Договор аренды общие положения

Как ранее отмечалось, арендатор заключает договор аренды, испытывая необходимость в каком-либо имуществе. Поскольку иногда потребность носит постоянный характер, а не временный, арендатор может быть заинтересован в получении данной вещи в собственность.

Гражданский кодекс РФ позволяет совершить переход права собственности в рамках действующего договора аренды. Условие о передаче этого права может быть как включено в текст договора имущественного найма, так и появиться в течение срока аренды (но не после окончания действия договора). Переход права собственности приводит к прекращению аренды в соответствии со ст. 413 ГК РФ: совпадением должника и кредитора в одном лице.

Арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если же договором право на выкуп не предусмотрено, то стороны имеют право ввести его дополнительным соглашением сторон. Законом даже допускается, что ранее выплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

Однако Гражданский кодекс РФ не ввел общего правила о том, включаются или нет арендные платежи в выкупную цену. По моему мнению, отсутствие подробной регламентации может помешать реализации права арендатора на выкуп в спорной ситуации. Так, если стороны в договоре закрепили право на выкуп без указания цены имущества и применения зачета арендной платы, то установить цену можно благодаря правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ, в то время как применить подобный механизм в отношении зачета возможно только по аналогии.

В целях предупреждения таких ситуаций было бы целесообразно дополнить ст. 625 ГК РФ пунктом следующего содержания: «Если иное не установлено договором, уплачиваемая арендная плата включается в счет выкупной цены».

3.

2. Прекращение, изменение и расторжение договора аренды Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику до вступления в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с Гражданским кодексом РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст.ст. 619 и 620 ГК РФ. Для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме этого, договором могут быть предусмотрены и другие основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя.

До заявления требований о досрочном расторжении договора наймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 7 ст. 619 ГК РФ). Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;

2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Так, Комитет по культурному наследию города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы о расторжении охранно-арендного договора от 01.

08.2004 г. N 35/1 и выселении Государственного унитарного предприятие (ГУП) города Москвы Дирекция единого заказчика района «Замоскворечье» (ДЕЗ района «Замоскворечье») из занимаемого здания-памятника, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчик нарушил существенные условия договора, а также требования предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 2 Федерального закона N 73-ФЗ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2007 г. оставленным без изменения постановлением от 21.

09.2007 г. по делу N А40−19 123/07−77−187 исковые требования истца удовлетворены, указанный договор расторгнут. Ответчик ГУП города Москвы ДЕЗ района «Замоскворечье» выселен из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1, общей площадью 532,1 кв. м.

На указанные судебные акты подана кассационная жалоба ГУП г. Москвы ДЕЗ района «Замоскворечье», в которой ставится вопрос об их отмене как необоснованных.

В судебном заседании заявитель доводы своей жалобы поддерживал, представитель ответчика против ее удовлетворения возражал.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, не находит оснований к ее удовлетворению.

Судом установлено, что между сторонами был заключен охранно-арендный договор от 01.

08.2004 г. N 35/1 на аренду памятника истории и культуры «Дом конца 18 — начало 19 века», площадью 532,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 18, стр. 1 сроком действия с 01.

08.2004 г. по 01.

08.2009 г.

Согласно условиям договора ответчик (арендатор) принял на себя обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия.

Из акта технического состояния подписанного сторонами 01.

08.2004 г. N 16−03/35/1, являющегося неотъемлемой частью охранно-арендного договора, следует, что помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, требующее проведения определенных объемов работ по поддержанию и сохранению памятника истории и культуры.

В соответствии с указанным актом ответчик взял на себя обязательства выполнить за свой счет комплекс инженерных, архитектурных и других исследований, реставрации фасадов, фундаментов, интерьеров, ограды, благоустройства и озеленения территории в срок до четвертого квартала 2006 г.

В силу Закона г. Москвы от 14.

07.2000 г. N 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры», использование переданного в безвозмездное или иное пользование недвижимого памятника истории и культуры, его территории с нарушением требований настоящего Закона, а также бесхозяйственное содержание памятника, ухудшающее его состояние, создающее угрозу сохранности памятника или наносящее ущерб его историко-художественной ценности, иное нарушение условий охранно-арендного договора, охранного обязательства или охранного договора в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и федеральным законодательством является основанием для ограничения или прекращения по решению суда права пользования недвижимым памятником истории и культуры.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Ответчик не выполнял принятые на себя обязательства по содержанию и сохранению памятника истории, что подтверждается находящимися в материалах дела актами проверок порядка сохранения и использования объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию от 11.

10.2006 г. и 20.

06.2007 г., в результате чего, руководителю ответчика было выдано уведомление на уплату штрафа за нарушение условий охранно-арендного договора.

В связи с тем, что заключение охранно-арендного договора предполагало со стороны ответчика обязательность выполнения работ по восстановлению арендуемого здания-памятника в сроки согласованные в акте технического состояния памятника, и доказательств выполнения плана ремонтно-реставрационных работ ответчиком не представлено, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий охранно-арендного договора, что в силу указанных норм права является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Доводы жалобы заявителя о том, что суд необоснованно удовлетворил иск, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку данные доводы были предметом исследования в судах I и апелляционной инстанций. Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела и дали им оценку в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Вместе с тем доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств установленные судами двух инстанций, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права ст. 450, 619 ГК РФ судом применены правильно.

Ссылка заявителя жалобы, на непривлечение судом к участию в деле арендатора другой части помещения, является несостоятельной, так как обжалуемыми судебными актами не затрагиваются законные права и интересы других лиц.

Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу ст. 288 АПК РФ не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил: решение от 28.

06.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы, постановление от 21.

09.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40−19 123/07−77−187 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Помимо этого, Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение соответствующих поправок в договор (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Приняв решение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В отношении государственной регистрации расторжения договора такого правила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, что принятому позднее закону основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества, то и изменение, и расторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственной регистрации.

Так, Судом установлено, что ООО «СПИИ «Гидроспецпроект» (арендодатель) и ООО «Уайтхол-Центр» (арендатор) 01.

10.2001 г. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, Кадашевская наб., д. 6/½, стр. 1 (л.д. 11).

03.

08.2006 г. сторонами было заключено соглашение N 07/06 о прекращении действия указанного договора аренды (л.д. 19).

22.

09.2006 г. ООО «СПИИ «Гидроспецпроект» обратилось в УФРС по Москве с заявлением о государственной регистрации означенного соглашения N 07/06 от 03.

08.2006 г. о прекращении действия договора аренды N 41/01−08 от 01.

10.2001 г.

Решением 11/092/2006;472 от 22.

11.2006 г. Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве отказало ООО «Специальный проектно-изыскательный институт «Гидроспецпроект» в государственной регистрации соглашения к договору аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, Кадашевская наб., д. 6/½, стр. 1, ссылаясь на то, что акт об урегулировании финансовых отношений от 03.

08.2006 г., являющийся приложением N 1 к соглашению, представлен в единственном экземпляре. Кроме того, регистрирующий орган указал на наличие обращения ООО «Уайтхол-Центр» с просьбой отказать в регистрации соглашения (л.д. 7).

Признавая отказ УФРС по Москве в регистрации соглашения незаконным, суд первой инстанции правомерно исходил из незаконности и необоснованности данного решения регистрирующего органа.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного представителя, лица, в отношении которого принят правовой акт государственного органа или органа местного самоуправления. К заявлению должны быть приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Принятие документов на регистрацию подтверждается распиской, выдаваемой заявителю.

В силу ст. 17 названного Закона основанием для регистрации являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статья 18 Закона о государственной регистрации предусматривает, что документы должны быть представлены в подлинных экземплярах или нотариально заверенных копиях, а акты органов государственной власти и местного самоуправления — в копиях заверенных органами их издавшими, в количестве не менее чем 2 экземпляра, без исправлений, подчисток и приписок, а также с полным наименованием юридических и физических лиц.

Заявителем в регистрирующий орган были представлены: копия платежного поручения ООО «Специальный проектно-изыскательный институт «Гидроспецпроект» от 24.

08.2006 г. N 835; копия доверенности ООО «Специальный проектно-изыскательный институт «Гидроспецпроект» от 10.

06.2005 г. N 2−10 183; копии протоколов от 01.

06.2005 г. N 20/2005, от 17.

03.2006 г. N 1−06, от 17.

03.2005 г. N 1/06; копии доверенностей от 05.

06.2006 г. N СВ-0114, от 18.

11.2005 г. N 17/05; три подлинных экземпляра соглашения от 03.

08.2006 г. N 07/06; копия зарегистрированного договора аренды (субаренды) от 01.

10.2001 г. N 41/01−08; копия соглашения от 17.

11.2005 г. N 5/05; копия дополнительного соглашения к договору от 10.

03.2006 г. N 01/06.

При таких обстоятельствах суд правильно в соответствии с требованиями закона удовлетворил иск, поскольку представленные Обществом ответчику для государственной регистрации соглашения к договору аренды нежилого помещения N 41/01−08 от 01.

10.2001 г. документы по форме и содержанию соответствуют требованиям Закона и содержат необходимые для государственной регистрации сведения.

В этой связи судебные акты являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы в силу ст. 288 АПК РФ не могут являться основанием к их отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил: решение от 16.

07.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы, постановление от 01.

10.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40−4167/07−148−40 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Особым случаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. П. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом следует отметить, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Заключение

Проведенное дипломное исследование позволяет сделать ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

1. В историческом плане прослеживается тенденция по сохранению общего понимания имущественного найма и основных положение, регулирующих его. Заметно появление норм, усиливающих защиту прав арендатора.

2. Усиление защиты прав арендатора привело к появлению у аренды, связанной с владением имуществом, черт ограниченного вещного права.

3. В российском праве наряду с реальными и консенсуальными договорами можно выделить третью разновидность гражданско-правовых договоров — подлежащие государственной регистрации.

4. Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий по владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распоряжения.

5. Исходя из возможностей по перераспределению права и обязанности сторон можно разграничить на: а) существующие в силу закона и не способные к перераспределению по соглашению сторон; б) установленные законодательством, но способные к перераспределению; в) появляющиеся по соглашению сторон.

6. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ ограничивает круг объектов аренды непотребляемыми вещами, в наем в некоторых случаях передаются объекты интеллектуальной собственности и имущественные права.

7. В связи с неурегулированностью сроков предъявления возражений возможно дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражения арендодателя должны быть заявлены не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцати дней — недвижимого».

8. Гражданский кодекс РФ не ввел общего правила о том, включаются или нет арендные платежи в выкупную цену. По моему мнению, отсутствие подробной регламентации может помешать реализации права арендатора на выкуп в спорной ситуации.

В целях предупреждения таких ситуаций было бы целесообразно дополнить ст. 625 ГК РФ пунктом следующего содержания: «Если иное не установлено договором, уплачиваемая арендная плата включается в счет выкупной цены».

Библиография Нормативные правовые акты РФ Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 г. — М.: Юристъ, 2006. — 64 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.

11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 26.

07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5.

12.1994 г. — N 32. — Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.

01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ № 333-ФЗ от 06.

12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.

01.1996 г. — N 5. — Ст. 410.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.

05.1991 г. (ред. от 26.

11.2001 г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. — № 26. — 26.

06.1991 г.

Закон РФ от 10.

07.1992 г. № 3266−1 «Об образовании» (ред. от 06.

07.2006 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30.

07.1992 г. — N 30. — ст. 1797.

Закон РФ от 27.

04.1993 года № 4871−1 «Об обеспечении единства измерений» (ред. от 10.

01.2003 г.) // Российская газета. — № 109. — 09.

06.1993.

Закон РФ от 11.

03.1992 года № 2487- 1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 18.

07.2006 г.) // Российская газета. — № 100. — 30.

04.1992.

Федеральный закон от 10.

01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (ред. от 31.

12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — 14 января. — № 2. — Ст. 133.

Федеральный закон от 15.

04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.

06.2006 г.) // Российская газета. — 23 .

04.1998.

Федеральный закон от 20.

10.1995 № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» (ред. от 22.

08.2004 г.) // Российская газета. — № 230. — 28.

11.1995.

Федеральный закон от 02.

05.1997 года № 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия» (ред. от 09.

05.2005 г.). // Российская газета. — № 87. — 06.

05.1997.

Федеральный закон РФ от 01.

05.1999 года № 87-ФЗ «Об участках недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции (Киринском перспективном блоке проекта „Сахалин-3“)» // Российская газета. — № 88. — 07.

05.99.

Федеральный закон РФ от 08.

08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.

07.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 13.

08. 2001 г. — N 33. — ст. 3430.

Федеральный закон РФ от 22.

04.1996 г. №З9-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. 27.

07.2006 г.) // Российская газета. — 25.

04.1996.

Федеральный закон РФ от 16.

07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 30.

12.2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20.

07.1998 г. — N 29. — ст. 3400.

Федеральный закон от 10.

01.2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте Российской Федерации» (ред. от 07.

07.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 13.

01.2003 г. — N 2. — ст. 169.

Федеральный закон от 26.

12.1995 года № 208-Ф3 «Об акционерных обществах» (ред. от 27.

07.2006 г.) // Российская газета. — № 248. — 29.

12.95.

Федеральный закон от 7.

01.1999 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции» // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 22. — Ст.

245.

Федеральный закон от 13.

11.1996 года № 150-ФЗ «Об оружии» (ред. от 18.

07.2006 г.). // Российская газета. — № 241. — 18.

12.1996.

Федеральный закон от 29.

10.1998 г. № 2164-Ф3 «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 26.

07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. — Ст.

5394.

Федеральный закон от 21.

07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.

07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. — № 35. — 1997.

Указ Президента РФ от 09.

03.2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (ред. от 23.

12.2005 г., с изм. от 27.

03.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 15.

03. 2004 г. — N 11. — ст. 945.

Указ Президента РФ от 22.

02.1992 года № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (ред. от 30.

12.2000 г.) // Российская газета. — № 61. — 16.

03.1992.

Постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду» // СП РСФСР. — 1990. — № 4. — Ст.

97.

Приложение к Приказу МВД РФ от 02.

12.1992 года № 442 «О некоторых мерах по обеспечению исполнения органами внутренних дел законодательства о частной детективной и охранной деятельности» // Российские вести. — № 33. — 1993.

Судебная практика Письмо Высшего арбитражного суда РФ от 10.

09.1993 г. № 13/ОП «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. — 1993. № 11.

Постановление ФАС Московского округа от 26.

12.2007 N КГ-А40/13 253−07 по делу N А40−19 123/07−77−187 «Исковые требования о расторжении охранно-арендного договора и выселении из занимаемого здания-памятника удовлетворены правомерно, так как судом установлено, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий охранно-арендного договора, что в силу норм Гражданского кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.

Постановление ФАС Московского округа от 27.

12.2007 N КГ-А40/13 576−07 по делу N А40−4167/07−148−40 «Заявление о признании незаконным решения государственного органа об отказе в государственной регистрации соглашения о прекращении действия договора аренды нежилых помещений удовлетворено правомерно, поскольку заявитель предоставил все документы, необходимые для проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.

Постановление ФАС Московского округа от 27.

12.2007 N КГ-А41/12 019;07 по делу N А41-К1−6024/07 «Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены правомерно, так как договор аренды нежилого помещения прекращен в связи с истечением срока его действия, арендатор своевременно арендованное имущество арендодателю не возвратил, в связи с чем арендодатель имеет право на взыскание арендной платы за весь период просрочки». // Документ опубликован не был. Текст получен6 ИПС Консультант

Плюс.

Постановление ФАС Московского округа от 28.

12.2007 N КГ-А40/13 774−07 по делу N А40−15 401/07−82−184 «Исковые требования о признании недействительным договора аренды, заключенного ответчиками, удовлетворены правомерно, так как спорный договор заключен с нарушением прав и законных интересов истца, поскольку истец как субарендатор помещений имел безусловное право на заключение договора с собственником после расторжения договора аренды собственника с арендатором». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.

Литература

Богатых Е. А. Гражданское и торговое право: от древнего Рима к современности. Часть 1. — М.: Контакт, 2005. — 352 с.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 2006. — 848 с.

Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков.

М.: Юристъ, 2006. — 300 с.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник. / Под ред. Е. А. Суханова.

— М.: Волтерс Клувер, 2008. — 420 с.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 478 с.

Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1 / Под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. — М.: НОРМА-ИНФРА М, 2005. — 464 с.

Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — 600 с.

Иоффе О. С. Избранные труды. — М.: Статут, 2005. — 511 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. — 800 с.

Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. В. Д. Карповича. — М.: Фонд правовая культура, Фирма Гардарика, 2005. — 736 с.

Коммерческое право: Учебник / А. Ю. Бушев, О. А. Городов, Н. С. Ковалевская и др.; Под ред. В. Ф. Попондопуло, В. Ф. Яковлевой. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 2008. — 480 с.

Предпринимательское право. Курс лекций / Под ред. Н. И. Клейн. — М.: Юрид. лит., 2005. — 600 с.

Пронина М. Г. Имущественный найм. — М.: Инфра-М, 2005.

Хохлов В. А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. — Тольятти: Волжский университет имени В. Н. Татищева, 2007.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: по изданию 1907 г. / Г. Ф. Шершеневич; вступ. ст. Е. А. Суханова. — М.: Спарк, 2005. — 756 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.

01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ № 333-ФЗ от 06.

12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.

01.1996 г. — N 5. — Ст. 410.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. — С. 187.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008.

Иоффе О. С. Избранные труды. — М.: Статут, 2005. — С. 307.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С. 178.

Там же. С. 178.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. ;

М.: Волтерс Клувер, 2008. — С. 390.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: по изданию 1907 г. / Г. Ф. Шершеневич; вступ. ст. Е. А. Суханова. — М.: Спарк, 2005. -

С. 582.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 2006. — С.

254.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С.

128.

Часть 3 статьи 12 Федерального закона РФ от 22.

04.1996 г. №З9-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. 27.

07.2006 г.) // Российская газета. — 25.

04.1996.

Статья 76 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 года № 60-ФЗ // Российская газета. — № 59−60. — 26.

03.1997.

Часть 3 статьи 5 и часть 8 статьи 11 Закона РФ от 11.

03.1992 года № 2487- 1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 18.

07.2006 г.) // Российская газета. — № 100. — 30.

04.1992.

Приложение к Приказу МВД РФ от 02.

12.1992 года № 442 «О некоторых мерах по обеспечению исполнения органами внутренних дел законодательства о частной детективной и охранной деятельности» // Российские вести. — № 33. — 1993.

См.: Коммерческое право: Учебник / А. Ю. Бушев, О. А. Городов, Н. С. Ковалевская и др.; Под ред. В. Ф. Попондопуло, В. Ф. Яковлевой. — СПб.: Изд-во СПбГУ, 2008. — С. 155.

Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

198.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С.

302.

См., к примеру: Богатых Е. А. Гражданское и торговое право: от древнего Рима к современности. Часть 1. — М.: Контакт, 2005. — С.

85.

Иоффе О. С. Указ. соч. — С.

313.

Постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду» // СП РСФСР. — 1990. — № 4. — Ст.

97.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. -С.

191.

Статья 8 Федерального закона от 7.

01.1999 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции» // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 22. — Ст.

245.

Федеральный закон от 10.

01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (ред. от 31.

12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — 14 января. — № 2. — Ст. 133.

Федеральный закон от 02.

05.1997 года № 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия» (ред. от 09.

05.2005 г.). // Российская газета. — № 87. — 06.

05.1997.

Федеральный закон от 13.

11.1996 года № 150-ФЗ «Об оружии» (ред. от 18.

07.2006 г.). // Российская газета. — № 241. — 18.

12.1996.

Федеральный закон от 20.

10.1995 № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» (ред. от 22.

08.2004 г.) // Российская газета. — № 230. — 28.

11.1995.

Указ Президента РФ от 22.

02.1992 года № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (ред. от 30.

12.2000 г.) // Российская газета. — № 61. — 16.

03.1992.

Постановление Правительства РФ от 10.

12.1992 г. № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (ред. от 16.

12.1995 г.) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. — 1992. — 21 декабря. — № 25. ;

Ст. 2217.

Федеральный закон РФ от 3.

03.1996 г. «О внесении изменении и дополнений в закон РФ „О недрах“ 1992 года» // Российская газета. — № 52. — 15.

03.1995.

Федеральный закон РФ от 01.

05.1999 года № 87-ФЗ «Об участках недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции (Киринском перспективном блоке проекта „Сахалин-3“)» // Российская газета. — № 88. — 07.

05.99.

Федеральный закон РФ от 22.

04.1996 г. №З9-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. 27.

07.2006 г.) // Российская газета. — 25.

04.1996.

Подробнее см.: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. В. Д. Карповича. — М.: Фонд правовая культура, Фирма Гардарика, 2005. — С.

74.

Закон РФ от 10.

07.1992 г. № 3266−1 «Об образовании» (ред. от 06.

07.2006 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30.

07.1992 г. — N 30. — ст. 1797.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.

05.1991 г. (ред. от 26.

11.2001 г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. — № 26. — 26.

06.1991 г.

Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

99.

См.: Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С.126−133.

Пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 29.

10.1998 г. № 2164-Ф3 «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 26.

07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. — Ст.

5394.

Федеральный закон от 15.

04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 30.

06.2006 г.) // Российская газета. — 23 .

04.1998.

Часть 1−2 пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 26.

12.1995 года № 208-Ф3 «Об акционерных обществах» (ред. от 27.

07.2006 г.) // Российская газета. — № 248. — 29.

12.95.

Федеральный закон РФ от 08.

08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.

07.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 13.

08. 2001 г. — N 33. — ст. 3430.

Закон РФ от 27.

04.1993 года № 4871−1 «Об обеспечении единства измерений» (ред. от 10.

01.2003 г.) // Российская газета. — № 109. — 09.

06.1993.

Конституция Российской Федерации от 12.

12.1993 г. — М.: Юристъ, 2006. — 64 с.

Указ Президента РФ от 09.

03.2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (ред. от 23.

12.2005 г., с изм. от 27.

03.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 15.

03. 2004 г. — N 11. — ст. 945.

Федеральный закон от 10.

01.2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте Российской Федерации» (ред. от 07.

07.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 13.

01.2003 г. — N 2. — ст. 169.

Не подлежат государственной регистрации (если иное не предусмотрено законом) договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

Еще до внесения изменения в ст. 26 указанного Закона эта позиция нашла подтверждение в практике Высшего Арбитражного Суда РФ (см. п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N

59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // ВВАС РФ. 2001. N 4. Далее — Обзор Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Пронина М. Г. Имущественный найм. — М.: Инфра-М, 2005. — С. 6.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. — С. 184.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

477.

Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1 / Под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. — М.: НОРМА-ИНФРА М, 2005. — С.

152.

Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.201−202.

В связи с этим высказывание Е. А. Суханова, что «аренда машин и оборудования обычно связана с передачей комплекта запасных частей» (Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С.130−131), вероятнее всего, следует понимать как упоминание о частом включении данного условия в договор аренды этих видов имущества.

В соответствии с п. З ст. 611 применяются правила ст. 398 ГК РФ.

Иоффе О. С. Избранные труды. — М.: Статут, 2005. — С. 316.

Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — С.

131.

Предпринимательское право. Курс лекций / Под ред. Н. И. Клейн. — М.: Юрид. лит., 2005. — С.

377.

Пронина М. Г. Указ соч. — С.

82.

Пронина М. Г. Указ. соч. — С.

115.

Г. С.Шапкина пишет (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. -С. 204), что «новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды». Представляется, что это недостаточно точная формулировка. Гражданский кодекс РФ говорит о соответствии условиям договора аренды.

Например, А. А. Иванов (Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.167) пишет, что действия по передаче арендных прав, «по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей».

Пронина М. Г. Указ соч. — С.

87.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

167.

В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ устанавливаются «порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

Иоффе О. С. Указ. соч. — С.

317.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

164.

Там же.

Иоффе ОС. Указ. соч. С.

321.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. — С.

187.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

164.

Гражданское право. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2008. — С.

165.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. — С. 187.

Это, в частности, отличает ее от перевода неисправного покупателя на предварительную оплату товара. См.: Хохлов В. А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. — Тольятти: Волжский университет имени В. Н. Татищева, 2007. — С.95, 99.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Контракт, 2008. -С.

202.

Постановление ФАС Московского округа от 25.

12.2007 N КГ-А40/13 389−07 по делу N А40−14 419/06−59−126 «Исковые требования о расторжении договора аренды удовлетворены правомерно, так как ответчик не исполнял обязанность по внесению арендных платежей более двух периодов подряд». // Документ опубликован не был. Текст получен6 ИПС Консультант

Плюс.

Иоффе О. С. Избранные труды. — М.: Статут, 2005. — С.

319.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.

11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 26.

07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5.

12.1994 г. — N 32. — Ст. 3301.

Постановление ФАС Московского округа от 27.

12.2007 N КГ-А41/12 019;07 по делу N А41-К1−6024/07 «Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены правомерно, так как договор аренды нежилого помещения прекращен в связи с истечением срока его действия, арендатор своевременно арендованное имущество арендодателю не возвратил, в связи с чем арендодатель имеет право на взыскание арендной платы за весь период просрочки». // Документ опубликован не был. Текст получен6 ИПС Консультант

Плюс.

Об этом см. пункт 4 Письма Высшего арбитражного суда РФ от 10 сентября 1993 г. №

13/ОП «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. — 1993. — №

11. — С.

104.

Об этом см.: Письмо Высшего арбитражного суда РФ от 10.

09.1993 г. № 13/ОП «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. — 1993. № 11. — С.

104.

Постановление ФАС Московского округа от 28.

12.2007 N КГ-А40/13 774−07 по делу N А40−15 401/07−82−184 «Исковые требования о признании недействительным договора аренды, заключенного ответчиками, удовлетворены правомерно, так как спорный договор заключен с нарушением прав и законных интересов истца, поскольку истец как субарендатор помещений имел безусловное право на заключение договора с собственником после расторжения договора аренды собственника с арендатором». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.

Часть 4 пункта 2 статьи 450 существенным нарушением признает «нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Постановление ФАС Московского округа от 26.

12.2007 N КГ-А40/13 253−07 по делу N А40−19 123/07−77−187 «Исковые требования о расторжении охранно-арендного договора и выселении из занимаемого здания-памятника удовлетворены правомерно, так как судом установлено, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий охранно-арендного договора, что в силу норм Гражданского кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.

Пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.

07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.

07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. — № 35. — 1997.

Постановление ФАС Московского округа от 27.

12.2007 N КГ-А40/13 576−07 по делу N А40−4167/07−148−40 «Заявление о признании незаконным решения государственного органа об отказе в государственной регистрации соглашения о прекращении действия договора аренды нежилых помещений удовлетворено правомерно, поскольку заявитель предоставил все документы, необходимые для проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Документ опубликован не был. Текст получен: ИПС Консультант

Плюс.