Ипотечное кредитование

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

2.

2. Привлечение банками ресурсов для ипотечного кредитования Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

— кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5−10 лет;

— средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке — специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4.

Заключение

банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997 г. № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация — доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

2.

3. Потенциал и проблемы ипотечного кредитование в России с точки зрения законодательной базы В настоящее время, институциональными основами для развития ипотеки в России являются федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.

07.98 г. №. 102 — ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым установлена обязательная Государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 1.

02.98 г.). Необходимо отметить, что ипотечные программы, предусматривающие выделение населению дешевых кредитов, и федеральные власти, и администрации регионов начали разрабатывать еще в 1993 году. Но пока центральные власти оттачивали формулировки закона «Об ипотеке», администрации регионов перехватили инициативу и запустили собственные программы ипотечного кредитования (таким образом, Федеральное агентство ипотечного кредитования изначально уже проиграла битву за клиента регионам). Необходимо отметить, что практически во всех регионах за первоначальную модель брали американскую схему ипотеки, разработанную фирмой Fanny May. По ней агентствам по ипотечному жилищному строительству отводилась роль посредника между инвесторами и уполномоченными банками, на которые ложилась большая часть рисков.

Однако позднее Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) приняло схему кредитования, больше напоминавшую ипотеку по-немецки, то есть без системы уполномоченных банков, когда к распределению кредитов приглашаются все кредитные учреждения.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Исключительным свойством ипотек и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита.

В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Франции, Великобритании, Швеции.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным, то-есть ссуды выдаются на 15−40 лет и более, что обуславливает сравнительно низкие годовые проценты (1−5%). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, строительство, мелиоризацию и так далее).

Обеспечение населения жильем является в России социально-экономической проблемой. Наибольшее развитие получили следующие формы кредитования населения на строительство и приобретение жилья:

— кредитование граждан на цели приобретения готового и строящегося жилья банками и другими кредитными организациями;

— долевое строительство и продажа жилья в «рассрочку»;

— система стройсбережений и жилищные сберегательные программы;

— программы жилищного кредитования населения с использованием ресурсов местных и региональных бюджетов.

На сегодняшний день кредитование приобретения или строительства жилья в залог является наиболее популярной формой банковского сервиса на рынке недвижимости. Прибыльность подобной деятельности, по экспертным оценкам, составляет 14−25% годовых в СКВ, однако нельзя сказать, что подобные услуги пользуются большим спросом.

Жилищные кредиты отличают большой срок возврата средств, высокие процентные ставки, а также многочисленные дополнительные условия: накопление клиентами определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, наличие ликвидного обеспечения, поручительство другого банка, страховой компании или строительной организации, высокая ликвидность объекта кредитования. В результате на рынке недвижимости сегодня оперируют немногим более 50% российских банков и только для нескольких десятков банков рынок недвижимости служит одной из основных сфер деятельности. В этой связи лишь незначительная часть банковского инвестиционного портфеля приходится на недвижимость.

Именно отсутствие реального жилищного финансового рынка с реальными рыночными ставками, фактическими финансовыми ресурсами, естественной конкуренцией, а также то, что строительные организации оказались в рыночных условиях в более выгодном положении, во многом определили нынешнее достаточно сложное отделение финансирования строительного процесса от финансирования приобретения недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства квартир и домов за счет собственных и привлеченных средств населения.

Исключительно важным аспектом государственной политики является формирование необходимых условий, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков.

На развитие системы ипотечного кредитования в России существенно влияют инфляционные процессы, так как-они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды.

На рынке недвижимости других стран более 90% жилой недвижимости приобретается за счет ипотечного кредитования, в России таких сделок менее 1%. Значительной причиной, сдерживающей развитие жилищного ипотечного кредитования, является низший уровень жизни населения и жесткая налоговая политика государства. Наряду с этим значительное число потенциальных заемщиков уменьшается из-за краткосрочности периода кредитования. В России сроки кредитования не превышают 5−10 лет, тогда как на западе 20−30 лет. Еще одна проблема — это выселение неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Выселение возможно только по решению суда и при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Несмотря на все вышеназванные проблемы, база для развития системы ипотечного кредитования уже создана, заложены и основы законодательства. Основной задачей на данном этапе является поиск источников долгосрочных финансовых ресурсов.

В настоящее время около 10 регионов (Оренбургская область, Удмуртия, Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская область, Иркутская область, Республика Башкортостан, Новосибирск и др. регионы) в той или иной форме развивают на своей территории такие программы. В большинстве случаев, утвержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 — 10% годовых на срок от 1 года до 15 лет.

О необходимости подобной программы недавно заговорили и в Мурманске, что считаю перспективным, хотя нельзя забывать и основных проблемах ипотечного кредитования.

Первой и основной проблемой, с которой сталкивается кредитор, — большой риск невозврата кредита. Несмотря на то что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата невелика. В настоящее время цены на жилье неуклонно падают. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.

Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.

Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Заключение

Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Ипотечное кредитование населения на приобретение жилой недвижимости развивается весьма динамично, тем не менее абсолютные значения (например, составляющая ипотеки в ВВП страны) ничтожны. Так, менее 1% сделок с недвижимостью финансируются за счет ипотеки, тогда как нормальный показатель диаметрально противоположен.

Кредиты выдаются в основном на приобретение недвижимости на вторичном рынке, что при отсутствии серьезного роста предложения нового жилья ведет лишь к увеличению покупной цены. Ипотека практически не используется для приобретения строящегося жилья. С этой точки зрения развитие ипотеки негативно влияет на доступность жилья: притчей во языцех стал маленький русский город Торжок, где около 90% сделок финансируются через ипотеку, что не повлекло значительного увеличения общего количества сделок, зато увеличило цены. Такое развитие ипотеки прямо противоречит как интересам покупателей, так и подходу правительства к развитию системы ипотечного кредитования. Уже из обращений президента видно, что главной задачей является увеличение ввода нового жилья с имеющихся 36 до 75 млн кв. м в год, при этом функция ипотечного кредитования заключается в обеспечении финансирования этого глобального проекта. Незначительная роль ипотечного кредитования в экономике страны частично объясняется высоким цензом для потенциальных заемщиков Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список литературы

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2003.

Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005.

Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2000.

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Информ.

внедр. Центр «Маркетинг», 2001.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2005.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2004.

Цылигна Г. А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2001.

Цылина Г. А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. — 2001 г. — № 5.

http://www.ipocredit.ru/.

http://www.gosstroy.gov.ru/.

http://www.bankclub.ru/ipotech.htm.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2005, с. 44−45.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2004. с. 59.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2005. с. 60−61.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2004, с. 56−58.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2005. с. 66.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2004, с. 36−37.

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2003, 43.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2004, с. 42−43.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2005. с. 75−76.

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2003, с 54.

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2003, с 55.

Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. — М.: Финансы и статистика, 2005. с. 377−380.

Риски ипотечной.

деятельности.

Риски заемщика.

Риски кредитора.

Банковские риски.

Имущественные риски.

Кредитные риски.

Риски утраты или снижения дохода.

Риски ликвидности.

Риск процентной ставки.

Имущественные риски.