Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это — вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды."Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК)". В-третьих, арендатор обязан:"а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т. е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);б) нести расходы на содержание имущества, т. е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т. д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги);в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;
г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК)". Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания — на арендатора. В то же время норма, предусматривающая обязанности арендатора по ремонту и содержанию имущества (п. 2 ст.
616 ГК), является диспозитивной. Учитывая специфику отдельных видов аренды, законодатель может устанавливать иное распределение указанных обязанностей между сторонами. Кроме того, иное распределение данных обязанностей может быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону. Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды — возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора. (ст.
654 ГК).Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе. Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст.
34 Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков. Таким образом, в обязанности арендатора входит: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату и.т.д.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и т. д.З, а к л ю ч е н и еНа основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. Прежде всего необходимо отметить, что аренда является наиболее выгодны и часто встречающимся видом обязательств. Что касается определения понятия договора аренды, то в данной ситуации речь идет о сделки, благодаря которой удалось значительно расширить возможности хозяйственного использования имущества. В данной ситуации речь идет о том, что собственник имущества имеет право предоставить его в пользование иному лицу, при этом не отчуждая его, но получая определенную прибыль. При этом пользователь используя данное имущества в своих целях, также получает собственную выгоду от его эксплуатации. В исследовании были рассмотрены особенности правового регулирования арендных отношений, описаны права арендатора и арендодателя. В частности, в обязанности арендатора входит предоставления имущества в соответствующем виде, как указано в рамках подписанного договора. Также необходимо предоставить документы, которые подтверждают, что данное имущество является собственностью арендодателя, на него не наложено никаких обременений. Данный вопрос является достаточно важным и требует особого внимания. Имуществу должен быть сделан капитальный ремонт, если иное не обговорено условиями договора. В том если арендатор самостоятельно занимался вопрос улучшения качества арендованного имущества, то арендодатель должен возместить затраты арендатора.
Что касается прав арендатора, то он может потребовать арендодателя расторгнуть договор, если арендатор не достаточно бережно относится к имуществу, привел в ухудшение его состояние. Данный вопрос наиболее подробно прописан в п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ. Если говорить об обязанностях арендатора, то в данной ситуации важно отметить, что арендатор должен бережно относиться к вверенному ему имуществу, в соответствии с подписанным документом. В случае необходимо провести текущий ремонт имущества, если иное не установлено законодательно или в рамках подписанного договора.
Имущество необходимо вернуть арендодателю в том же виде, в каком оно было ему предоставлено, хотя нормальный износ в данной ситуации также учитывается. Что касается арендной платы, она также должны быть предоставлена своевременно и с учетом обговорённой суммы. Если арендодатель обговорить данный вопрос с арендодателем, то при необходимости сможет предоставить данное имущество в субаренду и также предоставить свои права пользования имуществом третьему лицу. Возможны случаи, когда арендатор предоставляет имущество в безвозмездное пользование, что также должно быть обговорено. При этом необходимо помнить, что в случае предоставления имущества в субаренду, права арендатора также сохраняются. В том случае, если арендатор выполнял свои обязательства пользования имуществом, он может воспользоваться возможность продления аренды на новый срок в случае необходимости. Что касается договора аренды, то он может содержать в себе условия о выкупе арендованного имущества, в том случае если это не запрещено на законодательном уровне. В заключении хотелось добавить, что благодаря реформам, которые произошли в последние пятнадцать лет, Россия продолжить своевременное и важное развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место в договорном праве. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКНормативно-правовые документы" Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.
10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.
03.2015).
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW; n=168 614″ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.
12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.
01.2015).
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n= 168 614″ Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.
03.2015).
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW;n=176 230
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.
03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=176 355
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.
07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» .
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=11 279
Научная литература
Бакулина, В. А. Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики // Соврем. право. — 2012. — № 3. — С. 108. Барановская, И. Г. Правовое регулирование договора аренды земельных участков в РФ: монография / И. Г. Барановская. -М.: Спутник+, 2011
Вавилин, Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. — М.: Волтерс
Клувер, 2012. — 136 с. Захарьин, В. Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // Экономико-правовой бюллетень, N 7, июль 2012 г. Гражданское право. Часть вторая.
/ Под ред. А. Г. Калпина. — М.: Юрист, 2002. — 544 С. Гражданское право России. Часть вторая.
Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. — М.: Юрист, 2008. ;
562 С. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч.II. — М.: Проспект, 2008.
— 657 С. Гражданское право России. — Грудцына Л. Ю, Спектор А. А_Учебник_2008
Гатин, А. М. Гражданское право: учебное пособие / А. М. Гатин. — М.: Дашков и К, 2009. — 384 с. Шевчук, Д. А Гражданское право-Шевчук Д. А-Учебник для вузов-2012
Жевлакович, М. С. Земельный участок как предмет договора аренды // Вестн. Моск. ун-та МВД России.
— 2013. — № 3.
— С. 111−115.Жевлакович, М. С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и государств-членов Европейского Союза: монография / М. С. Жевлакович. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2012. ;
318 с. Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2013. 160 с. Солдатенков, В. В. Аренда земельных участков: законодательство и практика: [учеб. пособие] / В. В. Солдатенков, Е. И. Марченко; Акад.
народного хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. — М.
: Дело, 2012. — 125 с. Материалы юридической практики
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2010 г. по делу N А32−29 032/2009
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 апреля 2010 г. N Ф07−3556/2010)
