В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ч. 2 ст. 36 Кодекса предусматривается, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Кроме того, в перечне указаны отношения, строго говоря, не являющиеся жилищными. Так, отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п.п. 5 и 12 ч. 1) являются административными, основанными на властных полномочиях органов, осуществляющих такую деятельность.
Вызывает также сомнение целесообразность положения об отнесении к жилищным отношениям: создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья.
Таким образом, в связи с ограничением круга лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, законодательством не обозначены пути решения жилищной проблемы семьями, не подлежащими обеспечению жильем по такому договору, но и не имеющими финансовой возможности приобрести жилье в собственность (ЖК РФ даже не упоминает эту категорию). Граждане оказались в тяжелом положении: и на государство рассчитывать не могут, и не могут самостоятельно решить проблему.
Такое положение вызывает недоверие к государству, к власти.
Заключение
Основные выводы по работе содержатся в следующих положениях:
1. Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим найма жилых помещений, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий.
2. Основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма — найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
Имеется проблема пользования жилым помещением в случае распада семьи. Норма п. 4 ст. 69 ЖК РФ предусматривается случай, когда гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении. В этом случае за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Представляются, очевидными изменения отношений сторон договора, приводящие к особому порядку распределения обязательств между жильцами. Установление самостоятельной ответственности невозможно без изменения договора социального найма по соглашению наймодателя, нанимателя и бывшего члена семьи нанимателя либо в силу прямого указания в законе. Но размер ординарного (долевого обязательства) опять-таки будет определяться в зависимости от размера занимаемой бывшим членом семьи нанимателя площади. В любом случае встает вопрос о формально-правовом определении порядка пользования жилым помещением или разделе жилой площади.
Окончательная позиция в отношении изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров в настоящее время окончательно не сформировалась, что подтверждает крайне противоречивая судебная практика. При отсутствии законодательных инициатив решение данного вопроса может стать предметом рассмотрения Конституционного суда РФ.
Исходя из материалов практики, вызывает также сомнение целесообразность положения об отнесении к жилищным отношениям: создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья.
В связи с ограничением круга лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, законодательством не обозначены пути решения жилищной проблемы семьями, не подлежащими обеспечению жильем по такому договору, но и не имеющими финансовой возможности приобрести жилье в собственность (ЖК РФ даже не упоминает эту категорию). Граждане оказались в тяжелом положении: и на государство рассчитывать не могут, и не могут самостоятельно решить проблему.
В настоящее время договорные отношения в сфере найма жилого помещения переходят в другое качество. Договор социального найма постепенно вытесняется договором коммерческого найма. Об этом говорит все более увеличивающиеся штаты в отделах найма в риэлтерских агентствах.
К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:
договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;
во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;
поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата — по соглашению сторон;
договор социального найма жилого помещения — бессрочный, договор коммерческого найма — срочный;
кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.
Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.
Как, уже отмечалось выше, отношения субъектов в сфере найма жилых помещений претерпевают качественные изменения, а законодательство, регулирующее эти отношения безнадежно устарело.
В соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями, и установить для него такой же обязательный порядок регистрации как и для других сделок с недвижимым имуществом.
Данные мероприятия позволят привести законодательств, регулирующее правоотношения в сфере найма жилых помещений в соответствии с требованиями, которые предъявляет современное экономическое общество с развитой рыночной экономикой.
На основании выше изложенного предлагается дополнить Гражданский кодекс РФ статьей 674.
1 следующего содержания:
«Статья 674.
1. Государственная регистрация договора найма жилого помещения
1. Переход права собственности на недвижимость по договору найма жилого помещения подлежит государственной регистрации.
2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации договора найма жилого помещения, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации".
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.
12.1993//Рос. газ. — 1993. — 25 дек.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 30. нояб.
94 № 51-Ф. Часть первая. // Собр. законодательства Рос. Федерации.-- 1994. — № 32.--- Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 22 дек. 1995 г. Часть вторая // Собр. законодательства Рос.
Федерации.— 1996. — № 5.— Ст. 410.
Семейный кодекс РФ: Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 1995 г. №
223-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. ---
1996. — № 1. — Ст. 534.
Земельный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ. // Собр. законодательства
Рос. Федерации. — 2001. — №
44. — Ст. 3150.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 23 окт. 2002 г. // Собр. законодательства Рос.
Федерации. — 2002. — №
46. — Ст. 4532.
Жилищный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.
-- 2005. --№ 1. — Ст. 5572.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Рос. газ. — 1997. —№ 298.
О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I // Рос. газ. — 1993. -- № 5.
Об основах федеральной жилищной политики: 3акон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года // Рос. газ. — 1993. -- № 355.
Литературные источники Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. СПб., 2007.
Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2007.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества /С.П. Гришаев. М., 2007.
Гришаев С. П. Семейное право в вопросах и ответах /С.П. Гришаев. М., 2008.
Грудцына Л. Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов /Л.Ю. Грудцына. М., 2007.
Жариков Ю. Г. Жилые помещения: правовое регулирование /Жариков Ю. Г, Масевич М. Г. -М.: БЕК., 2003
Жилищное законодательство. Нормативные документы. М., 2002.
Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата /Зайцева Т.И. М., 2007.
Капица О. Л. Правовое регулирование отношений по участию граждан в долевом строительстве жилья /О.Л. Капица//Научные труды ученых юристов Северо-Кавказского региона. Выпуск 7, Изд-во Кубанского государственного университета. Краснодар. 2005.
Киндеева Е. А. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов / Киндеева Е. А., Левицкая В. А., Пискунова М. Г., Сарьян Е. Р. М., 2000.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2007.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. М., 2005.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2006.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное / Под общ. ред. Жуйкова В. М. М., 2007.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М, 2005.
Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под общ. ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2007.
Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство / П. В. Крашенинников. М., 1998.
Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник /А.В. Кудашкин. М., 2005.
Кудашкин А. В. Комментарий к Федеральному закону «О статусе военнослужащих» /А.В. Кудашкин. М., 2005.
Международное право в документах: Учебное пособие /Сост. Н. Блатова, Г. Мелков. М., 2000.
Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие /О.М. Оглоблина. М.: ринформцентр, Издание г-на Тихомирова М. Ю., 2003.
Ожегов С. И. Словарь русского языка С. И. Ожегов. — М., 1997.
Седугин П. И. Жилищное право. М., Проспект, 2004.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) /О.Ю. Скворцов. М., 2006.
Социальное законодательство. Научно-практическое пособие / Отв. ред.: д-р юрид. наук, проф. Ю. А. Тихомиров, канд. философ. наук, доцент В. Н. Зенков. М., 2005.
Тихомиров М. Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие /М.Ю. Тихомиров. М., 2007.
Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) /М.Ю. Тихомиров. М., 2005.
Тихомирова Л. В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты /Л.В. Тихомирова. М., 2006.
Толстой Ю. К. Жилищное право /Ю.К. Толстой. М., 1998.
Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов /Е.С. Филиппова. М., 2007.
Юридическая энциклопедия / Под ред. Л. В. Тихомирова. М., 2005.
Периодические издания
Сухарев С. А. Сделки с недвижимостью: правовой аспект / С. А. Сухарев //Юридический вестник.
2004. —№ 6.
Пашин С. И. Правовое регулирование жилищных правоотношений / С. И. Пашин // Домашний адвокат. — 2005. — № 2.
Маслов Н. В. Жилая недвижимость / Н. В. Маслов // Государство и право. — 2003. --.№ 2.
Кузьмина И. Д. Понятие жилого помещения /И.Д. Кузьмина // Российская юстиция. -- 2004. -- № 9.
Кучумов В. Д. Право собственности на жилые помещения / Кучумов В. Д. // Ваше право. --- 2004. — № 12.
Лушкин С. А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве /С.А. Лушкин // Право и экономика. — 2005. — № 10.
Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере / Г. Макаров // Хозяйство и право. — 2003. — № 3.
Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры /И. Малюткина-Алексеева // Российская юстиция. — 2005. — № 9.
Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении жилого помещения / Д. Закройщикова // Российская юстиция. — 2006. —№ 2.
Жданов А. В. Жилые помещения /А.В. Жданов // Домашний адвокат.- 2004. -- № 3.
Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права /А.М. Бобровникова. — 2006. — № 1.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование / Л. Ю. Василевская // Гражданин и право. -- 2007. -- № 1.
Судебная практика Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 мая 2007 г. N А56−211/2006.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2007 г. N А74−3441/2006;Ф02−1492/2007.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование / Л. Ю. Василевская // Гражданин и право. -- 2007. -- № 1. — С.
19.
Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении жилого помещения / Д. Закройщикова // Российская юстиция. — 2006. —№ 2. С.
10.
Жариков Ю. Г. Жилые помещения: правовое регулирование /Жариков Ю. Г, Масевич М. Г. -М.: БЕК., 2003. — С. 216.
Жданов А. В. Жилые помещения /А.В. Жданов // Домашний адвокат.- 2004. -- № 3. — С.30−31.
Кучумов В. Д. Право собственности на жилые помещения / Кучумов В. Д. // Ваше право. --- 2004. --- № 12. С. 31.
Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере / Г. Макаров // Хозяйство и право. --- 2003. --- № 3. — С. 49−68.
Маслов Н. В. Жилая недвижимость / Н. В. Маслов // Государство и право. — 2003. --.№ 2. С.23−28.
Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие /О.М. Оглоблина. М.: ринформцентр, Издание г-на Тихомирова М. Ю., 2003. — С.
41.
Пашин С. И. Правовое регулирование жилищных правоотношений / С. И. Пашин // Домашний адвокат. --- 2005. --- № 2. — С. 11
Сухарев С. А. Сделки с недвижимостью: правовой аспект / С. А. Сухарев //Юридический вестник.
2004. —№ 6. — С.10
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. № 4. 2001. — С.11
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 2003. — С. 211.
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. № 4. 2001. — С.
11.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. № 1. 2006. — С.
19.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 2003. — С. 211.
Мейер Д. И. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2003. — С. 199.
Василевская Л. Ю. Сделки с жилыми помещениями в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. № 1. 2006. — С.
19.
Иванова В. Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. № 4. 2001. — С.11
Закон о приватизации жилищного фонда.
Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» //СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.
См. постановления Правительства РФ: от 14 декабря 2005 г. N
761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547), от 31 декабря 2005 г.
N 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002;2010 годы» (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 694).
Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2007.
СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374.
Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник /А.В. Кудашкин. М., 2005.
См. постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» //СЗ РФ. 2006. N
25. Ст. 2736.
Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата /Зайцева Т.И. М., 2007.
См. постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N
47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» //СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
См. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» //СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное / Под общ. ред. Жуйкова В. М. М., 2007.
СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под общ. ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2007.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2006.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. М., 2005.
Кудашкин А. В. Комментарий к Федеральному закону «О статусе военнослужащих» /А.В. Кудашкин. М., 2005.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М, 2005.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2007 г. N А74−3441/2006;Ф02−1492/2007.
Грудцына Л. Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов /Л.Ю. Грудцына. М., 2007.
Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42//СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества /С.П. Гришаев. М., 2007.
Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов /Е.С. Филиппова. М., 2007.
Тихомиров М. Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие /М.Ю. Тихомиров. М., 2007.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 710.
Тихомирова Л. В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты /Л.В. Тихомирова. М., 2006.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) /О.Ю. Скворцов. М., 2006.
См. ст. 1 Градостроительного кодекса.
Социальное законодательство. Научно-практическое пособие / Отв. ред.: д-р юрид. наук, проф. Ю. А. Тихомиров, канд. философ. наук, доцент В. Н. Зенков. М., 2005.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 мая 2007 г. N А56−211/2006.
