Гражданская правовая характеристика публичного сервитута в РФ

Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения.

Земля как природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. В законодательстве не закрепляются естественно-научные понятия природных объектов. Вместо этого в праве формулируются юридические фикции, которые часто значительно, если не сказать кардинально, отличаются от научных и обычных бытовых представлений о природном объекте. Например, в водном праве объектом водных отношений является не вода как вещество природы, а водный объект как юридически значимое понятие. Можно привести и иные аналогичные примеры.

Таким образом, земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок. Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 ГК. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Принципиально важным является то, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения при условии, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Земельный кодекс РФ конкретизирует нормы ГК, определяя земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК). Существует несколько иное определение данного понятия в ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г.

N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Исходя из сути земельных отношений, наиболее точным является последнее определение земельного участка.

В законодательстве закреплены определения отдельных видов земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). Садовый земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений) (ст. 1 указанного Федерального закона).

Дачным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля) (ст. 1 данного Федерального закона).Существуют также понятия, которые фактически тождественны понятию «земельный участок». Так, некоторые виды земель транспорта представляют собой достаточно узкую полосу земли очень большой протяженности, например полосы отвода железных или автомобильных дорог и т. п. Было бы не совсем точным применять термин «земельный участок» в отношении таких земель, учитывая, что их основной отличительный признак — очень большая протяженность. В связи с этим в отношении данных земель используется термин «полоса отвода» .

Наряду с понятием «земельный участок» в законодательстве используется понятие «угодье». Так, в ст. 1 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель» говорится, что мелиорация земель осуществляется на основе формирования рациональной структуры земельных угодий. Можно предположить, что в данном контексте понятие «земельные угодья» тождественно либо понятию земельного участка сельскохозяйственной организации, либо землям сельскохозяйственного назначения как категории земель.

В законодательстве выделяются разные виды угодий. Так, ст. 77 ЗК рассматривает сельскохозяйственные угодья как вид земель сельскохозяйственного назначения. В ст. 79 ЗК определяются подвиды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. сельскохозяйственные угодья — это также вид нелесных земель в составе земель лесного фонда.

В завершении нашего исследования хочется снова обратиться к мнению О. И. Крассова. Он считает, что «к землям, рассматриваемым в целом как объект земельных отношений (например, землям лесного фонда), вряд ли может быть применимо понятие «земельный участок», хотя они территориально ограничены и имеют установленные границы. Термин «земельный участок» было бы правильнее применять лишь к конкретным частям данной категории земель, а по отношению к этим категориям земель вполне уместно использовать термин «земли». В одних случаях в законодательстве «земля» отождествляется с термином «земельный участок», в других — с совокупностью земельных участков. Действительно, к таким обширным по своим площадям земельным участкам следует употреблять понятие «земля» в смысле «совокупность земельных участков». Ведь земли, например, лесного фонда или особо охраняемых территорий не сосредоточены в одном месте, а разделены на определенные земельные участки, каждый из которых имеет свои характеристики по месторасположению и площади. Поэтому с точкой зрения О. И. Крассова относительно земли, составляющей определенный природный ресурс (водный, лесной), мы полностью согласны.

Таким образом, проанализировав земельное законодательство, мы можем сделать вывод о том, что земельный участок — это составная часть земли, причем земельный участок — это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик — границ и места расположения. А земля (земли) — это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

3. Особенности аренды земельных участков, обремененных публичным сервитутом в РФ Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора — прав владения и пользования земельным участком.

Как и другие вещные права, сервитут следует за вещью. Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода к другому лицу прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом. Причем это правило применимо как к частным земельным сервитутам, так и к публичным. Например, передача земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование не является основанием для прекращения или изменения сервитута, установленного в интересах третьих лиц. В силу ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора аренды земельного участка обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, и в частности о наличии сервитута. Если арендодатель не выполнил этой обязанности, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением причиненных ему убытков.

В то же время собственники (владельцы, пользователи, арендаторы) земельных участков испытывают определенные стеснения, неудобства в их использовании, в реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком. Экономическая ценность земельного участка может уменьшиться. Поэтому п. 5 статьи 23 ЗК РФ предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, на котором он установлен.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник в силу п. 7 статьи 23 ЗК РФ вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут.

Собственник обремененного частным сервитутом земельного участка также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату (п. 6 ст. 23 ЗК РФ и п. 5 ст. 274 ГК РФ). Причем в отличие от публичных сервитутов здесь нет специального условия о наличии существенных затруднений в использовании земельного участка как необходимого для возможности требовать плату.

Наконец, в п. 7 статьи 23 ЗК РФ предусмотрен порядок регулирования наиболее сложной ситуации, которая может возникнуть в результате установления публичного сервитута. В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор вправе требовать от органов, установивших сервитут, изъятия у него данного земельного участка. Иными словами, можно говорить об изъятии земельного участка для государственных, муниципальных нужд.

Для собственника изъятие участка осуществляется в форме выкупа. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, установившие публичный сервитут, обязаны возместить собственнику, землепользователю, землевладельцу или арендатору все причиненные в результате изъятия участка убытки. Вместо изымаемого участка названные органы могут предоставить указанным лицам по их желанию равноценный земельный участок с возмещением убытков.

Итак, можно сделать вывод, что право собственности арендатора на обремененный публичным сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям арендатора, в том числе сделкам с участком (например, субаренда), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.

Заключение

В результате проделанной работы была рассмотрена гражданско-правовая характеристика публичного сервитута в Российской Федерации.

Сформулируем основные выводы по работе.

Публичный сервитут — право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное посредством нормативного правового акта или договора между администрацией города и физическим или юридическим лицом. Публичный сервитут — вид земельного сервитута, возникающий в силу закона, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов в том числе интересов государства, органов местного самоуправления, либо интересов населения, проживающего на данной территории.

Земельный участок — это составная часть земли, причем земельный участок — это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик — границ и места расположения. А земля (земли) — это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

Право собственности арендатора на обремененный публичным сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям арендатора, в том числе сделкам с участком (например, субаренда), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.

Список литературы

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.

12.1993 (в ред. от 30.

12.2008 N 7-ФКЗ). — Справочная система Гарант.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.

03.2009). — Справочная система Гарант.

Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 11.

01.2009). — Справочная система Консультант Плюс.

Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.

04.2009). — Справочная система Консультант Плюс.

Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.

06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 28.

04.2009). — Справочная система Гарант.

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.

01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 14.

03.2009). — Справочная система Гарант.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.

12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 09.

02.2009). — Справочная система Гарант.

Вилкова Н. Г. Земельное право Российской Федерации. — М.: Издательство «Статут», 2006.

Дамбиева Т. В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. — 2007. № 11 // СПС ГАРАНТ.

Залесский В. В. Основы земельного права: учебник для вузов. — М.: Филинъ, 2008.

Ильин Е. П. Земельное право: Учеб. пособие для вузов.

СПб. и др.: Питер, 2006.

Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. — 2007. — № 2 // СПС ГАРАНТ.

Снигирева И. О. Земельные правоотношения. М.: Современная экономика и право, 2008.

Снигирева И. О. Земельные правоотношения. М.: Современная экономика и право, 2008. — с. 135

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.

03.2009). — Справочная система Гарант. — ст.23

Залесский В. В. Основы земельного права: учебник для вузов. — М.: Филинъ, 2008. — с. 208

Вилкова Н. Г. Земельное право Российской Федерации. — М.: Издательство «Статут», 2006. — с. 169

Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. — 2007. — № 2 // СПС ГАРАНТ.

Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. — 2007. — № 2 // СПС ГАРАНТ.

Дамбиева Т. В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. — 2007. № 11 // СПС ГАРАНТ.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.

12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 09.

02.2009). — Справочная система Гарант.

Ильин Е. П. Земельное право: Учеб. пособие для вузов.

СПб. и др.: Питер, 2006. — с. 187

Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. — 2007. — № 2 // СПС ГАРАНТ.

Снигирева И. О. Земельные правоотношения. М.: Современная экономика и право, 2008. — с.151