Курсовая работа и решение задачи

К ним относятся: высота потолков (не менее 3 метров), площадь квартиры (от 70 кв.м.), возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни. Нельзя забывать о техническом оснащении здания. Это и звукоизоляция и современные бесшумные лифты известных производителей и центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования и автономная система водои теплоснабжения и система телекоммуникаций. Все вышеперечисленное — седьмой критерий. Восьмой критерий — высокая степень безопасности жильцов.

Это круглосуточная охрана с использованием систем видеонаблюдения, домофоны, системы противопожарной безопасности. Девятый критерий — наличие парковки. Минимальным должно быть не менее двух парковочных мест на каждую квартиру. Теперь предположим, что владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда — зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие — наличие автостоянки для гостей. И, наконец, критерий десятый, но не последний по важности — хорошее состояние прилегающих к дому территорий: детская площадка, озелененный двор с использованием ландшафтного дизайна, хорошая освещаемая улица и удобные подъезды. Многие компании уже давно четко определились с понятием элитного жилья. Это уникальные объекты с точки зрения расположения, концепции проекта и предоставляемых возможностей. Рынок элитного жилья представляет собой сферу недвижимости, доступной только для определенного круга людей.

Этот рынок очень узок и из-за своей ограниченности постоянно имеет спрос, поэтому он очень устойчив по отношению к разнообразным кризисам. Рынок недвижимости, который рассчитан на людей с высоким достатком формируется достаточно активно. Перечень объектов, относящихся к жилью, А класса очень широк. Но даже количество строящихся объектов даже при своем разнообразии не могут полностью удовлетворить большой спрос на дорогостоящее жилье. Лидерами по количеству элитных объектов в России являются крупные районы больших городов таких, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Здесь до сих пор проводится очень интенсивная застройка и с каждым годом количество участков под строительство уменьшается. Аналитики предполагают, что примерно через 5 лет ресурсы по строительству и введению в строй новых элитных домов могут быть исчерпаны.

Интенсивное освоение все новых и новых площадок в центрах мегаполисов может привести к тому, что география элитных новостроек вскоре может существенно расшириться. Необходимо отметить, что такие тенденции заметны во многих больших городах России. При возрастающем спросе на элитное жилье застройщики будут вынуждены обратить внимание и на менее большие и развитые районы, которые в перспективе могут стать достаточно престижными. Также из-за уменьшения количества свободных площадок многие фирмы с большим опытом работы прибегают к реконструкции старых зданий, чтобы впоследствии сделать из них элитные здания. Отличительный признак элитной недвижимости — цена квадратного метра. Естественно, чем больше цена жилья, тем шикарнее оно выглядит. Стоимость 1 квадратного метра в элитном доме превышает стоимость такой же территории в типовом серийном здании в 3−5 раза. Рыночная цена складывается из целого ряда преимуществ. Если говорить о цене на недвижимость в столице, то один из главных факторов тут — приближенность жилого дома к историческому центру.

Например, в Москве, элитное жилье в основном сосредоточено на Садовом кольце и в районе Золотой мили. Сектор дорогого жилья Санкт-Петербурга условно разделяется на два сегмента: элитные жилые объекты и объекты жилья высокой комфортности. Исконно престижные места расположения элитной и комфортабельной застройки — это территория вокруг Таврического сада, наб. Робеспьера, Дворцоваянаб., М. Конюшенная ул., Итальянская ул., М.

Садовая ул. Каменный и Крестовский острова, район Каменноостровского проспекта. Все строящиеся элитные объекты расположены в историческом центре города, обладают хорошими видовыми характеристиками (вид на воду, расположение в зеленой зоне), вблизи культурно-исторических зон, то есть обладают уникальным месторасположением. Здание обычно строится по индивидуальному проекту и имеет характерный дизайн, причем, вследствие одного из основных требований покупателей жилья данного сегмента — социальной однородностисоздается атмосфера единого комплекса, закрытого для окружающих. Поэтому на первых этажах в качестве помещений под коммерческую недвижимость обустраиваются спорт-центры, службы бытового обслуживания, салоны, кафе, магазины элитной торговли.

Также социальную однородность жильцов позволяют обеспечить малые площади элитных объектов — средний объем площадей в Санкт-Петербурге на сегодня — 4722 кв. м. Характерно наличие террас, балконов, эркеров, лоджий, оформление подъездов, наличие бесшумных лифтов, благоустройство внутренних дворов. В качестве материалов, используемых при строительстве элитных объектов, в настоящее время популярность приобрела кирпично-монолитная технология, обладающая широкими возможностями по перепланировке квартир. Наружные стены дополнительно утепляются высококачественными экологически чистыми материалами, но может проводиться также наружная отделка стеновым камнем как для увеличения надежности, прочности дома, так и для внешнего архитектурного оформления. Окна — в основном деревянные стеклопакеты (из дорогих сортов дерева) с многослойным остеклением, возможно тонирование стекол и обеспечение систем микровентиляции. Наличие в доме системы бесперебойного энергоснабжения со значительной электрической мощностью, системы вентиляции и кондиционирования, индивидуальной газовой котельной, системы многоступенчатой очистки воды, поступающей в квартиры, медной электропроводки, повышенной зву-кои теплоизоляции также свидетельствует о повышенной комфортности жилья.

В каждой квартире предусмотрены современные системы связи (включая оптико-волоконную связь), телевидения (эфирное и спутниковое), выделенный интернет-канал. Часто предусмотрены дополнительные удобства, например камины. Высота потолков — от 3 м. В элитных домах всегда предусмотрена возможность свободных планировок. Изначально планируются квартиры площадью от 95 кв.м. для 2−3 к.кв.

и до 350 кв.м. для 5−6 к.кв.Обязательное наличие охраняемой автостоянки или подземного паркинга в доме или в непосредственной близости от него. Количество машино-мест, как правило, рассчитывается не из расчета количества квартир, а исходя из общей площади дома. Гараж возможен как подземный, так и углубленный, разбитый на отдельные боксы или машиноместа. Территория охраняется, обеспечивается система видеонаблюдения, домофоны, службы консьержей, охранная и пожарная сигнализации. Также часто обращается внимание на соседское окружение.

Обычно, такие дома не имеют социальной разобщенности. Цена на жилье в доме с однородным элитным контингентом достаточно высокая. Главная причина этого — престиж и статус дома. К элитному жилью бизнес-класса относятся также квартиры в больших жилых комплексах, которые включают помещения для активного отдыха и полный комплект социальных услуг. В основном, цена жилья высшей категории находится в пределах 5−10 тыс. долларов за 1 квадратный метр.

Это средняя цена на российском рынке, которая, конечно же, может незначительно меняться. Элитная недвижимость в Москве. За 8 лет, с 2003 года по 2011 стоимость первичной элитной недвижимости в Москве возросла в 3 раза. По данным ContactRealEstate в 2003 году средняя цена была на уровне 5,3 тыс. долларов за м 2.

Показатель прошлого года — 15,6 тыс. долларов за м 2. Стоимость элитной жилой недвижимости на первичном рынке достигла своего пика в 2008 году. Тогда она составляла 20,4 тыс. долларов. Начиная с 2010 года, средняя стоимость элитного жилья в новостройках подешевела в среднем на 0,5%.Что касается районов, то наиболее дорогими по цене первичного элитного жилья являются Чистые и Патриаршие пруды, а также Остоженка. Стоимость квартир на Чистых прудах составляет 29,9 тыс.

долларов за м 2, на Патриарших — 29,6 тыс. долларов США, Остоженка — 27,6.В конце 2011 года наибольшие продажи были сосредоточены в недорогих жилых комплексах. Так по итогам конца 2011 г. средняя цена реальных сделок была на уровне 12,5 тыс.

долларов. Это на 6% ниже цены за ІІ квартал. Как отмечают эксперты, на сегодняшний момент нет недостатка предложения на рынке элитной недвижимости. Сейчас основная часть предложения — это квартиры площадью 100−150 кв. м. по цене 1,5 млн. долларов.

Но как прогнозируют аналитики, в связи с запретом на строительство квартир в центре Москвы, через три года рынок может совсем исчезнуть. В то же время, аналитики компании Chesterton подготовили исследование глобальных тенденций рынка элитной жилой недвижимости. Москва по-прежнему входит в пятерку самых дорогих городов Европы и мира. Прогнозируемый ежегодный рост цен на московское жилье премиального сегмента в 2010;2011 гг. составит до

10%, что позволит Москве конкурировать с Лондоном и Гонконгом за звание наиболее динамичного и инвестиционно привлекательного рынка в мире. Основные факторы роста московского рынка, по мнению специалистов Chesterton, связаны с посткризисным восстановлением экономики. Следствием позитивной экономической конъюнктуры неизбежно становится рост благосостояния российских бизнесменов, обеспечивающих спрос на элитную недвижимость. Кроме того, стоит учитывать лимитированное предложение на рынке качественного жилья — в настоящее время на стадии реализации находится небольшое количество проектов.

Основываясь на прогнозируемом росте цен на московское элитное жилье около 10% и принимая во внимание соотношение годовой ставки аренды и рыночной цены квартиры (yield) на уровне около 3−4%, можно утверждать, что вложения в недвижимость вновь становятся выгоднее срочных депозитов в российских банках, ставки по которым сокращаются и в настоящее время опустились ниже 10% в рублях. (По официальным ставкам по срочным депозитам от года крупнейших российских банков). С точки зрения макроэкономической ситуации текущий момент наиболее благоприятен для инвестиций в российскую недвижимость. С одной стороны, стоимость объектов еще далека от докризисных значений.

С другой, кризисные риски — массовое банкротство застройщиков, обвал цен — практически свелись к нулю. Невзирая на последствия мирового финансового кризиса, Москва продолжает входить в пятерку самых дорогих городов мира по средним ценам на элитную недвижимость. Монако по-прежнему остается наиболее дорогим рынком (более 40 тысяч долларов за кв. метр). Лондон удерживает второе место со средней ценой более 25 тысяч долларов США за кв.

метр. Элитная недвижимость Москвы (около 18,5 тысяч долларов США за кв. метр) борется за ценовое лидерство с Нью-Йорком и азиатскими мегаполисами: цены в этих городах колеблются в районе 20 тыс. долларов США за кв. метр. По темпам роста за прошедшие 5 лет Москва оставила далеко позади все западноевропейские города.

За это время премиальные квартиры в центральной части Москвы подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако совокупный рост за весь период не превышал 25−30% (в номинальных долларовых ценах). Что касается предложения на рынке элитной недвижимости, то к моменту начала кризиса портфель перспективных проектов (с горизонтом до 2015 года) на московском элитном рынке составлял, по разным оценкам, от 1,5 до 2 млн. кв.м. К настоящему времени только единичные проекты из этого списка начали реализовываться и вышли на рынок. Текущий объем предложения составляет 1200−1300 квартир, включая первичный и вторичный рынок. До 70% этого предложения — объекты с длительным сроком до ввода в эксплуатацию. В случае, если реализация некоторых перспективных проектов отложится, уже в ближайшем будущем рынок ожидает дефицит предложения.

В первую очередь, позитивный сдвиг зависит от нормализации ситуации с кредитным финансированием девелоперов и качественной организационно-правовой и инфраструктурной проработки проектов. Спрос на московскую элитную недвижимость восстанавливается вместе с экономикой и капитализацией фондового рынка. Основные покупатели, как и прежде, — российские бизнесмены и предприниматели, акционеры крупных и средних компаний. Недвижимость по-прежнему воспринимается как наиболее привлекательный инструмент для личных инвестиций, сочетающий высокую надежность и доходность. Кризис, безусловно, сказался на покупательной способности богатых россиян. Так, располагаемые бюджеты сократились с 3,5−4 млн.

долларов США до кризиса и до 1,5−3 млн. долларов США сейчас. Однако за последние месяцы на рынок возвращаются крупные бюджеты — от 5 млн.

долларов США и выше. Аналитики считают российский рынок элитной недвижимости одним из самых перспективных в глобальном масштабе как с точки зрения потенциального спроса, так и с точки зрения возможностей для инвестиций и развития новых девелоперских проектов.