здания с учетом типичных рыночных условий, 7 * стр. 8 * стр. 9 * стр. 10 *руб.
стр. 11 * стр. 12 * стр. 1315
Норма выхода-1,40%1,40% материалов, получаемых отразборки зданий приих сносе (в % от восстановительнойстоимости)
отот восстановительной стоимости существующих улучшенийвосстановительной стоимости существующих улучшений16Стоимость-49 81 449 814стр. 14 * стр. 15сохраненных при разборке материалов17Накопленныйизнос, 583 037% -для предполагаемого использования накопленный износ равен функциональному и внешнему износу;
текущего использования накопленный износ приведен в табл. 15.
5.4. 18Рыночная стоимость улучшений по1 494 4275 263 23 010 685 953стр. 14-стр. 17+ стр. 16 затратному подходу, руб. Определение чистого операционного дохода от единого объекта19Площадьпомещений, кв. м 1402,71 402,71402,7Фактическаяплощадьимеющихсяулучшений20Доходоприносящая1332,61 332,61062,4Фактическаяплощадьплощадь помещений, кв.
м*имеющихсяулучшений 21Арендная ставка, 90 150 950 руб./кв.м в месяц 22Потенциальный1 439 2082 398 68 012 111 360стр. 20* стр. 21* 12валовой доход (ПВД), руб./год23Потери арендной15,00%15,00%30,00% платы из-за вакансий и неплатежей, (% от ПВД) 24Действительный1 437 0492 395 8 212 075 026стр.
22 * (1 — стр. 23 / 100)
валовой доход (ДВД), руб./год25Постоянныерасходы, 111 374 277 672 602 633плата за землю (+ налог наруб./годимущество + страхованиеимущества25аАрендная плата за6 1246 12 416 956 землю, руб./год25бНалог на имущество, 35 866 126 318 256 463стр. 18 * (0,022+0,002)
страхование имущества (2,2%;0,2% от остаточнойстоимости), руб./год26Расходы на69 384 145 231 329 214стр. 14 * 0,0195замещение, руб./год (1,95% от восстановительной стоимости)
27Переменныерасходы, 101 025% от ДВД 28Переменныерасходы, 143 705 239 5083 018 756стр. 24 * стр. 27 / 100 руб./год29Эксплуатационные324 463 662 4113 950 603стр. 25 + стр. 26 + стр. 27расходы, руб./год30Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта, руб./год1 112 5861 732 6718 124 423стр. 24 — стр.
29 Определениеставкикапитализации31Безрисковаяставка6,48%6,48%6,48% дохода 32Риск вложений в4,00%3,00%2,00% аналогичные объекты 33Рискнизкой5,00%4,00%3,00% ликвидности 34Риск5,00%3,00%3,00% инвестиционногоменеджмента 35Ставкакапитализации20,48%16,48%14,48% дляземли: 36Нормативныйсрок6 080 125 жизни, лет37Эффективный3000 возраст, лет38Оставшийсясрок3 080 125 жизни, лет39Нормавозврата3,33%1,25%0,80% капитала 40Ставка капитализации23,81%17,73%15,28%стр. 35 + стр. 39для единого объекта недвижимости41ЧОД улучшений, руб./год355 873 933 1711 632 814стр. 18 * стр. 4042ЧОД земельного участка, руб./год756 713 799 5006 491 609стр.
30 — стр. 41Определение рыночной стоимости земельного участка43Стоимостьземельногоучастка, 3 694 8874 851 33 444 831 556стр. 39 / стр. 37 руб. Результаты расчетов, показанные в таблице 1, позволяют прийти к следующему выводу: наиболее эффективным использованием земельного участка как свободного является его использование для строительства торгового здания. Заключение
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости. На сегодняшний земельные участки как вид собственности, капиталовложения пользуются повышенным спросом, ввиду чего вопрос наиболее эффективного использования этих участков приобретает повышенное значение. Цель настоящей работы заключалась в том, чтобы по материалам различных источников и собственных исследований автора проанализировать различные варианты пользования земельных участков и выбрать максимально эффективный вариант, что и было проделано в работе. Так, в первой главе были исследованы методические и научные материалы, во второй — проведены необходимые расчеты и сделан вывод о целесообразности применения максимально выгодного варианта использования участка. Подводя итоги проделанной работы можно сказать, что задачи, обозначенные во введении, решены, а цель достигнута. Следует также отметить, что проведенные расчеты и теоретические исследования настоящей работы могут найти практическое применение при выработке решений по оценке земельных участков, а также могут быть полезны начинающим оценщикам в качестве методического пособия. Список использованной литературы
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) ст. 2, 6;Гражданский кодекс РФ ст. 129 п. З, ст. 210 п. З, ст. 261, гл.17;Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.
01.2000г.№ 28-ФЗ;Конституция РФ ст. 72 п.1 п/п. «к"Основы эффективного использования земельного участка[Электронный ресурс] ;
http://www.pandia.ru/text/77/277/66 680.php
