Бизнес-план инвестиционного проекта строительства загородных коттеджей

Этот цикл состоит из трех основных этапов: приобретения, использования и ликвидации объектов инвестирования.

1. Денежные потоки в период приобретения объектов инвестирования. В период приобретения тех реальных активов, ради которых и осуществляются инвестиции, приходится финансировать денежные затраты самого различного характера

2. Денежные потоки в период эксплуатации объектов инвестирования [15]. Со следующими денежными потоками необходимо оперировать в период эксплуатации вновь созданного капитального объекта.

3. Денежные потоки в период ликвидации объектов инвестирования. Для некоторых инвестиционных проектов существенное значение может иметь остаточная стоимость некогда созданных активов.

В мировой практике, при проведении финансового анализа, в процессе разработки ИП используют следующие базовые формы отчетности: проектно-балансовые ведомости (балансовые отчеты), отчеты о результатах финансовой деятельности, таблицы движения денежных средств. Могут быть использованы и другие формы отчетности: капитальные затраты, общие производственные издержки, потребность в оборотном капитале, общие капиталовложения, источники финансирования и выплаты по обязательствам.

Все три базовые формы основываются на одних и тех же исходных данных и должны корреспондироваться друг с другом. Каждая из форм представляет информацию о проекте в законченном виде, но со своей, отличной от других форм, точки зрения. Это особенно важно для различных сторон, участвующих в осуществлении ИП. Так, для акционеров будущего предприятия наибольший интерес представляет отчет о результатах финансовой деятельности, тогда как для кредиторов наиболее важными будут таблицы движения денежных средств и балансовый отчет.

Отчет о результатах финансовой деятельности (отчет о прибыли) — форма, представляющая укрупненную структуру издержек. Показатель чистой прибыли характеризует эффективность функционирования предприятия (проекта). Доход от продаж (табл. 2.26) определяется ценой единицы продукции, умноженной на объем ее реализации. Расчет прибыли осуществляется на основе чистого дохода от продаж и производственных издержек.

Таблица 2.26

Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с инвестициями, а также с эксплуатацией предприятия. Для анализа такого распределения служит отчет о движении денежных средств При этом оцениваются реальные доходы и расходы от: операционной деятельности (производства и реализации), инвестиционной деятельности, финансовой деятельности.

Поток чистых средств инвестиционного проекта, формируемый на основе балансов единовременных и текущих доходов и расходов, выплат по кредитным обязательствам и др., приведен в таблице 2.

27.

Таблица 2.27

Графики инвестиционного, финансового, операционного потоков и их баланс представлены на рисунке 2.

19.

Рис. 2.

19. График движения потоков Основная задача, решаемая при определении финансовой состоятельности проекта, — оценка его ликвидности. Под ликвидностью понимается способность проекта своевременно и в полном объеме отвечать по имеющимся финансовым обязательствам. Финансовые обязательства включают в себя все выплаты, связанные с осуществлением проекта. С позиции финансового планирования ликвидность означает положительное сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта. Отрицательное значение накопленной суммы денежных средств, свидетельствует об их дефиците. Нехватка средств, для покрытия всех имеющихся расходов в каком-либо из временных интервалов, фактически означает или необходимость в привлечении дополнительных заемных средств или банкротство проекта.

Проектно-балансовые ведомости представить структуру и динамику активов и источники их образования. Эта форма является основной (наряду с отчетом о финансовых результатах) для оценки финансового состояния проекта в течение всего периода инвестирования и эксплуатации. Проектно-балансовый план приведен в табл. 2.

28.

Таблица 2.28

Назначение данной формы финансовой оценки ИП — показать динамику изменения структуры имущества проекта (активов) и источников его финансирования (пассивов).

Базовые формы финансовой оценки отличаются от отчетных форм тем, что они представляют будущее, прогнозируемое состояние предприятия (проекта). Структура базовых форм обеспечивает возможность проследить динамику развития проекта в течение всего срока его жизни по каждому интервалу планирования. При этом могут быть рассчитаны различные показатели финансового состояния, проведена оценка ликвидности, выполнен анализ источников финансирования проекта, определены значения рентабельности.

ОЦЕНКА экономической эффективности проекта строительства загородных коттеджей Оценка эффективности проекта строительства загородных коттеджей Важное значение при определении экономической эффективности проекта имеет выбор нормы дисконта, которая определяется следующими условиями.

С одной стороны, каждый участник проекта действует в условиях внешней среды, его интересы и цели формируются под воздействием других субъектов рынка. Поэтому принимаемые им значения нормы дисконта отражают общественные предпочтения ресурсов «в настоящем» перед ресурсами «в будущем». Кроме того, общественные предпочтения формируются в ходе процесса уравнивания спроса и предложения на рынке капитала.

Игнорирование ситуации на рынке капитала может привести к следующим последствиям:

занижение нормы дисконта имеет те же последствия, что и покупка товара по высокой цене в условиях, когда тот же товар имеется в свободной продаже по более низкой цене, — субъект примет участие в менее выгодном проекте в условиях, когда на финансовом рынке будут более эффективные проекты;

завышение нормы дисконта приведет к тому, что субъект откажется от имеющихся на рынке (доступных) проектов в надежде, что найдется более эффективный альтернативный и доступный проект, которого на самом деле, на этом рынке нет.

С другой стороны, норма дисконта определяется каждым участником проекта, и только им. Никто не может предписать инвестору, как ему установить свою норму дисконта. Поэтому при установлении нормы дисконта индивидуальные межвременные предпочтения субъектов нельзя полностью игнорировать. Этому способствуют и следующие обстоятельства:

инвесторы обычно не располагают полной информацией о спросе и предложении на рынке капитала, т. е. обо всей совокупности альтернативных и доступных для них инвестиционных проектов;

данный инвестор может располагать такой информацией, которой не располагают многие другие субъекты рынка.

Однако указанные обстоятельства приводят лишь к определенным отклонениям индивидуальных норм дисконта от «средних», «общерыночных», и эти отклонения обычно не бывают слишком большими.

Норма дисконта нередко отождествляется со сложившимся на финансовом рынке банковским процентом. И действительно, если инвестор располагает определенным капиталом, он всегда может получить определенный доход, положив его на депозит. Депонирование под максимально возможный процент при этом будет наиболее выгодным из альтернативных направлений вложений, так что соответствующие проекты будут иметь нулевой интегральный эффект.

Отсюда легко выводится, что норма дисконта должна совпадать с альтернативной стоимостью капитала и депозитной процентной ставкой. Однако полностью отождествлять норму дисконта с процентной ставкой нельзя, поскольку по каждой кредитной или депозитной операции устанавливается свой процент и какого-то единого для всех заемщиков или кредиторов процента просто не существует.

Кроме того, инвестор не обязан класть свои средства на депозит — он может вложить их в другой проект. Поэтому можно говорить о том, что норма дисконта отражает альтернативную стоимость финансовых ресурсов (капитала), отражает сложившиеся на финансовом рынке процентные ставки, но нельзя утверждать, что она должна точно совпадать с какой-то из этих ставок, — возможно, она будет превышать депозитные ставки, если найдется такой альтернативный и доступный лишь для ограниченного круга инвесторов проект, который обеспечит более высокую доходность инвестиций.

Таким образом, дать однозначное определение нормы дисконта в терминах «должна быть равна …» и тем более предложить какую-либо формулу для ее практического установления не удается — слишком много факторов при этом необходимо учитывать. Укажем лишь три таких основных фактора:

1) экономическая неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов — выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;

2) альтернативная стоимость капитала — максимальная годовая доходность доступных на рынке альтернативных вложений капитала;

3) рыночная конъюнктура (соотношение спроса и предложения на рынке капитала) и как следствие, с одной стороны, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей, а с другой — размеры собственного капитала субъекта.

Сложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта.

Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 8%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%.

Так как периоды дисконтирования составляют менее года, ставку дисконта следует перевести в соответствующие единицы: из процентов годовых в проценты в полугодие:

Kr = (3.1)

kr — пересчитанный дисконт;

kисходный дисконт, % годовых;

n — количество периодов пересчета в году (k = 2 для периода, равного 1 полугодию).

Ставка дисконтирования в полугодие составляет 7,7%.

В таблице 3.1 приведен расчет чистой текущей стоимости. NPV равна 41 685 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию.

На рисунке 3.1 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации инвестиционного проекта.

Рис. 3.

1. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF

В таблице 3.1 приведен расчет индекса доходности ИД. Он равен 2,59.

Внутреннюю норму доходности инвестиций определяем методом итераций. Она равна 65,9%.

Таблица 3.1

На практике применяют метод приблизительной оценки срока окупаемости (Ток.).

Ток t- - NPV (t-) / (NPV (t+) — NPV (t-));

где: t- - последний период реализации проекта, при котором разность накопленного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат принимает отрицательное значение;

NPV (t-) — последнее отрицательное значение NPV;

NPV (t+) — первое положительное значение NPV.

Срок окупаемости равен 1,62 года. Критерием экономической эффективности инвестиционного проекта является значение срока окупаемости, не превышающее срок реализации проекта.

Анализ рисков проекта Рекомендуется оценить устойчивость проекта к рискам. Проект рекомендуется оценить как устойчивый только при наличии определенного финансового резерва. Учитывая, что свободные финансовые средства предприятия включают не только накопленное сальдо денежного потока от всех видов деятельности, но и резерв денежных средств в составе активов предприятия, условие устойчивости проекта может быть сформулировано следующим образом:

На каждом шаге расчетного периода сумма накопленного сальдо денежного потока от всех видов деятельности (накопленного эффекта) и финансовых резервов должна быть неотрицательной.

Анализ динамики денежных потоков (табл. 2.27) показывает, что сальдо накопленным потоком больше нуля, что говорит о устойчивости проекта.

Расчет границ безубыточности Под «безубыточным» понимается объем продаж, при котором чистая прибыль становится равной нулю. При определении этого показателя принимается, что на шаге т:

объем производства равен объему продаж;

объем выручки меняется пропорционально объему продаж;

полные текущие издержки производства могут быть разделены на условно-постоянные и условно-переменные, изменяющиеся прямо пропорционально объемам производства.

Расчет точки безубыточности производится по формуле:

Тб = Пост расходы / (Цена 1 изделия — Переменные затраты на 1 изделие) На рисунке 3.2 показан график иллюстрирующий определение точки безубыточности для 4 полугодия. Ее значение равно 34 дома в полугодие.

Рис. 3.

2. Точка безубыточности

На рисунке 3.3 приведена точка безубыточности за весь период реализации проекта. Ее значение снижается, что связано с уменьшением условно-постоянных расходов за счет выплаты кредитов.

Рис. 3.

3. Динамика точки безубыточности Метод вариации параметров Выходные показатели проекта могут существенно измениться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров.

Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты:

объем производства снижается на 15% ;

цена снижается на 10%;

капитальные затраты повышаются на 20%;

затраты на материалы повышаются на 15%;

накладные расходы повышаются на 15%.

Для каждого из этих параметров был произведен расчет NPV. Проект считается устойчивым по отношению к возможным изменениям параметров, если при всех рассмотренных сценариях:

NPV положителен;

обеспечивается необходимый резерв финансовой реализуемости проекта.

Если при каком-либо из рассмотренных сценариев хотя бы одно из указанных условий не выполняется, рекомендуется провести более детальный анализ пределов возможных колебаний соответствующего параметра и при возможности уточнить верхние границы этих колебаний.

Изменение NPV показано на рисунке 3.

4.

Рис. 3.

4. Изменение NPV при различных неблагоприятных воздействиях Результаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 3.

2.

Таблица 3.2

Рис. 3.

5. Оценка устойчивости проекта Определение предельных значений Оценка устойчивости может производиться также путем определения предельных значений параметров проекта, т. е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Предельное негативное значение анализируемого показателя, при котором сохраняется экономическая целесообразность реализации проекта, определяем решая следующее уравнение:

NPV= =0;

Проверим устойчивость проекта относительно следующих факторов: уровня цен продукцию, объемов сбыта, стоимости сырья и комплектующих, накладных издержек, первоначальных капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 3.

3.

Таблица 3.3

Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах:

МОD (Х-х) / Х*100%,

Х — исходное значение показателя;

хпредельного негативного значение показателя.

Рис. 3.

6. Предельные значения параметров проекта Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Из анализа таблиц можно сделать вывод, что наибольшее влияние на NPV оказывают цена. Со снижением цены следует бороться эффективной маркетинговой политикой.

Интегральные показатели экономической эффективности проекта приведены в табл.

3.4.

Таблица 3.4

Смысл оценки инвестиционного проекта заключается в представлении всей информации об инвестиционном проекте в виде, позволяющем лицу, принимающему решение, сделать заключение о целесообразности (или нецелесообразности) инвестиций.

Новизна работы заключается в выводе на рынок коттеджного строительства новой технологии, которая позволяет повысить заводскую готовность до 70%. Очевидный плюс высокой заводской готовности — гарантия единого заводского контроля качества всех составных элементов домов, производство составных частей коттеджей в фабричных условиях облегчает контроль качества.

Главное рыночное преимущество сборных домов по сравнению с традиционными Дома с высокой заводской готовностью имеют небольшие сроки проведения отделочных работ домами заключается в резком сокращении сроков строительства.

Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта создания производства коттеджей из клееного бруса ООО «Русский дом» характеризует его как приемлемый для реализации и позволяет рекомендовать проект к внедрению.

Рекомендации по усовершенствованию бизнес-плана

1. В бизнес-плане рассмотрен только один вариант строительства коттеджей — из клееного бруса. Предлагается рассмотреть варианты строительства загородных коттеджей по технологиям: дом из бруса, панельно-каркасный дом.

2. Следует провести более глубокий маркетинговый анализ предпочтений покупателей загородных коттеджей по технологиям строительства.

3. В проекте рассматривается укомплектованная линия по производству домов из клееного бруса фирмы Вайнманн (Weinmann), производительностью 160 домов в год (площадью 120 м²) при работе в одну смену.

Следует рассмотреть варианты приобретения линий по производству домов из клееного бруса, как других производителей, так и разных мощностей.

4. В бизнес-плане рассмотрен только один вариант финансирования проекта: 65% собственные средства, 35% кредит банка. Необходимо рассмотреть другие варианты финансирования, например лизинг оборудования.

5. При анализе рисков проекта приняты следующие пессимистические варианты:

объем производства снижается на 15% ;

цена снижается на 10%;

капитальные затраты повышаются на 20%;

затраты на материалы повышаются на 15%.

Необходимо расширить число факторов, влияющих на реализуемость и эффективность проекта, например отношение местных властей, возможные экологические последствия, наличие квалифицированной рабочей силы, действия конкурентов и т. д.

Заключение

В классической экономике инвестиции трактуются как отказ от сегодняшнего потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в последующие периоды, т. е. инвестирование представляет собой обмен удовлетворения сегодняшней потребности на ожидание удовлетворить ее в будущем с помощью инвестиционных благ. В коммерческой практике принято различать следующие типы таких инвестиций: инвестиции в физические активы, инвестиции в денежные активы, инвестиции в нематериальные (незримые) активы.

Определение инвестиционного проекта дается в Законе № 39ФЗ, а также в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов». Под ним понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений. Инвестиционный проект это, прежде всего, комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т. п., направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров с целью получения экономической выгоды.

Многие компании сталкиваются с проблемой выбора инвестиционных проектов для реализации. Это связано с ограниченностью объемов собственных и заемных средств, привлекаемых для финансирования инвестиционной деятельности. Нехватка финансовых ресурсов для реализации всех возможных инвестиционных проектов означает необходимость отбора наиболее предпочтительных из них.

Критерии отбора инвестиционных проектов можно разделить на две крупные категории. В первую категорию входят так называемые качественные критерии, которые определяют, прежде всего, качественные характеристики инвестиционных проектов. Вторая крупная категория — это количественные критерии, которые можно измерить в абсолютных и в относительных показателях. Можно выделить следующие наиболее распространенные количественные критерии, по которым определяется приоритетность финансирования инвестиционных проектов: необходимая сумма инвестиций, срок окупаемости инвестиций, чистая стоимость капитала, индекс прибыльности, внутренняя норма доходности.

Критерии отбора инвестиционных проектов можно разделить на следующие группы: критерии, связанные со стратегией и политикой предприятия; финансовые, рыночные, производственные, научно-технические, внешние и экологические критерии. При выборе проекта, оценке его эффективности следует учитывать факторы неопределенности и риска.

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена с различных позиций, в том числе с технической, технологической, экологической, социальной, организационной. Однако важнейшим критерием привлекательности инвестиционных проектов проекта служат экономические показатели. Наиболее часто применяются методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов основанные на применении концепции дисконтирования: метод определения чистой текущей стоимости; метод расчета рентабельности инвестиций; метод расчета внутренней нормы прибыли; метод расчета дисконтированного периода окупаемости инвестиций.

Основным видом деятельности ООО «Русский дом» является производство пиломатериалов и изделий из хвойных пород древесины. ООО «Русский дом» рассматривает вопрос расширения сферы деятельности, перехода от производства пиломатериалов к индустриальному домостроению. Для перехода к индустриальному домостроению ООО «Русский дом» необходимо приобрести: линию по производству домов из клееного бруса. Это обеспечит выход на рынок промышленного коттеджного домостроения высокого уровня. Приобретение данного оборудования позволит ООО «Русский дом» производить индустриальное строительство коттеджных поселков в короткие сроки.

Общая потребность в инвестициях для создания производства домов из клееного бруса составляет 28 293 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: кредит банка и собственные средства.

В ходе оценки экономической эффективности инвестиционного проекта было проверено его соответствие различным критериям приемлемости. Инвестиционный проект рассмотрен с точки зрения чистой текущей стоимости, рентабельности инвестиций, срока окупаемости. Чистая текущая стоимость проекта 41 685 тыс. руб. Дисконтированный срок окупаемости проекта — 1,62 года, индекс доходности — 2,59.

Проведен анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам. Определена точка безубыточности за весь период реализации проекта. Ее значение снижается, что связано с уменьшением условно-постоянных расходов за счет выплаты кредитов. Проведена оценка устойчивости проекта к негативным изменениям параметров проекта. Определены предельные значений параметров проекта, т. е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Наибольшее влияние на NPV оказывают цена.

Анализ эффективности инвестиционного проекта показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям. Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта по созданию производства домов из клееного бруса характеризует его как приемлемый для реализации и позволяет рекомендовать проект к внедрению.

сПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

И ЛИТЕРАТУРЫ

I. Законодательные и нормативные акты Федеральный закон от 25.

02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений»

Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г.)

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. — М.:Экономика, 2000. — 422 с.

Постановление Правительства РФ от 30.

10.2010 N 880 «О порядке распределения и предоставления за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на реализацию проектов, имеющих региональное и межрегиональное значение»

Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации. Утверждена приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 октября 2009 г. № 493

II.Учебники, учебные пособия, монографии Ансофф И. Стратегический менеджмент. Классическое издание. — СПб.: Питер, 2009.-352 с.

Бандурин А. В. Гуржиев В.А. Нургалиев Р. З. Финансовая стратегия корпорации. — М.: «ТДДС Столица-8», 2005. — 516 с.

Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2008. 356 с.

Баринов А. Э. Проджект файненсинг. Технологии финансирования инвестиционных проектов. — М.: Ось-89, 2009, — 432 с.

Басовский Л. Е. Басовская Е.Н. Экономическая оценка инвестиций. — М.: Инфра-М. 2008, — 240 с.

Бланк И. А. Основы инвестиционного менеджмента. Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2008. — 610 с.

Виленский П. Л. Лившиц В.Н. Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2008. — 1104 с.

Голов Р.С., Балдин К. В., Передеряев И. И. Инвестиционное проектирование. — М.: Дашков и Ко, 2010, — 368 с.

Грачева М., Секерин А. Риск-менеджмент инвестиционного проекта. — М.: Юнити-Дана, 2009, — 544 с.

Казакова Н. А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании. — М.: Финансы и статистика, Инфра-М, 2009, — 240 с.

Крапчатова И. П. Управление рисками инвестиционных проектов. Комплексный подход. Практические рекомендации. — М.: Ламберт, 2011, — 140 с.

Кукукина И. Г., Малкова Т. Б. Экономическая оценка инвестиций. — М.: Кно

Рус, 2011, — 304 с.

Лимитовский М. А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. М.: Юрайт, 2011. 496 с.

Лумпов А.И., Лумпов А. А. Бизнес-планирование инвестиционных проектов. — М.: Флинта, 2012, — 156 с.

Майкл Кэхилл. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса. — М.: Дело и Сервис, 2012, — 432 с.

Мазур И.И., Шапиро В. Д. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход. — М.: Омега-Л, 2011, — 736 с.

Методы и модели системного анализа. Оценка эффективности и инвестиционных проектов. Системная диагностика социально-экономических процессов. Том 61. Выпуск 3. — М.: ЛКИ, Труды Института системного анализа РАН, 2011, — 122 с.

Орлова Е. Инвестиции и инновации. — М.: Ленанд, 2009, — 200 с.

Проскурин В. К. Анализ и финансирование инновационных проектов. — М.: Вузовский учебник, Инфра-М, 2011, — 112 с.

Романов Б. А. Математическая модель реализации предприятиями инвестицион Романов Б. А. Оптимизация инвестиционного производственного проекта на основе модели «затраты-выпуск». — М.: Компания Спутник +, 2009, — 304 с.

Силкина Н. Г. Дисконтирование денежных потоков в инвестиционных проектах. — М.: ООО «ТНТ», 2012, — 200 с. ного производственного проекта. — М.: РИОР, 2010, — 332 с.

Сироткин С. А. Кельчевская Н.Р. Экономическая оценка инвестиционных проектов. — М.: Юнити-Дана. 2011. — 312с.

Станиславчик Е.Н. Бизнес-план. Управление инвестиционными проектами. — М.: Ось-89. — 128 с.

Сухарев О. С. Шманев С.В. Курьчнов А. М. Экономическая оценка инвестиций. — М.: Альфа-Пресс. 2008. — 244 с.

Теплова Т.В. 7 ступеней анализа инвестиций в реальные активы. Российский опыт. — М.: Эксмо. 2009. — 368 с.

Чернов В. А. Инвестиционный анализ. Учебное пособие для ВУЗов.- М.:Юнити, 2008. — 432 с.

Цвиркун А. Д. Акинфиев В.К. Бизнес-план. Анализ инвестиций. Методы и инструментальные средства. — М.:Ось-89. 2009. — 320 с.

III. Интернет-ресурсы Агентство инвестиционного синтеза. Проектирование бизнеса и организация инвестиционной деятельности. Статья: Инвестиционная стратегия для производственного предприятия — URL:

http://www.zinsin.ru

Материалы ресурса «Корпоративный менеджмент» — URL:

http://www.cfin.ru/finanalysis/invest/appraisal_efficiency.shtml

Финансы. RU — URL:

http://www.finansy.ru/publ/inv/007zubov.htm

Сайт Корпоративный менеджмент

http://www.cfin.ru/

Приложение Анализ структуры спроса по Дмитровскому направлению Опубликовано: 09.

04.2013

Земли Дмитровского шоссе традиционно пользовались высоким спросом со стороны потенциальных покупателей загородной недвижимости. В первую очередь — благодаря природным характеристикам трассы (обилию водных и лесных ресурсов), во-вторых, из-за насыщенности инфраструктурными объектами (в особенности, развлекательной направленности — горнолыжными спусками и яхт-клубами). В 2011 году на Дмитровское шоссе пришлось 4,9% сделок (продано 1166 объектов на общую сумму 344,2 млн. цифры).

Структура спроса по Дмитровскому направлению по удаленности от МКАД

Рис. 1. Структура спроса по Дмитровскому направлению по удаленности от МКАД

В структуре спроса на домовладения Дмитровского шоссе основная доля приходится на зону от 30 до 50 км от МКАД — 49% потенциальных покупателей назвали ее наиболее приемлемой для покупки загородного дома или участка под строительство. Ежегодно зона комфортного проживания удаляется от города все дальше, т.к. на первый план покупатели ставят уже не время, затраченное на дорогу до загородного дома, а экологию и природные характеристики места, а также другие субъективные факторы комфортного проживания.

В 30 — 50 км лучше экология, нет крупных населенных пунктов и, как следствие, эта зона все активнее осваивается девелоперами загородной недвижимости. На зону от 50 до 60 км от МКАД приходится 19% спроса.

Зона до 20 км востребована у 18% потенциальных покупателей. Ее рассматривают, прежде всего, те, кто хочет приобрести таунхаус или апартаменты в малоэтажном доме или коттедж для постоянного проживания.

Рис. 2. Структура спроса по Дмитровскому направлению по классу объекта Наибольшим спросом у покупателей пользуются объекты эконом-класса. Их в первую очередь рассматривают жители мегаполиса, решившие приобрести участок под строительство дачи или загородный дом для постоянного проживания, но не готовые переплачивать за широкий набор объектов инфраструктуры в поселке, первую береговую линию водохранилища или большой по площади участок или коттедж.

Доля спроса на объекты бизнес-класса и домовладения элитного сегмента составляет третью часть от общего спроса. Покупатели недвижимости данных сегментов — люди, имеющие стабильно высокий уровень дохода, собственную квартиру в престижном районе города и, в большинстве случаев, увлекающиеся яхтингом, горными лыжами или гольфом и желающие приобрести недвижимость в поселке, который обеспечит не только высокий уровень комфортного проживания, но и возможность развивать и совершенствовать собственное увлечение.

Рис. 3. Структура спроса по Дмитровскому направлению по формату домовладений

Если несколько лет назад на первом месте по уровню спроса на Дмитровском шоссе лидировали коттеджи, то после активного развития сегмента земельных участков без обязательного подряда на строительство именно они стали первыми по востребованности среди потенциальных покупателей. Их преимущество состоит, прежде всего, в возможности распределить бюджет для покупки загородной недвижимости на несколько этапов и не вкладываться в строительство дома сразу. Приобретая участок, покупатель может сам выбрать подрядную организацию, проект дома, материал строительства и сроки возведения дома мечты, тогда как при покупке участка с подрядом он ограничен строгими условиями собственника поселка и не имеет возможности принимать решения.

Коттеджи, как объект покупки, интересны 32% покупателей, далее по убыванию следуют таунхаусы и апартаменты. Коттеджи выбирают покупатели, не желающие жить в условиях долговременной стройки, которая возможна в поселках без подряда, а таунхаусы и апартаменты — покупатели с минимальным бюджетом.