В отличие от Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике Росземкадастр, стал осуществлять в основном учетные функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, а также по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.
Министерство имущественных отношений РФ было призвано осуществлять: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Последняя крупная реорганизация связана с административной реформой 2004 г. Федеральная служба земельного кадастра России была преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и структурно подчинена Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации. При этом Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости были также переданы функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В Положении от 19 августа 2004 г. № 418 прямо предусмотрено, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации также было упразднено, а его функции по оказанию государственных услуг и управлению имуществом, в том числе в области земельных отношений, переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, так же как и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, структурно подчинено Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации.
И, наконец, в сентябре 2007 г. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости передается в ведение Министерства юстиции Российской Федерации с передачей данному министерству функции по нормативному обеспечению ведения государственного кадастра объектов недвижимости.
Различные функции управления земельными ресурсами осуществляют и иные органы исполнительной власти.
Контрольные функции в соответствии с Положением от 15 ноября 2006 г. № 689 «О государственном земельном контроле» помимо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости осуществляют Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, отдельные полномочия закреплены за Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Таким образом, в настоящее время управление в сфере использования и охраны земель осуществляется различными независимыми государственными органами, не имеет единого координационного центра, в основном направлено на регулирование отношений, земля в которых выступает в качестве недвижимого имущества, и тем самым недостаточно учитывает иные функции земли — как природного объекта и природного ресурса.
«Действующее гражданское, земельное законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что оно не идеально. Во избежание коллизий и разночтений при применении норм действующего законодательства необходимо упорядочить и унифицировать правовое регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков, очертить более четкий круг функций при реализации тех или иных полномочий органами государственной власти».
Заключение
Аренда земли — правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что «аренда имущества — категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права».
На протяжении многих десятилетий аренда земли находилась в России в большей своей части под запретом, что обусловило неразвитость нормативной правовой базы в этой области. Российское законодательство об арендных отношениях стало развиваться лишь с конца 80-х годов XX столетия. В этой связи можно отметить Указ Президиума Верховного Совета СССР 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР», Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 года, первую и вторую части Гражданского кодекса РФ (1994, 1996 гг.). Логичное завершение данный процесс законодательного оформления арендных отношений нашел в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 года. Однако подготовленная таким образом нормативная правовая база все еще нуждается в развитой единой судебной практике высших судебных инстанций.
Земельный участок является одним из важнейших объектов гражданских и земельных правоотношений.
В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Что касается особенностей земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости, то они прежде всего заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.
Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, значительно влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.
Существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков.
Регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным (общественным) интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений содержит немало таких просчетов. К недостаткам относится, прежде всего, нечеткое деление сфер «влияния» в земельных отношениях между гражданским и земельным законодательствами, породившее двойное и при этом часто противоречивое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта права и др.
В юридической литературе выделяют три основные черты, характерные для договора аренды. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом.
Все эти черты присущи и договору аренды земли, который можно определить как соглашение, по которому арендодатель (собственник земельного участка), включенного в гражданский оборот, обязуется предоставить арендатору земельный участок либо его часть во временное владение и пользование на определенный срок и за определенную плату (арендную плату), а арендатор обязуется использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями, установленными законом и договором.
Права и обязанности юридических лиц и граждан — сторон договора аренды земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав.
Юридические обязанности арендаторов земельных участков и других участников земельных отношений сформулированы в императивных нормах. Поэтому неисполнение указанных обязанностей может являться основанием возникновения правоотношения юридической ответственности по правилам, указанным в ст. 74 — 76 гл. XIII ЗК РФ. При определении размеров штрафов за правонарушения в области земельных отношений применяются нормы КоАП РФ и УК РФ.
Требуется специальная регламентация особенностей и условий аренды земельных долей, что связано со значительным увеличением споров в данной области и недостаточностью правового регулирования.
Необходимо в нормативном порядке установить положение о сроке договора аренды земли как о существенном элементе договора. Данное положение объясняется особым значением земли как объекта гражданских прав.
Обязанности арендатора следует подразделять на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Эти обязанности характеризуются внутренней самостоятельностью и независимостью, хотя и имеют много общего друг с другом.
Требуется на законодательном уровне более детально разрешить вопрос о возмещении стоимости улучшений земельного участка, произведенных в результате исполнения договора аренды.
В заключение отметим, что «практика применения норм об аренде земли также отличается крайней противоречивостью. Эта ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земли, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит и к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций».
Библиографический список
Нормативно-правовая литература
Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.
12.2008 г.).
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.
12.2006 г. № 200-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 декабря (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Водный кодекс Российской Федерации от 03.
06.2006 г. № 74-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 июня (в ред. от 23.
07.2008 г.)
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.
12.2001 г. № 195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря (в ред. от 28.
11.2009 г.).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 ноября (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.
06.1996 г. № 63-ФЗ // Российская газета. 1996. 18−20, 25 июня (в ред. от 17.
12.2009 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.
11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.3301; Часть вторая от 26.
01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. 30 декабря (в ред. от 25.
12.2009 г.).
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 27 июля (в ред. от 08.
05.2009 г.).
Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Российская газета. 2002. 12 января (в ред. от 14.
03.2009 г.).
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Федеральный закон от 19.
06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Российская газета. 2000. 21 июня (в ред. от 24.
06.2008 г.).
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3399 (в ред. от 30.
12.2008 г.).
Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // Российская газета. 1995. 22 марта (в ред. от 30.
12.2008 г.).
Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. № 1274, в ред. от 11 октября 2007 г. № 1359 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2007.
26 сентября (в ред. от 13.
05.2008 г.).
Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2004. 12 марта (в ред. от 25.
12.2008 г.).
Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 689 «О государственном земельном контроле» // Российская газета. 2006. 23 ноября (в ред. от 22.
06.2007 г.).
Земельный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.
04.1991 г. № 1103−1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.
10.2001 г. № 137-ФЗ).
Закон РСФСР от 23.
11.1990 г. № 374−1 «О земельной реформе» // Ведомости СНД и ВС СФСР. 1990. № 26. Ст. 327 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.
10.2001 г. № 137-ФЗ).
Закон РСФСР от 22.
11.1990 г. № 348−1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 11.
06.2003 г. № 74-ФЗ).
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утв. ВС СССР 23.
11.1989 г. № 810−1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481 (не применяется на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 года в связи с принятием Федерального закона от 26.
01.1996 г. № 15-ФЗ).
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191 (утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.
02.2003 г. № 250).
Постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. № 536 «Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации» // Собрание законодательства. 2000. № 30. Ст. 3153 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 3. Ст. 251 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. № 1056 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 40. Ст. 4853 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 11.
01.2001 г. № 22).
Постановление Правительства РФ от 11 декабря 1998 г. № 1475 «Вопросы Государственного земельного комитета РФ» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 51. Ст. 6299 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 18.
07.2000 г. № 536).
Постановление Правительства РФ от 24 июня 1998 г. № 621 «Вопросы Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 26. Ст. 3079 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
Постановление Правительства РФ от 02.
02.1993 г. № 91 «Об утверждении Положения о Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 08 февраля (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 22.
09.1999 г. № 1056).
Указ Президиума ВС СССР от 07.
04.1989 г. № 10 277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. 1989. № 15. Ст. 105 (утратил силу в связи с принятием Закона СССР от 07.
03.1991 г. № 2015;1).
Учебно-методическая литература Ахметшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дисс… канд.
юрид.наук. — М., 2002.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. — М.: Статут, 2006.
Грудцына Л.Ю., Козлова М. Н. Земля: Справочник собственника и арендатора: справочное пособие. — М.: Юстицинформ, 2007.
Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук. — Саратов, 2002.
Захарова О. Н. Непреодолимая сила в российском гражданском праве. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006.
Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С. А. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Юстицинформ, 2006.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А. К. Голиченкова. — М.: БЕК, 2002.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. — М.: «Дашков и К», 2009.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
Крассов О. И. Земельное право современной России. — М.: Дело, 2003.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. — М.: Статут, 1997.Ч.
2.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006.
Сухова Е. А. Справочник юриста по земельному праву. — СПб: Питер, 2007.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. По изданию 1902 г. — Тула, 2001.
Статьи в периодических изданиях Анисимов А. П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3.
Башмаков Г. С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8.
Белый Г. В. В соотношении административной ответственности за нарушение правил охраны земель с другими видами юридической ответственности // Право и государство: теория и практика. 2008. № 6.
Быковский В. К. Договор аренды лесного участка как правовая форма осуществления предпринимательской деятельности по использованию лесов // Предпринимательское право. 2008. № 2.
Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11.
Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10.
Голосова С. А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. 2003. № 2.
Грачева И. Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1.
Губин Е.П., Чумакова О. В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3.
Дегтев А. В. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8.
Дихтяр А.И., Клейменова Е. С. Государственные и муниципальные нужды — основания изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист. 2007. № 11.
Евсегнеев В. А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. 2009. № 7.
Иванова С. В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения // Право и государство: теория и практика. 2009. № 4.
Казанцев Н. Д. Декрет о земле и законодательные основы земельного строя СССР // Вестник Московского университета. 1967. № 5.
Короткова О. И. Особенность договора аренды и его роль в сфере управления и распоряжения государственной собственностью // Законодательство и экономика. 2009. № 7.
Короткова О. И. Участие государственных органов в правоотношениях аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1.
Кособродов В. М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. 2006. № 1.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1.
Кучерова О. Определение понятия «убытки» в гражданском праве // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 10.
Лермонтов Ю. М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам // Право и экономика. 2008. № 5.
Митягин К. С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. № 5.
Опилат Н.И. О тенденциях управления земельными ресурсами // Налоги (газета). 2008. № 24.
Румянцев Ф.П. О некоторых правовых особенностях начала аграрной истории современной России // История государства и права. 2007. № 21.
Тихомиров М. Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. № 12.
Филаткина Ю. Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права // Адвокат. 2009. № 10.
Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8.
Чаркин С. А. Правовые особенности сделок, объектом которых является земельная доля, и основные проблемы, возникающие на практике // Право и государство: теория и практика. 2009. № 2.
Материалы судебной практики Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.
11.2009 г. № ВАС-12 207/09 по делу N А76−1005/2008;1−158/4−635/36 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.
10.2009 г. №ВАС 2985/09 по делу № А56−14 331/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.
08.2009г. № ВАС-9921/09 по делу № А59−2898/08-С5 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.
08.2009 г. № ВАС-9630/09 по делу N А32−8797/2008;39/149−16/398 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.
04.2009 г. № ВАС-3729/09 по делу N А27−3381/2008;7 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.
11.2008 г. № 14 458/08 по делу N А31−1898/2007;12 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Приложение 1
Извлечение из Определения ВАС РФ от 07.
08.2009 г. № ВАС-9630/09
по делу N А32−8797/2008;39/149−16/398
«…Суд установил, что 09.
12.2005 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 103 200 кв. м для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта сроком с 09.
12.2005 по 09.
11.2006
Размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 22 172 рублей 36 копеек.
В связи с тем, что с 01.
01.2006
Закон Российской Федерации «О плате за землю» утратил силу и были введены ставки земельного налога, установленные Налоговым кодексом Российской Федерации, арендодатель произвел перерасчет суммы арендной платы и предъявил доначисленную сумму ответчику к взысканию.
Суд, применив во взаимосвязи нормы части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях управления имуществом железнодорожного транспорта», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.
10.2002 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 4 постановления Правительства Российской Федерации от 29.
04.2006 N 264 «Об утверждении правил пользования земельными участками, относящимися к федеральной собственности и предоставленными обществу „Российские железные дороги“, пришел к выводу о том, что при исчислении размера арендной платы в спорный период подлежали применению не общие нормы Налогового кодекса, а специальное законодательство и отказал в удовлетворении иска…».
Приложение 2
Извлечение из Определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (дело № А56−49 850/04)
// Грачева И. Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1. С.14−15.
«…Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Сосновый Бор» Ленинградской области (далее — КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гатчинская нефтяная компания» (далее — ООО «ГНК») о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.
12.2001 по 02.
07.2004.
Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО «ГНК» в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.
12.2001 по 16.
04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.
12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы…".
Приложение 3
Извлечение из Определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (дело № А56−60 993/2005)
// Грачева И. Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1. С.27−28.
«…Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Техника» (далее — Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.
05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям.
Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) — жилого дома и земельного участка — земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» .
В соответствии со статьей 11 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом.
Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.
03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.
03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г.
Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке.
В силу положений Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета.
Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт-Петербургу (далее — КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена.
Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял…".
Дихтяр А.И., Клейменова Е. С. Государственные и муниципальные нужды — основания изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист. 2007. № 11. С.
34.
Сухова Е. А. Справочник юриста по земельному праву. — СПб: Питер, 2007. С.
12.
Российская газета. 2001. 30 ноября.
См.: Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.
12.
Лермонтов Ю. М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам // Право и экономика. 2008. № 5. С.
38.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С.
219.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. — М.: Статут, 1997.Ч.
2. С.
262.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. — М.: Статут, 2006.С.
439.
Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.
3301.
Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук. — Саратов, 2002. С.
3.
Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. — М.: «Дашков и К», 2009. С.
7.
См.: Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11. С. 14 — 15.
Минимальный размер оплаты труда в настоящее время составляет 4 330 рублей (См. ст. 1 Федерального закона от 19.
06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Российская газета. 2000. 21 июня).
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Указ. соч. С.
450.
См. подробнее: Короткова О. И. Особенность договора аренды и его роль в сфере управления и распоряжения государственной собственностью // Законодательство и экономика. 2009. № 7. С.
25.
См.: Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.
12.
Ахметшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дисс… канд.
юрид.наук. — М., 2002. С.
9.
Чаркин С. А. Указ. соч. С.
12.
См. подробнее: Казанцев Н. Д. Декрет о земле и законодательные основы земельного строя СССР // Вестник Московского университета. 1967. № 5. С.13−28.
Ахметшина Л. М. Указ. соч. С.
10.
Чаркин С. А. Указ. соч. С.
12.
Ведомости ВС СССР. 1989. № 15. Ст.
105.
Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
Ведомости СНД и ВС СФСР. 1990. № 26. Ст.
327.
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст.
768.
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст.
324.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.
Румянцев Ф.П. О некоторых правовых особенностях начала аграрной истории современной России // История государства и права. 2007. № 21. С.
17.
Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.
Дегтев А. В. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8. С.
54.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1.С.
13.
Крамкова Т. В. Указ.
соч. С.
14.
Савиньи Ф. К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 236−237 (Цит.по: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006. С.132).
Митягин К. С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. № 5. С.
16.
Крамкова Т. В. Указ.
соч. С.
16.
За исключением участков недр
Поскольку Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ был исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, гражданское законодательство теперь не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С. 44.
Крамкова Т. В. Указ.
соч. С.
17.
Российская газета. 2002. 27 июля.
Митягин К. С. Указ.
соч. С.
14.
См.: См.: Филаткина Ю. Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права // Адвокат. 2009. № 10. С.
13.
Ахметшина Л. М. Указ. соч. С.13−14.
См.подробнее: Иванова С. В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения // Право и государство: теория и практика. 2009. № 4. С.92−95.
См.подробнее: Анисимов А. П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3. С.52−62.
Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель (ч.6 ст. 95 ЗК РФ).
Дегтев А. В. Указ.
соч. С.
57.
Российская газета. 2006. 08 декабря.
Вместо ранее действовавшего договорно-разрешительного порядка использования лесов на основе договора и лесорубочного билета, ордера и лесного билета для снятия административных барьеров в ЛК РФ предусмотрен договорный порядок использования лесов путем заключения договора аренды.
См. подробнее: Быковский В. К. Договор аренды лесного участка как правовая форма осуществления предпринимательской деятельности по использованию лесов // Предпринимательское право. 2008. № 2. С.36−38.
Российская газета. 2006. 08 июня.
См.: Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Земля: Справочник собственника и арендатора: справочное пособие. — М.: Юстицинформ, 2007. С.
64.
Вместе с тем земли запаса могут использоваться для краткосрочных проектов — могут проводиться землеустроительные мероприятия: разработка прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства; составление проектов образований новых землевладений, отвод земельных участков в натуре; проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ и др. Также из земель запаса могут формироваться специальные фонды земель.
Российская газета. 2004. 30 декабря.
См. подробнее: Чаркин С. А. Правовые особенности сделок, объектом которых является земельная доля, и основные проблемы, возникающие на практике // Право и государство: теория и практика. 2009. № 2. С.106−109.
Таким образом, ст. 41 ЗК РФ сохранила общий подход к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки, наделяя их правомочиями собственников земельных участков. Отсылочная норма подп. 4 п. 1 ст. 40 ЗК РФ впервые не ограничивает полномочия соответствующих субъектов в исчерпывающем перечне.
Межевые знаки — это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт).
Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений. Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.
См. подробнее: Белый Г. В. О соотношении административной ответственности за нарушение правил охраны земель с другими видами юридической ответственности // Право и государство: теория и практика. 2008. № 6. С.99−102.
Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.
3399.
Российская газета. 2002. 12 января.
Российская газета. 1995. 22 марта.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.
11.2009 г. № ВАС-12 207/09 по делу N А76−1005/2008;1−158/4−635/36 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения ВАС РФ от 14.
04.2009 г. № ВАС-3729/09 по делу N А27−3381/2008;7 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См. подробнее: Евсегнеев В. А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. 2009. № 7. С.76−77.
Тихомиров М. Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. № 12. С.
84.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.
08.2009г. № ВАС-9921/09 по делу № А59−2898/08-С5 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10. С.27−28.
Башмаков Г. С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8. С.
40.
Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.
14.
Ахметшина Л. М. Указ. соч. С.
20.
Емельянов А.С.
Заключение
и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 4. С.
12.
См.: Губин Е. П., Чумакова О. В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3. С.56−57.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 10.
11.2008 г. № 14 458/08 по делу N А31−1898/2007;12 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Тихомиров М. Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. № 12. С.
81.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.
10.2009 г. №ВАС-12 985/09 по делу № А56−14 331/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Российская газета. 2001. 30 октября.
Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица (См.подробнее: Кучерова О. Определение понятия «убытки» в гражданском праве // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 10. С.45−47).
.
Кособродов В. М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. 2006. № 1. С.
66.
Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств.
В договорных отношениях она чаще всего именуется «форс-мажором».
См. подробнее: Захарова О. Н. Непреодолимая сила в российском гражданском праве. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. С.63−77.
Российская газета. 2001. 31 декабря.
Российская газета. 1996. 18−20, 25 июня.
Опилат Н.И. О тенденциях управления земельными ресурсами // Налоги (газета). 2008. № 24.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А. К. Голиченкова. — М.: БЕК, 2002. С. 8.
См.: Опилат Н. И. Указ. соч.
Крассов О. И. Земельное право современной России. — М.: Дело, 2003. С. 444.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 08 февраля (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 22.
09.1999 г. № 1056).
См.: Постановление Правительства РФ от 24 июня 1998 г. № 621 «Вопросы Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 26. Ст. 3079 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
Собрание законодательства РФ. 1998. № 51. Ст. 6299 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 18.
07.2000 г. № 536).
Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. № 1056 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике» // Собрание законодательства РФ. 1999. № 40. Ст. 4853 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 11.
01.2001 г. № 22).
Собрание законодательства РФ. 2000. № 21. Ст. 2168 (утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 09.
03.2004 г. № 314).
См.: Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 3. Ст. 251 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
См.: Постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. № 536 «Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации» // Собрание законодательства. 2000. № 30. Ст. 3153 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.
07.2005 г. № 455).
Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2004. 12 марта.
См.: Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. № 1274, в ред. от 11 октября 2007 г. № 1359 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2007. 26 сентября.
Российская газета. 2006. 23 ноября.
Короткова О. И. Участие государственных органов в правоотношениях аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1. С.
17.
Голосова С. А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. 2003. № 2. С.
51.
Ахметшина Л. М. Указ. соч. С.
2.
