Значение нотариальной формы сделок с недвижимостью

Как известно, регулирование оборота недвижимости осуществляется посредством совершения сделок. Как отмечают исследователи, зарубежными правовыми системами также предъявляются специальные требования к форме и порядку установления права собственности на недвижимое имущество и к совершению сделок с таким имуществом. Юридическая особенность актов в отношении недвижимости также осуществляется на основе публичности и гласности. При этом всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре — поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП).Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. В соответствии с положениями ст.

551 ГК РФ в качестве общего правила предусмотрена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества по общему правилу государственной регистрации не подлежит. Как верно отмечается в литературе, «Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор (договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого фонда) вообще не может быть зарегистрирован». В качестве исключения из этого общего правила п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что «договор продажи жилого здания, дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Таким образом, можно сделать вывод о невозможности регистрации в органах Федеральной регистрационной службы договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения. В связи с вышесказанным представляет интерес следующее дело. Между ЗАО (продавец) и ООО (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, возникновение прав и обязанностей сторон по которому было поставлено в зависимость от наступления отлагательного условия. ЗАО обратилось в Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) о регистрации обременений, возникших, по мнению продавца, на основании договора купли-продажи под отлагательным условием. Поскольку Москомрегистрация отказала в государственной регистрации обременений по договору купли-продажи под отлагательным условием, ЗАО обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации и об обязании зарегистрировать такие обременения. Решением Арбитражного суда г.

Москвы в удовлетворении заявления было отказано. ФАС Московского округа, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отметил, что «суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договор купли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольно ограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку это не следует из содержания договора» .Как уже отмечено ранее, договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения государственной регистрации не подлежит. Следовательно, в отличие, от аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, сервитута и ипотеки, подлежащих государственной регистрации и сохраняющих свою силу в случае перехода права собственности на имущество, в отношении которого установлен сервитут, заключен договор аренды или ипотеки, при отчуждении собственником недвижимого имущества нежилого назначения, ранее проданного другому лицу по условной сделке до наступления отлагательного условия, новый собственник вещи не является связанным отношениями, вытекающими из условной сделки, поскольку условная сделка, в отсутствие ее регистрации в ЕГРП, порождает исключительно обязательственные правоотношения. Независимо от того, какого типа сделку с недвижимостью вы собираетесь совершить, будь то купля-продажа, мена или дарение, понадобится собрать идентичный комплект документов на каждое из помещений, являющееся предметом сделки. В такой комплект входят: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги, экспликация и кадастровый паспорт помещения, а также согласие супруга. Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью — это необходимое условие их действительности. Инструкция N 2881, утвержденная Приказом Минюста РФ от 06.

08.2001 N 233, устанавливает перечень документов, необходимых для государственной регистрации: — заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;

— документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;

— подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

— подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

— подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

— подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Специфика сделок с недвижимостью заключается в их неразрывной связи с землей. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:

акт о предоставлении земельного участка (либо другой документ, удостоверяющий право на земельный участок);

— кадастровый паспорт (план) земельного участка. Государственная регистрация права собственности начинается с обращения на государственную регистрацию, осуществляемого правоприобретателем, а в случае регистрации перехода права собственности — сторонами договора и заканчивается изданием акта органа государственной власти о государственной регистрации права собственности. Необходимость обращения на государственную регистрацию прав сторонами прямо установлена Законом (ст. ст.

13 и 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Можно предположить, что обращение на государственную регистрацию с целью прекращения права собственности, при регистрации перехода права собственности, имеет то же значение, что и передача недвижимости, для сделок с имуществом, не подлежащим государственной регистрации. При этом обращением на государственную регистрацию собственником недвижимости завершается исполнение им взятых на себя в рамках договора обязательств. Передачу же недвижимости можно расценивать в этом случае как действие не юридическое, а фактическое. Здесь необходимо отметить, что известная позиция, что передачей недвижимости собственник исчерпал свое право собственности, и соответствующая практика ВАС РФ складывались до формирования системы государственной регистрации прав в Российской Федерации. Если передачу недвижимости расценивать именно в таком смысле, как фактическое действие, то становится очевидным, что отношения между сторонами до государственной регистрации перехода права собственности регулируются в рамках обязательственных отношений. По мнению К. И. Скловского, такая позиция приобретателя недвижимости почти совпадает с положением арендатора. Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения (дачные домики, гаражи, бани и иные постройки).На все указанные постройки права регистрируются (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов:

1) декларации на объект недвижимого имущества;

2) правоустанавливающего документа на земельный участок;

3) кадастрового паспорта (плана). Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию. Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (указанное заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения).В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа. Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. Для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта 2015 г. — разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права. Поэтому добровольное нотариальное удостоверение сделок предоставляет возможность в установленном Законом о регистрации порядке реализовать так называемую схему «одного окна» .

Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В. А. Алексеева, необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.