При таких обстоятельствах в удовлетворении требования отказано правомерно.
Законодательство относительно недостатков товаров в целом подразделяет на две категории: существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. В качестве примера, можно привести существенные недостатки относительно жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов и т. д.
Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество. Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.
Продавец обязан передать недвижимое имущество, свободное от прав третьих лиц. В противном случае, покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Следует отметить, что продавец, если докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя.
Например, арбитражный суд, удовлетворяя требование покупателя о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи объектов недвижимости, применив положения п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 461 ГК РФ, установил, что ответчиком нарушено обязательство по передаче имущества, свободного от прав третьих лиц, так как при подготовке имущества к аукциону, изготовлении технической документации на нежилые помещения он не уведомил покупателя о том, что объект принадлежит третьим лицам, что фактически повлекло утрату истцом права собственности на спорные объекты недвижимости.
Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.
Таким образом, за нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости продавец имеет право требовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае продажи недвижимости с недостатками покупатель имеет право требовать: соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости. В случае приобретения имущества не свободного от прав третьих лиц покупатель имеет право требовать расторжения договора. Стороны имеют право требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением своих договорных обязанностей.
Заключение
.
Проведя исследование договора продажи недвижимости, можно сделать определенные выводы.
Договор продажи недвижимости характеризуется как возмездный, консенсуальный и взаимный.
Все объекты недвижимости можно разделить на две категории — которые неразрывно связаны с поверхностью земли, перемещение которых невозможно без нарушения целостности объекта и которые признаны недвижимыми вещами в силу закона.
Законодатель в качестве признака недвижимости предусмотрел прочную связь с земной поверхностью и невозможность перемещения этих объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП.
Следует отметить негативный момент, связанный с государственной регистрацией прав. В настоящее время отношения по регистрации прав регулируются очень большим количеством нормативных актов. Пользователю нелегко разобраться во всем перечне таких актов, что приводит к затруднению в использовании норм законодательства и восприятию нормативного материала. Принятие единого акта, регулирующего вопросы государственной регистрации, позволил бы уменьшить количество пробелов и несовершенств законодательства, а также более полно регулировал каждую процедуру в зависимости от вида объекта недвижимости.
Сторонами договора продажи недвижимости выступают покупатель и продавец, которые могут быть гражданами, юридическими лицами, публичными образованиями. Стороны могут доверить свои интересы и сам процесс заключения и оформления договора представителю, который наделяется соответствующими полномочиями. В сделках могут принимать участие законные представители.
В юридической литературе высказывается мнение о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделки. Однако нотариус отнюдь не является гарантом легитимности сделки, а введение обязательной процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью повлечет за собой дополнительные бюрократические препоны для свободного оборота недвижимости.
Предложенные в работе изменения законодательства позволят усовершенствовать договор продажи недвижимости.
I. Нормативно-правовые акты Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства РФ. — 2014. — № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.
03.2017) Собрание законодательства РФ.-1994.-№ 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.
03.2017) // Собрание законодательства РФ. -1996. — № 5. Ст. 410.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.-1997.-№ 30, ст. 3594.
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. — 2008. — № 52 (ч. I). Ст. 6366.
II. Материалы судебной практики Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу № 33−927/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.
07.2015 № Ф04−15 023/2014 по делу № А46−6351/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Постановление ФАС Уральского округа от 30.
11.2010 № Ф09−9779/10-С4 по делу № А50−4725/2009 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 04.
12.2012 по делу № 11−29 482 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 16.
05.2013 № 4г/3−4140/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Пермского краевого суда от 29.
05.2013 по делу № 33−5125 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Ленинградского областного суда от 05.
09.2013 № 33−4166/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.
11.2015 № Ф09−7555/15 по делу № А60−54 123/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.
02.2016 № Ф01−5851/2015 по делу № А82−18 447/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.
05.2013 по делу № 11−12 265 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант.
Плюс".
Кассационное определение Саратовского областного суда от 21.
12.2011 по делу № 33−6801 // СПС «Консультант.
Плюс".
III. Специальная литература.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999.-№ 7,8,9.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С.43−50.
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.
М.: Статут, 2013. -224 с.
Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. — 2011. — № 9. С. 55−57.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. -224 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2010. — 928 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева. — М.: Проспект, 2010. — 553 с.
Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2010. — № 2. С. 23 — 26.
Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
Мустафина З. К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012. № 3. С. 42 — 45.
Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. -2007. -№ 2. С. 31 — 32.
Наумкин Е. О. Нотариат против мошенников // Административное право.- 2011.-№ 1. С.83−94.
Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. — 36 с.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1. — 533 с.
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011. — 559 с.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. — 160 с.
Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2011. — 1208 с.
Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. -2013. — № 8. С. 25 — 33.
Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. — 240 с.
Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. — М.: Статут, 2007. — 313 с.
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. — 2011. -№ 8. С.94−103.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. — 556 с.
Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право.-2006.-№ 7. С.21−26.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011.
Т. 1. С. 185.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С. 7.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999. — № 7,8,9.
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.
05.2013 по делу № 11−12 265 // СПС «Консультант.
Плюс".
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.
М.: Статут, 2013. С.
101.
Там же.
Собрание законодательства РФ.-2001.-№ 44. Ст. 4147.
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011. С. 253.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. С.
56.
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант.
Плюс".
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. — 2008. — № 52 (ч. I). Ст. 6366.
Определение Ленинградского областного суда от 05.
09.2013 № 33−4166/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.-1997.-№ 30, ст. 3594.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. С. 101.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу № 33−927/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант.
Плюс".
См.: Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. С.
198.
Постановление ФАС Уральского округа от 30.
11.2010 № Ф09−9779/10-С4 по делу № А50−4725/2009 // СПС «Консультант.
Плюс".
Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2011. С.
197.
Определение Московского городского суда от 16.
05.2013 № 4г/3−4140/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Пермского краевого суда от 29.
05.2013 по делу № 33−5125 // СПС «Консультант.
Плюс".
Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. -2007. -№ 2. С. 31 — 32.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.
02.2016 № Ф01−5851/2015 по делу № А82−18 447/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.
11.2015 № Ф09−7555/15 по делу № А60−54 123/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 04.
12.2012 по делу № 11−29 482 // СПС «Консультант.
Плюс".
Кассационное определение Саратовского областного суда от 21.
12.2011 по делу № 33−6801 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.
07.2015 № Ф04−15 023/2014 по делу № А46−6351/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
