Разработка предложений по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации на примере района Тверской города Москвы

В результате на 01.

01.12 г. техническое состояние жилищного фонда Тверского района г. Москвы по данным БТИ выглядит так: удовлетворительное состояние — 37%, неудовлетворительное — 45%, ветхое — 18% (рисунок 3.5).Рисунок 3.

5. Распределение жилищного фонда по проценту износа.

На рисунке 3.5 показано, что почти половина жилищного фонда Тверского района г. Москвы по проценту износа находится в неудовлетворительном состоянии. Жилищная застройка в районе на 01.

01.12 г. имеет этажность до 16 этажей, в том числе зданий, имеющих 5 этажей — 298 (8%), 6 этажей и более — 600 (5%).В районе 300 жилых квартир. В среднем в каждой квартире 2,1 комнаты. Преобладают двухкомнатные квартиры, которые составляют 58% от общего числа квартир. Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир почти одинаковы: 24% и 17% соответственно. Количество квартир с четырьмя и более комнатами — всего 1%.

3.3. Договорныеотношениявсфереобслуживанияжилыхдомов.

ГУПДЕЗТверскогорайона осуществляет свою деятельность в соответствии с Договором управления многоквартирным домом. Образец договора представлен в приложении 1. Договор — это соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). К договору применяются правила о двухи многосторонних сделках. К обязательствам из договоров применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено специальными правилами о договорах. Цель, с которой заключается договор, является предметом сделки, взаимные права и обязанности сторон составляют условия договора, а совокупность всех условий договора отражают его содержание. В основе заключения договора лежит принцип свободы договора.

Граждане и юридические лица вступают в договорные отношения своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Участники договора могут определять его условия по своему усмотрению во всех случаях, когда содержание соответствующего условия не определено законом или иным правовым актом, носящим строго обязательный характер (императивными нормами). То есть действует принцип «свободы в рамках закона». Однако в большинстве случаев условие договора определяется нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма). Таким образом, стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного диспозитивной нормой. В то же время, если стороны по каким-то причинам не оговорили решение данного вопроса, он, тем не менее, не окажется неурегулированным.

В этом случае как раз и будет действовать диспозитивная норма. Если же какое-либо условие не определено сторонами в договоре или диспозитивной нормой закона, отношения сторон по данному вопросу определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Договорная сфера отношений в жилищной сфере регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В статьях раздела УШ Жилищного кодекса РФ определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование, детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы — служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере. Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны.

Исходя из общих принципов гражданского законодательства, договор — универсальное правовое средство для удовлетворения взаимных интересов участников экономического оборота, выражающегося в заключении соглашения о взаимовыгодных действиях и его реализации.

4.Анализсистемыподготовкижилыхдомовксезоннойэксплуатациив.

ТверскомрайонегородаМосквы4.

1.Характеристикафактическивыполняемыхработпоподготовкежилыхдомовксезоннойэксплуатации.

За 9 месяцев 2012 г. предприятиями ЖКХ оказано населению услуг на сумму 61,5 млн руб. Фактически было получено за соответствующий период от населения с учётом оплаты долгов -54,4 млн руб.

Дефицит денежных средств составил 7,1 млн руб. Уровень сбора коммунальных платежей населения за отчётный период с учётом старых долгов составил 71%.ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района» проводит большую работу по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги: в 2012 году подготовлено и отправлено 313 уведомлений, подано 81 материал и исков в суд о взыскании задолженности на общую сумму 4535,3 тыс. руб. Кроме того, передано в прокуратуру 7 заявлений о взыскании задолженности мировому судье 206 судебного участка на общую сумму 3206,4 тыс. руб.

Полностью погасили задолженность за жилищно-коммунальные услуги 46 квартиросъёмщиков на общую сумму 1341 тыс. руб. В кассу ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района» за отчётный период оплачена задолженность на общую сумму 1341,4 тыс. руб. Обслуживающими и подрядными организациями за 9 месяцев 2012 г. выполнено работ по текущему ремонту на сумму 47,6 млн.

руб. при плане 36,8 млн руб., что составило 129,3%.За отчётный период выполнены следующие работы:

Косметический ремонт подъездов — 50 домов 8533 тыс. руб. Ремонт кровель — 115 домов /2366 кв. м./ 16 689 тыс. руб. Установка почтовых ящиков — 23 дома/1596 шт./520 тыс. руб.

Замена и ремонт дверных блоков — 5шт./20,0 тыс. руб. Ремонт козырьков над подъездами — 9 домов; 27 шт./118,0 тыс. руб. Замена оконных блоков — 29 шт./44,4 тыс. руб. Ремонт карманов мусоропроводов — 19 домов/ 91 шт./286,0 тыс. руб.

Ремонт продухов — 1 дом/ 4 шт./0,6 тыс. руб. Ремонт входов в подъезды, пандусы ступени — 18 домов/533,0 тыс. руб. Ремонт полов в квартирах — 5 домов/72,7 м2/71,0 тыс. руб. Ремонт фасадов — 5 домов/277,0 тыс.

руб. Окраска газопроводов — 3 шт./38 тыс. руб. Электромонтажные работы — 42 дома — 2455 тыс. руб. в т. ч.:ремонт вводных распределительных устройств -.

12 шт.;замена автоматов — 2236 шт.;замена э/л проводки — 3535 п/м;замена светильников — 817 шт. Сантехнические работы — 328 домов — 9025,0 тыс. руб., в том числе:

смена радиаторов — 136 шт.;смена входных вентилей — 1065 шт.;смена задвижек — 329 шт.;смена труб холодной и горячий воды — 2478 п/м;смена канализационных труб — 1823 п/м;установка АОГВ — 2 шт.;смена КГИ — 9 шт.;утепление труб — 424 п/м.;смена вентилей в подвале — 3679 шт. В течение отчётного периода долговременных отключений по всем видам коммунальных услуг не было. Сократились сроки ликвидации аварийных ситуаций в связи с более оперативным решением их устранения. Количество аварийных ситуацийпо сравнению с предыдущим периодом снизилось, но всё же, остаётся высоким из-за большой изношенности коммуникаций и оборудования, а также увеличение количества и мощности потребителей тепловой и электрической энергии в связи с ростом объёмов нового строительства. В результате трансформаторные подстанции, тепловые сети, оборудование котельных, ВЗУ не выдерживают новых нагрузок. По количеству аварийных ситуаций статистика складываетсяследующим образом:

Отключение электроэнергии по линиям ВЛ — 0,4 — 96. Порывы трасс ГВС — 119. Порывы трасс ХВС — 101. В отчётном периоде проводилась большая работа по благоустройству придомовых территорий. С целью наведения должного санитарного состояния на придомовых территориях Тверского района г. Москвы предприятиями и обслуживающими организациями ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района"проводились мероприятия по санитарной очистке и благоустройству территорий, прилегающих к жилым домам. За 10 месяцев 2012 г. подрядными организациями и ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района» были выполнены работы на общую сумму 7,2 млн руб. Были выполнены следующие виды работ:

Валка сухостойных деревьев -799 шт. Обрезка сухих ветвей деревьев, поднятие кроны — 123 дер. Обрезка кустарников — 223 п.м.Вывоз снега — 120 м³. Посыпка песком от наледи — 233 м³ песка. Вызов ТБО — 700 м³. Вызов КГМ — 4737 м³. Покраска, ремонт детских площадок — 100 шт. Побелка деревьев — 4164 шт. Выкашивание газонов — 697,5 тыс. кв.м.Ручная и механизированная уборка стихийных свалок — 1548 м³. Очистка кровель от снега и наледи — 2,5 млн руб. Кроме того, во время проведения весеннего месячника ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района» были проведены работы на городских территориях в том числе:

уборка территорий от мусора, веток, листвы — 80 000 кв.м.;побелка деревьев — 5085 деревьев;

окраска металлических цветочниц — 27 шт.;ремонт доски почёта на советской площади;

ремонт информационных щитов — 6 шт.;ручная и механизированная уборка стихийных свалок — 1427 м³;ремонт, покраска фонарей, ограничительных столбиков, урн, скамеек — 216 шт.;окраска детских площадок: 83 шт. — металлические, 24 шт. — деревянные;

ремонт, очистка и покраска ограждений — 2240 м.п.;монтаж, демонтаж флажков на столбы (праздничное оформление города) — 163 шт. Стоимость выполненных работ составила 2,5 млн руб. При подготовке жилищного фонда учтены финансовые средства предприятия, складывающиеся из платежей населения на содержание и текущий ремонт МКД, в сумме 12 024 тыс. руб. В 2012 году в рамках подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации выполнены основные мероприятия:

Промывка теплообменников ИТП горячего водоснабжения. Замена входных блоков и полотен в подъездах — 111,5 м². Смена остекленных оконных блоков — 387 м². Частичный ремонт шиферных кровель — 920 м². Частичный ремонт мягких кровель — 760 м². Восстановление отмосток и входов в подвал — 130 м². Герметизация межпанельных стыков — 2000 м². Замена запорной арматуры на инженерных сетях — 781 шт. Замена инженерных сетей ГВС, ХВС, отопления -1568 м2. В многоквартирных домах установлено 2287 энергосберегающих светильников. Иные мероприятия. Общее количество котельных по району составляет 5 единиц, все они определены заданием по подготовке к работе в предстоящий отопительный период. На 18.

09.2012 г. подготовлено 5, что составляет 100%. Протяженность тепловых сетей составляет 146,9 км. Все сети заданием определены на подготовку к зиме. Готовность на отчетную дату составляет 100%. Определен перечень объектов с целью замены участков тепловых сетей в объеме 5,8 км, что составит 4% от общей их протяженности. На 18.

09.2012 г. заменено 5,3 км, что составляет 91% от плана. Общая протяженность водопроводных сетей на территории района составляет 145,8 км. Все сети заданием определены на подготовку к зиме. На 18.

09.2012 г. процент готовности составляет 100%. При подготовке к отопительному периоду планировалась замена 8,4 км ветхих водопроводных сетей. На 18.

09.2012 г. завершены работы по замене 8,2 км или 97% от запланированного, что составляет 5,6% от общей протяженности сетей водоснабжения. Недовыполнение работ по замене сетей тепло-, водоснабжения связано с реконструкцией отдельных участков магистральных сетей на территории района (на земельных участках вновь застраиваемых территорий). Тем не менее, завершение указанных работ не скажется на начале отопительного периода 2012;2013 годов. При проведении работ по замене ветхих сетей тепло-, водоснабжения применяются современные технологии, такие как: тепловые сети — ТГИ ППУ, сети ГВС — «изопекс», сети водоснабжения — полиэтилен. Завершены работы по ремонту теплоизоляции и обмуровки 8 котлов двух котельных. Общая протяженность канализационных сетей в районе составляет 115,7 км. Готовность сетей канализации составляет 100%.Общая протяженность электрических сетей составляет 312,7 км, заданием по подготовке объектов ЖКХ к эксплуатации в ОЗП подготовка электрических сетей выполнена в полном объеме на 49,403 млн. рублей. Общая протяженность газопроводов составляет 21 км, по состоянию на отчетную дату подготовлено 100%МУП «Тепловодоканал» созданы запасы топлива в размере 1725,2 тонны.

6,058 млн. рублей запланировано для формирования аварийно-технического запаса материальных ресурсов для своевременного устранения возможных аварийных ситуаций. На 18.

09.2012 г. проведен закуп материалов на 6,058 млн руб., что составляет 100% от запланированного.

4.2. Анализнедостатковвподготовкедомовксезоннойэксплуатации, выявленных.

ГосударственнымконтролемИнспекцияжилищногонадзора.

ЦентральногоадминистративногоокругагородаМосквы (Жилинспекция.

ЦАО)являетсяструктурнымподразделением.

ГосударственнойжилищнойинспекцииМосквы (Мосжилинспекции).Жилинспекция.

ЦАОосуществляетсвоюдеятельностьвобластигосударственногоконтролязапорядкомцелевогоиспользованияитехническойэксплуатациижильянатерритории.

ЦентральногоадминистративногоокругагородаМосквы.Контроль хода осуществления подготовки общего имущества многоквартирных домов Госжилинспекцией осуществлялся как при плановых проверках, так и при внеплановых проверках по жалобам граждан. В период с 01.

01.2012 г. по 30.

09.2012 г. Жилинспекция.

ЦАО провела 5 проверок деятельности ГУП ДЕЗ Тверского района. Во время проведения проверок проведены обследования технического состояния 62 многоквартирных жилых домов. По результатам проведенных проверок выявлено 9 нарушений установленных требований, в том числе 3 нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда по вопросам организации и подготовки жилых домов к сезонной эксплуатации. По результатам проведенных проверок выданы соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений со сроком исполнения — до 15.

09.2012 г. — установленный срок окончания подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации. По состоянию на 07.

09.2012 г. снято с контроля 2 предписания, по которым выполнено работ на сумму более 10 млн. рублей. Основными недостатками при организации и проведении мероприятий по подготовке МКД к осенне-зимнему периоду явились:

Ненадлежащее проведение осмотров общего имущества МКД для выявления нарушений требующих устранения при подготовке к работе в ОЗП. Формальный подход к планированию работ, как текущего ремонта, так и работ связанных с подготовкой общего имущества МКД к работе в осенне-зимний период. Отсутствие, а при наличии несоблюдение графиков работ по подготовке МКД к осенне-зимнему периоду. Не доведение до собственников жилых помещений планов работ, что не позволяет обеспечить надлежащий контроль подготовкой МКД со стороны собственников. Оформление ГУП ДЕЗ Тверского района актов готовности на МКД имеющие нарушения технического состояния как инженерного оборудования, так и ограждающих конструкций (фактически дом не подготовлен к работе в ОЗП). Неудовлетворительное качество общестроительных и специальных работ связанных с подготовкой МКД к работе в осеннее зимний период. Бездействие органов местного самоуправления по организации эксплуатации МКД находящихся в непосредственном управлении. По результатам проверок в актах Жил инспекции ЦАО отмечено: 26 апреля 2011 г.: не обеспечена организация подготовки обслуживаемого жилищного фонда к сезонной эксплуатации, а именно: не проведен весенний осмотр всех обслуживаемых жилых домов, не составлены акты весеннего осмотра, по результатам которых составляется перечень мероприятий и объемы работ, не установлены объемы общестроительных работ, необходимые для подготовки домов и его инженерного оборудования к сезонной эксплуатации. Весенний осмотр не проведен и, следовательно, выявленные нарушения не запланированы для устранения при подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

25 апреля 2012 г.: не в полном объеме проведен весенний осмотр обслуживаемых многоквартирных жилых домов, в связи с чем выявленные при проверке нарушения не отражены в актах весеннего осмотра указанных домов. Из-за некачественно проведенного весеннего осмотра не составлен полный перечень мероприятий необходимых для подготовки зданий и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимний период и не уточнены объемы работ по текущему ремонту на текущий год, в нарушение п.п. а), б) п.

2.1.

5. Правил. В актах весеннего осмотра 2012 г., не отражены такие важные для подготовки к сезонной эксплуатации нарушения и необходимость их устранения, как:

отсутствие тепловой изоляции на трубопроводах систем отопления и горячего водоснабжения, и вводов в домах; неисправное состояние входных или тамбурных дверей подъездов; отсутствие дверей выхода на кровлю; отсутствие заполнения слуховых окон; нарушение кровельного покрытия жесткой кровли (просветы и трещины); неисправное состояние отмостки домов; неисправное состояние карнизных плит; неисправное состояние входных козырьков подъездов; Не устранение данных нарушений приведет к увеличению расхода тепловой энергии во время отопительного сезона (изоляция, двери), залитию строительных конструкций (кровля, козырьки, отмостка).Необходимо на будущее:

Разработать положение об организации и проведении мероприятий по подготовке жилищно-коммунального комплекса района к работе в осенне-зимний и весенне-летний периоды. Положением предусмотреть разграничение полномочий органов местного самоуправления территориальных органов и юридических лиц обязанностей по планированию, контролю и исполнению, предусмотрев ответственность руководителей органов местного самоуправления за результаты подготовки муниципальных образований к работе в ОЗП и ВЛП. Создать штаб (название условное) по контролю за подготовкой к работе в ОЗП и ВЛП. Обязать органы местного самоуправления проанализировать ситуацию с организацией содержания и ремонта многоквартирных домов, находящихся в непосредственном самоуправлении, с последующим принятием мер по назначению в установленном порядке управляющих организаций, там, где не соблюдаются требования по созданию органов управления и заключению договоров на содержание и ремонт МКД.

5.Разработкамероприятийпоповышениюкачестваподготовкижилыхдомовксезоннойэксплуатациив.

ТверскомрайонегородаМосквы5.

1.Организационно-управленческиемероприятия.

При создании эффективных моделей бизнеса в настоящее время наиболее перспективным считается процессный подход к управлению, который позволяет решать проблему проектирования бизнес-структур, адаптированных к динамически изменяющимся свойствам внешней среды. Для рынка ЖКХ это особенно актуально, т.к. одним из основных принципов процессно-ориентированного управления считается принцип максимальной ориентации на удовлетворение потребностей клиента, сформулированный еще в стандартах ISO 9000:

Данный принцип, очевидно, гармонирует с благими целями реформы ЖКХ, достижение которых означало бы качественное изменение обслуживания населения в сторону улучшения со стороны предприятий системы ЖКХ. Суть процессного подхода к управлению процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации заключается в выделении и организации сети процессов и управлении этими процессами для достижения максимальной эффективности деятельности организации. Концептуальная схема управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации показана на рисунке5.

1.При создании процессной модели деятельности управляющей компании по управлению процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации выделяют следующие основные этапы:

Создание сети бизнес-процессов управляющей компании с использованием современных методологий структурного моделирования. Построение системы управления бизнес-процессами (СУБП) на основе цикла PDCA («цикл Деминга») и показателей бизнес-процессов. Цикл Деминга включает четыре шага: планирование процесса (Plan), выполнение процесса (Do), анализ показателей эффективности процесса (Check), корректировка процесса (Act). Для управления процессом необходимо разработать специальный набор показателей. Такие показатели могут оценивать процесс как с количественной, так и с качественной стороны. Кроме планирования основных показателей процесса необходимо разработать виды документов, их содержание, порядок обработки, т. е. функционирование самого процесса. Для показателей нужно также запланировать точки измерения и разработать методику измерения. Рисунок 5.

1. Концептуальная схема управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

На рисунке 5.2 в нотации IDEF0 показан предлагаемый вариант диаграммы основного бизнес-процесса системы управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, состоящего из подпроцессов: планирование организации работ, конкурсный отбор подрядчиков, контроль и текущее планирование, финансовое обеспечение работ. Рисунок5.

2. Предлагаемыйдля ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы вариант диаграммы основного бизнес-процесса системы управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Располагая плановыми и фактическими значениями показателей, владелец процесса осуществляет их анализ и принимает корректирующие и предупреждающие воздействия в зависимости от степени и характера отклонения. Например, в случае неудовлетворенности потребителей организуется работа по снижению времени обслуживания заявок, возможно исключение некоторых операций в бизнес-процессе, могут быть приняты кадровые решения. В любом случае при отклонении значений показателей от плановых необходимо сначала провести анализ причины отклонения, принимая во внимание все показатели. В результате проведения корректирующих (или предупреждающих) действий начинается следующий цикл: планирование, выполнение и т. д. Процесс выходит на новый уровень функционирования — самоорганизацию. Предложенный подход к проектированию процессно-ориентированной системы менеджмента позволит ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы в своей дальнейшей деятельности получить существенные конкурентные преимущества на развивающемся рынке ЖКХ, т.к. разрабатываемая система управления бизнес-процессами ориентирована на оптимальный учет интересов потребителей услуг ЖКХ. Вторым важным шагом является создание при администрации Тверского района комиссии по проверке готовности жилищного фонда к сезонной эксплуатации. В состав комиссии должны входить:

Первый заместитель главы Администрации Тверского района. Директор департамента муниципального хозяйства. Сотрудник отдела инспектирования Государственной жилищной инспекции. Представители управляющих компаний. Комиссия сможет осуществлять контроль за деятельностью управляющих компаний по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, а также оперативно реагировать на обращения жителей района по указанным вопросам.

5.2. Техническиемероприятия.

Нами предлагается при подготовке жилого фонда к эксплуатации в ОЗП 2013;2014 г. г. провести мероприятия по снижению энергопотребления. Немаловажной задачей в сокращении энергопотребления является задача оснащения муниципального жилого фонда приборами узлов учета на границах раздела сфер ответственности между системами Минтопэнерго, источниками тепло-, водоснабжения других министерств и ведомств и муниципальными теплоснабжающими организациями. Анализ показывает, что в большинстве случаев фактическое потребление тепла составляет 30−60% от расчетных нагрузок по отоплению и ГВС. Массовое внедрение приборов учета и регулирования энергопотребления потребителями должно заключаться в следующем:

в проектах строительства, реконструкции и капитального ремонта энергопотребляющих объектов необходимо предусматривать установку приборов учета и регулирования тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды, газа;

в обязательном порядке оборудовать приборами учета энергоресурсов энергоснабжающие организации, объекты здравоохранения, народного образования, соцкультбыта. Проведем расчет экономического эффекта установки приборов учета расхода тепла в жилых домах одного дома. Сводные данные по срокам окупаемости мероприятий по установке узлов учета расхода теплоэнергии в жилых домах представлены в таблице 5.1 (стоимость узла учета составляет 20 тыс. руб., срок службы — до 20 лет).Таким образом, налицо эффективность внедрения мероприятия по установке приборов учета и регулирования энергоресурсов и воды. Таблица 5.1Сводные данные по срокам окупаемости мероприятий по установке узлов учета расхода теплоэнергии в жилом доме.

Серия дома.

Расход тепла, Гкал/кв.м. в год.

Годовая экономия, руб. за кв.м.Окупаемость, месяцы отопительного сезона.

Площадь дома, кв.м.Годовая экономия, руб. Приближенно окупаемость, отопительных сезонов113−81-/1.20,2132,94Больше года3163,999 332,812,1481−09/1.20,1816,44Больше года2538,916 364,811,2281−08/1.20,1856,11 327,087973,942,51 121−016/1.20,1747,211 971,0914214,281,41Энергосбережение для своего успешного внедрения нуждается в активной пропаганде и разъяснении населению как технических, так и экономических аспектов реализации мероприятий энергоресурсосбережения. Необходимо использовать такие традиционные методы как выступления и публикации в средствах массовой информации, проведении семинаров, конференций, рабочих встреч. Крайне важно развернуть широкую компанию по информированию населения, включая использование наглядной агитации для эффективного внедрения систем учета ресурсов по инициативе потребителей. Необходимо организовать систему беспрепятственного сбора заявок от организаций и населения по установке средств учета тепла и воды коллективного и личного пользования. Пропаганда энергосбережения сама по себе не может решить проблемы энергоресурсов, но ее отсутствие существенно снизит эффективность реализации программа энергосбережения. Рассмотрим, как измениться себестоимость услуг по теплоснабжению после внедрения всех мероприятий. Организации раздельных контуров сетевой и котловой воды с системами теплоснабжения:

необходимые инвестиции — 272,8 тыс. руб.

экономический эффект — 47,9 тыс. руб.

суммарный экономический эффект (с учетом снижения затрат на ремонт) — 60 тыс. руб.

амортизационные отчисления за год — 12,9 тыс. руб. Применение пароструйного насоса предприятия «Кварк»: инвестиции — 124 тыс. руб.

снижение потерь тепла на излучение с поверхности аппарата — 375 тыс. руб.

снижение потерь электроэнергии на прокачку воды через бойлер — 34,1 тыс. руб.

амортизационные отчисления за год — 3,9 тыс. руб. Установки блочного теплового пункта:

инвестиции — 1426 тыс. руб.

экономический эффект — 881,3 тыс. руб.

амортизационные отчисления за год — 46 тыс. руб. Установка узлов учета расхода теплоэнергии в жилых домах:

инвестиции — 80 тыс. руб.

годовой экономический эффект — 47,8 тыс. руб.

амортизационные отчисления за год — 3,8 тыс. руб. Для наглядности сведем данные в таблицу 5.

2.Как мы видим из таблицы 5.2 мероприятия, направленные на снижение затрат теплоснабжения, окажут большой экономический эффект — 1398,2 тыс. руб. Однако за первый год после внедрения полная себестоимость увеличится из-за больших инвестиций и прироста амортизационных отчислений, зато уже во втором году полная себестоимость составит 39 109,4 тыс.

руб., что на 1331,6 тыс. руб. меньше, чем до внедрения. Так же доля материальных затрат в полной себестоимости сократится до 60,9%, за счет снижения затрат на теплоснабжение на 3,1%. Следовательно данные мероприятия необходимо внедрить на ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы. Таблица 5.2Анализ затрат себестоимости до и после внедрения мероприятий направленных на снижение затрат на теплоснабжение.

Элементы затрат.

Сумма, тыс. руб. Структура затрат, %До внедрения.

После внедрения1 год.

После внедрения2 год.

Изменение в тыс. руб. До внедрения.

После внедрения за 2 год.

Изменение в %Оплата труда933 393 339 333−23,123,8+0,7Отчисления во внебюджетные фонды261 326 132 613−8,16,7−1,4Материальные затраты.

В том числе:

На энергоснабжение.

На теплоснабжение.

Прочие25 236 100 946 309 882 576 896,8100944910,8 883 323 837,8100944910,88 833−1398,2—1398,2−62,424,915,621,860,925,812,522,5−1,5+0,9−3,1+0,7Амортизация9 891 055,61055,6+66,62,42,7+0,3Прочие затраты16 023 504,81602−440Полная себестоимость4 044 141 012,239109,4−1331,6 100 100-Источниками финансирования данных мероприятий могут выступать следующие средства:

кредиты, выделяемые муниципальным образованиям на подготовку к зиме;

средства, составляющие 0,1% от восстановительной стоимости жилого фонда, и выделяемые отдельной строкой в бюджетах муниципальных образований для финансирования программы оснащения жилого фонда приборами учета тепловой энергии;

средства, формирующие в жилищно-коммунальных организациях при оплате населением коммунальных услуг; источником этих средств служит доля (10%) платежей за коммунальные услуги, выделяемая в квитанции об оплате отдельной строкой «энергосервисные услуги», без увеличения общей суммы платежа.Выводы.

Жилая недвижимость как объект управления обладает специфическими особенностями, которые являются следствием ее социально-экономической роли в развитии городов и повышении качества жизни местного сообщества. Особенностями жилой недвижимости в крупных городах являются наличие множества собственников на одном объекте, существенно различающихся по социальному статусу, неоднородность жилищного фонда по техническим, экономическим и потребительским характеристикам, пассивность собственников квартир в вопросах управления домом, высокая степень вероятности конфликтных ситуаций и блокирования управленческих решений, наличие значительного количества объектов коммерческого использования частными лицами (собственниками) и ряд других. В качестве целевых ориентиров подготовки к сезонной эксплуатации жилищного фонда в работе выделяются следующие:

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и решение вопросов пользования общим имуществом;

сохранение имущества собственника; предоставление качественных услуг населению, проживающему в доме. В качестве задач подготовки к сезонной эксплуатации жилищного фонда в работе определены:

обеспечение эффективного функционирования организаций в сфере управления эксплуатацией жилищным фондом; привлечение собственников жилья к участию в процессе управления эксплуатацией жилищного фонда. В ходе исследования нами проведен анализ системы управления эксплуатацией жилищного фонда Тверского района г. Москвы. В работе мы рассмотрели особенности деятельности компании по управлению жилищным фондом. Кроме того, мы рассмотрели структуру управления компании и обязанности ключевых звеньев этой структуры. Проведенный анализ состояния жилищного фонда района показал высокую степень изношенности, что ведет к необходимости развития системы эксплуатации жилищного фонда и его подготовки к сезонной эксплуатации. Несмотря на значительный объем проведенных работ по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, в данной системе наблюдается ряд проблем:

Ненадлежащее проведение осмотров общего имущества МКД для выявления нарушений требующих устранения при подготовке к работе в ОЗП. Формальный подход к планированию работ, как текущего ремонта, так и работ связанных с подготовкой общего имущества МКД к работе в осенне-зимний период. Отсутствие, а при наличии несоблюдение графиков работ по подготовке МКД к осенне-зимнему периоду. Не доведение до собственников жилых помещений планов работ, что не позволяет обеспечить надлежащий контроль подготовкой МКД со стороны собственников. Оформление ГУП ДЕЗ Тверского района актов готовности на МКД имеющие нарушения технического состояния как инженерного оборудования, так и ограждающих конструкций (фактически дом не подготовлен к работе в ОЗП). Неудовлетворительное качество общестроительных и специальных работ связанных с подготовкой МКД к работе в осеннее зимний период. Бездействие органов местного самоуправления по организации эксплуатации МКД находящихся в непосредственном управлении. По результатам проведенного исследования нами предложено внедрение процессного подхода в ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы по управлению подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации, а также создание при Администрации Тверского района комиссии по проверке готовности жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Комиссия сможет осуществлять контроль за деятельностью управляющих компаний по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, а также оперативно реагировать на обращения жителей района по указанным вопросам. Кроме того, нами предложено в период сезонной подготовки к ОЗП 2013;2014 г. г. провести мероприятия по совершенствованию системы энергосбережения. Тема энергосбережения в ЖКХ особо актуальна, поскольку никакая другая сфера ЖКХ так не затрагивает интересы каждого человека. Эффективное использование тепловой энергии — одна из основных задач реформы ЖКХ. Решать задачи энергосбережения сегодня можно только с позиции сложившихся рыночных отношений. Основная доля расходов ЖКХ приходится на тепло, т. е. основная часть в расходах ЖКХ как для населения, так и для бюджета ложится не на эксплуатацию непосредственно жилья, а на коммунальные услуги, и в первую очередь на теплоснабжение. Здесь сосредоточен основной потенциал основной потенциал снижения издержек ЖКХ и наиболее актуальна проблема энергосбережения. Приведенные мероприятия позволят повысить эффективность деятельности управляющей компании, органов власти и контролирующих органов по подготовке жилищного фонда района к сезонной эксплуатации. Библиографический список.

Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята 12. 12. 1993 г.] //Российская газета. — 1993. -.

25 декабря; Российская газета. — 2004. — 21 марта; Российская газета.

— 2009. — 21 января. Российская Федерация. Законы. Жилищный Кодекс РФ [Текст]// Собрание законодательства РФ. -.

2005. — № 1 (часть 1), ст. 14. Абалкин Л. И. Россия: поиск самоопределния. — 2-е изд., доп. ;

М.: Наука, 2008, с.с. 176−199.Базыкин Д. Энергоэффективность в ЖКХ и строительстве // Энергетика. — № 10 (52). -.

2010. — С. 11−12.Белов Д. А. Реформа ЖКХ глазами потребителя. — М.: Экономика, 2012. -.

224 с. Блохин А. Что делать частнику в ЖКХ. [ Текст] / А. Блохин// Жилищно-коммунальное хозяйство. -.

2008. — № 11.Болотин В. В. Финансовые проблемы реформы ЖКХ [Текст] / В. В. Болотин.// Финансы. — 2008.

-№ 2. Брусникина В. Г. ЖКХ: вчера, сегодня, завтра. — М.: Финансы и статистика, 2011. — 206 с. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы.

Учеб. пособие. [ Текст] / В. В. Бузырев, В. С. Чекалин. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 302 с. Васильева Н. В. Проблемы обеспечения качества жилищных услуг//Петербургский дом, № 11 (12), 2008.

Вопросы экономики, 2007, № 7.Глисков А. Г. Управление многоквартирными домамиРостов н/Д: Издательство Феникс, 2008. — 176 с. Гордиенко И. Ю. Межбюджетные отношения и расчет нормативных расходов на ЖКХ. [ Текст] / И.Ю.Гордиенко// Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2008.

— № 12.Жилищно-коммунальное хозяйство[Текст]// Журнал руководителя и главного бухгалтера.- 2006. — № 2.Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения.

[ Текст] - М.: Госстрой России, 2008. — 288 с. Концепция развития хозяйственного механизма в системе ЖКХ Российской Федерации. — М.: Центр научно-технической информации, пропаганды и рекламы, 2010, с. 29. Косичкина Е. Н. Жилищно-коммунальный комплекс РФ: проблемы и перспективы. -.

СПБ: Питер, 2011. — 426 с. Крапивенский С. Э. Социальная философия. Волгоград, 1999. — 385 с. Крепин С. И. Тарифная политика в системе ЖКХ // Материалы круглого стола «Реформа ЖКХ.

— 28.

11.2011 г. — С. 41−43.Крымина O.Л. Управление недвижимостью.

Как выбрать управляющую компанию. — М.: БЕШ, 2007. — 207 с. Логвинов С. А. Хозяйственный механизм в условиях коренной перестройки управления экономикой. ;

М.: МФИ, 1989, с.с. 6−10.Лукманов Ю. Х. Проблемы развития ЖКХ и пути их решения // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. СПбГИЭУ. Выпуск 4 (13).

— 2006. с. 4−12.Обеспечение условий развития жилищно-коммунального комплекса России // Информационно-аналитический журнал «ЖКХ и строительство/Доркомстрой».

№ 3 — 2009. — с. 6. Олтяну A.A., Чекалин B.C. Пути реформирования действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города // Актуальные проблемы экономического развития региона: Сб. науч. тр. — СПб.: УНЦ ГМУ, 2008. -.

216 с. Оплата услуг ЖКХ населением и социальная защита малообеспеченных граждан в Российских регионах [Текст]/ А.А. Колесникова// Вопросы статистики. — 2004. № 2. с.74−80.Плещеев А. Н. Реформа ЖКХ: нерешенные проблемы // Материалы круглого стола «Реформа ЖКХ. — 28.

11.2011 г. — С. 27−33.Паспорт ФЦП «Жилище» ;

http://www.fcpdom.ru/prog.php.Полтерович В. М. Элементы теории реформ. — М.: Экономика, 2010. — 256 с. Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа.

[ Текст] [Текст] / Е. Б. Смирнов.- СПб.: СПбГИЭА, 2007. — 205 с. Совершенствование рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса[Текст]/ В. М. Арцыбашев, Н.Е. Симионова// Экономика строительства. — 2004. — № 3.-с.

64.Современный толковый словарь русского языка. — М.: Рипол Классик, 2011, с. 561. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги/ И. Башмаков[Текст]// Вопросы экономики. -.

2004. — № 4.-с.136−150.Управление недвижимым имуществом: Учебник / И. А. Бузова, Н. В. Васильева, С. Н. Максимов и др.; Под ред. С. Н. Максимова. — СПб.: СПбГИЭУ, 2009. — 184 с. Фатахетдинова А. И. Частная собственность и ЖКХ// Управление многоквартирным домом.

— № 2 2007. с. 18. Чекалин В. С. Экономика городского хозяйства.

[ Текст] / В. С. Чекалин. — СПб.: СПбГИЭА, 2009. — 120 с. Чернышев Л. Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности: Нормативные документы.

[ Текст] / Л. Н. Чернышев. — М.: МЦФЭР, 2007. — 655 с. Чернышев Л. Н. Формирование рыночных отношений в ЖКХ.

[ Текст] / Л. Н. Чернышев. — М.: МЦФЭР, 2006. — 510 с. Чернышев Л. Н. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве.

[ Текст] / Л. Н. Чернышев. — М.: Книжный мир, 2008.

— 549 с. Чернышев Л. Н. Экономика городского хозяйства. [ Текст] / Л. Н. Чернышев. — М.: Изд-во «Люберецкая газета», 2009. — 697 с.Приложения.

Приложение 1Приложение 2Организационно-экономическиймеханизмэффективногоразвитияжилищно-коммунальногохозяйствавусловияхегореформирования.

Приложение 3Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХПриложение 4Перечень работ ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы по содержанию и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме№ п/пНаименование работ.

ПериодичностьСанитарные работы по содержанию помещений общего пользования1. Влажное подметание лестничных клеток и маршей нижних 2-х этажейежедневно2. Влажное подметание лестничных клеток и маршей выше 2-х этажей1 раз в неделю3. Мытье лестничных площадок и маршей1 раз в месяц4. Очистка и протирка влажной шваброй мусорных камережедневно5. Мытье и протирка закрывающих устройств мусоропровода4 раза в месяц6. Протирка пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования1 раз в год7. Мытье и протирка дверей и окон в помещениях общего пользования, включая двери мусорных камер1 раз в год8. Уборка чердачного и подвального помещения1 раз в год.

Услуги вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора9. Вывоз твердых бытовых отходовежедневно10. Вывоз крупногабаритного мусора.

По мере необходимости.

Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации (текущий ремонт).

11.Укрепление водосточных труб, колен и воронок, внутренний водосток2 раза в год12. Очистка кровель от посторонних предметов и мусора.

По мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период13. Ремонт, промывка и гидравлическое испытание систем отопления.

По мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период14. Восстановление тепловой изоляции на трубопроводах, расширительных баках, регулирующей арматуре.

По мере необходимости 15. Ремонт отмосток при просадках, отслоении от стен.

По мере необходимости 16. Замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, ремонт входных дверей и дверей вспомогательных помещений.

По мере необходимости 17. Утепление бойлеров, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, консервация поливочных систем, проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий.

По мере перехода к эксплуатации дома в осенне-зимний период18. Опрессовка систем центрального отопления1 раз в год.

Проведение технических осмотров и мелкий текущий ремонт19. Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, теплоснабжения электротехнических устройств (ЖНМ-96−01/1)Прочистка канализационного лежака.

Проверка исправности канализационных вытяжек.

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

Проверка заземления оболочки электрокабеля20. Очистка кровли.

Количество и тип приборов требующих проведения поверки21. Эксплуатация лифтов и лифтового хозяйства.

Ежедневно круглосуточно22. Обслуживание газ. оборудования.

По графику работ23. Обслуживание систем дымоудаления и противопожарной безопасности.

Ежемесячно24.Проведение электротехнических замеров:

Согласно требованиям технических регламентовсопротивленияизоляциифазы-нуль.

Устранение аварии и выполнение заявок населения25. Устранение аварии (ЖНМ-96−01/3, ЖНМ-96−01/2)На системах водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения в течение 30 минут; на системах канализации в течение 30 минут; на системах энергоснабжения в течение 30 минут после получения заявки диспетчером26. Выполнение заявок населения (ЖНМ-96−01/5)Протечка кровли — 1 сутки, нарушение водоотвода — 5 суток, замена разбитого стекла — 1 сутки зимой, 3 суток — летом, неисправность освещения мест общего пользования — 1 сутки, неисправность электрической проводки оборудования — 8 часов, неисправность лифта — 8 часов с момента получения заявки.

Прочие услуги27. Обслуживание расшир. бака28. Обслуживание системы ДУ и ППА29. Дератизация12 раз в год30. Дезинсекция1 раз в неделю.

Приложение 5Организационная структура управления ГУП г. Москвы Дирекция Единого Заказчика «Тверского района"Приложение 6Жилищный фонд Тверского района г. Москвы по видам собственности.

Приложение 7Уровень благоустройства жилищного фонда Тверского района г. Москвы.

Приложение 8Распределение жилищного фонда Тверского района г. Москвы по материалу стен.

Приложение 9Распределение жилищного фонда по времени постройки.

Приложение 10Распределение жилищного фонда по проценту износа.

Приложение 11Концептуальная схема управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Приложение 12Предлагаемыйдля ГУП ДЕЗ Тверского района г. Москвы вариант диаграммы основного бизнес-процесса системы управления процессом подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Приложение 13Сводные данные по срокам окупаемости мероприятий по установке узлов учета расхода теплоэнергии в жилом доме.

Серия дома.

Расход тепла, Гкал/кв.м. в год.

Годовая экономия, руб. за кв.м.Окупаемость, месяцы отопительного сезона.

Площадь дома, кв.м.Годовая экономия, руб. Приближенно окупаемость, отопительных сезонов113−81-/1.20,2132,94Больше года3163,999 332,812,1481−09/1.20,1816,44Больше года2538,916 364,811,2281−08/1.20,1856,11 327,087973,942,51 121−016/1.20,1747,211 971,0914214,281,41Приложение 14Анализ затрат себестоимости до и после внедрения мероприятий направленных на снижение затрат на теплоснабжение.

Элементы затрат.

Сумма, тыс. руб. Структура затрат, %До внедрения.

После внедрения1 год.

После внедрения2 год.

Изменение в тыс. руб. До внедрения.

После внедрения за 2 год.

Изменение в %Оплата труда933 393 339 333−23,123,8+0,7Отчисления во внебюджетные фонды261 326 132 613−8,16,7−1,4Материальные затраты.

В том числе:

На энергоснабжение.

На теплоснабжение.

Прочие25 236 100 946 309 882 576 896,8100944910,8 883 323 837,8100944910,88 833−1398,2—1398,2−62,424,915,621,860,925,812,522,5−1,5+0,9−3,1+0,7Амортизация9 891 055,61055,6+66,62,42,7+0,3Прочие затраты16 023 504,81602−440Полная себестоимость4 044 141 012,239109,4−1331,6 100 100;