Ипотечное кредитование: содержание, модели, механизм реализации

Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75% европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе и ипотечных. Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить следующее. В настоящее время в стране страхуется менее 10% от всех принятых на Западе потенциальных рисков. (10)

Значительная инфляция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами. А институту страхования так же, как и институту ипотеки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Частное страхование так же, как и частное ипотечное кредитование, существуют лишь в определенной экономической среде: при инфляции свыше 7% в месяц умирает страхование жизни, при инфляции в 10 —12% исчезает спрос и на другие страховые услуги.

В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличиваются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России.

3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

3.

1. Направления совершенствования системы кредитования

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная регистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание определенных технологий привлечения средств, особенный подход к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т. д.

Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени, является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, «связанными «, притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия.

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизацию всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные.

В России существует явное завышение цен на недвижимость. Для решения этой проблемы необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для экономики России инструментов. Данный вопрос напрямую связан с налогообложением сделок и ставками налогов на недвижимость. Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

• завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения,

• отсутствие многих организационных решений в вопросах налогообложения,

• отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др.

Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость, прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожидая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а, наоборот, наступательно — разворачивая новые более безопасные ипотечные технологии с возможностью компенсации этих несоответствий. Только на правильном анализе кредитных рисков могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на развитие ипотечного кредитования в России огромно.

По мере роста кредитных портфелей банков возрастают риски кредитования, в связи, с чем банки ужесточают требования к заемщикам. Преимущества в данных условиях имеют те банки, которые оптимизируют свои бизнес-процессы, как правило, это крупные банковские структуры. Однако финансовые ресурсы не бесконечны, все более важным становится формирование и развитие инфраструктуры кредитования. Международная практика свидетельствует, что все крупные игроки финансовых рынков обращаются к организациям инфраструктуры, обслуживающим кредитные процессы.

Ипотечное кредитование считается рискованным кредитованием, но и просчитать уровень рисков ипотечного кредита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий момент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пойдет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития страны).

Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т. д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены, а стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым банковским затратам с учетом минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства). При этом заемщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.

По мере развития в России системы кредитования значительно расширяется роль и значение инфраструктуры кредитных процессов. Она действует во всем мире, дополняя деятельность кредитных учреждений, ее цель — минимизация рисков и повышение доходности кредитной деятельности. В ее состав входит ряд организаций и структур, в том числе система обмена информацией, бюро кредитных историй, коллекторские агентства, страховые и факториновые компании. Россия сегодня находится на начальном этапе формирования этой инфраструктуры, что для ее развития необходимо создать законодательную основу, чтобы организации инфраструктуры действовали в правовом поле. Пока в российском банковском сообществе нет понимания, что эти процессы должны развиваться.

Сегодня можно говорить о сохранении основных тенденций развития банковского сектора в стране, сформированных в 2002;2003 гг. Кредитные организации наращивают объем ссудных и депозитных операций, обеспечивают насыщение рынка кредитными услугами. Ключевыми факторами развития данной сферы, являются стабильная макроэкономическая ситуация, снижение ограничений по внешним заимствованиям для российских банков, высокая ликвидность рубля, рост доходов населения. Особенно высокими темпами растет объем кредитования населения. Так, в 2005 году он вырос вдвое, общая сумма предоставленных физическим лицам кредитов превысила 1 трлн. 100 млрд. рублей. Однако нельзя говорить о том, что данный рынок достиг уровня своего насыщения: обеспеченность россиян кредитными услугами по-прежнему остается низкой, этот рынок в стране находится только на начальном этапе развития, особенно слабо развито ипотечное кредитование.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы регионах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, — Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры — Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствования рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, грядут неизбежные и серьезные инфраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, — более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором, в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея в виду недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.

Между тем, во многих странах с рыночной экономикой ипотечное кредитование как основная форма финансирования получило развитие в сфере жилищного строительства и сельского хозяйства. Поэтому для Российской Федерации также важна разработка и соответствующих концепций долгосрочного финансирования на ипотечной основе:

· строительства объектов жилого и коммерческого назначения;

· сельского хозяйства;

· ряда отраслей промышленности (в частности ресурсодобывающих).

При формировании государственной политики по ипотечному кредитованию для Российской Федерации очень важно учитывать региональный аспект. Его влияние очень существенно в силу имеющихся резких различий и часто очень существенных обстоятельств:

· в природных условиях и ресурсах;

· в уровне экономического потенциала;

· плотности населения;

· уровня жизни населения;

· специфике социальных проблем;

· степени развития рыночных механизмов между регионами страны.

Учет региональных особенностей также тесно связан со спецификой государственного устройства России, которая заключается в его трехуровневости:

· федеральный;

· субфедеральный;

· местный.

Снижение уровня инфляции — постоянная цель денежно-кредитной политики. Вместе с тем, ипотечное кредитование — мощный антиинфляционный механизм, препятствующий росту цен на потребительском рынке, так как оттягивает финансы населения с текущего потребления в сферу сбережений и капитального строительства. По мере развития ипотечного кредитования, роста обеспеченности населения комфортным жильем, проявляется эффект влияния ипотечного кредитования на макроэкономическую ситуацию — возрастает потребность в товарах и оборудовании, и прежде всего длительного пользования, для домашнего хозяйства, строительных и отделочных материалов, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности. Именно расширения платежеспособного спроса на жилье за счет предоставления возможности его приобретать (строить) за счет использования заемных средств, позволило оживить экономику ФРГ и США в послевоенный период.

Главная цель политики ипотечного кредитования — вовлечь как можно больше субъектов в систему ипотечного кредитования. Применительно к кредитованию в жилищной сфере указанная политика должна включать систему мер по развитию строительного комплекса в субъектах федерации в направлении удешевлении строительства, стимулированию разработок в области недорого, но достаточно комфортного жилища. В российских условиях, с низкой покупательной способностью подавляющего большинства граждан, это особенно важно. Достижение этого результата окажет стабилизирующее влияние на макроэкономическую и социально-политическую обстановку в стране.

В составе составляющих политики ипотечного кредитования также должен иметь место отлаженный механизм ипотечной заемной системы и обеспечения ее защиты, которую следует проводить по следующим направлениям:

· снижение рисков заемщиков и займодавцев (кредиторов);

· обеспечение приемлемого уровня доходности и ликвидности заемных (кредитных) операций;

· защита вкладов;

· обеспечение рефинансирования учреждений, выдающих займы (кредиты);

· нормирование и стандартизация основных правил и процедур ипотечного займа (кредита), залога недвижимого имущества (ипотеки), вторичного оборота займов (кредитов) в виде закладных и оборота эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Поддержание системы ипотечного кредитования в активном состоянии возможно путем использования государством различных форм и методов на различных уровнях государственной иерархии: федеральной, субфедеральной и муниципальной. Прямое финансовое участие государства в первую очередь должно быть направлено на поддержание высокого платежеспособного спроса и на всемерное снижение процентных ставок по ипотечным займам (кредитам).

Согласно прогнозам экспертов, несмотря на меры, предпринимаемые властью, банками и АИЖК, ситуация на российском рынке ипотечного кредитования в 2009 году существенно не улучшится. Аналитики считают, что банкам не удастся повысить объемы ипотечного кредитования.

Сегодня можно прогнозировать, что в 2009 году рынок ипотечного кредитования продолжит развитие сниженными темпами. Дело в том, что он испытывает дефицит длинных ресурсов, которые затрудняют развитие долгосрочного кредитования. К тому же непонятно, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие несколько месяцев: возможны высокие колебания цен, отмечает заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов. Отрицательное влияние на ипотечный рынок также оказывают риски снижения платежеспособности заемщиков в связи с негативными прогнозами занятости практически во всех секторах, валютных рынков, прогнозы девальвации рубля.

3.

2. Ипотечное кредитование как часть жилищной политики в России

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15−20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Оно превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения образования. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать, казалось бы, неограниченные финансовые ресурсы.

Реализация Государственной целевой программы «Жилище», являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации. Так, в программе «Жилище» впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства — ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.

Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности преследует следующие цели:(9)

1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения;

2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян, переселенцев;

3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;

4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья;

5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции;

6) развитие частной собственности на жилые помещения;

7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.

В развитие ранее принятых федеральных законов были разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях реализации стратегии дальнейшего развития необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:

— развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;

— создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

—  совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

— дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений. (8)

Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья.

Введение

новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, уменьшить число платежей и размеры задолженности.

В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2) за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов. Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности. Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду. Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.(9)

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан, в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья — главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:(22)

— выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;

— предоставление жилищных кредитов;

—  выпуск жилищных ценных бумаг;

— образование и использование фондов развития жилищного строительства;

— привлечение средств банков;

— продажа на аукционах части построенного жилья;

— сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос — определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия: (22)

— проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;

— организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;

—  обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

— уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5−2 раза коэффициента на инфраструктуру;

— введение правил предоставления жилья гражданам без отделки. (20)

Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.

Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации «Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части — рынка готового жилья как товара.

При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;

укрепляет кредитно-финансовую систему;

способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране. (23)

Необходимо подчеркнуть, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность. По существу, ипотека постепенно становится инструментом не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические группы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе. Таким образом, система ИЖК является не только инструментом в решении пусть и чрезвычайно важной, но все же кратко — и среднесрочной задачи обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом:

она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса — его социальной основы;

она вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

она укрепляет «белый» сектор экономики и уменьшает его «черную» составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества;

она формирует в обществе вертикальные (гражданин — власть) и горизонтальные (человек-инвестор — человек-заемщик, общество взаимного страхования и т. п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из набора людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально-экономических и политических интересов.

Фактически, система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства.

Именно поэтому, при построении системы ИЖК, необходимо избежать соблазна создания незамысловатой организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.

Заключение

Ипотека — это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке. Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, низкий платежеспособный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся одноуровневая модель и двухуровневая (универсальная) модель.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой станы зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построении.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера — настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные недоработки, начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, проявляется динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Позиция лидера в сфере ипотечного кредитования принадлежит Сбербанку. На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», Замыкает тройку лидеров «иностранец» — банк «Дельтакредит». На четвертом месте Банк Уралсиб, на пятом Москоммерцбанк.

Проанализировав ипотечные программы Сбербанка РФ, можно сделать вывод о том, что предлагаемые ипотечные программы различаются между собой по величине ставок кредита, сроку кредитования и объектам обеспечения. При этом минимальная величина первоначального взноса составляет в большинстве программ 30%, что на сегодняшний день не всем желающим является доступным параметром.

Ипотечное кредитование является один из самых рисковых видов кредитования, в связи с длительность во времени обращения кредитных ресурсов, а также не полностью налаженной схемой оценки кредитоспособности заемщика и объекта залога. Самым распространенным видом риска является риск процентной ставки и кредитный риск. При этом банки стараются себя обезопасить, проводя оценку кредитоспособности, но не во всяком случае это является действенным процессом.

На протяжении последних нескольких лет рынок ипотечного кредитования в России показывал устойчивый рост. Финансовый кризис, обострившийся в России осенью 2008 года, нанес тяжелый удар практически по всем сегментам рынка, в том числе банковскому и промышленному сектору, а также рынку труда. Многие, особенно региональные, кредитные организации начали терять ликвидность быстрыми темпами, а у промышленных компаний возникли проблемы в привлечении финансирования, что привело к массовым сокращениям сотрудников. Все это не могло не сказаться на рынке ипотечного кредитования и его основных игроках: банках, кредитных брокерах, Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Хотя наибольшие потери понесли заемщики, оформившие ранее ипотеку, а в условиях кризиса попавшие под сокращение или потерявшие часть доходов. Не случайно именно этому направлению кредитования было уделено столько внимания со стороны государства как регулятора всех экономических процессов в стране.

Гражданский кодекс РФ Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Андрус А. Ипотека — что это? // Закон и право.-2008.-№ 5.-с.61−65

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2003. — 256 с/

Банковское дело: Учебник. — 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О. И. Лаврушина. — М.: Финансы и. статистика, 2005.-672с Банковское дело: современная система кредитования: учебное пособие / О. И. Лаврушин, О. Н. Афанасьева, С. Л. Корниенко; под ред.

засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О. И. Лаврушина. —

3-е изд., доп. — М.: КНОРУС, 2007.

— 264 с.

Власов А. В. Ипотечное кредитование как возможность реализации прав граждан Российской Федерации на доступное жилье // Юридические науки.-2008.-№ 2.-с.50−52

Власов А. В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Черные дыры в Российском законодательстве.- 2008.-№ 4. 210−216

Грюнинг Х. Ван, Брайович Братанович С. Анализ банковских рисков. Система оценки корпоративного управления и управления финансовым риском / Пер. с англ.

М.: Издательство «Весь Мир», 2007.-304с.

Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум: Д34 Учеб.

пособие для вузов / Под ред. проф. Е. Ф. Жукова. —

М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. — 310 с.

Егорова М. Российская ипотека: есть ли надежда на оптимистический прогноз // Аналитический банковский журнал.-2008.-№ 10.-48−51

Ефимов Д.В. У меня растут… долги. Российская ипотека сегодня // Российское предпринимательство.-2008.-№ 5.-173−176

Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк.

М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005;464с., 271с Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, 2006. — 368 с.

Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах.

М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. 208с.

Ольхова Р. Г. Банковское дело: управление в современном банке.

М.: КНОРУС, 2008.-2008с.

Российская ипотека растет и развивается // Рынок ценных бумаг.- 2008.-№ 3.-с.14−17

Сбербанк забрал половину ипотеки // Газета «Коммерсантъ» № 217/П (3793) от 26.

11.2007

Скрипник О. Б. Ипотека как инструмент решения жилищных проблем // Вестник Российской академии естественных наук.-2007.-№ 7.-с.37−42

Смирнов А. А. Ипотека — некоторые вопросы.// Вопросы гуманитарных наук.-2007.-№ 3.-196−198

Сураева-Королева А. В. Ипотечное жилищное кредитование в регионе: инвестиционно-финансовая модель // Регионология.-2008.-№ 2.-258−262

Филиппова Е. С. Жилищное право: учебник для вузов.

М.: ЗАО Юстицинформ.-2007.-448с.

Фролов Н. Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит.-2007.-№ 8. с.9−12.

Хельтер М. Ипотечное кредитование в России — источник будущих сделок секьюритизации // Рынок ценных бумаг.-2008.-№ 12.-с. 68−70

Шевчук Д. А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. 245с.

Шевчук Д.А., Шевчук В. А. Деньки. Кредит. Банки. Курс лекций в конспектном изложении. -М: Финансы и статистика, 2006.-312с.

Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном.

М.: Гросс

Медиа; РОСБУХ, 2007. 158с.

www.reiting.rbk.ru

www.gks.ru

www.sbrf.ru

Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк.

М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005;464с., 271с.

Макроэкономические

Микроэкономические

Высокий уровень экономического риска как следствие экономического, политического и социального кризиса в стране Особое значение кредитных операций банка как одного из важнейших видов деятельности российских банков и основного источника их дохода Проведение правительством жесткой политики финансовой стабилизации, которая привела к спаду производства, взаимным неплатежам, и росту невозвратов банковских ссуд Некомпетентная, неосторожная кредитная политика Заемщики Факторы