Маркетинг недвижимости

Доля в прогнозе: значения столбцов табл. 13 делим на их сумму.

Потенциал/прогноз: значения столбцов табл.

9 делим на значения тех же столбцов табл. 13.

Таблица 14

Доля в потенциале Группа A B C D 1 1 0,03 0,00 0,00 2 0 0,29 0,29 0,23 3 0 0,23 0,25 0,31 4 0 0,40 0,41 0,36 5 0 0,04 0,04 0,10

Таблица 15

Доля в прогнозе Группа A B C D 1 1 0,07 0,00 0,00 2 0 0,30 0,30 0,22 3 0 0,12 0,14 0,16 4 0 0,38 0,40 0,32 5 0 0,13 0,16 0,31 Таблица 16

Потенциал/ прогноз Группа A B C D 1 1,99 1,99 0,00 0,00 2 0 4,20 4,20 4,20 3 0 8,05 8,05 8,05 4 0 4,59 4,59 4,59 5 0 1,25 1,25 1,25 Потенциал спроса определяет емкость рынка, потенциал его развития. Сравнивая значение потенциала со спросом предыдущего года и прогнозом спроса на будущий год можно определить продолжительность существования рынка и динамику стадий жизненного цикла.

Прогноз спроса используется для непосредственного определения стадий жизненного цикла и прогноза темпа роста.

Проведем анализ таблиц 14, 15, 16. Доля в потенциале спроса характеризует преимущественные группы в распределении потенциала спроса. Доля в прогнозе спроса выявляет прогнозируемую долю спроса на жилье каждого типа. Отношение для конкретной группы характеризует через сколько лет при существующем объеме сделок произойдет сокращение рынка.

Первая группа потребителей, как видим, предъявляет спрос в настоящем на квартиры минимальной стоимости. Данный спрос не изменится в прогнозируемом будущем. А сокращение его произойдет через два года (1,99). Наиболее значительный спрос предъявляется со стороны второй, третьей и четвертой групп, в прогнозе он в основном останется прежним, а сокращение спроса для второй группы произойдет через 4,2 года, для третьей группы — 8,05 лет, для четвертой — через 4,59 лет. Прогнозируется рост спроса со стороны пятой группы, большая часть которой предпочитает коттеджи. Сокращение прогнозируется через 1,25 лет.

Таблица 17

Объем настоящего потенциального спроса, семей Группа A B C D Сумма Всего 1066,67 3876,80 10 206,83 4247,32 19 379,62 Таблица 18

Объем прогнозируемого спроса, семей Группа A B C D Сумма Всего 536,688 902,136 2302,876 1058,306 4800

Таким образом, мы определили объем спроса, который потребляется и будет предъявляться потребителями на различный тип жилья.

3. Направлениями дальнейшего развития комплекса маркетинга на рынке недвижимости

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности все же ограничены: новые услуги — новые затраты, а сегодняшний клиент и так, как правило, ограничен в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, очевидно, в целом они не решают проблему развития риэлтерского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т. д.

Однако определенные резервы есть и у самих риэлтерских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риэлтерских фирм — поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например, управление недвижимостью.

Поиск в большинстве случаев ведется в сфере коммерческой недвижимости, которая представляется более понятной и выгодной (учитывая широко распространенное мнение о недостатке офисных и торговых площадей).

Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью: мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрезвычайную сложность их выселения, налаживать отношения с обслуживающими организациями. А между тем именно управление жилой недвижимостью является той сферой, которая рассматривается в западных странах в качестве наиболее стабильной и приносящей устойчивый доход. Да, управление жильем — дело, безусловно, сложное и на первых порах вряд ли можно рассчитывать на высокие доходы. Кстати, оно столь же сложно и в других странах: процессы по выселению неплательщиков могут длиться годами. Но зато люди всегда заинтересованы в том, чтобы иметь жилье, чтобы у них было тепло и свет, а значит, они всегда в основной своей массе будут готовы за это платить.

Как известно, одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления является реформирование жилищной сферы города. Помимо всего прочего, такое реформирование предусматривает и возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности кондоминиумов, жилищно-строительных кооперативов и пр. Вряд ли эти процессы пойдут быстро и гладко, и тем не менее это перспективная тема, работать над которой надо начинать уже сегодня. (Кстати, сотрудничество с жилищно-строительными кооперативами может быть весьма полезным в брокерской деятельности).

Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в некоторых городах готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости — предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риэлтерской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, во многих городах до сих пор существует такое явление, как недостроенные жилые здания, от которых либо отказались инвесторы, либо так и не были найдены. С другой стороны, по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. Сейчас ведение этой очереди, очевидно, будет переложено на районные администрации городов. В числе очередников есть и люди, которые могли бы найти если не всю сумму, необходимую для строительства квартиры, то часть ее. Очевидно, риэлтерские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости.

В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Заключение

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития.

Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Однако это положение в дальнейшем не было реализовано. Решением Верховного Совета в июне 1992 года было установлено, что оценка приватизируемого имущества должна проводиться на основе балансовой стоимости имущества по состоянию на 1 июля 1992 года, что привело к существенному занижению стоимости имущества.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на завершающей стадии первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и переходе ко второму этапу — этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности.

Развитие рынка недвижимости непосредственно связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени — к земле.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. — М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2007.

Денисенко Е. Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е. Б. Денисенко. — Новосибирск: НГАСУ, 2002.

Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. — Новосибирск: НГАЭиУ, 2000.

Козлов В. К. Коммерческая деятельность производственных предприятий. — СПб.: Политехника, 1998.

Коммерческое дело в России: история, современное состояние, будущее: Тезисы докладов. — М.: МГУК, 2007.

Коммерческая деятельность и предпринимательство: Сб. науч. трудов / Под ред. В. П. Попкова. — СПб.: СПбГИЭА, 2007.

Коммерческая деятельность предприятия: Стратегия, организация, управление: Учеб. пособие / В. К. Козлов, С. А. Уваров, Н. В. Яковлева и др.; Под ред. В. К. Козлова, С. А. Уварова. — СПб.: Политехника, 2000.

Коммерческо-посредническая деятельность на товарном рынке: Уч. пособие / Под общ. ред. А. В. Зырянова. — Екатеринбург, 1995.

Коммерция: теория и практика / Сб. статей — Челябинск: Челябинский филиал МКУ, 1995.

Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.

Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.: Питер, 2000.

Маркетинг в отраслях и сферах деятельности: Учебник/ Под ред. Проф. В. А. Алексунина. М., Дашков и К, 2005. — 516с.

Панкратов Ф. Г. Коммерческая деятельность: Учебник для высших и ср. спец. учебных заведений. — М.: Маркетинг, 1998.

Панкратов Ф. Г. Коммерция и технология торговли: Учеб. для высш. торгово-эк. заведений. — М.: Маркетинг, 1994.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. — СПб.: СПбГТУ, 1997.

Щербаков А.И., Золотарев И. И., Щербакова Н. А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997.

Итого 4 800 чел.