В отдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310).
Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.
Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.
В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.
Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов*(381);
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.
В абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК). Арендатор может:
— истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;
— требовать устранения препятствий в пользовании им;
— требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.
Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.
В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Более того, п. 2 ст. 617 ГК установил, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК). Преимущественное право арендатора на заключение нового договора может быть нейтрализовано законом или договором и поэтому имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК).
Тем не менее указанное право арендатора имеет характер права на чужую вещь. Это подтверждается еще и тем, что, в случае отказа арендодателя в заключении договора с арендатором на новый срок, но заключения договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК).
Заключение
На сегодняшний день договор аренды является одним из самых востребованных. Он широко применяется в гражданско-правовых отношениях. В силу этого особенно актуальным встает вопрос о законодательстве, соответствующем уровню и потребностям развития гражданских правоотношений.
Так как данный договор относится к гражданско-правовым договорам, при регулировании арендных отношений в силу достаточно большого количества диспозитивных норм субъекты вправе самостоятельно определять многие положения, которыми они будут руководствоваться в дальнейшем.
Так, обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта — Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: «Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения» притом, что «Арендодатель несет расходы, возложенные на него как на собственника помещения» может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.
Итак, группа арендных договоров получила широкое применение в предпринимательской деятельности. Это объясняется тем, что, с одной стороны, предоставление имущества во временное владение и пользование позволяет арендодателю получить предпринимательский доход (прибыль). С другой стороны, для эффективного осуществления предпринимателями своей деятельности им в ряде случаев экономически более выгодно не приобретать имущество в собственность, а получить его в аренду и использовать для своей деятельности. Например, торговое предприятие, расширяющее объем реализации своих товаров, может нуждаться в дополнительных складских и офисных помещениях и т. п.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1.//Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; С.З. РФ от 13 января 2003 г. N 2 ст. 160
2. Гражданский Кодекс РФ. Ч.
2.//Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
3. Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400
4. Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3012
5. Алейников А. Н. Предпринимательская деятельность. -М.: новое знание. 2003. -304с.
6. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право Договоры о передаче имущества. Книга вторая. -М.: «Статут». 2002. -800с.
7. Богданов Е. В. Предпринимательские договоры. -М.: Книга сервис. 2003
8. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. -М.: Статут. 2002. -300с.
9. Гражданское право. Т. 2. 4-е изд.
Перераб. и доп./ Под ред. А.
П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: ПБОЮЛ Л.
В. Рожников. 2004. 780с.
10. Гражданское право. Том II. Полутом 1.//Под ред. Е. А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004. -640с.
11. Гражданское право. Ч. 2. Обязательственное право/Под ред.
В. В. Залесского. — М.: МТК «Восточный экспресс». -656с.
12. Кабышев О. А. Предпринимательский риск: правовые вопросы. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 1996
13. Калачева С. Л. Арендные сделки. -М.: Приор. 1997. -96с.
14. Комментарий к ГК РФ. Ч.
1. /Под ред. О. Н. Садикова. -М.: КОНТРАКТ. 2003. -940с.
15. Комментарий к ГК РФ. Ч.
2. /Под ред. О. Н. Садикова. -М.: КОНТРАКТ.
1998. -799с.
16. Мирошникова В. А. Конституция Российской Федерации. Комментарии. -М.: АКАЛИС. 1997. -176с.
17. Попондопуло В. Ф. Коммерческое право. -М.: 2003. -668с.
18. Предпринимательское право/Под ред. Коршунова Н. М., Эриашвили Н. Д. -М.: ЮНИТИ ДАНА. 2003
19. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. № 3
20. О. А. Красноперова. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект//Гражданин и право. 2003. N 4
21. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003 г., N6
22. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
Предпринимательское право/Под ред. Коршунова Н. М., Эриашвили Н. Д. -М.: ЮНИТИ ДАНА. 2003. С. 29
Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
Предпринимательское право Российской Федерации / Отв. ред. Е. П. Губин, П. Г. Лахно. — М.: Юристъ, 2003.
Кабышев О. А. Предпринимательский риск: правовые вопросы. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 1996. С.
13.
Предпринимательское право/Под ред. Коршунова Н. М., Эриашвили Н. Д. -М.: ЮНИТИ ДАНА. 2003. С. 33
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3012
Попондопуло В. Ф. Коммерческое право. -М.: 2003. С. 413.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. -М.: Статут. 2002. С.
78.
Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2001 г., N 4
Богданов Е. В. Предпринимательские договоры. -М.: Книга сервис. 2003. С. 148
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.
4-е изд. -М.: Статут. 2002. С.445
Гражданское право. Том II. Полутом 1./Под ред. доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова — М.: Волтерс Клувер, 2004
