Доход и доходность

Расходы по выкупу права аренды земельного участка планируются в размере 96 000 тыс. долл.

В связи с тем, что проектно-сметная документация еще не готова, оценка расходов на строительно-монтажные расходы, отделку номеров и мест общего пользования, а также расходов на оборудование была получена исходя из среднерыночных показателей.

Расходы на строительно-монтажные работы и отделку помещений приняты в размере 39 000 руб. на кв. м. общей площади. При планируемой площади здания в 18 728 кв. м. общий объем данных расходов составит около 730 380 тыс. руб.

Стоимость оборудования, включающего мебель и сантехнику номеров, а также мебель и оборудование ресторанов, баров, конференц-залов и зоны ресепшн, рассчитана исходя из средних показателей данных расходов для гостиниц категории 3-х звезд в размере около 600 тыс. руб. на номер. При номерном фонде гостиницы в 228 номеров общая стоимость оборудования планируется в размере около 136 800 тыс. руб.

После разработки основных проектных решений объем инвестиций в строительство и оборудование гостиницы будет уточняться. В то же время полученный прогнозный объем инвестиций в размере 1014 млн руб. в пересчете на количество номеров составляет около 4440 тыс. руб. на номер, что соответствует величине расходов по строительству ряда сопоставимых гостиниц.

Окончание работ по строительству и оборудованию гостиницы и ее запуск в эксплуатацию планируется к концу второго года. Динамика основных расходов по проекту представлена в следующей таблице 2.

3.

Таблица 2.3

Динамика инвестиций в строительство гостиницы Прогноз объема инвестиций, тыс. долл. 1 год 2 год Всего 1-й кв. 2-й кв.

3-й кв. 4-й кв. 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Расходы на землю 0 2400 2400 2400 2400 0 0 0 9600

Динамика 25% 25% 25% 25% 100% ИРД, согласования 1950 0 0 0 0 0 0 0 1950

Динамика 100% 100% Проект 30 000 0 0 0 0 0 0 0 30 000

Динамика 100% 100% Строительно-монтажные работы 0 73 050 109 560 109 560 109 560 109 560 109 560 109 560 730 410

Динамика 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 100% Оборудование 0 0 0 0 0 27 360 54 720 54 720 136 800

Динамика 20% 40% 40% 100% Итого инвестиции с НДС 31 950 31 950 31 950 31 950 31 950 31 950 31 950 31 950 908 760

Финансирование строительства и оборудования гостиницы предполагается как за счет собственных средств акционеров, так и за счет привлеченных кредитов.

Общий объем вложений акционеров в проект в течение 2 лет составит около 255 млн руб. Предполагается, что денежные средства, полученные от акционеров будут направлены на погашение процентов в инвестиционной фазе и на финансирование около 14% строительных расходов по проекту.

В качестве долгового финансирования планируется привлечение кредита на период строительства и трех операционных лет. В конце пятого года планируется рефинансирвоание кредита.

Кредит на строительство предполагается в размере 870 млн руб., что составляет около 86% общего объема инвестиций. Срок возврата кредита — 5 лет. Процентная ставка — 12% годовых.

Кредит на рефинансирование планируется получить в конце пятого года (3 год эксплуатации), при котором показатели деятельности гостиницы достигнут своих максимальных значений. Получение кредита на рефинансирование возможно как в банке, предоставившем кредит на строительство, так и в крупных западных банках, специализирующихся на российском рынке. Высокие показатели эффективности гостиницы на момент рефинансирования кредита позволят расширить круг потенциальных кредиторов и обеспечить более выгодные условия рефинансирвоания.

Объем кредита на рефинансирование планируется в размере 690 млн руб., что будет достаточно для погашения кредита на строительство, так как в течение первых 3 лет эксплуатации прибыли за счет денежного потока от операций будет погашено около 21 млн руб. Отношение величины кредита к стоимости гостиницы на дату рефинансирования планируется около 35%. Погашение кредита предполагается аннуитетными платежами в течение 6 лет. На этапе погашения кредита коэффициент обслуживания долга планируется на уровне единицы, что соответствует общепринятой практике.

Схему финансирования проекта отразим в табл. 2.

4.

Таблица 2.4

Схема финансирования проекта, тыс. руб.

Финансирование, тыс. руб. 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год 7 год 8 год 9 год 10 год 11 год 12 год Всего Средства акционеров 204 000 51 000 255 000

Кредиты Получение кредитов 225 000 615 000 30 000 699 030 1 569 030

Выплата процентов и комиссий 12 330 68 400 104 100 98 790 96 090 53 130 45 330 36 870 27 720 17 820 7110 567 690

Погашение долга 19 080 86 640 764 280 94 710 102 510 110 970 120 120 130 020 140 730 1 569 030

Обслуживание кредита (погашение процентов плюс основного долга) 12 330 68 400 123 180 185 430 860 370 147 840 147 840 147 840 147 840 147 840 147 840 2 136 720 (1) Кредит на период стройки и 3 операционных года Получение кредита 225 000 615 000 30 000 870 000

Выплата процентов (12%) 12 330 68 400 104 100 98 790 85 590 369 210

Возврат кредита 19 080 86 640 764 280 870 000

Обслуживание кредита (погашение процентов и основного долга) 12 330 68 400 123 180 185 430 849 870 1 239 210

Сумма долга на конец периода 225 000 840 000 850 920 764 280 (2) Рефинансирование объекта (в конце 3 операционного года) Получение кредита 699 030 699 030

Выплата процентов (8%) 53 130 45 330 36 870 27 720 17 820 7110 187 980

Комиссия за организацию финансирования (1,5%) 10 500 10 500

Возврат кредита 94 710 102 510 110 970 120 120 130 020 140 730 699 030

Обслуживание кредита (погашение процентов и основного долга) 147 840 147 840 147 840 147 840 147 840 147 840 887 010

Сумма долга на конец периода 699 030 604 350 501 810 390 870 270 750 140 730 0 0 Сальдированный денежный поток (после финансирования) 2550 -1440 11 520 70 530 31 560 12 660 -570 -10 470 -9240 -7050 143 970 244 020

То же нарастающим итогом 2550 1110 12 630 12 630 83 160 114 720 127 380 126 810 116 340 107 100 100 050 244 020

На основании прогноза доходов и расходов по проекту, получена оценка эффективности проекта и вложений акционеров на горизонте планирования 12 лет с учетом остаточной стоимости гостиницы.

Остаточная стоимость гостиницы рассчитана исходя из прогнозного значения прибыли гостиницы до выплаты процентов, амортизации и налогов в 12 году и текущего значения ставки капитализации для объектов аналогичного уровня в размере 10%. При определении остаточной стоимости гостиницы использовалась консервативная оценка, так как по мере снижения общего уровня странового риска и увеличения эффективности банковской системы ставка капитализации снизится и будет ниже заложенной в расчеты.

В результате проведенных расчетов остаточная стоимость равна 1 781 580 тыс. руб.

В результате оценки денежных потоков проекта до финансирования с учетом остаточной стоимости были получены следующие показатели эффективности:

IRR: 12 лет, с остат. стоим. — 16%;

NPV, DR=12%, 12 лет, с остат. стоим. — 258 810 тыс. руб.

Ставка дисконтирования — 12%.

Результаты анализа чувствительности проекта приведем в таблицах 2.5 — 2.

8.

Таблица 2.5

Доходность проекта (IRR) при изменении ставки за номер и загрузки гостиницы

4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 9% 10% 11% 12% 12% 13% 14% 14% 60% 10% 11% 12% 13% 13% 14% 15% 15% 65% 11% 12% 13% 14% 14% 15% 16% 16% 70% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 75% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 19% 80% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 19% 19%

Таблица 2.6

Доходность проекта (IRR) при изменении ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг

4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 18% 60% 13% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 65% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 70% 12% 13% 14% 14% 15% 16% 16% 17% 75% 12% 13% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 80% 11% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17%

Таблица 2.7

Доходность акционеров при изменении ставки за номер и загрузки гостиницы

4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 9% 11% 12% 13% 15% 16% 17% 18% 60% 11% 12% 14% 15% 17% 18% 19% 21% 65% 13% 14% 16% 17% 19% 20% 21% 23% 70% 14% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 25% 75% 16% 18% 19% 21% 23% 24% 26% 27% 80% 18% 19% 21% 23% 25% 26% 28% 30%

Таблица 2.8

Доходность акционеров при изменении ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг

4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 16% 17% 19% 21% 22% 24% 25% 27% 60% 15% 17% 18% 20% 21% 23% 25% 26% 65% 14% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 25% 70% 14% 15% 17% 18% 20% 21% 23% 24% 75% 13% 15% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 80% 13% 14% 16% 17% 19% 20% 22% 23%

Таким образом, анализ чувствительности доходности проекта показал устойчивое значение доходности проекта при изменении основных параметров проекта.

Зависимость доходности проекта от изменения ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг также незначительна.

Для оценки эффективности вложений акционеров был построен прогноз движения денежных средств акционеров, состоящий из оттоков акционеров в инвестиционной фазе и поступлений от доходов гостиницы после обслуживания долга (выплата процентов и погашение кредита).

В результате доходность акционеров с учетом остаточной стоимости составила:

IRR: 12 лет, с остаточной стоимостью — 22%;

NPV, DR=12%, 12 лет, с остаточной стоимостью — 325 350 тыс. руб.

Ставка дисконтирования — 12%.

Анализ чувствительности эффективности акционеров также показал устойчивые значения доходности акционеров.

Заключение

Одной из важнейших сфер деятельности любого предприятия является инвестиционная, то есть операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение предприятием выгод в течение определенного периода времени.

В последнее время многие управленческие решения, касающиеся принятия каких-либо проектов, в большинстве своем основываются на результатах экономического анализа с использованием показателей оценки эффективности капитальных вложений.

Одним из главных критериев инвестиционной предпочтительности того или иного проекта является максимизация прибыли. Однако для более эффективного анализа инвестиций также должны учитываться размер капитальных вложений и альтернативное использование средств. Как большинство авторов исследований по данной тематике, так и большинство практиков считают чистый дисконтированный доход наиболее подходящим критерием оценки привлекательности инвестиционного проекта, характеризующим доходный потенциал вложенных средств.

Сущность рассматриваемого инвестиционного проекта заключается в строительстве гостиничного комплекса.

Согласно бизнес-плана инвестиционного проекта здание гостиницы представляет собой тонкий 19-ти этажный прямоугольник со скошенной по дуге одной из сторон, ориентированной в сторону ул. Профсоюзная.

Проведенный расчет показателей дохода и доходности показал эффективность инвестиционного проекта.

На основании прогноза доходов и расходов по проекту, получена оценка эффективности проекта и вложений акционеров на горизонте планирования 12 лет с учетом остаточной стоимости гостиницы.

Ахметов К. С. Практика управления проектами (MS Project 2006/2006). М.: Русская Редакция, 2007

Волков И.М., Грачева М. В. Александров Д.С. Критерии оценки проектов экономического развития Всемирного банка. М., 2000.

Гавриленко А. А. Воздействие кредитно-банковской сферы на формирование инвестиционного капитала предприятия / Автореф. дисс. … канд. эк. наук. М., 2006.

Гринолл Э. Финансы и финансовое планирование. Для руководителей среднего звена / Пер. с англ. М.: ФИНПРЕСС., 2006

Дэвид Г. Руководство по составлению бизнес-плана. — М.: Финпресс, 2005.-65с.

Емельянов Р. В. Современные методы оценки эффективности капитальных вложений // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические). Сборник статей / Под ред. Новицкого Н. А. М.: Институт экономики РАН, 2001. — 302 с.

Ляпунов Г. В. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 2005

Москвин В. Х. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана. // Рынок ценных бумаг.-2007.-№ 7.-с.15−21

Пелих А.С. Бизнес-планирование: или как организовать собственный бизнес. — М.: Ось-89, 2005.-115с.

Пинто Дж.К., ред. Управление проектами. СПб: Питер, 2007

Российская экономика в 2007 г. Тенденции и перспективы. Вып.

27. — М.: ИЭПП, 2008. — С.

251.

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. 4-е изд-е доп. и перераб.

М.: ИП «Экоперспектива», 2002.-548с.

Шеремет А.Д., Негашев Е. В. Методика финансового анализа: уч. пособие для вузов. — 3-е изд-е. — М.: ИНФРА -М, 2006.-207с.

Шуляк П. Н. Финансы предприятия: учеб.-2-е изд-е.-М.: Изд. дом «Дашков и К», 2006.-752с.

Эдвард Ферн. Управление проектами Time-to-Profit. М.: Технологии управления Спайдер, 2006.

Пинто Дж.К., ред. Управление проектами. СПб: Питер, 2007

Москвин В. Х. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана. // Рынок ценных бумаг.-2007.-№ 7.-с.15−21

Шуляк П. Н. Финансы предприятия: учеб.-2-е изд-е.-М.: Изд. дом «Дашков и К», 2006.-752с.

Эдвард Ферн. Управление проектами Time-to-Profit. М.: Технологии управления Спайдер, 2006.

Российская экономика в 2007 г. Тенденции и перспективы. Вып.

27. — М.: ИЭПП, 2008. — С.

251.

Гавриленко А. А. Воздействие кредитно-банковской сферы на формирование инвестиционного капитала предприятия / Автореф. дисс. … канд. эк. наук. М., 2006.

Пелих А.С. Бизнес-планирование: или как организовать собственный бизнес. — М.: Ось-89, 2005.-115с.

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. 4-е изд-е доп. и перераб.

М.: ИП «Экоперспектива», 2002.-548с.

Шеремет А.Д., Негашев Е. В. Методика финансового анализа: уч. пособие для вузов. — 3-е изд-е. — М.: ИНФРА -М, 2006.-207с.

Волков И.М., Грачева М. В. Александров Д.С. Критерии оценки проектов экономического развития Всемирного банка. М., 2000.

Ляпунов Г. В. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 2005

Дэвид Г. Руководство по составлению бизнес-плана. — М.: Финпресс, 2005.-65с.

Гринолл Э. Финансы и финансовое планирование. Для руководителей среднего звена / Пер. с англ. М.: ФИНПРЕСС., 2006

Ахметов К. С. Практика управления проектами (MS Project 2006/2006). М.: Русская Редакция, 2007

Емельянов Р. В. Современные методы оценки эффективности капитальных вложений // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические). Сборник статей / Под ред. Новицкого Н. А. М.: Институт экономики РАН, 2001. — 302 с.