Ввиду прочной связи офисного рынка с экономической ситуацией уровень поглощения офисных площадей имеет схожую динамику с ВВП. Однако поглощение имеет более ярко выраженные изменения, что особенно заметно в период 2008;2009 гг. (рис. 20) [12]. Рисунок 20 — Динамика валового внутреннего продукта и поглощения офисных площадей класса, А и BДинамика валового внутреннего продукта и поглощения офисных площадей класса, А и B весьма схожа, однако рынок офисной недвижимости является более чувствительным к негативным сигналам. Во-первых, в условиях экономической рецессии арендаторы не могут быть уверены в стабильности собственного бизнеса. Во-вторых, в таких условиях они ожидают возможных дисконтов со стороны собственников офисных площадей, что увеличивает срок принятия решения. Это предопределило снижение годового объема поглощения в 2008 г., тогда как ВВП снизился в 2009 г. (в этом году и объем поглощения на офисном рынке был рекордно низким).
Первые признаки восстановления в офисном сегменте наметились уже в середине 2009 г., когда перестали снижаться ставки аренды. В 2010 г. объем поглощения за год увеличился более чем в 2 раза. Такой рост объяснялся прежде всего эффектом отложенного с периода 2008;2009 гг. спроса, который уже практически отсутствовал в 2011 г.
При этом спрос в 2011 г. сохранился на том же уровне, но уже за счет роста компаний и их переезда в более качественные объекты. Согласно прогнозу Министерства Экономического Развития, опубликованному в конце 2011 г., в ближайшие 3 года ожидается рост ВВП на уровне 3,7−4,6%. Этот вариант развития предполагает восстановление мировой экономики темпами 3,7−4,0% в год и стабилизацию цены на нефть марки Urals в диапазоне 97−101 $/баррель.При таком развитии экономической ситуации мы ожидаем, что спрос на офисные площади в ближайшие 3 года сохранится, с тенденцией к повышению. Данная оценка выглядит довольно осторожной, однако стоит обратить внимание на тот факт, что рост спроса несколько сдерживается низким приростом предложения. Средний срок договора аренды на московском рынке составляет 5 лет. Таким образом, в ближайшее время произойдет (и отчасти это уже наблюдалось в 2011 г.) возвращение на рынок потенциальных арендаторов, которые заключили договоры в 2007 г. Тогда доля вакантных площадей была ниже 5%, в некоторых районах свободных площадей не было, и выбор был крайне ограничен. К тому же, здания, арендованные в 2007 г., начинали строиться в 2004;2005 г., когда только определились стандарты существующих сейчас классов. Рынок качественно развивается, и крупные корпоративные арендаторы нередко демонстрируют готовность переехать в более новые, зачастую более качественные, здания.
В 2007;2008 г. анонсировалось большое число крупных проектов, однако кризисное сокращение спроса и сложности с финансированием проектов привели к приостановке строительства более половины заявленных площадей (не учитывая проекты на ранних стадиях). Ситуация со спросом улучшилась в 2010 г., однако смена московской власти увеличила период «простоя» в строительстве офисных проектов. А поскольку срок строительства составляет 3−4 года (с момента выхода на площадку), мы не ожидаем значительного увеличения объемов нового строительства как минимум до 2015 г.
(рис. 21) [12]. Рисунок 21 — Динамика нового строительства офисных площадей
Динамика нового строительства офисных площадей: общий объем предложения будет прирастать довольно медленными темпами. На 2016;2017 гг. сейчас заявлены единичные проекты. Третья часть всех строящихся проектов класса А, планируемых к выходу до 2015 г., приходится на объекты ММДЦ «Москва-Сити». Соотношение объемов нового строительства и предложения определяет динамику запрашиваемых ставок аренды. В этой связи с одной стороны, низкий объем нового строительства при стабильности спроса будет являться стимулом к росту ставок. С другой стороны, как отмечалось ранее, рынок офисных площадей является «зеркалом» экономической ситуации в большей степени, чем другие сегменты коммерческой недвижимости, и прогнозирование колебаний ставок аренды только в контексте рынка недвижимости как такового выглядит достаточно неполным. Поскольку показатели экономического развития в России во многом определяются ценами на экспортируемую нефть, то неудивительна высокая взаимосвязь динамики ставок аренды и цен на нефть. Используя данные Министерства Экономического Развития по трем вариантам прогноза цен на нефть, можно с помощью корреляционного анализа определить диапазон колебаний ставок аренды (рис.
22) [12]. Рисунок 22 — Диапазон колебаний ставок аренды офисных площадей
Корреляция среднегодовых ставок аренды на офисы класса, А и цен на нефть составляет около 70% (для значений с 2004 г. по 2011 г.). С учетом рыночных факторов — соотношения нового строительства и объемов поглощения — можно с большой долей вероятности говорить, что среднегодовая ставка аренды на класс, А и B в 2012 г. останется на уровне 2011 г., в дальнейшем ожидается повышение ставки (рис. 23) [12]. Рисунок 23 — Прогноз ставок аренды с учетом рыночного подхода и макроэкономической ситуации
Стоит отметить, что в данном анализе используется среднегодовое значение, т. е. динамика ставок в течение года может быть более ярко выражена. Таким образом, в течение ближайших трех лет мы не ожидаем насыщения рынка недвижимости: поглощение будет офисных площадей будут превышать объемы нового строительства. Спрос останется стабильным и будет обеспечен как расширением существующих арендаторов офисов класса, А и B, так и переездом арендаторов из офисов более низкого класса. На фоне невысоких объемов ввода площадей в эксплуатацию это приведет к росту средней арендной ставки уже к концу 2012 г., при условии отсутствия внешних экономических шоков. Заключение
По сравнению с большинством рынков коммерческой недвижимости стран Европы, московский рынок в целом и офисный сегмент в частности имеет довольно короткую историю. Точкой отсчета принято считать 1991 г., когда в России было законодательно закреплено понятие «частная собственность», и стала возможной реализация девелоперских проектов в понимании, близком к современному. Именно в это время на российском рынке начали работать иностранные компании, которыми были востребованы высококачественные офисные помещения. В течение следующего десятилетия на рынок выходили, по большей части, единичные проекты. Только в 2003 г. появилась первая классификация, позволившая определить стандарты и объемы рынка. По результата анализа рынков продаж и аренды офисной недвижимости г. Москвы можно сделать следующие выводы.
1. Несмотря на продолжающийся процесс восстановления, рынок недвижимости еще не достиг уровня цен и ставок 2008 года. Средний уровень ставок аренды и цен продаж примерно на 20−30% ниже докризисного. 2. Одним из факторов, влиявших на развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году, стал рост в четвертом квартале политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности. 3. Нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе являются факторами, которые влияют на рынок негативно и задерживают его развитие.
4. Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались: объем предложения на рынке купли-продажи снизился, в то время как объем предложения на рынке аренды несколько вырос; прирост средних арендных ставок на рынке аренды превышал прирост средневзвешенных цен на рынке купли-продажи. Таким образом, отложенный спрос кризисного периода активно реализовывался в 2011 году. При этом многие сделки, например, в офисах являлись не новым спросом, а переездом из одних относительно равноценных объектов в другие. Московский рынок недвижимости стал более прогнозируемым, более сбалансированным, резких колебаний уже мы не наблюдаем. Можно говорить о формировании рынка и перехода из этапа «заполнения свободных ниш» в этап «конкуренции». «Запас прочности» до докризисных ценовых показателей останется на ближайшие годы, в 2012 году основные ценовые показатели, по всей видимости, останутся на стабильных уровнях. Список использованных источников
Громков О. В. Методы прогнозирования развития рынка недвижимости в мегаполисе. Автореферат дис. на соиск. к.э.н., СПб, 2007.-18 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Финансовая академия при Правительстве РФ; Под ред. М. А. Федотовой. — М.: Кнорус, 2010. — 272 с. Классификация офисных центров [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://de-paris.ru/uslugi/kommercheskaya_nedvizhimost/klassifikaciya_ofisnyh_centrov1/Коммерческая недвижимость Москвы: обзор по итогам II квартала 2012 г. [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://zdanie.info/2393/2467/news/2756
Лукьянсков А. М. Посткризисные перспективы рынка жилой недвижимости вРФ// Вестник ИНЖЕКОНА, СПб.: Изд-во СПбГИЭУ № 1 (44), 2011
Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Академия, 2010. — 320 с.- (Высшее профессиональное образование) Московский исследовательский форум (Москва, 11 апреля 2003 года) [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.colliers.ru/images/data/colliers/analitika/pdf/4870/2003;04−11_MRF_Definitions_RUS_.pdfОбзор рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.arendator.ru/articles/3/art/55 010/pg/1/Объявлены победители премии «Рекорды рынка недвижимости 2012» [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.pro-n.ru/articles/649.htmlОбзор рынка офисной недвижимости за 2 квартал 2012 года [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.arendator.ru/articles/3/art/56 632/pg/1/Обзор рынка офисной недвижимости [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.blackwood.ru/file/467_of_q108.pdfПрогноз развития рынка офисной недвижимости Москвы [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.arendator.ru/articles/3/art/53 628/pg/1/Романцов А. С. Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости. Монография: / А. С. Романцов. — М.: ИД ООО «РОЛИКС», 2012
Рынок коммерческой недвижимости Москвы: итоги 2011 года [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://rrg.ru/analytics.php?id=72Moscow Research Group разработала новую классификацию офисных зданий[Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.irn.ru/news/14 460.htmlПриложения
Приложение 1Приложение 2Приложение 3Приложение 4
