Необходимыми в любом случае считаются следующие действия: письменное уведомление арендодателя либо арендатора о досрочном расторжении договора, в виде направленного заказного письма с описью вложения, а также обязательным уведомлением о его доставке. Важно знать, что подобные деяния должны быть проведены не позже, чем за 2 календарных месяца до самого факта расторжения договора. Какие обязательства при таком раскладе возлагаются на арендодателя, как инициатора разрыва договорных отношений? Последнему придется уплачивать неустойку арендатору за досрочное прекращение договорных обязательств. Подразумевается законодательно сумма, которая равна размеру месячной оплаты за оговоренное договором нежилое помещение. А вот если инициатива по расторжению договора исходит от арендаторов, то следует знать, что авансовые платежи за арендованные помещения возвращаться назад не будут. Немаловажный нюанс — односторонний порядок и отсутствие предупреждения для расторжения договора реально лишь по постановлению судебного органа. Достаточными основаниями для положительного решения судебным органом при этом считаются следующие моменты:
использование арендованного помещения не по тому назначению, которое указано изначально в договоре;
несвоевременность оплаты аренды;
порча арендованного имущества;
факт передачи в субаренду нежилого помещения без позволения на то собственника;
нарушение любого из пунктов заключенного договора;
иные основания, которые судебный орган посчитает достаточными для расторжения договорного документа. Уточним, также существенным считается ненадлежащее исполнение договора одной из сторон. Подразумеваются случаи, когда это для иной стороны влечет такой ущерб, что последняя в значимой степени лишается тех выгод, на которые рассчитывала на момент заключения договора. Отметим, односторонний отказ от реализации договора в полном объеме (вариант — частично), когда подобное деяние допустимо законодательно либо по соглашению сторон, определяют договор как расторгнутый (вариант — измененный).Относительно договоров аренды возможность одностороннего отказа прямо предполагается лишь применительно к документам, которые оформлены на так называемый неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Касательно договора, в котором сроки указаны, стороны вполне могут отказаться от выполнения по нему обязательств тогда, когда возможность подобного отказа прямо предусмотрена конкретным документом. При случаях, когда в заключенном на конкретный срок договоре не имеется положений, которые бы предполагали односторонний отказ от его выполнения, документ может быть расторжен по запросу арендодателя лишь на основании судебного решения (для этого должны присутствовать основания и арендатору должно быть направлено предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им в разумный срок обязательства) или же по соглашению сторон. Ключевой принцип гражданского законодательства РФ — свобода договора. Он подразумевает свободное определение сторонами условий документа, где зафиксированы взаимные права, обязанности участников. Подобное законодательство также учитывает и принцип выполнения обязательств по договору обоими сторонами. Общее правило разрешает внесение видоизменений либо расторжение договора при согласии сторон, если иные положения не установлены конкретным заключенным договором либо законом. Следовательно, даже существенные перемены обстоятельств не являются основой для расторжения договора.
Требуя прекращения договора на подобном основании, истец должен аргументировать и уверенность сторон в момент заключения документа в том, что это изменение обстоятельств точно не произойдет. Расторжение договора аренды нежилого помещения оформляется обязательно посредством составления письменного соглашения. Приведем пример подобного соглашения о расторжении договора. Безусловно, данный документ начинается с названия — «Соглашение о расторжении договора аренды…». Понятно, что далее предусмотрены номер документа и дата в стандартном, типовом исполнении. В самом тексте договора далее перечисляются ФИО арендодателя и арендатора и указываются основания, по которым заключено данное соглашение. При этом в отношении данного нежилого помещения указываются такие данные, как точный адрес, этаж, количество комнат, а также их общая площадь в квадратных метрах. В договоре обязательно оговариваются и обязательства Сторон по договору, включая факт задолженности по платежам. Как правило, это фраза об их прекращении с момента расторжения и фактического возврата арендованного имущества по передаточному акту либо акту приема-передачи Арендодателю. Также в подобном договоре необходимо написать о возможности штрафа в случае передачи помещения позже указанного в документе срока.
Нелишним будет и внесение особого пункта о погашении долга, в случае его возникновения. Отдельным пунктом описывается в подобном документе техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества. Желательно упомянуть и состояние земельного участка, например «…на момент возврата удовлетворительное», и состояние иного имущества, которое принадлежит Арендодателю. Не лишней будет в отношении его фраза «…на момент возврата удовлетворительное, соответствует условиям договора аренды».Прописываются в данном договоре и особенности составления и подписания акта приема-передачи. Максимально конкретно должны быть прописаны и сроки, в которые должен быть сформирован и подписан последний уполномоченными представителями Сторон с момента подписания данного соглашения. Указываются и условия факта нерасторжения договора, например, неподписание Сторонами акта приема-передачи.Заключительный блок пунктов подобного документа должен содержать данные о количестве составленных экземпляров, их юридической силе и конкретном предназначении для каждой из Сторон. Соответственно последние пункты данного договора обязаны содержать адреса и банковские реквизиты, а также подписи Сторон.
Таким образом, обе стороны обязательно должны оставить личные подписи в данном соглашении. Мы уже упоминали о том, что подобное соглашение подразумевает обязательное приложение к нему акта передачи арендующей стороной помещения, а также его приемку арендодателем. Подобный документ также будет считаться действительным только при подписании его обеими сторонами. Следует указать, что процедура расторжения договорных отношений аренды подразумевает госрегистрацию завершения аренды в тех случаях, если соответствующий договор найма также был подвержен обязательной регистрацией. Положения ст. 612 ГК РФ обуславливают то, что арендодатель несет ответственность за все недочеты имущества, которое сдано в аренду. Подразумеваются те из них, которые полностью либо частично препятствуют пользованию недвижимостью, причем не играет роли, знали стороны или нет во время оформления документа аренды о последних. Итак, допустим, изъяны в имуществе обнаружились. Как может поступить арендатор? Вариантов поведения три:
требование от арендодателя или безвозмездной ликвидации пороков имущества, или же пропорционального снижения платы за аренду. В качестве версии вполне вероятно и требование по компенсации расходов на ликвидацию недочетов имущества;
удержание суммы из арендной платы (потраченной на устранение недостатков арендуемого имущества);требование досрочного прекращения договора. Если с первыми двумя версиями развития событий все ясно, разберем последний вариант. Итак, арендодателем, который извещен о требованиях арендатора либо о его желании ликвидировать дефекты имущества за счет владельца, может быть произведена замена предоставленного последнему имущества иной аналогичной недвижимостью, находящейся в подобающем состоянии. Действия, уточним, могут проявиться и в неоплатном устранении несовершенств имущества. Важным нюансом в подобных договорных отношениях является то, что арендодатель ответственности за изъяны и дефекты сданного в аренду имущества не несет. Это актуально в тех случаях, если последние оговаривались на этапе заключения договора аренды (вариант — о них было еще до оформления отношений известно арендатору или они явно присутствовали при осмотре последним имущества или при проверке его исправности на этапах заключении договора, собственно передачи в аренду имущества).Споры относительно подобных договоров довольно часты, ведь каждое конкретное нежилое помещение отличается своими особенностями и характеристиками, а видение идеального состояния последнего у арендаторов и арендодателей чаще всего разнится. Потому, чтобы расторжение договора протекало без проблем, лучше на этапе заключения договорных отношений все предусмотреть и составить с помощью профессионального юриста действительно грамотный документ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего аренду предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство. Предложение об установлении нежилого помещения в качестве объекта аренды, регулируемого § 4 главы 34 ГК РФ и об изменении, соответственно, содержания п. 1 ст. 650 ГК РФЗаконодательно не установлено.
Глава 34 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в ГК РФ не установлено, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений. Недостатки.
На законодательном уровне не урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может нежилое помещение. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ адресованы отношениям, объектом которых является здание (сооружение) в целом. На практике возникли сложности в решении вопроса об их применимости к отношениям с нежилыми помещениями, представляющими собой ячейки здания в целом. Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе № 218-ФЗ. Согласно этому закону, помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Понятие «здание» несколько шире и охватывает понятие «нежилое помещение». Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Из выше сказанного следует, что к отношениям в сфере аренды нежилых помещений, необходимо применить нормы § 4 главы 34 ГК РФ. Предложение.
Изменить название § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)»: Изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции: «По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения). Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования». Обоснование.
Следует признать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. Тем самым, на законодательном уровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может быть исключительно нежилое помещение, изолированное от других помещений. Предложение об установлении государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды.
Законодательно установлено.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Недостатки.
Вместе с тем отсутствуют законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора. Предложение.
В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации». Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора». Обоснование.
Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших договор по истечении годичного срока. Список использованной литературы.
Нормативно-правовые акты.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.
12.2017) //Собрание законодательства РФ.- 05.
12.1994. -№ 32. ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017)// Собрание законодательства РФ.-29.
01.1996, № 5, ст. 410. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.
12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.
01.2018)// Собрание законодательства РФ", 03.
01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14Федеральный закон от 13.
07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.
12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
02.2018)//Собрание законодательства РФ", 20.
07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009// Вестник ВАС РФ.- 2009.-№ 11.Специальная литература.
Абесалашвили М. З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. 2016. №.
2. С.82−85Абесалашвили М. З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. 2016. № 2. С.58−61Абесалашвили М. З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве.
2016. № 2. С.
22. Александрова, С. Н. Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство: Автореф. дис. канд. юрид наук / С. Н. Александрова // Законы России: опыт, анализ, практика.
— 2014. — № 5. — С. 58−62. Алексеев С. С. Гражданское право: Учебник.
М, 2016. С. 536. Анчоков, А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. — 2016. — № 12.
— С. 34−37. Гречко Д. П. Аренда: правовое регулирование обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей // Вестник РУДН. Серия: Юридические науки.
2017. № 1. С.45−52 Гунин, А. В. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики // Арбитражный и гражданский процесс. — 2016.
— № 4. — С. 21−24. Иванова С. В. Понуждение к заключению договора аренды // СПС Консультант.
Плюс. 2017.
Калакина, Л. Договор аренды части помещения: на что обратить внимание ИП // Арсенал предпринимателя. — 2016. — № 11. -.
С. 72−77. Клинов А. О. Правовая природа и понятие нежилого помещения // Имущественные отношения в РФ.
2015. № 10 (169). С.16−24Киракосян С. А. Расходы собственников и арендаторов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме: правовое регулирование и судебная практика // Вестник арбитражной практики.
2017. № 4. С.
37 — 44. Лазаренкова О. Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. № 8. С. 9 — 12. Максютова А. М., Ахтямова Е. В. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды // Инновационная наука. 2016. №.
4−4 (16). С.154−155Мограбян А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого помещения для предпринимательской деятельности // Вестник арбитражной практики. 2017. N 1. С.
41 — 46. Никулина В. Аренда торговых площадей: анализ ошибок договоров и поведения сторон // Жилищное право. 2017. № 8. С. 101 — 111. Пискунова, Е. А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. -.
2016. — № 2. — С. 2−5. Прилуцкий А. М. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Правовые вопросы недвижимости. 2017. №.
2. С. 6 — 8. Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право. 2015.
№ 10. С. 51 — 60. Ткаченко Г. Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды // Жилищное право.
2015. № 9. С.
87 — 99. Решение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 года N 3−107/2000.
