Эта форма наиболее интересна для заемщиков, а особенно для продавцов объектов недвижимости, но наиболее рискованна для банка, так как на этапе регистрации сделки могут возникнуть определенные ситуации, вследствие которых сделка не будет зарегистрирована;—выдача после государственной регистрации и получения свидетельства на имя заемщика из управления Федеральной регистрационной службы (УФРС), с прописанным в нем обременением. Это менее рискованно для банка, но не все продавцы соглашаются на данные условия. Также существуют схемы выдачи ипотечного кредита с использованием сейфовых ячеек и аккредитивов, которые позволяют найти компромисс между интересами банка и заемщика. Для некоторых заемщиков решающими аргументами могут стать:—репутация и надежность самого банка;—наличие широкой филиальной сети, что является немаловажным фактором, если заемщик планирует покупать квартиру в другом регионе либо находится в частых отъездах и не имеет возможности каждый раз погашать кредит в одном и том же регионе;—наличие широкой операционно-кассовой сети и нахождение отделения банка вблизи работы либо места проживания заемщика;—возможность погашать кредит с помощью банкомата, системы «телебанк», а также путем списания денег с зарплатной карты заемщика. При этом если заемщик уже является клиентом банка, пользующимся другими его продуктами, и доволен обслуживанием, то скорее всего он обратится именно в этот банк за получением кредита. В связи с возрастающей конкуренцией на рынке ипотечного кредитования коммерческим банкам, участникам рынка ипотечного кредитования необходимо оперативно реагировать на быстроменяющиеся условия экономической среды и конъюнктуру рынка, а также изучать поведение других игроков и использовать различные методы конкурентной борьбы за потенциального заемщика — как ценовые, так и неценовые с целью приращения и сохранения доходности своего портфеля ипотечных кредитов. Неравномерность ипотечного рынка обусловлена не только исторической и национальной спецификой отдельных регионов, но и весьма конкретными количественными характеристиками.
1.Социально-экономическое развитие региона. Это развитие определяется целым рядом базовых индикаторов, характеризующих уровень социального и экономического развития субъекта РФ. Официальная статистика приводит данные более чем по 100 показателям. Автором было выделено два ключевых критерия оценки влияния социально-экономического положения региона на степень развития рынка ипотечного кредитования (размер ВРП на душу населения и среднедушевые денежные доходы).
2.Уровень банковской концентрации. Этот уровень измеряется количеством кредитных организаций (КО) в регионах, а также филиалов КО, выдающих ипотечные кредиты, и является отражением того, насколько благоприятны общие экономические и политические условия региона для развития банковского сектора.
3.Уровень финансовой грамотности населения. Данный показатель характеризует степень вовлеченности населения в кредитную систему. Поскольку ипотечный кредит является лишь одним из разновидностей банковских продуктов, оценка соответствующего показателя должна проводиться в целом по объемам депозитов физических лиц и общим объемам выданных им кредитов.
4.Развитие жилищного строительства в регионе. Следует отметить, что рынок жилой недвижимости является неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования. Уровень развития жилищного строительства в субъектах РФ можно охарактеризовать объемами ввода жилья на территории региона, а также количеством функционирующих строительных организаций.
5.Доступность жилья для населения региона. Данный показатель является одним из ключевых параметров функционирования ипотечного рынка на территории российских субъектов и определяется рядом абсолютных и относительных показателей, среди которых, по мнению автора, следует выделить цену 1 м² первичного и вторичного жилья в регионе, а также коэффициент доступности жилья, т. е. количество лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при условии, что все денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.
6.Развитие социальной ипотеки в регионах. Несмотря на общую тенденцию улучшения макроэкономической конъюнктуры на ипотечном рынке и рынке жилой недвижимости, ипотечный кредит по-прежнему не является доступным примерно для 77,5−88% граждан. При этом очевидно, что особенно остро стоит вопрос решения жилищной проблемы для работников бюджетной сферы, в том числе образования (9,4% занятых в экономике), здравоохранения (7,9% занятых в экономике), молодых ученых и т. п. В этой связи в современных российских условиях развитие ипотеки немыслимо без государственной поддержки, подкрепляемой наличием и количеством действующих социальных программ как на федеральном, так и региональном уровнях. Перспективы развития системы ипотечного кредитования обозначены в таких принятых на федеральном уровне документах, как Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище». В первом документе за основные целевые индикаторы развития системы ипотечного жилищного кредитования взяты такие важнейшие показатели:
доля ипотеки в ВВП;
— количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов;
— доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств;
— доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем;
— доля ипотеки, финансируемой за счет секьюритизации, и некоторые другие. При этом за отправную точку в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года приняты фактические значения, достигнутые в 2014 г., а целевые ориентиры установлены на 2015, 2020 и 2030 гг. Далее рассмотрим данные ориентиры в качестве планов развития ипотечного кредитования.
3.2 Планирование развития ипотечного кредитования Ориентиры роста относительных показателей, установленные Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, наглядно показаны на рис. 11. Рисунок 11 -Целевые ориентиры отдельных показателей развития системы ИЖК в России на 2012−2030 гг. Анализ данных табл. 9 и сопоставление фактических сведений с плановыми (прогнозными) показали, что, несмотря на весьма радужные перспективы развития системы ИЖК в России, очерченные в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, возможность достижения установленных ориентиров в большинстве случаев весьма сомнительна. Более того, наблюдаются провалы по ряду ключевых показателей. Таблица 9- Основные целевые ориентиры развития ипотечного кредитования в России
ПоказателиЦелевой ориентир2 014 201 520 202 030
Доля ипотеки в ВВП, %3,87,210,715,5Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, %23 305 060
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт.490 741 868 873
Доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, %20 264 050
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме выданных ипотечных кредитов по годам (секьюритизация), %45 505 566
Так, достаточно пессимистичным выглядит прогноз достижения уровня 3,8% доли ипотечной задолженности в ВВП в 2014 г. и 15,5% в 2030 г. Рис. 12 иллюстрирует фактическую динамику анализируемого показателя в сравнении с плановыми ориентирами 2012;2030 гг. Еще хуже обстоят дела с секьюритизацией ипотечных активов. Если в 2013 г. этот параметр оценивался на уровне
20% от объема выданных ипотечных кредитов, то в 2014 г. он резко упал до 3,6%. Это объясняется произошедшим вследствие мирового финансового кризиса снижением спроса на финансовые инструменты российских эмитентов. Так, отставание от целевого ориентира на 2014 г.
45% при фактическом значении 6,5% в 2013 г. составляет практически 700%. Анализируемая динамика в сравнении с плановыми ориентирами 2014;2030 гг. представлена на рис. 13.
Рисунок 12 -Доля ипотеки в ВВП (ретроспективная оценка и ориентир роста) Рисунок 13 — Доля ипотеки, финансируемой за счет секьюритизации (ретроспективная оценка и ориентир роста) По-прежнему маладоля семей, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартамобеспечения жилымипомещениями. Ввиду отсутствия статистической информации поданному показателю в сопоставительной таблице были использованы аналитические оценки Т. С. Коростелевой, проведенные в конце2013 г. Так, в соответствии с расчетами автора доля семей, имеющих возможность приобрести на вторичном рынкежилье, соответствующее стандартам обеспеченияжилыми помещениями, с помощью собственных изаемных средств, составляла в то время менее 14,3%, а на первичном рынке — менее 26,4% при целевоминдикаторе 30% на 2015 г. и 60% - на 2030 г. Что касается такого показателя, как «доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированныхв сделках с жильем», то его значение в анализируемом периоде, напротив, неуклонноувеличивалось. Это свидетельствует о возможности достижения ориентира в 20%, установленного на 2014 г. (при фактических
17,6% в 2013 г.).Необходимо отметить также и позитивную динамику ростаколичества выдаваемых за год ипотечныхжилищных кредитов. Это единственный показатель из рассмотренных, по которому удалось не только достигнуть, но и превысить целевой ориентир на 2014 г. уже в 2013 г. Так, в 2013 г. в РФ было зафиксировано рекордное значение данного параметра, составившее 520 тыс.
шт. выданных ипотечных кредитов при плановом на 2014 г. — 490 тыс. Федеральная целевая программа «Жилище» наряду с некоторыми параметрами развития ипотечного рынка устанавливает целевые ориентиры роста жилищного рынка в РФ. При этом за ключевые индикаторы взяты следующие показатели:
годовой объем ввода жилья;
— жилищная обеспеченность граждан РФ;
— коэффициент доступности жилья (КДЖ) и некоторые другие. В табл. 10 проведено сопоставление фактических данных, полученных по основным индикаторам, и целевых ориентиров, установленных на 2015 г. Таблица 10- Целевые ориентиры развития жилищного рынка в России
ПоказательФакт
Целевой ориентир2 011 201 220 132 015
Годовой объем ввода жилья, млн м259,858,162,390Жилищная обеспеченность (общая площадь жилых помещений в расчете на одного жителя страны), м222,422,624,2Коэффициент доступности жилья, лет4,85,04,34,0Анализ и сопоставление фактических данных с плановыми (прогнозными) ориентирами развития жилищного рынка также в большинстве случаев свидетельствуют о невозможности достижения установленных параметров. Например, такой важнейший показатель, как объем ввода жилья, по находится надостаточно низком уровне и составляет 62,3 млнм2 введенной площади при целевом ориентире на 2015 г. в 90 млн м2. Для достижения установленного ориентира необходим рост примерно в 1,5 раза, в то время как ретроспективная оценка динамики данного параметра демонстрирует его неустойчивость, выражающуюся либо в небольшом падении либо в слабом росте. На рис. 14 показана фактическая динамика объема ввода жилья в РФ в сравнении с плановым ориентиром 2015 г. Рисунок 14- Годовой объем ввода жилья в РФ (ретроспективная оценка и ориентир роста), млн м2Для достижения установленного ориентира на 2015 г. должна существенно вырасти жилищная обеспеченность граждан РФ (на 8,0% по сравнению с 2009 г.). Однако ретроспективный анализ также демонстрирует очень слабую динамику роста. Так, этот показатель вырос всего на 0,1%, что объяснялось не увеличением объема ввода жилья, а ухудшением демографической ситуации в стране. Известно, что индикатором доступности жилья для конкретного домашнего хозяйства выступает такой важнейший показатель, как коэффициент доступности жилья (число лет, в течение которых семья может накопить на квартиру площадью 54 м² при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры). Как показано в табл. 3, значение КДЖ должно снизиться с 4,8 года до 4 лет в 2015 г. Ретроспективный анализ на основе официальной статистики показывает, что значение КДЖ выросло до 5,0, а затем снизилось до 4,3. Вместе с тем, по неофициальным данным, этот показатель увеличился до 8,3 года в целом по России, что свидетельствует о невозможности решения жилищной проблемы большинства российских граждан в современных условиях и в целом о провале приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Проведенный анализ показал: несмотря на то, что развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является приоритетной социально-экономической задачей России на современном этапе, по большинству ключевых целевых индикаторов, обозначенных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и ФЦП «Жилище», наблюдается либо существенное отставание от установленных ориентиров роста, либо полный провал. Выявлен целый комплекс причин как микроэкономического, так и макроэкономического характера, препятствующих развитию ипотеки в РФ. Разработаны направления повышения эффективности функционирования системы ИЖК по каждой из выявленных проблемных зон для обеспечения устойчивого развития ипотечных инструментов в России и повышения доступности ипотечного кредита для населения. В арсенале кредитной организации должен быть большой набор инструментов для проведения реструктуризации ипотечного жилищного кредита. Можно условно провести следующую классификацию доступного инструментария. Мероприятия, позволяющие заемщику восстановить доходы, т. е. предоставить «время». Это могут быть:
платежные каникулы;
реструктуризация с формированием индивидуального графика. Мероприятия, позволяющие заемщику снизить расходы по ипотечному кредиту, показаны в табл. 11. Таблица 11 — Мероприятия, позволяющие заемщику снизить расходы по ипотечному кредиту Мероприятия
ХарактеристикаУдлинение срока кредита
Актуально для кредитов, имеющих оставшийся срок обслуживания менее 10 лет
Граничные условия при достижении пенсионного возраста
При достижении пенсионного возраста лишь незначительная доля граждан существенно теряет свои доходы. Тенденции на рынке труда таковы, что большинство граждан старается сохранить свое рабочее место даже после выхода на пенсию. В связи с этим удлинение срока жизни ипотечного кредита за пределы пенсионного возраста — допустимо
Изменение ставки по ипотечному кредиту
В практике АРИЖК достаточно случаев, когда кредитор заложил в ставку возможные риски по ипотечному кредиту. Предполагаемый риск «реализовался», и в этой ситуации кредитор встает перед выбором — понести потери или пересмотреть условия заемного обязательства с понижением ставки до текущего рыночного уровня. Практика показывает, что данный инструмент позволяет существенно снизить нагрузку на заемщика
Изменение формулы погашения ипотечного кредита
В российской практике кроме классической аннуитетной схемы погашения ипотечного кредита, когда за счет фактора инфляции нагрузка на заемщика с каждым годом снижается, активно используется дифференцированный метод погашения кредита, когда заемщику дается равномерный график погашения основного долга с обязательством уплаты фактических процентов. Дифференцированная схема погашения долга имеет существенно более высокую нагрузку в первые годы жизни ипотечного кредита. В таком случае перенос части платежей на будущее или переход к аннуитетной схеме позволяет снизить текущую нагрузку на заемщикалокальный переезд
В случае отсутствия перспективы восстановления доходов заемщика на уровне, позволяющем успешно обслуживать ипотечное обязательство, целесообразно рассмотреть возможность переезда заемщика в жилое помещение с меньшими потребительскими характеристиками. В этом случае есть возможность частичного погашения долга при реализации старого объекта залога и снижении нагрузки при обслуживании измененного обязательства
В практике АРИЖК существует достаточное количество случаев, когда квалификация заемщика в месте нахождения предмета ипотеки в результате кризисных явлений в экономике остается невостребованной. При этом возможное переобучение заемщика не позволит вернуть ему приемлемый уровень дохода. В таком случае содействие кредитора переезду заемщика к новому месту работы (фактически с перекредитованием на новый объект недвижимости и реализацией старого) позволит сохранить кредит в обслуживаемой форме (пусть и с измененным предметом залога).Если рассмотреть практику реструктуризации в наиболее сложном случае — предоставлении заемщику времени для восстановления доходов, то необходимо учесть следующие факторы, существенным образом влияющие на успешность программы восстановления. Степень контактности «кредитор-заемщик». Жесткое отношение кредиторов к проблемам заемщиков ипотечных жилищных кредитов и их обоюдная невысокая финансовая грамотность приводит к тому, что в 50% случаев первое действие заемщика при возникновении сложной жизненной ситуации — выключение телефона. Заемщик боится прессинга со стороны кредитной организации и рассчитывает решить собственные временные финансовые сложности, не вступая в контакт с кредитором. Часто это приводит к тому, что кредитор, насчитав пени и штрафы, обращается в суд и прекращает попытки диалога с заемщиком. Рекомендация в этом случае одна: максимально быстро выстраивать диалог с заемщиком и допускать обсуждение возможной реструктуризации долга. Длительность периода помощи.
Если кредитор предоставит период помощи, недостаточный для устойчивого восстановления доходов, то данная попытка будет бессмысленной. Статистика АРИЖК показывает, что в среднем этот период должен быть равен «удвоенному периоду поиска работы» в данном регионе. Нагрузка на заемщика в течение периода помощи. Недостаточность снижения нагрузки на заемщика приводит к тому, что для исполнения этого (и часто — дополнительных) обязательства заемщик начинает привлекать дополнительные кредиты, иногда по существенно более высоким ставкам. В результате через некоторый период заемщику необходимо обслуживать сразу несколько заемных обязательств по высоким ставкам. Рекомендуется нагрузку на заемщика понижать до такого уровня, чтобы он мог обеспечить свое проживание в период восстановления доходов без привлечения дополнительных займов. Условия погашения реструктурированной задолженности:
а)срок возврата обязательства. Существенной ошибкой многих кредиторов является установление слишком короткого срока возврата реструктурированного обязательства. Если при этом у заемщика нет активов для реализации, из которых можно погасить данное обязательство, то велика вероятность, что будет нарушено базовое условие успешного погашения кредита — источником погашения должны являться «доходы». Если срок для погашения дополнительного долга будет установлен слишком коротким, то заемщик опять же попробует прибегнуть к помощи кредитных организаций, получив высокую степень закредитованности;
б)эффективная ставка капитализации (или нового обязательства заемщика). При формировании графика возврата реструктурированного долга следует учесть, что любая повышенная нагрузка на заемщика приводит к возрастанию соотношения параметра «платеж/доход». Также следует учесть, что подавляющее большинство заемщиков восстанавливает свои доходы на уровне на 20−30% ниже, чем докризисный уровень;
капитализация (реструктукризация) долга приводит к увеличению размера платежа в среднем на 15% (сильно зависит от срока периода помощи и ставки капитализации).В таком случае сочетание пониженных доходов и возросших расходов приводит к взлету соотношения П/Д более, чем до 70%. При таком уровне платежной нагрузки заемщики с высокой степенью вероятности не смогут обслуживать ипотечный долг. Необходимо брать в расчет и статистику, которая показывает высокое влияние ипотечного кредитования на демографическую ситуацию в стране. Примерно в половине семей, взявших ипотеку, рождаются дети. Это означает чаще всего временное выпадение доходов одного из заемщиков и уменьшение среднего остатка свободных средств на каждого члена семьи (т. е. фактическое ухудшение параметра «платеж/доход»).Наработанная АРИЖК статистика позволила внести существенные правки в норморегулирование Банка России: указаниями от 04.
12.2009 № 2355-У и от 03.
06.2010 № 2459-У зафиксировано, что реструктурированные ипотечные ссуды до 6 млн руб. обязательства по которым заемщиком соблюдаются в соответствии с графиком платежей, можно учитывать в портфеле однородных ссуд без существенного изменения категории качества ссуды. В таком случае использование реструктуризации позволяет уже сейчас существенным образом изменить экономику для кредитной организации, не дожидаясь фактического восстановления платежеспособности заемщика. Грамотная организация реструктуризации позволяет снизить убытки кредитной организации фактически в три раза и понизить отчисления в обязательные резервы в четыре раза. Если реструктуризация неуспешна. Действительно, в ряде случаев реструктуризация не приводит к успеху. Это может произойти вследствие:
переоценки сил заемщика по принимаемым на себя обязательствам (недостижение запланированного уровня доходов к концу периода помощи);недобросовестного поведения заемщика в силу невысокой финансовой грамотности или безразличного отношения к завышенному финансовому обязательству (часто в реструктуризацию включаются и штрафные санкции, что делает значительным превышение долга над стоимостью заложенного имущества).Дальнейшее поведение кредитора должно определяться предельным уровнем убытков, которые он готов на себя принимать. Обычно кредитор старается ограничиваться «нулевыми убытками». Значит, прекращение попыток реструктуризации кредита должно наступать при достижении соотношения LTV = 100%.Как было указано, заемщик не обладает доходами и активами, достаточными для мгновенного удовлетворения требования кредитора по полному досрочному погашению долга. В таком случае необходимо совестными усилиями обеспечить ускоренную реализацию заложенного имущества. Практика АРИЖК показывает, что мотивация заемщика на успешную реализацию существенно возрастает в случае прекращения долга заемщика после реализации имущества. Одновременно с этим расчеты подтверждают, что вероятность взыскания и издержки на взыскание оставшейся задолженности делают процесс работы с оставшимся необеспеченным долгом убыточным. Следовательно, становится актуальным при адекватном содействии заемщика реализации заложенного имущества списывать его оставшийся долг. При планировании своей деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования кредитной организации следует учитывать приведенные факторы. Кроме вероятностных событий, связанных с экономическим окружением, необходимо помнить о следующих событиях, наиболее часто вызывающих нарушения платежеспособности заемщиков. Рождение ребенка в семье. В таком случае:
в семье очень часто наблюдается временное снижение доходов (декретный отпуск одного из членов семьи). Некоторые кредитные организации для избегания подобного риска практикуют исключение супруги из числа лиц, чьи доходы они готовы принимать при анализе платежеспособности. Учитывая временный характер потери доходов, по мнению автора, правильным будет рекомендовать проведение реструктуризации и не лишать возможности подобной семьи улучшать жилищные условия;
резко возрастают обязательные расходы, что очень важно учитывать в пересчете «свободного дохода» на каждого члена семьи. Смена работодателя одним из членов семьи. Статистика труда показывает, что средний срок работы на одном рабочем месте составляет около 5 лет. В таком случае в течение долгосрочного финансового обязательства, коим является ипотечный кредит, вероятность смены работодателя может составлять 3−4 раза. Смена работодателя не приведет к разрыву платежеспособности заемщика, если она будет обеспечена соответствующей «подушкой безопасности» — в соответствии с рекомендациями по организации семейных финансов она должна составлять примерно 6 месячных окладов. Однако практика показывает, что подобную «подушку» в состоянии сформировать не более 15% российских семей.
Это означает, что стабильность денежного потока следует обеспечивать иными инструментами — в первую очередь страхованием непрерывности доходов заемщика. Учитывая молодость ипотечного кредитования в РФ, данный фактор практически не учитывается в ценообразовании ипотечных кредитов. Однако наработанная статистика в скором времени покажет актуальность указанного риска. Оптимальным решением могло бы стать формирование ипотечных продуктов, имеющих защиту непрерывности доходов заемщика через элементы соответствующего страхования, что обеспечило бы высокое качество обслуживания долга. Развод супругов. К сожалению, значительное количество заключаемых во всем мире браков заканчивается разводом. Эмоциональность данного процесса и частая растянутая во времени нерешенность вопроса — кто из супругов берет на себя обязательство по обслуживанию долга и, соответственно, станет залогодателем, в большинстве случаев приводит к потере ипотечного кредита (и предмета ипотеки).Понимая высокую вероятность указанных событий, кредитная организация не может игнорировать факт их существования.
В таком случае целесообразно:
заложить элементы управления данными видами рисков в практику организации кредитной работы и в первую очередь практику реструктуризации ипотечных кредитов;
включать в условия кредитного договора права заемщика на реструктуризацию. Подобная реструктуризация будет для кредитной организации самой дешевой, так как позволит существенным образом сократить время контакта с заемщиком, заранее указать формулы решения сложной жизненной ситуации и понимать все контрольные точки для своевременной реакции на нарушения условия исполнения обновленных обязательств;
включать в условия кредитного договора меры самозащиты кредитора, которые позволят существенно снизить риски и потери:
защита стабильности источника доходов, т. е. страхование на случай потери заемщиком своего основного источника доходов и обеспечение некоего уровня платежей в период поиска им новой работы;
защита стабильности обеспечения, т. е. страхование ответственности заемщика по кредиту в случае недостатка средств, полученных при реализации обеспечения. Наличие данной страховой защиты позволяет расширить границы возможного применения средств реструктуризации без риска понести повышенные убытки.
заключение
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня (расплачиваться за нее он может постепенно в течение нескольких лет), а банку-кредитору — получать гарантированный доход. Таким образом, подводя итоги исследования, следует заключить: несмотря на появление в 2010;2011 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера. К основным факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.
1.Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтвержденности этого дохода в некоторых случаях.
2.Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь — высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь — малыми объемами строительства доступного жилья эконом-класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
3.Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.
4.Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.
5.Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.
6.Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков. Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрим возможные направления повышения эффективности этой системы в нынешних условиях. Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.
1.Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т. п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.
2.Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 5−6%, что соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США. Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции должен составлять не более 2−2,5%.
3.Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.
4.Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору. На сегодня данный вид страхования позволяет снизить требования кредиторов к минимально допустимому размеру первоначального взноса на приобретаемое жилое помещение. Однако уплачиваемая заемщиком за данный вид страхования единовременная премия при высоких тарифах, действующих в настоящее время, выливается в серьезные затраты, которые необходимо нести при оформлении кредита. Этот факт существенно сокращает число потенциальных заемщиков. В России данный вид страхования начал применяться только с конца мая 2010 г. и нуждается в дальнейшей проработке его механизмов для повышения доступности и повсеместного введения в практику кредитования отечественных банков. Для развития рынка строительства жилой недвижимости необходимы следующие действия.
1.Повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение строящегося жилья, и прежде всего сегмента эконом-класса.
2.Разработать и внедрить государственные программы по строительству жилья эконом-класса.
3.Предоставлять строительным компаниям — участникам ипотечных программ гарантии реализации построенного жилья, а гражданам, приобретающим по ипотеке объекты первичного рынка жилья, — гарантии завершения жилищного строительства.
4.Разработать и внедрить программы субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье эконом-класса. При этом в качестве одной из форм субсидирования может быть предоставление заемщику ипотечного кредита на рыночных условиях, а затем получение им компенсации со стороны государства. Это, во-первых, будет содействовать развитию строительного сектора экономики и переселению населения из старого и ветхого фонда в районы новостроек, а во-вторых, позволит сохранить рыночный механизм развития ипотеки, что позволит коммерческим банкам развивать свои программы наряду с государственными.
5.Оптимизировать схему взаимодействия субъектов жилищного рынка, а именно строительных компаний, банков, страховых компаний, риелторских и оценочных агентств, при совершении сделки купли-продажи жилья с целью снижения расходов заемщика и повышения эффективности работы системы в целом. Для привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимы следующие действия.
1.Совершенствовать условия инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.
2.Оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг.
3.Создать и развить систему целевых жилищных накоплений, основанную на немецкой системе стройсбережений. Ключевым отличительным признаком такой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Важным достоинством этой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Именно поэтому немецкая модель стройсбережений значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Для поддержания ликвидности ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования необходимы следующие действия.
1.Всесторонне развивать двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования, основанную на рефинансировании ипотечных обязательств и последующей секьюритизации ипотечных активов. Примером может послужить действующая двухуровневая модель ипотечного кредитования, реализуемая АИЖК.
2.Оказывать методологическую и технологическую поддержку первичным и вторичным кредиторам в выпуске ипотечных облигаций, а также в выдаче поручительств по выпускаемым ипотечным ценным бумагам. Эта обязанность может быть возложена на крупнейшего российского оператора вторичного рынка — АИЖК. Для совершенствования законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости необходимы следующие действия.
1.На законодательном уровне освободить от уплаты налога на имущество ипотечные банки и другие финансово-кредитные учреждения, функционирующие на ипотечном рынке, во время нахождения залогового объекта на балансе организации, что существенно снизит налоговое бремя ипотечного кредитора.
2.Разработать поправки к Налоговому кодексу РФ в части освобождения банков от обязанности уплаты налога на добавленную стоимость с проблемных активов, реализуемых с банковских балансов.
3.Унифицировать федеральные законы, где есть нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью. Это позволит, с одной стороны, упростить правовые процедуры решения спорных вопросов, а с другой стороны — снизить административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита. Для защиты неплатежеспособных заемщиков необходимы следующие действия.
1.Законодательно закрепить в РФ процедуру признания граждан банкротами.
2.Разработатьи внедрить единый стандарт информирования заемщиков о всех принимаемых рисках при осуществлении ипотечной сделки.
3.Совершенствовать реабилитационные процедуры в отношении граждан-должников.
4.Совершенствовать законодательную базу в части прекращения обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания.
5.Создать маневренный фонд для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении и не имеющих возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту.
список использованных источников
Баронин С. А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства [Текст] / С. А. Баронин // Экономика строительства. 2011. № 7. С. 7−14.Баянов Б. А. Оценка эффективности госинвестиций в жилищное строительство // Российское предпринимательство. 2012. № 20.
С. 111−116.Богданова С. Роль и значение стройсберкасс в решении жилищных проблем [Текст] / С. Богданова // Банковское дело. 2012. № 7. С.
97.Большая советская энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. C. 470Бондаренко М. В. Исследование специфики рынка жилья московского региона: оценка социальной ориентированности // Сервис plus. 2012.
№ 2. С. 87−93.Гареев И. Ф. Экономические аспекты функционирования некоммерческой организации при предоставлении государственных услуг населению // Российское предпринимательство. 2013.
№ 230. С. 176−184.Гареев И.
Ф., Мухаметова Н. Н. Девелопмент территорий на основе сельских молодежных жилищно-производственных комплексов // Механизация строительства. 2014. № 8. С. 28−31.Гареев И. Ф., Мухаметова Н. Н. Предпосылки развития сельских молодежных жилищно-производственных комплексов // Российское предпринимательство.
2014. № 15. С. 78−84.Гареев И. Ф. Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика, предпринимательство и право. 2011. № 7.
С. 37−44.Гареев И. Ф. Татарстан: жилищная политика, ориентированная на потребности населения // Российское предпринимательство. 2011. № 6−1. С.
184−188.Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2012. С. 12Довдиенко И. В. Ипотека. Управление.
Организация. Оценка. M.: Юнити-Дана, 2012. С. 3Егоров С. Н. Формирование ипотечной модели в России с применением зарубежного опыта [Текст] / С. Н. Егоров // Вестник Чувашского ун-та. 2011. №
3. С. 368−371.Иванкина Е. В. Проблемы создания доступного жилья // Механизация строительства. 2012. № 6.С. 19−23.Иванкина Е. В., Косарева Е. Н., Федотов И. В. Мировой опыт создания и развития рынка доступного жилья и методов его экономического регулирования // Механизация строительства.
2013. № 5. С.61−64.Ивашков А. О. Потенциал российских регионов в сфере ипотечного кредитования // Российское предпринимательство.
2011. № 8−2. С. 98−103.Ипотека в зарубежном праве [Текст]: обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Журнал российского права. 2012. №
12. С. 129−137.Исаев Р. В. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки [Текст] / Р. В. Исаев // Рынок ценных бумаг. 2011. № 24.
С. 36−39Каноков А. К развитию залогового кредитования [Текст] / А. Каноков // Российский экономический журнал. 2012.
№ 5−6. С. 52−55Ковалева Л. М. Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья (на примере Германии) [Текст] / Л. М. Ковалева // Вестник Брянского гос. ун-та. 2013.
№ 3. С. 43−49.Корнев В. С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России [Текст] / В. С. Корнев // Вестник Финансовой академии. 2011. № 1. С. 96−99.Коростелева Т.
С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития / Т. С. Коростелева, А. В.
Кириллов. Межд. изд. дом LambertAcademicPublishing, Германия, 2012.
261 с. Кульков А. А. Проблемы и перспективы жилищного строительства в Российской Федерации // Российское предпринимательство. 2013. № 23. С.
169−175.Лазарова Л. Б., Муриев М. В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство. 2012. № 11.С. 114−118.Литвиненко Е. В. Анализ инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых при строительстве и приобретении жилья в собственность // Российское предпринимательство.
2013. № 21 С. 141−152.Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.
СПб.: Юридический центр-пресс, 2011. С. 10Минц В. Вечный квартирный вопрос [Текст] / В. Минц // Эксперт. 2011. № 12.
С. 37. Моисеенко И. В., Носкова Е. В. Изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье экономкласса и малоэтажное жилье // Российское предпринимательство. 2013. №
19. С. 24−31.Муриев М. В. Особенности развития Российского жилищного рынка на современном этапе // Российское предпринимательство. 2012. № 19. С.
72−77.Новакова С. Ю. Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России [Текст] / С. Ю. Новакова // Ученые записки Орловского гос. ун-та. — Сер.: Гуманитарные и социальные науки. 2012. № 3. С. 5−14.О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 06.
12.2011 № 405-ФЗ.Осипов А. Ю. Как сделать ипотеку в России доступной? Мировой опыт // Российское предпринимательство. 2012. №
12. С. 10−16.Осипов А. Ю. Проблемы доступности жилья в России // Российское предпринимательство. 2012. № 8. С.
112−115.Основы ипотечного кредитования. М.: Инфра-М, Фонд «Институт экономики города». 2011. 576 с. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию». URL:
http://www.ahml.ruОфициальный сайт ООО «Русипотека». URL:
http://www.rusipoteka.ruОфициальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL:
http://www.gks.m/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/Примак Л. В. Идентификация проблем жилищного строительства в Российской Федерации и пути их решения // Механизация строительства. 2011. № 2. С. 2−4. Примак Л. В. Международное объединение технологий и инноваций — кластерный подход // Механизация строительства. 2013.
№ 11. С. 55. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2012. С. 12Распоряжение от 19.
07.2010 № 1201-р утверждает Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г. URL:
http://www.gov/results/11 436
Романова И. В. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья и возможности его использования в современных российских условиях [Текст] / И. В. Романова // Транспортное дело России. 2011. № 6. С. 52−54Сандоян Э. М. Выбор направления институционального развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой [Текст] / Э. М. Сандоян // Ученые записки Орловского гос. ун-та. Сер.: Гуманитарные и социальные науки.
2011. № 3. С. 31−36Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года: утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.
07.2010 № 1201-р. URL:
http:// www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/strateg_1201.pdfФедеральная целевая программа «Жилище» на 2010;2015 годы: утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 17.
12.2010 № 1050. URL: http ://www.fcpdom.ru/prog.php Федеральный закон от 16.
07.1998. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)"Фетисов Д.Н. Строительно-сберегательные кассы — путь к доступному жилью [Текст] / Д. Н. Фетисов // Ученые записки Российского гос. социального унт-та. 2013.
№ 3. С. 65−71Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству [Текст] // Сб. докум.
М-ва жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2011. 349 с. Хайруллин М. Провал нацпроекта «Доступное жилье» // Мир новостей. 2012. №
20 (959). URL:
http://www.mirnov.ru/arhiv/mn959/mn/19−1php.
