1. Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка — это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости — это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Существует три метода определения стоимости недвижимости:
— затратный;
— сравнение продаж;
— капитализация доходов.
Также в этой сфере используется множество специфических терминов. Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму — в профессиональной литературе к третьему — формулировки используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость — это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости — это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости — это количество сделок, совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества — основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества — дата, по состоянию на которую, произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества — вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости — рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и, не обязанный его продавать, согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества — стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества — фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества — стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения — стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества — стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Задача Рассчитать общий коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость:
а) офис оценен в 5 млн. долларов б) доходность по вкладам в сбербанке составляет 4% годовых в) дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с вкладами в банке составляет 5%
г) затраты на управление инвестициями составляют 2%
д) премия эксперта оценщика за недостаточную ликвидность недвижимость 2%
е) время возврата вложенного капитала: по расчетам типичного инвестора 20 лет.
