Тенденции развития рынка офисных площадей

Рост активности на рынке инвестиций в недвижимость связан, в том числе, с присвоением России инвестиционного рейтинга тремя ведущими международными рейтинговыми агентствами (Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch).

По прогнозам экспертов рынка, в ближайшие годы уровень доходности будет падать на 1−2% ежегодно. Основными причинами являются рост предложения, постепенное насыщение рынка офисной недвижимости и стабилизация арендных ставок, рост эксплуатационных издержек, прежде всего за счет повышения тарифов естественных монополий, рост заработной платы сотрудников управляющих компаний.

Доходность офисного центра зависит от совокупности таких параметров:

стадия, на которой был взят объект (вводимый в строй бизнес-центр или уже находящийся в эксплуатации);

его расположение (чем ближе к центру, тем выше инвестиции в землю и строительство, но это компенсируется арендными ставками);

инженерно-технические характеристики (чем новее и современнее инфраструктура, тем выше при одинаковом классе арендные ставки).

По мнению компании «Бекар Консалтинг», на текущий момент наибольшей доходностью обладает класс В.

На некоторых объектах этого класса доходность в прошлом году достигла 20%. Доходность классов, А и С примерно одинакова: объекты класса, А дают большие прибыли, но и требуют больших вложений. В классе С ситуация обратная — низкие вложения при низком объеме прибыли.

Повышает доходность объектов совмещение офисной функции с торговой, гостиничной или складской: доходы от эксплуатации первого этажа могут быть выше в два раза.

6. Рынок купли-продажи офисных помещений Объемы продаж офисов по сравнению с общими объемами введенных площадей в бизнес-центрах меньше в несколько десятков раз. Однако заинтересованных в покупке офисов, в том числе и целых зданий, становится все больше. Себестоимость офисных помещений сегодня равна примерно четырехкратной годовой ренте. Таким образом, долгосрочная аренда для конечного пользователя менее выгодна, чем собственность. Рынок купли-продажи офисных площадей (в отличие от рынка аренды) пока мало развит и непрозрачен. Информация о сделках купли-продажи зачастую является закрытой. Иногда в СМИ появляются данные о ценах предложения по таким объектам, но с большим опозданием (т.е. сделка уже совершилась). Сведения о реальных ценах продаж получить практически невозможно.

В последние годы развивается рынок продажи в собственность отдельных офисов в бизнес-центрах на стадии строительства. Офисы во встроенно-пристроенных помещениях продавались и ранее, но прецедентов продажи по частям бизнес-центров практически не было. Офисы в бизнес-центрах покупают как для размещения собственного бизнеса, так и для получения дохода от последующей сдачи в аренду. Спекулятивные покупки с целью дальнейшей перепродажи, как правило, не практикуются, поскольку данный сегмент не столь динамичен. Значительная часть продаж — предложения девелоперов по соинвестированию в крупных масштабах, когда компания вкладывает средства в строительство объекта, становясь его совладельцем и участвуя в получении доходов.

В бизнес-центрах класса, А офисы не продаются, так как класс офисного помещения зависит от инфраструктуры бизнес-центра в целом. Может быть продана только доля акций в компании-собственнике.

7. Встроенные офисные помещения Встроенные офисные помещения составляют весомую часть рынка, оцениваемую некоторыми экспертами в 60%. Арендные ставки на офисные площади во встроенных помещениях формируются под влиянием следующих факторов:

месторасположение объекта;

наличие отдельного входа;

техническое оснащение;

уровень отделки.

На рынке встроенных офисов на величину арендных ставок влияет скорее местоположение, чем качество помещений, которое в редких случаях дотягивает до среднего. Если раньше стоимость ремонта, проведенного арендатором, как правило, шла в счет арендной платы, то в последнее время такие зачеты проводятся редко. Поэтому в сегменте встроенных офисов потребители предпочитают арендовать уже подготовленные к работе помещения. В целом запрашиваемые арендные ставки на встроенные офисные помещения находятся в диапазоне $ 400−700/кв. м в год, но чаще укладываются в $ 150−300/кв. м. Предложения, относящиеся к более дорогим объектам (качественный ремонт, центр города, хорошая доступность и окружение), появляются на рынке довольно редко.

Соответственно, ставки на лучшие помещения в центре могут достигать $ 900 кв. м/год и более.

Спрос на аренду встроенных офисных помещений снижается. Арендаторы предпочитают снимать помещения в бизнес-центрах по более высокой цене в ущерб площади. При продаже встроенных офисов стоимость зависит от их местоположения, уровня отделки, сервиса и технической оснащенности. Спрос на покупку встроенных офисов, в отличие от аренды, растет. Наиболее востребованы помещения площадью от 60 до 160 кв. м.

Заключение

На основе выполненной работы можно сделать несколько важных выводов. Во-первых, спрос на офисные помещения в последние годы оставался стабильно высоким. В сегменте аренды происходило перераспределение спроса в пользу бизнес-центров по сравнению со встроенными офисными помещениями.

Во-вторых, в настоящий момент на рынке сохраняется благоприятная ситуация: наблюдается стабилизация уровня арендных ставок и плавный. По отдельным бизнес-центрам (в основном в классе С) усиление конкуренции может привести либо к снижению ставок, либо к модернизации объектов, улучшению качества и расширению спектра оказываемых услуг.

В-третьих, текущий и последующие года будут характеризоваться высоким спросом на офисную недвижимость. Офисные помещения пользуются успехом в связи с увеличением и расширением имеющихся бизнес-проектов и всего бизнеса в России в целом. Повышается потребность в размещении фирм, что естественным образом приводит к повышению ставок на арендуемые площади нежилого фонда, но это не препятствует повышению спроса на офисные площади.

Таким образом, развитие рынка офисных площадей набирает темпы, что благоприятно сказывается и на положении на общем рынке недвижимости.

Список используемой литературы Буланова Н. В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития» Издательство «Международная академия оценки и консалтинга» 2007 г.

«Строительный еженедельник» 15.

01.08 г.

Приложения «Бизнес-центры» к газете «Деловой Петербург» Декабрь 2007 г.

Рахман И.А. «Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. Второе издание» Издательство «Экономика» 2007 г.

www.becar.ru.

Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития» Издательство «Международная академия оценки и консалтинга» 2007 г.

Рахман И.А. «Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. Второе издание» Издательство «Экономика» 2007 г.

Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития» Издательство «Международная академия оценки и консалтинга» 2007 г.

Приложение «Бизнес-центры» к газете «Деловой Петербург» Декабрь 2007 г.

www.becar.ru.

«Строительный еженедельник» 15.

01.08.

Приложение «Бизнес-центры» к газете «Деловой Петербург» Декабрь 2007 г.

«Строительный еженедельник» 15.

01.08.