При разработке ППР выполнить технологические карты на каждый вид работ и монтаж всех конструктивных элементов, а также подробные мероприятия по охране труда при выполнении строительно-монтажных и специальных работ. Обеспечить безопасные условия работы при возведении здания. Высоту подъема грузов над автодорогой и складской площадкой ограничить до 4,0 м. Описание проектных решений и мероприятий по охране окружающей среды в период строительства. Грузовые автомобили, перевозящие навалом грунт, строительный мусор и сыпучие материалы, должны быть закрыты брезентом, исключающим падение перевозимого груза на дорогу и пылевыделение при перевозке.
При составлении проекта производства работ следует разработать мероприятия и работы по охране окружающей природной среды, которые включают предотвращение потерь природных ресурсов, вредных выбросов в почву и атмосферу. Отходы и строительный мусор следует своевременно вывозить на городской полигон ТБО. В период свертывания строительных работ все строительные отходы вывозятся, территория благоустраивается. «Захоронение» бракованных железобетонных конструкций запрещается.
При эксплуатации двигателей внутреннего сгорания запрещается орошение почвенного слоя маслами и топливом. Мусор складировать в мусорные контейнеры. Исключить захламление рабочих мест и строительной площадки, регулярно производить очистку строительной площадки и 5-метровой зоны по периметру стройплощадки за её ограждением от снега, опавших листьев и мусора, мусор вывозить своевременно. Установить на площадке мусорные контейнеры. Заключить договор со специализированной организацией на вывоз мусора на городской полигон ТБО. Мойка колес при выезде машин обязательна.
Конструкция мойки: ж. б дорожные плиты по слою щебня 30 см, 2 колодца кессонного типа из ж. б колец Ø 1,0 м. Вода подается водопроводным рукавом от емкости для воды на 500 л. Слив воды от моечной площадки в колодец-отстойник по лотку [ 20, перелив отстоянной воды — в колодец — накопитель по а. ц. трубе Ø 100 мм. Очистка колодца от илового осадка — ассенизаторской машиной, по договору, или вручную, с погрузкой в автосамосвалы и вывозом на полигон ТБО. Все отделочные и строительные материалы, применяемые при строительстве объекта, должны иметь положительное санитарно-эпидемиологические заключение. В летнее время, в жаркую сухую погоду, следует поливать водой из шланга временную автодорогу, для уменьшения распространения пыли. Грунт, завозимый на стройплощадку для благоустройства, должен пройти лабораторный анализ.
Обоснование принятой продолжительности строительства объекта капитального строительства и его отдельных этапов. Экономическая эффективность инвестиционно — строительного проекта
Рассмотрим основные показатели инвестиционного проекта — строительство жилого комплекса. Выберем вариант продажи квартир на свободном рынке с привлечением кредита. Стоимость проекта составляет 4 362,46 млн руб. Финансирование проекта: 300 млн руб. — заемные средства в виде инвестиционного банковского кредита. Срок реализации проекта: 84 месяца (июнь 2012 года — декабрь 2018 года).Финансовые показатели проекта:
Объем реализации за весь период реализации проекта — 5050,29 млн руб. Чистая прибыль — 536,8 млн руб. Чистая приведенная стоимость (NPV) — 115,2 млн руб. Срок окупаемости проекта — 3 года. Цели и задачи проекта
Рассмотрение практической возможности строительства жилищного комплекса в 2012;2018 гг. на имеющемся земельном участке. Обоснование прибыльности и эффективности реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Обоснование возможности возврата кредитных ресурсов на заданных условиях и сроках кредитования. В плане продаж представлен график продаж квартир в течение проекта. Таблица 3.3 — План продаж недвижимости в течение проекта, кв.м. 2 012 201 320 142 015 076 228 923 392
Всего1 очередь строительства итого квартир340 745 425 680 000итого нежилых помещений5 567 419 300 001 389итого машиномест369 060 001 323 очередь строительства итого квартир182 511 084 866 113 214 873 600итого нежилых помещений93 410 562 300 583итого машиномест406 057 001 575 очередь строительства итого квартир18 751 021 412 543 636 223 033 344итого нежилых помещений400 143 537 402 208итого машиномест3 075 120 120 974 424 очередь строительства итого квартир5 786 968 715 473итого нежилых помещений105 617 822 838итого машиномест0ВСЕГО итого квартир34 076 368 135 271 885 745 175 599 306 116 169 728итого нежилых помещений5 568 345 034 561 457 971 961 790 464итого машиномест3 616 014 117 712 097 792
Таблица 3.4 — План продаж недвижимости, млн. руб. Период2 012 201 320 142 015 076 228 923 392
Всего1 очередь строительства181,9 290,8971,992,10 546,073 очередь строительства0,0096,87 619,47521,3199,74 1337,395 очередь строительства0,000,102,75606,72 837,96432,2661,832 041,524 очередь строительства0,000,000,000,000,420,44704,871 125,31ВСЕГО181,9 387,76794,211 130,13937,7852,7766,75 050,29Общие издержки по проекту выплачиваются ежемесячно в течение всего проекта включают в себя показатели, указанные в таблице 3.
5.Таблица 3.5 — Затраты по видам работ проекта, млн. руб. Вид работ2 012 201 320 142 015 076 228 923 392
Итогопроектные и изыскат. работы, получение разреш-я на стр-во13,8731,8347,650,0023,150,000,116,49проект планировки20,000,000,000,000,000,000,0020,00подключение к сетям инженерно-технического обеспечения15,4052,5567,9143,5149,6327,6511,36 268,01СМР дома135,302,35605,820,45545,716,85124,353 249,00СМР паркинга47,0082,44 140,0091,3680,0048,640,489,44управление строительством7,5018,6120,5024,0218,5024,695,70 119,52прочие удорожания7,0023,000,0030,000,000,0040,100,00итого245,77 510,78881,61 009,33716,27 817,84181,414 362,46Структура и график производственных затрат, связанных с реализацией проекта, разработаны с учетом календарного графика и сметной стоимости строительных работ. Для расчета кредитных обязательств, получаемых в рамках проекта, использовались следующие исходные данные: сумма получаемого кредита — 300 000 000 руб.; срок кредитования — 36 месяцев;
процентная ставка по кредиту — 20% годовых; периодичность погашения процентов — ежемесячно. В таблице 3.6 рассмотрен график погашения кредита в размере 300 млн руб. Таблица 3.6 — График погашения кредита, руб.
сумма кредита% в годсрок лет 300 000 000,000,23месяцплатежпроцентыосн. Долгостаток300 000 000,111 149 075,015 000 000,006 149 075,1 293 850 924,99 211 149 075,014 897 515,426 251 559,59 287 599 365,40 311 149 075,014 793 322,766 355 752,25 281 243 613,15 411 149 075,014 687 393,556 461 681,46 274 781 931,69 511 149 075,014 579 698,866 569 376,15 268 212 555,55 611 149 075,014 470 209,266 678 865,75 261 533 689,80 711 149 075,014 358 894,836 790 180,18 254 743 509,62 811 149 075,014 245 725,166 903 349,85 247 840 159,77 911 149 075,014 130 669,337 018 405,68 240 821 754,91 011 149 075,014 013 695,907 135 379,11 233 686 374,991 111 149 075,013 894 772,927 254 302,9 226 432 072,901 211 149 075,013 773 867,887 375 207,13 219 056 865,771 311 149 075,013 650 947,767 498 127,25 211 558 738,531 411 149 075,013 525 978,987 623 096,3 203 935 642,491 511 149 075,013 398 927,377 750 147,63 196 185 494,861 611 149 075,013 269 758,257 879 316,76 188 306 178,101 711 149 075,013 138 436,308 010 638,71 180 295 539,391 811 149 075,013 004 925,668 144 149,35 172 151 390,41 911 149 075,012 869 189,838 279 885,17 163 871 504,872 011 149 075,012 731 191,758 417 883,26 155 453 621,612 111 149 075,012 590 893,698 558 181,31 146 895 440,292 211 149 075,012 448 257,348 700 817,67 138 194 622,622 311 149 075,012 303 243,718 845 831,30 129 348 791,332 411 149 075,012 155 813,198 993 261,82 120 355 529,512 511 149 075,012 005 925,499 143 149,52 111 212 379,992 611 149 075,011 853 539,679 295 535,34 101 916 844,652 711 149 075,011 698 614,089 450 460,9392 466 383,722 811 149 075,011 541 106,409 607 968,6182 858 415,112 911 149 075,011 380 973,599 768 101,4273 090 313,683 011 149 075,011 218 171,899 930 903,1163 159 410,573 111 149 075,011 052 656,8410 096 418,1753 062 992,413 211 149 075,1 884 383,2110 264 691,8042 798 300,603 311 149 075,1 713 305,0110 435 770,0032 362 530,613 411 149 075,1 539 375,5110 609 699,5021 752 831,113 511 149 075,1 362 547,1910 786 527,8210 966 303,293 611 149 075,1 182 771,7210 966 303,29- 0,00итого401 366 700,29 101 366 700,29 300 000 000,00Управленческий персонал предприятия обладает необходимой квалификацией и опытом работы. В административный персонал предприятия включаются должности главного инженера и главного бухгалтера. Офисный персонал (1 юристконсульт, 2 инженера производственно-технического отдела, 4инженера строительного контроля).
Организационная структура управления проектом будет построена по принципу линейной, распределенной по подразделениям и функциональным обязанностям. Общая численность работников предприятия составляет 10 штатных единиц. Чистая прибыль (после уплаты налога и платежей из прибыли) — 536,81 тыс. руб. Получение прибыли от продажи квартир запланировано, начиная с 2015 г. Таблица 3.7 — Показатели эффективности проекта, млн. руб. Показатель2 012 201 320 142 015 076 228 923 392ИТОГОСебестоимость строительства (руб./кв.м.) 53 389,45 1. Доходы доходы от продажи квартир153,31 329,62 709,48 1 054,77 780,62 726,37 611,87 4 366,03 доходы от продажи нежилых помещений27,78 46,34 32,22 29,17 98,30 100,07 124,73 458,61 доходы от продажи паркинга0,00 11,80 52,50 46,20 58,78 26,25 30,10 225,63 продажа права участия в проекте35,00 30,00 30,00 5,00 0,00 0,00 0,00 100,00 продажа права застройки 6,8 очереди0,00 25,00 5,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30,00 кредит20,00 110,00 100,00 70,00 0,00 0,00 0,00 300,00 2.
Расходы0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 разработка проекта планировки-20,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -20,00 финансирование строительства-245,77 -510,78 -881,06 -1 009,33 -716,27 -817,84 -181,41 -4 362,46 Платежи по кредиту-2,60 -30,10 -62,81 -113,72 -103,69 -70,98 -17,47 -401,37 3. Прибыль-32,29 11,88 -14,67 82,09 117,74 -36,12 567,82 696,44 Стоимость строительства нежилых помещений29,66 44,53 26,85 24,34 77,82 76,33 95,13 374,66 Прибыль от продажи нежилых помещений-1,88 1,81 5,37 4,82 20,49 23,75 29,60 83,95 НДС с продажи нежилых помещений (ставка 18% - 13%)0,00 0,09 0,27 0,24 1,02 1,19 1,48 4,29 Прибыль после уплаты НДС-32,29 11,79 -14,93 81,85 116,71 -37,31 566,34 692,15 Налог на прибыль (ставка 20%)0,00 2,36 0,00 16,37 23,34 0,00 113,27 155,34 4. Чистая прибыль-32,29 9,43 -14,93 65,48 93,37 -37,31 453,07 536,81 Чистая прибыль нарастающим итогом-32,29 -22,86 -37,79 27,68 121,05 83,74 536,81 0,00 Ставка дисконтирования (%) 25%коэффициент дисконтирования0,80 0,64 0,51 0,41 0,33 0,26 0,21 NPV-25,83 6,03 -7,65 26,82 30,60 -9,78 95,02 115,21 IRR 80%Период окупаемости PBP, лет 3,00 Рис. 3.1 — Период окупаемости проекта, млн. руб. На основании таблицы 3.7 можно сделать вывод, что чистый денежный поток имеет положительное значение — 115,21 млн.
руб., следовательно, данный инвестиционный проект можно принять. Финансовые расчеты по проекту строились по принципу «доходы-расходы», то есть все капитальные затраты по строительству принимались не как капиталовложения застройщика, а как расходы, связанные с реализацией продаваемых квартир. В связи с этим, в балансе предприятия отсутствуют внеоборотные активы. Чистый поток денежных средств рассчитан исходя из всех поступлений от продажи квартир «минус» выбытие денежных средств на оплату работ, процентов по кредиту и прочих затрат, с учетом прироста нормируемых оборотных активов и пассивов.
Рассмотрим показатели эффективности проекта, которые представлены в таблице 3.
8.Таблица 3.8 — Показатели эффективности
ПоказательЗначение
Ставка дисконтирования, % 25Период окупаемости — PB, лет3Чистый приведенный доход — NPV, млн. руб.
115,21Внутренняя норма доходности-IRR, %80Анализ чувствительности. Это стандартный метод количественного анализа, который заключается в изменении значений критических параметров (в нашем случае физического объема продаж, сметной стоимости проекта и цены реализации), подстановке их в финансовую модель проекта и расчете показателей эффективности проекта при каждом таком изменении. Анализ чувствительности проводится с целью учета и прогноза влияния изменения входных параметров (инвестиционные затраты, приток денежных средств, барьерная ставка, уровень реинвестиций) инвестиционного проекта на результирующие показатели. Наиболее удобный вариант — это относительное изменение одного из входных параметров (пример — все притоки денежных средств минус 5%) и анализ произошедших изменений в результирующих показателях. Для анализа чувствительности главное — это оценить степень влияния изменения каждого (или их комбинации) из входных параметров, чтобы предусмотреть наихудшее развитие ситуации в бизнес плане (инвестиционном проекте).Таким образом, рассматривается обычно пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический прогнозы и рассчитываются результаты инвестиционного проекта. Результаты анализа чувствительности учитываются при сравнении взаимозаменяемых и не комплиментарных (невзаимозаменяемых с ограничением по максимальному бюджету) инвестиционных проектов. При прочих равных условиях выбирается инвестиционный проект (проекты) наименее чувствительный к ухудшению входных параметров. В анализе чувствительности речь идет не о том, чтобы уменьшить риск инвестирования, а о том, чтобы показать последствия неправильной оценки некоторых величин. Анализ чувствительности сам по себе не изменяет факторы риска. Данный метод является хорошей иллюстрацией влияния отдельных исходных факторов на конечный результат проекта. Главным недостатком данного метода является предпосылка о том, что изменение одного фактора рассматривается изолированно, тогда как на практике все экономические факторы в той или иной степени коррелированны. По этой причине применение данного метода на практике как самостоятельного инструмента анализа риска весьма ограничено, если вообще возможно. Анализ чувствительности — это техника анализа проектного рынка, которая показывает, как изменится значение NPV проекта при заданном изменении входной переменной при прочих равных условиях. Проведение анализа чувствительности сводится к таким шагам:
1 шаг. Определение ключевых переменных, которые оказывают влияние на значение NPV.2 шаг. Установление аналитической зависимости NPV от ключевых переменных.
3 шаг. Расчет базовой ситуации — установление ожидаемого значения NPV при ожидаемых значениях ключевых переменных.
4 шаг. Изменение одной из входных переменных на нужную аналитику величину (в %). При этом все другие входные переменные имеют фиксированное значение.
5 шаг. Расчет нового значения NPV и его изменения в процентах.
4-й и 5-й шаги проводятся последовательно для всех входных переменных, вносятся в таблицу и изображаются графически, то есть, аналитик получает серию ответов на вопрос «а что, когда».6 шаг. Расчет критических значений переменных проекта и определения наиболее чувствительных из них.
7 шаг. Анализ полученных результатов и формирование чувствительности NPV к изменению разных входных параметров. Критические значения показателя — это значение при котором теперешняя стоимость равняется нулю (NPV=0). Проведем анализ чувствительности проекта в таблицах 3.9 — 3.
11.Таблица 3.9 — Рост себестоимости строительства
Фактор% изменения фактораисхзнач1,0%2,0%3,0%4,0%5,0%6,0%7,0%Себестоимость строительства, млн.
руб.4362,464 406,084449,714 493,334536,964 580,584624,214 667,83Чистая прибыль, млн.
руб.536,82 498,03459,24 420,45381,66 342,87304,9 265,29NPV, млн.
руб.115,2198,4981,7665,0448,3131,5914,86−1,87IRR, %79,7667,8358%49%42%35%30%24%Таблица 3.10 — Снижение стоимости продажи
Фактор% изменения фактораисхзнач-1,0%-2,0%-3,0%-4,0%-5,0%-6,0%-7,0%Цена продажи, млн.
руб.5050,284 999,7774949,2 744 898,7724848,2 694 797,7664747,2 634 696,76Чистая прибыль, млн.
руб.536,82 492,7618448,7 036 404,6454360,5 872 316,529272,4 708 228,4126NPV, млн.
руб.115,2198,0380,8563,6646,4829,3012,11−5,07IRR80%69%59%50%42%35%29%23%Таблица 3.11 — Рост процентной ставки по кредиту
Фактор% изменения фактораисхзнач1,0%2,0%3,0%4,0%5,0%6,0%7,0%Платежи по кредиту, млн.
руб.-401,37−405,384−409,397−413,411−417,425−421,439−425,452−429,466Чистая прибыль, млн.
руб.536,82 533,3363529,8 525 526,3688522,885 519,4013515,9 176 512,4338NPV, млн.
руб.115,21 113,86112,50 111,15109,79 108,43107,8 105,72IRR80%79%78%77%76%76%75%74%Рис. 3.2 — Анализ чувствительности проекта, изменение NPVАнализ чувствительности показал, что данный проект является устойчивым к изменению фактора — рост стоимости процентной ставки по кредиту, и сильно зависит от изменений стоимости продажи строящегося жилья и его себестоимости строительства. Учитывая это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой: во-первых, изменение стоимости одного квадратного метра жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два; во-вторых, стоимость квартир в проекте установлена существенно ниже уровня рыночных цен на аналогичное жилье в близлежащих микрорайонах. В связи с этим, вероятность снижения цен на возводимое жилье при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму. В таблице 1 приложения представлен анализ основных рисков данного проекта. Заключение
Управление инвестиционным строительным проектом, если воспринимать этот процесс, как единое целое по всей логической цепочке: с момента утверждения идеи до момента подписания акта о вводе в эксплуатацию — процесс многогранный, многоаспектный, как и число его участников, как и разнообразие ресурсов, привлекаемых по ходу процесса, как и разнообразие целей и задач, решаемых по ходу проекта. Управлять проектами — значит прикладывать знания, опыт, методы и средства к работам для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить эти требования и ожидания необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта. Процесс управления инвестиционным проектом подчиняется четкой логике, которая связывает между собой различные области знаний и технологии. Прежде всего, у проекта обязательно имеются одна или несколько целей. Под целями мы будем далее понимать не только конечные результаты проекта, но и выбранные пути достижения этих результатов (например, применяемые в проекте технологии, система управления проектом).Достижение целей проекта может быть реализовано различными способами. Для сравнения этих способов необходимы критерии успешности достижения поставленных целей.
Обычно в число основных критериев оценки различных вариантов исполнения проекта входят сроки и стоимость достижения результатов. При этом запланированные цели и качество обычно служат основными ограничениями при рассмотрении и оценки различных вариантов. Конечно, возможно использование и других критериев и ограничений — в частности, ресурсных. Для управления необходимы рычаги.
Влиять на пути достижения результатов проекта, цели, качество, сроки и стоимость исполнения работ можно, выбирая применяемые технологии, состав, характеристики и назначения ресурсов на выполнение тех или иных работ. Таким образом, применяемые технологии и ресурсы проекта можно отнести к основным рычагам. Кроме этих основных существуют и вспомогательные средства, предназначенные для более точного маневрирования основными. К таким вспомогательным рычагам можно отнести, например, контракты в строительстве, которые позволяют привлечь нужные ресурсы в нужные сроки. Кроме того, для контроля над расходом ресурсов необходимо обеспечить эффективную организацию работ. Это касается структуры управления проектом, организации информационного взаимодействия участников, управления персоналом. Информация обычно не бывает стопроцентно достоверной. Учет неопределенности исходной информации необходим и при планировании проекта и для грамотного заключения контрактов.
Анализу и учету неопределенностей посвящен анализ рисков. Любой план в процессе своей реализации проходит различные стадии, называемые в совокупности жизненным циклом проекта. Для реализации различных функций необходимы действия, которые в именуются процессами управления проектами. Они могут быть разбиты на шесть основных групп, реализующих различные функции:
Процессы инициации — принятие решения о начале выполнения проекта;
Процессы планирования — определение целей и критериев успеха проекта и разработка рабочих схем их достижения;
Процессы исполнения — координация людей и других ресурсов для выполнения плана;
Процессы анализа — определение соответствия плана и исполнения проекта поставленным целям и критериям успеха и принятие решений о необходимости применения корректирующих воздействий;
Процессы управления — определение необходимых корректирующих воздействий, их согласование, утверждение и применение;
Процессы завершения — формализация выполнения проекта и подведение его к упорядоченному финалу. Практически методология управления проектами помогает:
обосновать целесообразность инвестиций в строительстве, разработать оптимальную схему финансирования работ, составить план работ, включающий сроки исполнения работ, потребление ресурсов, необходимые затраты при строительстве, оптимально организовать исполнение работ и взаимодействие участников проекта, осуществлять планирование и контроль качества, осуществлять анализ и управление проектными рисками, оптимально планировать и контролировать контракты, анализировать отклонения фактического хода выполнения работ от запланированного и прогнозировать последствия возникающих отклонений, моделировать корректирующие воздействия на информационных моделях проектов и принимать обоснованные управленческие решения, вести архивы проектов и анализировать опыт их реализации, который может быть использован в других проектах, и т. д.Список использ
УЕМой литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации
Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.
02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. 12.
12.2011 г.)Постановление Правительства РФ от 13.
09.2010 N 716 (ред. от 30.
04.2013 г.) «Об утверждении Правил формирования и реализации федеральной адресной инвестиционной программы"Федеральный закон от 29.
11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 28.
07.2012) «Об инвестиционных фондах» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.
01.2013)Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.
06.1999 N ВК 477) Аблеева А. М. Методические аспекты инвестиционной и Инновационной стратегии развития предприятия//Соц. политика и социологи. — 2010. — № 8. — С.
406−416.Ахмедов Н. А. Формирование системы оценки эффективности реализации инновационной стратегии и инвестиционной политики промышленных предприятий// Менеджмент в России и за рубежом. — 2011. — №
4. - С. 81−85.Бадокина Е. А., Швецова И. Н. Использование цены капитала при обосновании инвестиционной политики// Региональная экономика. — 2008.
— № 20. — С. 88−98.Бочаров В. В. Инвестиции: Учебник /В. В.
Бочаров. — СПб.: Питер, 2009. — 384 с. Вадель О. А. Управление эффективностью инвестиционного проекта в концепции инвестиционного проекта в концепции стоимостного подхода// Менеджмент в России и за рубежом. — 2011. — №
6. — С. 35−42.Валдайцев В. С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В. С. Валдайцев. — М.:Филинъ, 2006.
— 486 с. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. / С. В. Валдайцев. — GUMER-INFO, 2007.
— 720 с. Григорьев Л. Инвестиционный процесс: накопленные проблемы и интересы// Вопросы экономики. — 2008. — № 4. -
С. 44−61.Гукова А. В. Инвестиционный капитал предприятия: теоретические аспекты управления// Экономический анализ. — 2008. — № 4. -
С. 26−32.Григорьев, В. В. Оценка предприятия: теория и практика. / В. В. Григорьев. — М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. — 320 с. Дасковский В., Киселев В.
Еще раз о несоответствии оценок эффективности инвестиций// Экономист. — 2010. — № 7. — С.
78−93 16. Дасковский В., Киселев В. Совершенствование оценки эффективности инвестиций// Экономист. — 2009.
— № 1. — С. 42−57.Деева, А. И. Инвестиции: учебное пособие / А. И. Деева. -
М.: Изд-во «Экзамен», 2009. — 436 с. Дикуль Л. О. Приоритетные направления венчурной инвестиционной деятельности в промышленном секторе экономики// Экономика, статистика и информатика. -
2011. — № 4. — С. 30−35.Добровольский В. П. Инвестиционный потенциал российской экономики и точки роста// Деньги и кредит.
— 2010. — № 9.
— С. 30−36.Дриго М. Ф. Методология оценки экономической эффективности инвестиционных решений// Менеджмент в России и за рубежом. — 2008. - № 1.
— С. 18−24.Есипов В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. -
2-е изд. — СПб.: Питер, 2006. — 464 с. Ивашковский С. Н. Экономика: микро и макроанализ: учеб.
практ. пособие / С. Н. Ивашковский. — М.: Дело, 2009. — 360 сИсмаилов В. Инвестиционные перспективы иностранного бизнеса в России// Банковское дело. -
2008. — № 3. — С. 66−71.Игонина Л. Л. Инвестиции: Учеб. пособие /
Л.Л. Игонина; Под ред. В. А. Слепова. — М.:Юристъ, 2012.
— 480 с. Инвестиции: учебное пособие / Под ред. В. В. Ковалева.
М.: Проспект, 2008. — 360 с. Инвестиции: Учеб. пособие /Под ред. М. В. Чиненова. — М.: Кно
Рус, 2011. — 368 с. Карачаровский В. Деловая и инновационная активность в российской Экономике//Общество и экономика. — 2010. — № 12.
— С. 13−33.Карпенко О. А. Государственное реформирование амортизационной политики с целью повышения инвестиционной активности предприятий// ЭПОС. — 2011. — № 2.
— С. 9−13.Колмыкова Т. Инвестиционная политика и анализ структуры инвестиций в основной капитал// Предпринимательство. — 2008. — № 2.
— С. 84−92.Королев А. Взаимодополняемые инвестиционные проекты: оценка синергетического эффекта// Проблемы теории и практики управления. — 2011. — № 10.
— С. 90−97Кочетков И. О государственной поддержке инвестиционной деятельности// Экономист.
— 2009. — № 12. — С.
79−84.Кузьминова О. Государственное экономическое регулирование инвестиционной деятельности в России// Предпринимательство. — 2009. - № 2. — С.
57−64.Левин В. С. Оценка угроз в инвестиционном развитии агропромышленного региона// Финансы. — 2011. — №
4. — С. 20−26.Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н.Г.М12 Управление проектами: Учебное пособие / Под общ.
ред. И. И. Мазура. — 2-е изд. — М.: Омега-Л, 2011. — с. 664. Межов Н. С. и др.
Методы повышения достоверности оценки финансовой состоятельности инвестиций// Экономический анализ. — 2009. — № 17. -
С. 16−20.Меркулов, Я. С. Инвестиции: учебное пособие /Я.С. Меркулов.
М.: ИНФРА-М, 2010. — 420 с. Нешитой, А. С. Инвестиции: Учебник/А.С.Нешитой. — 6-е изд., перераб.
и испр. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2010. — 372 с. Орлова Л. Н. Информационно-инвестиционные аспекты управления конкурентоспособностью предприятия// Экономика, статистика и информатика. -
2011. — № 3. — С. 91−95.Оценка бизнеса: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. — М.: «Финансы и статистика», 2011.
— 387 с. Пансков В. Г. О налоговом стимулировании инвестиционной деятельности// Финансы. — 2009. — № 2. -
С. 37−43.Пономарева В. И. Инвестиции в реальные объекты в условиях финансового кризиса// Соц. политика и социология. — 2011. — №
1. - С. 156−174.Румянцева, Е. Е. Новая экономическая энциклопедия [Текст] / Е.
Е. Румянцева. — 4-е изд. ;
Москва: Инфра-М, 2011. — 882 с. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. — М.: Инфра-М, 2009.
— 312с. Толстопятова Л. А. Формирование и развитие институтов региональной финансово-инвестиционной инфраструктуры // Теория и практика общественного развития. 2012. № 10.Хазанович Э. С.
Инвестиции: Учеб. пособие / Э. С. Хазанович. — М.: Кно
Рус, 2011. — 320 с. Холт Р. Основы финансового менеджмента. Пер. с англ. ;
М.: «Дело», 2010. — 424 с. Янковский К. П. Инвестиции: Учебник / К. П.
Янковский. — СПб.: Питер, 2012. — 368 с. Шеховцова Ю. А. К вопросу о совершенствовании методологии дисконтирования денежных потоков// Менеджмент в России и за рубежом. -
2011. — № 3. — С. 12−18.Щербаков В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). /
В.А. Щербаков. — М.: Издательство Омега, 2006. — 288 с. Приложение
Таблица 1 — Основные риски проекта
РискиОписание
ВероятностьМеры
Производственные риски
Процедурно-согласователь-ный риск
Проявляется в том, что возможны значительные задержки либо отказы соответствующих государственных инстанций утвердить, подписать, либо дать положительное заключение на сдачу объекта в эксплуатацию
Средняя Во избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременно
Строительый риск
Состоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики зданий не будут соответствовать высокому требованию и классу выставляемых на продажу объектов недвижимости
Низкая Необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора
Коммерческие риски реализации
Риск невозможности продажи помещений в запланирован-ный срок
Характеризуется тем, что не будет выполнен в запланированный срок тот объем продаж помещений, который заложен в расчетах
Низкая Рекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новым продуктом
Ценовой риск
Проявляется в том, что реализующая площади структура может оказаться не в состоянии продать помещения по установленной стоимости в уставновленные сроки
Низкая Во избежание рисков в долгосрочном периоде необходимо учитывать коньюктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методов
Общеэкономические риски
Инфляцион-ный риск
Опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие инфляции
Средняя Для минимиз. убытков необходимо производить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэф. Офиц. индекса инфляции
Окончание таблицы 1Общеэкономические риски
Инфляцион-ный риск
Опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие инфляции
Средняя Для минимиз. убытков необходимо производить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэф. Офиц. индекса инфляции
Налоговый риск
Характеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов, которые уплачиваются предприятием
Низкая Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков надо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений
Внешние форс-мажорные обстоятельства
Природные форс-мажорные обстоятельства
Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (природных факторов или техногенных сил) Низкая Для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании на этапе строительства
Таблица 2 — Классификация и способы управления рисками инвестиционно-строительной деятельности
НаименованиерискаПричины риска
Факторы риска
Способы управления рисками
Риск неосуществимости проекта
Отказ инвесторов и поставщиков от заключения договора. Неприемлемые для субъектов ИСД условия договора. Пере-ход традиционных поставщиков на вы-пуск другой в рыночных
Ограниченность инвесторов. Чрезмерная концентрация входимых потоков материально-технических ресурсов на ограниченном
Диверсификация поставок. Приобретение акций предприятий-поставщиков. Подготовка кредитных линий на случай условиях продукции. Некачественная проектная документация.
количествепоставщиков. Нестабильность общей социально-экономической ситуации. Неверное прогнозирование инвестиционно-строительной ситуации. Использование недостоверной исход-ной информациинеобходимой предоплаты. Создание страхового резерва исходных материально-технических ресурсов. Конкурсный отбор проектировщиков и операционный контроль их деятельности
Риск убыточности проекта (коммерческий риск) Изменение структуры и сокращение спроса в определенном сегменте рынка. Неплатежеспособность покупателя. Неконкурентоспособность продукции. Увеличение срока окупаемости проекта. Дополнительные эксплуатационные затраты. Организация грамотной системы управления недвижимостью. Активное использование всех форм маркетинга
Риск консервации проекта
Прекращение инвестирования. Нарушение выполнения договорных обязательств. Нестабильность экономическойситуации в стране. Замораживание строительства.Выбор наиболее жизнеспособного проекта. Окончание таблицы 2Риск невыполнения договорных обязательств
Непредвиденное и несогласованное изменение существенных условий договора. Отказ партнера от дальнейшейдеятельности. Нарушение сроков сдачи объекта и сопутствующие этому расходы
Тщательный отбор участников ИСП. Риск неполучения внешних инвестиций и кредитов
Неблагоприятные впечатления зарубежных инвесторов и кредиторов относительно перспектив и возможностей инвестиционного проекта. Неожиданная утечка негативной информации; публикация порочащих сведений и данных. Выступление экологов и населения скритикой проекта. Утрата контроля за имиджем проекта. Активные действия недобросовестных конкурентов. Затраты на маркетинг, в том числе на рекламу и поддержание ―марки проекта. Организация программ по привлечению и удерживанию инвесторов.
