Иппотечное кредитование

Принятие Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом в развитии российского федерального законодательства для становления ипотечного жилищного кредитования и формирования отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, а также положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие ГК РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Процент зависит от процентной политики кредитора.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита.

В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

3. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА СУММЫ КРЕДИТА

Это один из самых важных и сложных моментов при согласовании ипотечной сделки. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:

— требований банка по размеру собственных средств (от 30% до 10% от стоимости квартиры, поскольку отношение кредита к залогу — коэффициент КЗ — должен составлять от 70% до 85%);

— оценочной и продажной (указанной в договоре купли-продажи) стоимости квартиры;

— ранее утвержденной максимальной суммы кредита.

Самый распространенный вариант расчета суммы кредита: из двух сумм — оценочной и продажной стоимости — берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результатэто та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на Кредитном комитете максимальный размер кредита.

Пример 1

Утвержденная максимальная сумма кредита — не более 28 000 у.е.

Оценочная стоимость квартиры — 35 000 у.е.

Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у.е., Собственные средства заемщика — 12 000 у.е. (40 000 — 28 000 у.е.). Применяемый коэффициент КЗ — 70%.

Максимально возможный размер кредита = 35 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 24 500 у.е.

Таким образом, если заемщик хочет приобрести именно эту квартиру, у него есть три варианта решения:

I) если оценочная стоимость не соответствует продажной потому, что оценщик неоправданно занизил цену, — попробовать оценить квартиру у другого оценщика или произвести повторную оценку;

2) если продавец или риэлтор продавца необоснованно завысили продажную иену, либо если в иену уже включены комиссионные риэлтора со стороны продавца (в случае недобросовестности риэлторов), -попробовать передоговориться о продажной цене с продавцом квартиры;

3) дополнительно найти 3500 у.е.

Пример 2

Утвержденная сумма кредита — 28 000 у.е.

Оценочная стоимость квартиры — 45 000 у.е.

Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у.е.

Собственные средства заемщика — 12 000 у.е. (40 000−28 000 у.е.).

Применяемый коэффициент КЗ — 70%.

Максимально возможный размер кредита = 40 000 у.е.

(минимум из двух стоимостей) х 70% - 28 000 у.е.

В данном случае заемщик получит кредит в необходимом размере.

Если в отчете оценщика указано, что квартира малоликвидная, либо такое решение примет банк на основании изучения документов по квартире (как правило, это касается слишком дешевых или слишком дорогих квартир), то коэффициент КЗ может быть снижен относительно базового.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей.

Высокая стоимость жилой недвижимости, обусловленная преобладанием спроса над предложением, слабым развитием строительного рынка, а также рядом макроэкономических факторов, заставляет государство, банки, игроков рынка недвижимости всерьез задумываться о перспективах развития ипотеки в России.

Механизм жилищного ипотечного кредитования, успешно применяемый в мировой практике, но не получивший до настоящего времени должного развития в России, может способствовать при грамотном его использовании устранению и ослаблению целого ряда диспропорций российского рынка жилья.

Приобрести жилье в кредит сейчас вполне реально. Но количество людей, ставших владельцами квартир в кредит, пока недостаточно велико. Но это связано в первую очередь с платежеспособностью населения: например, не все работники государственных учреждений могут позволить себе подобную роскошь. В основном граждане берут кредит на незначительный срок на приобретение дорогостоящих товаров. Те, кто уже воспользовался услугами кредитования, смогли оценить его преимущества по сравнению с попытками скопить ту же сумму самостоятельно.

Основное преимущество кредитования — это то, что можно пользоваться приобретенной вещью в настоящее время, а расплачиваться за нее уже живя по-новому. Вещь может приносить реальный доход или улучшить качество жизни.

Общая же тенденция рынка потребительского кредитования — снижение процентных ставок по причине возрастающей конкуренции. Поэтому существует достаточно большая вероятность, что в недалеком будущем число людей, купивших жилье в кредит, существенно возрастет.

Со временем появится информация о кредитных историях граждан, банки будут требовать меньше документов для доказательства благонадежности, снижать требования к первоначальному взносу.

В работе рассмотрены различные модели ипотечного жилищного кредитования, международный опыт кредитования. Особое внимание уделено вопросам государственного регулирования условий ипотеки.

Учебники, учебные пособия

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб: Питер, 1999. — 250 с.

Грабовой П. Г. Экономика и управление недвижимостью. — Смоленск: Смолин Плюс, 1999. — 180 с.

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб: Питер, Издательский дом, 2005. — 208 с.

Экономика недвижимости, под ред. Ресина В. И. — М.: Дело, 2000. — 175 с.

Монографии и статьи

Довдиенко И.В., Черняк В. З. Ипотека. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.

Каменецкий М.И., Донцова Л. В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. — М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. — 272 с.

Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. — М.: АО «Диалог-МГУ», 2000. — 365 с.

Рогожин М. Ю. Жилищная ипотека — приобретение квартиры в кредит. — СПб.:Питер, 2004

Попова Е. Раскрутить ипотеку// Экономика и жизнь.- 2005. № 28, июль.

с.31

Цилина Г. А. Ипотека — жилье в кредит.

М.: Экономика, 2001. — 276 с.

Черняк А. В. Ипотечное кредитование. — М.:Международный университет, 2000.

Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. — М.: АО «Диалог-МГУ», 2000. — с.157

Довдиенко И.В., Черняк В. З. Ипотека. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. с.250

Каменецкий М.И., Донцова Л. В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. — М.: Издательство «Дкло и Сервис», 2006. — с.170

Каменецкий М.И., Донцова Л. В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. — М.: Издательство «Дкло и Сервис», 2006. — с.250

Цилина Г. А. Ипотека — жилье в кредит.

М.: Экономика, 2001.-с. 136