Зачастую он применяется при оценке для целей страхования или определения налогооблагаемой базы. При затратном подходе стоимость леса устанавливается путем расчета затрат с равной полезностью или на приспособление для такого же использования при отсутствии неоправданных затрат. Расчетная оценка, полученная в результате применения затратного подхода, представляет стоимость интереса, заключающегося в безусловном праве собственности. Если лес арендуется или подчинен другим частным интересам, то необходимо провести корректировку, для того чтобы отразить оцениваемые конкретные права собственности. Доходный подход означает совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Этот подход традиционно основывается на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестируются средства, должна равняться текущей оценке качества и количества дохода, которую она может принести, а чаще всего под этим подразумевается доход от сдачи в аренду. Возможность учитывать инвестиционный доход позволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, поэтому обычно применяется при оценке крупных объектов коммерческой недвижимости. Доходный метод обязательно используется для оценки приносящей доход, то есть единственной целью владения которой является получение дохода. Методы, используемые при расчете стоимости исключительных прав на использование определяются характеристикой типа стоимости, а также тем, для чего предназначена выполняемая оценка и как планируется использовать ее результаты. При любой оценке лесного фонда следует выявить существенные характеристики: местоположение, экономические свойства и характеристики способности приносить доход, любые известные сервитуты, ограничения. Обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей и т. д. Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стоимости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вырубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей.
Также как и в случае с сельскохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фондаю Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.
У каждого из этих подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка, которой в России не так легко достичь из-за несовершенства налогового законодательства и слишком большого количества теневых ресурсов. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.
Метод прямого сравнительного анализа продаж наилучшим образом применим, когда существует активный рынок сопоставимых объектов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях разделения лесного хозяйства и промышленного производства при пользовании лесными ресурсами важнейшими элементами рыночных отношений являются аренда участков лесного фонда и продажа лесных ресурсов на торгах (лесные торги). О результатах складывающихся рыночных отношений в лесном хозяйстве свидетельствуют следующие показатели.
По состоянию на 01.
05.2005 г. в органы управления лесным хозяйством России поступило 2884 заявки на аренду участков лесного фонда площадью 95 млн га, в т. ч. для заготовки древесины — 79 млн га. Передано в аренду 2019 участков площадью 33 млн га. Размер арендной платы составил 16,7 млрд руб., в т. ч. за заготовку древесины — 16,5 млрд руб. По большинству регионов более половины арендной платы направляется государственными органам управления лесным хозяйством. Тем самым найдено сбалансированное решение по учету интересов местных органов государственной власти, владельцев лесного фонда и лесопользователей.
государственными органами управления лесным хозяйством было проведено 86 лесных торгов в 13 субъектах Российской Федерации. На торгах продано 238 тыс. куб. м древесины на корню. Получена выручка в сумме 998 млн руб. При этом таксовая стоимость реализованной на торгах древесины на корню была равна 181 млн руб. И выросла за счет конкуренции лесопользователей более чем в 5 раз.
Средняя таксовая стоимость древесины на корню составила в 1993 г. 174 руб. За 1 куб. м и в 1994 г. — 900 руб.
Следует отметить скромный характер результатов продажи на торгах лесных участков для заготовки древесины. Из общего объема лесозаготовок в 1993 г. 174,2 млн куб. м и в 1994 г. — 122,8 продано на торгах всего лишь 238 тыс. куб. м.
Еще низки темпы передачи древесных ресурсов в аренду. Это объясняется спадом лесозаготовительного производства и спроса на древесину на корню, что сказалось на экономических результатах ведения лесного хозяйства. В 1994 г. расходы на ведение лесного хозяйства составили 957 787,475 млн руб., а платежи за пользование лесным фондом в совокупности с суммой мобилизации собственных средств — 218 956,052 млн руб.
Поступило лесных доходов в сумме 111 159,159 млн руб., из них за древесину, отпускаемую на корню — 90 596,685 млн руб. Следовательно, лесной доход не возмещает операционных расходов на лесное хозяйство и отрасль является убыточной.
В ряде регионов России введена плата за второстепенные лесные материалы и побочное пользование лесом. Так, распоряжением Совета министров Республики Карелия от 6 декабря 1993 г. № 549-р был утвержден и действует в настоящее время прейскурант № 07−01−01 — ПТ-1992/3 «Таксы на второстепенные лесные материалы, отпускаемые в Республике Карелия». Но поступления по этим видам лесных ресурсов незначительные.
Приведенные выше данные о доходности лесного хозяйства свидетельствуют об имеющих диспропорциях в экономической организации и налоговом регулировании лесопользования, вследствие чего не полностью используются возможности мобилизации в доходную часть районных бюджетов за счет платежей за лесные ресурсы и отчислений из местных бюджетов по лесному хозяйству на воспроизводство, охрану и защиту лесов. В связи с этим возникают финансовые затруднения при выполнении лесохозяйственных мероприятий.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Арнольд Ф. К истории русского государственного лесного управления //Лесной журнал. 1883, вып. 1.
Быкова Е.В., Стоянова Е. С. Финансовое искусство коммерции. — М.: Перспектива, 1995.
Гиряев М.Д. «Государственное регулирование лесопользования в рыночных условиях». — В сб.; Экономические и правовые аспекты управления лесами. Материалы международной конференции 20−23 июня 1994 г., Пушкино, Моск. Обл. М.; Культурно-издательское предприятие «Грамота», 1994.
Ефимова О. В. Как анализировать финансовое положение предприятия (практическое пособие). — М.: АО «Бизнес-школа Интел-Синтез», 1994.
Зудилин А. П. Анализ хозяйственной деятельности предприятий развитых капиталистических стран. — М.: Издательство Российского университета дружбы народов, 1995.
Кайревич Г. Лесной рынок и перспективы лесной торговли //Лесное хозяйство. 1928. № 1.
Лазарев А.С., Павлова Л. П. Лесной доход. — М.: «Финансинформ», 1997.
Маркетинговый анализ деятельности предприятий. Учебн. Пособие. — М.: Государственная академия управления, 1993.
Моррис Р. Маркетинг: Ситуации и примеры. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1996.
Петров А. П. Регулируемые рыночные отношения в лесном хозяйстве. Пушкино, 1990.
Покровская В. В. Международные коммерческие операции и их регламентация. — М.: Инфра-М, 1996.
Покровская В. В Международные коммерческие операции и их регламентация. Внешнеторговый практикум. — М.: ИВЦ «Маркетинг», 1996.
Пузакова Е. П. Бодягин О.В. Внешнеэкономическая деятельность торгово-посреднического предприятия. — М.: ПРИОР, 1996.
Хисрик Роберт Д., Джексон Ральф В. Торговля и менеджмент продаж. — М.: «Филинъ», 1996.
Шмиттгофф К. Экспорт: право и практика международной торговли. — М.: Юридическая литература, 1994.
