождений.
Скважины нефти и газа признаются самостоятельными объектами прав лишь в отдельных случаях, когда такие скважины не «обвязаны» комплексом оборудования и сооружений, неотделимых от недр (это преимущественно поисковые и разведочные скважины). Законченная строительством, но не вскрывшая продуктивный пласт скважина остается самостоятельным объектом недвижимого имущества. Именно в таких случаях и можно говорить об аренде собственно скважин. Если поисковая скважина обнаружила нефть или газ, то тогда она переходит в категорию эксплуатационных, на ней устанавливается соответствующее оборудование, строится комплекс дополнительных наземных и подземных сооружений, которые все вместе используются для извлечения нефти и газа из пласта. Этот комплекс имущества уже отвечает требованиям технологического комплекса обустройства месторождения, и добывающие скважины в его составе не должны рассматриваться как самостоятельные объекты права.
Поэтому передача таких скважин в аренду невозможна без одновременной передачи во владение и пользование (или в пользование) остальных элементов технологического комплекса. Объектом аренды здесь будет признаваться весь технологический комплекс обустройства месторождения. Важно сделать оговорку, что на практике зачастую выделяют такой объект права как куст скважин. Полагаю, что куст скважин не может рассматриваться в юридическим смысле, как недвижимая вещь, поскольку он входит в общую систему единого технологического комплекса. Самостоятельно как физически, так и юридически куст скважин не существует как объект, и в этом смысле не может быть объектом сделок, в том числе и аренды. Подводя итог, отметчу, что институт аренды скважин нефти и газа требует специальной правовой регламентации в законе. Активное применение данного института целесообразно и положительно сказалось бы на отечественной экономике в целом, но для этого необходимо кардинальным образом изменить действующее законодательство о недропользовании, в частности предусмотреть возможность переуступки права пользования недрами.
3.
3. Договор аренды оборудования
По договору аренды оборудования арендодатель предоставляет арендатору оборудование во временное пользование, которое будет использоваться арендатором в соответствии с конструктивными и эксплутационными данными оборудования в своих целях.
В целом, данный вид аренды не урегулирован специальными нормами ГК РФ, как например, договор аренды жилого помещения или договор проката.
Рассмотрим подробнее содержание такого договора.
Существенным условием договора является объект аренды, то есть указание на то или иное оборудование, передаваемое в аренду.
Акт приёма-передачи оборудования прилагается договору и является его неотъемлемой частью.
В договоре обязательно оговаривается порядок доставки и возврата оборудования, например, в таком порядке.
Доставка и возврат оборудования осуществляется транспортом арендатора. Передача оборудования Арендатору осуществляется на складе арендодателя.
Обязательно указание на то, что передаваемое оборудование находится в исправном состоянии, снабжается паспортом и технической документацией.
Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций в присутствии арендатора производится демонстрационный запуск оборудования, сверка комплектации получаемого оборудования. После чего делается соответствующая запись в акте приёма-передачи оборудования.
Также в договоре указывается на обязанность арендатора возвратить оборудование в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду, документация и комплектация должна соответствовать акту приёма-передачи оборудования. После проверки технического состояния оборудования арендодатель делает запись в акте приёма-передачи оборудования.
Теперь остановимся подробнее на правах и обязанностях сторон.
Арендатор несет полную материальную ответственность за сохранность полученного оборудования и за все убытки, причиненные оборудованию его рабочими или служащими, а также несет все расходы, связанные с транспортировкой оборудования до места его размещения, хранением, монтажом, наладкой, пуском в эксплуатацию и эксплуатацией оборудования, а также его техническим обслуживанием.
Основным правом арендатора является право пользования оборудованием в полном соответствии с его назначением и техническими условиями эксплуатации. С данным правом связана и обязанность по содержанию оборудования в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии.
К обязанностям арендодателя относится прежде всего обязанность вместе с оборудованием обеспечить арендатора технической документацией, необходимой для нормальной эксплуатации Оборудования, оказать содействие арендатору в монтаже, наладке и пуске оборудования в эксплуатацию, передать оборудование арендатору соответствующим государственным стандартам или стандартам и техническим условиям, установленным соответствующими заводами изготовителями, не вмешиваться, не ущемлять либо иным образом не ограничивать права арендатора, возникающие у него по договору, за исключением случаев, когда действия (бездействие) арендатора грубо нарушают нормы действующего законодательства РФ либо наносят непоправимый и существенный ущерб правам или имуществу самого арендодателя.
При заключении договора арендодатель должен гарантировать арендатору, что он обладает всей полнотой юридических и имущественных прав на оборудование и гарантирует, что на момент заключения договора оборудование является его собственностью; свободно от долгов, обязательств и претензий третьих лиц; не обременено иными какими бы то ни было ограничениями и обстоятельствами, влияющими на права владения и пользования им.
В договоре нельзя обойти вопрос о сооружении, в котором смонтировано комплексное оборудование и которое должно быть арендовано вместе с оборудованием (обязательность государственной регистрации аренды сооружений — ст. 651, пункт 2 ГК РФ), о работниках арендуемого комплекса (права, подчиненность, трудовые и социальные гарантии и др.), решить вопрос о техническом содержании комплекса оборудования арендатором, в т. ч. и осуществление капитального ремонта за свой счет, о сроке аренды и возможности продления этого срока (пролонгации договора), т.к. подобные комплексы должны быть в аренде в течение достаточно длительного времени, отразить в договоре право сторон его решить в процессе срока аренды указанного оборудования вопрос о возможности выкупа его и предварительных условиях такового и др.
3.
4. Договор аренды транспортных средств
Статья 632 ГК содержит определение договора аренды транспортного средства с экипажем. Из определения следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью — индивидуально определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т. п.), а в качестве второго — услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.
Для договоров данного вида предусмотрена письменная форма независимо от срока его действия. Стороны, однако, могут своим соглашением установить иные требования к форме договора, в частности согласиться заключить его путем составления одного документа, исключить акцепт в форме конклюдентных действий, предусмотреть нотариальное удостоверение договора. Статья 633 ГК не содержит указания на такое последствие несоблюдения письменной формы как признание его недействительным. Таким образом, несоблюдение письменной формы влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т. е. лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
3.
5. Договор аренды земли и участков лесного фонда
Договор аренды земельного участка — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.
07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенно важное практическое значение имеет Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», которым утверждены правила заключения такого договора и его примерная форма.
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. К ним относятся:
1) кадастровый номер — уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
2) местоположение (адрес). Необходимо указать субъект Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицу, дом, строение и другие адресные ориентиры;
3) площадь. Измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);
4) категория земель. По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК РФ);
5) ограничения в использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании земельного участка — запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно. Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3−5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством.
6) обременения правами третьих лиц. Обременения — это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Наиболее распространенными видами обременений земельного участка являются сервитут (частный, публичный), аренда, рента, ипотека;
7) описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;
8) кадастровая карта (план) земельного участка — это единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровая карта, как правило, содержит шесть разделов: общие сведения о земельном участке; план (чертеж, схема) границ земельного участка; сведения о частях и обременениях земельного участка; план (чертеж, схема) границ части земельного участка; описание границ земельного участка;
9) описание поворотных точек границ земельного участка.
В договоре также указываются следующие условия:
а) права и обязанности сторон по договору, в том числе обязанности по охране, защите и воспроизводству лесов;
б) ответственность за нарушение условий договора, в том числе неустойки (штрафы, пени);
в) основания и порядок расторжения и изменения договора;
г) сведения об обременении, ограничении использования лесного участка;
д) иные условия, не противоречащие законодательству Российской Федерации (указываются по усмотрению сторон).
Новым является положение ч. 5 ст. 72 Лесного Кодекса, в соответствии с которым арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды лесного участка, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Эта норма основывается на ст. 621 ГК РФ. Однако в соответствии с данной статьей ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет «при прочих равных условиях» преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если другое лицо предложит лучшие условия, то прежний арендатор не имеет преимущественного права). Особенностью ч. 5 ст. 72 ЛК РФ является то, что законодатель не включил в нее оговорку о «прочих равных условиях» исходя из необходимости обеспечения стабильности договорных отношений, обусловленной спецификой использования лесов.
В ст. 73 Кодекса установлен порядок определения размера арендной платы. Статьей 105 ЛК РФ 1997 г. было предусмотрено, что размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды. Исходя из того, что к договору аренды применяются соответствующие положения ГК РФ, очевидно, что статья 73 ЛК РФ предполагает определение размера арендной платы (на основе порядка, установленного в ч. 2, 3 и 4), условий ее внесения и т. п. в договоре, заключаемом путем проведения аукциона либо, в отдельных случаях, без его проведения (см. ст. 74 ЛК РФ).
В соответствии со статьей 74 Лесного Кодекса договор аренды лесного участка заключается посредством аукциона, проведение которого регулируется общими правилами ГК РФ (ст. 447−449) и специальными нормами главы 8 Лесного Кодекса.
Заключение
договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется соответственно органами государственной власти, органами местного самоуправления (см. ч.
4 ст. 74 ЛК РФ). Аналогичные положения содержались в ЛК РФ 1997 г. Новым является правило ч. 2 ст.
74 Лесного Кодекса, запрещающее изменение (по соглашению сторон или по требованию одной из сторон) условий аукциона при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона. Такая формулировка, по моему мнению, допускает изменение условий указанного договора в дальнейшем в соответствии с общими правилами ГК РФ (глава 29).
Следует отметить, что ЛК РФ не предусматривает (в отличие от ст. 34 и 35 ЛК РФ 1997 г.) заключение указанного договора посредством проведения конкурса. Представляется, что законодатель, устанавливая только аукционный способ заключения договора, учитывал большую открытость процедуры его проведения, нежели процедуры проведения конкурса. Порядок подготовки и заключения договора аренды указанных выше лесных участков, форма примерного договора аренды этих участков утверждены Правительством РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.130) отнес леса к недвижимым вещам. Согласно ст. 131 этого Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав собственности, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре.
В ст. 131 ГК РФ регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость принятия специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение
Таким образом, можно сделать вывод, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
При заключении договора аренды следует обратить внимание на следующие обстоятельства, имеющие практическое значение:
1. Прежде всего, наиболее существенным и проблемным является вопрос о существенных условиях договора аренды.
В литературе высказано мнение о том, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы — с учетом возмездности договора. Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодня она не основана на законе. Существенными в силу закона признаются те или иные условия не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, — названы в нем или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК). Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным.
Между тем п. 2 ст. 610 ГК допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, а п. 1 ст.
614 о размере платы за нее.
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
2. Одна из типичных для арендных отношений проблема — распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГК).
Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК); во втором все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п.
2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только если это предусмотрено законом. Примером может быть ст. 662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.
3. Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом.
Данная проблема может касаться не только государственных и муниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности.
В практике возник вопрос о том, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок — на сумму от 25% и выше балансовой стоимости активов общества. В практики разрешения споров арбитражными судами нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к таковым сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25% в залог, получение кредита на крупную сумму и т. д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором.
4. Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
5. Особо следует коснуться субаренды, довольно часто встречающейся на практике. Договор субаренды производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срока договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
Список использованных источников и литературы
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. — М: Юрид.
лит. — 1993. — 64 с.
Об аренде: Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик от 23 ноября 1989 г. N 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. — 1989 г. — N 25. — ст. 481.
Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. — 1964 г. — N 24. — ст. 406.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994 г. — N 32 ст. 3301
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996 г. — N 5. — ст. 410.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997 г. — N 5. — ст. 610.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001 г. — N 44. — ст. 4147.
Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2006 г.- N 23. — ст. 2381.
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2006 г. — N 50. — ст. 5278.
О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. N 445-I // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. — 1990 г. — N 30. — ст. 418.
О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395−1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. — 1992 г. — N 16. — ст. 834.
Об образовании: Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266−1 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 1992 г. — N 30. — ст. 1797.
О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002 г. — N 4. — ст. 251.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002 г. — N 30. — ст. 3018.
О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: Постановление Правительства от 28 мая 2007 г. N 324 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007 г. — N 27. — ст. 2956.
Специальная литература Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. — М., 2004. — 893 с.
Бухарева А. Ю. Основания расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя // Финансовые и бухгалтерские консультации. — N 2 — 2007 г. — 83 с.
Бусыгин А. В Предпринимательство. — М: Дело. — 2001. — 389 с.
Веденин А. А. Расторжение договора аренды // Право и экономика. — N 11. — 2006 г. — 53 с.
Гражданское право. Учебник/ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. 2. — М., 1997. — 580 с.
Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. доктора юридических наук, профессора
Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер. — 2004. — 588 с.
Закариев О. З. Договоры аренды предприятия // Налоговый вестник. — N 10. — 2006 г. — 73 с.
Кокоева Л. Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. — N 7. — июль 2004 г. — 43 с.
Кособродов В. М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды // Адвокат. -N 1. — 2006 г. — 77 с.
Кувшинов Ю. Г. Договор аренды: сложные вопросы // Журнал российского права. — N 2. — 2007 г. — 69 с.
Леонтьев В. Д. Договор аренды под микроскопом // Московский бухгалтер. -N 10. — 2006 г. — 63 с.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: в ч. 2.
/ Д. И. Мейер. — По испр. и доп. 8-му изд., 1902. — М.: Статут, 1997.
— Часть 1. — 563 с.
Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. — М., 2003. — 356 с.
Покидова Е. Г. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. -N 5. — 2006 г. — 59 с.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998. — 476 с.
Римское частное право: Учебник. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского.
М., 1996. — 589 с.
Ронстадт Р. С. Теория предпринимательства. Пер. с англ. — М., 2004. — 281 с.
Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. — М.: Изд. «
Статус-Кво 97″. — 2001. — 115 с.
Сухова Г. Л. Споры по договору аренды // эж-ЮРИСТ. — N 17. — 2003 г. — 48 с.
Теплов О.М., Глазырин В. В., Пугинский С. Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). — М., 1993. — 327 с.
Хизрич Р., Питерс М. Предпринимательство, или Как завести собственное дело и добиться успеха. Вып. 1: Пер. с англ. М.: Прогресс-Универс. — 1991. — 328 с.
Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. 2. — СПб, — 1902
Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России /Л.В. Щенникова.- М.: Издательство БЕК, 1996. — 211 с.
Материалы правоприменительной практики Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике: Письмо Высшего арбитражного суда РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 // Вестник ВАС РФ.- 1993. — N 11. с. 104−105.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2000 г. — N 7. С. 24−25.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 2001 г. — N 4. — С. 35−41.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2002 г., N 3. — С. 12−15.
Постановление ФАС Московского округа от 17.
08.2004 N КГ-А40/6958−04 // Вестник ВАС. — 2004. — № 7. — С. 23−26.
42. Определение ВАС по делу № 236−987/05 от 3.
08.2005 г. // Вестник ВАС. — 2005.
— № 8. — С. 21−27.
