Вопрос 1
Какими критериями следует руководствоваться при выборе оценщика объекта недвижимости? Ответ аргументируйте. Приведите примеры.
Ответ:
Оценка стоимости всякого объекта недвижимости является процессом нахождения его цены. Оценка — обстоятельная и сложная задача, при неверном решении которой может привести к значительным убыткам. Потому выбор оценщика — это крайне ответственная процедура, которая требует весьма внимательного подхода. Для человека, который мало знаком с рынком оценочных услуг, найти для себя «величину и солидность» оценщика на этапе его выбора можно только на основе общедоступной информации, а также по косвенным признакам. Основное — уметь анализировать и делать соответствующие выводы.
Главные критерии для предпочтения оценщика установлены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» .
Статья 16 Федерального закона определяет требование к независимости оценщика от участвующих в сделке сторон, к отсутствию имущественных интересов в объекте оценки и зависимости итоговой величины стоимости объекта оценки от размера оплаты оценщику. Беспристрастность и верность при реализации оценки зависят исключительно от профессионализма оценщика и его независимости от заинтересованных сторон.
Согласно закона, базой для осуществления оценки объекта оценки выступает договор между оценщиком и заказчиком услуг. Главные требования к договору об оценке определены в Статье 10 Федерального закона. Когда оценщик уклоняется от заключения договора или сам договор не отвечает указанным требованиям, то дело этого оценщика можно признать незаконной.
Статья 11 Федерального закона определяет требования к содержанию отчета об оценке, являющегося результатом работы оценщика. Сторонам-участницам нужно запросить у оценщика хотя бы один отчет, который выполнен не ранее трех месяцев назад, для проверки его содержание на соответствие с требованиями закона. Оценщик, блюдя конфиденциальность касательно заказчика данного отчета, имеет право «обезличить» отчет, оставив лишь его структуру.
Статья 17 Федерального закона указывает на необходимость наличия у оценщика полиса страхования гражданской ответственности. Специфика оценочной деятельности такова, что даже простая математическая ошибка оценщика может повлечь за собой крупные убытки. Поэтому законом установлен запрет на проведение оценки без заключения договора страхования гражданской ответственности оценщика.
При предпочтении эксперта для оценки объекта недвижимости, нужно учитывать требования статьи 19 «Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», которое утвержденно Постановлением Правительства РФ № 1407 от 23 ноября 1996 года, где сказано, что: «Владелец лицензии не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтора». Потому оценку и продажу недвижимости нужно «развести» по разным компаниям. Это даст возможность соблюсти букву закона.
Главным критериев по отбору оценщика выступает его профессиональная подготовка и опыт выполнения подобных работ. Оценщику нужно предоставить клиенту документы об образовании, которые подтверждают приобретение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. К примеру, аттестат, который выдан Общественным советом оценщиков при Правительстве Москвы, который позволяет заказчику услуг по оценке убедиться в том, что его обладатель — специалист, который сдал официальный аттестационный экзамен по оценке в Уполномоченный орган Московской городской администрации.
Опыт оценщика также играет существенную роль. Стаж работы в области оценки, а также число реализованных работ по оценке, прибавит вес представленным документам об образовании.
Существенную роль в определении стоимости имущества играет информационное обеспечение оценщика. Потенциал оперативного доступа оценщика к справедливым и всеобъемлющим базам данных по сделкам на рынке с объектами, аналогичными оцениваемому, что дает возможность свести неминуемую погрешность в установлении стоимости к минимальной величине.
Нужно избегать услуг оценщика, который предлагает оценить имущество по телефону, по фотографиям, со слов заказчика и т. п., главное — без осмотра объекта оценки. Это первый признак непрофессионального подхода к своей работе. К сожалению, даже самый полный рассказ об имуществе не заменит личного осмотра объекта оценки. Фотографии (или видеосъемка), представленные клиентом как альтернатива осмотру, могут не соответствовать не только реальному состоянию объекта на дату оценки, но и (при наличии злого умысла) принадлежать какому-либо другому объекту. Необходимо отметить, что все существующие на сегодняшний день стандарты в области оценки, а также кодекс профессиональной этики оценщика, обязывают оценщика лично произвести осмотр оцениваемого имущества.
Следует обращать внимание и на сроки выполнения заказа. Оценка — это процесс, включающий в себя обязательный осмотр объекта; проведение бесед с участниками данного сегмента рынка; сбор и анализ необходимой информации (цены продаж объектов-аналогов, перспективы данного объекта и всего сегмента рынка на будущее); применение к оценке комплекса общепринятых методов оценки стоимости; согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости имущества; написание отчета об оценке и передача его заказчику. Например, процесс оценки рыночной стоимости квартиры занимает у эксперта, исходя из опыта, не менее двух рабочих дней. Сократить время подготовки отчета без ущерба качеству выполненной работе достаточно сложно. Необходимость в этом весьма сомнительна. Авральные работы, цейтнот, неизбежно приводят к ошибкам, неточностям в расчетах. Каждая отдельная ошибка, возможно, не окажет существенного влияния на результаты оценки, однако совокупность таких ошибок может радикально изменить окончательные выводы оценщика и результат его оценки. Затягивание сроков выполнения работ тоже не является отражением профессионализма оценщика.
