Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на территории Российской Федерации

Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на территории Российской Федерации.

• Введение
• Глава 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в РФ
• 1.1 Основы кадастровой оценки в РФ
• 1.2 Кадастровая оценка земель лесного фонда
• 1.3 Кадастровая оценка земель водного фонда
• Глава 2. Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на примере ямало-ненецкого автономного округа
• 2.1 Краткая характеристика Ямало-Ненецкого автономного округа
• 2.2 Количественная оценка земель
• 2.3 Качественная оценка земель
• Глава 3. Оптимизация оценки и решение проблем оценки в ямало-ненецком автономном округе
• 3.1 Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель
• 3.2 Оптимизация процесса оценки
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложения

На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли лесного и водного фондов.

Государственная кадастровая оценка земель лесного и водного фондов, в частности проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы.

Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно — правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения и не учитывается положение обременения на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой стоимости лесного и водного фонда, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, стоит очень остро, так как учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель лесного и водного фондов, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков лесного и водного фондов.

Предмет исследования — закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель лесного и водного фондов.

кадастровая оценка земля лесной водный Цель работы заключается в изучении кадастровой оценки лесного ив одного фонда на территории РФ.

Исходя из поставленной цели и темы работы, возникают следующие задачи: сформулировать основы кадастровой оценки в РФ; рассмотреть кадастровую оценку земель лесного фонда; изучить кадастровую оценку земель водного фонда; дать краткую характеристику Ямало-Ненецкого автономного округа; провести количественную оценку земель; дать качественную оценку земель; выявить проблемы, возникающие в процессе оценки земель; разработать предложения по оптимизации процесса оценки.

Степень разработанности проблемы: проблематика оценки недвижимости в РФ исследовались в работах Свиридова А. В., Прорвича В. А., Ти — монова В.А., Севостьянова А. В., Ромма А. П., Сулина М. А, Шишова Д. А., Ярмоленко А. С., Поликарпов А. М., Сегединова AA., Кабаковой С. И., Акимовой И. С., Федорова В. П., Варламова А. А., Киселёва В. А., Быковой Е. Н., Трибуц О. А. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж.К. Эккерт, В. Петти, А. Смит, Т. Коупленд, Дж. Муррин, Дж. Фридман. В качестве основных факторов, формирующих стоимость земли, данные авторы отмечали правовой статус, экологическое состояние земель и др. Методики учета обре — менений в процессе массовой оценки земель предлагались Севостьяновым А. В., Варламовым А. А., Козловой О. Ю., Рулевой Н. П. и др. Однако, с течением времени возникла необходимость в более детальной проработке этого вопроса и учета большего количества характеристик обременений.

Методика исследований: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, статистический анализ.

Глава 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в РФ.

1.1 Основы кадастровой оценки в РФ.

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающая в себя Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. :

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

— формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

— определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

— экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

— утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

— опубликование утверждённых результатов определения кадастровой стоимости;

— внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст. 24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в «Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости» от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона № 167-ФЗ и Федерального закона № 135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, — орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13) Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. .

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка. В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка Асаул, А.Н., Иванов, С.Н., Старовойтов, М. К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. — 304 с. .

Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (табл. 1.1) Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т.Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. — М.: Колосс, 2014. — 265 с. .

Таблица 1.1.

Нормативно-правовые акты по кадастровой оценке земель в Российской Федерации.

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (табл. 1.2) Поликарпов, А.М., Гуриева, М.А. К вопросу о социально-экономическом аспекте составления «твердой сметы» на кадастровые работы / А. М. Поликарпов, А. М. Гуриева // Кадастр недвижимости, 2012. — № 1 (26). — С. 35−38.

Таблица 1.2.

Перечень Методических указаний по кадастровой оценке объектов недвижимости.

Анализ нормативных документов, регламентирующих проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе оценки земель населённых пунктов, свидетельствует о наличии в этой сфере ряда проблем юридического и методологического характера.

1. Некорректное указание на объекты кадастровой оценки. Согласно своему названию ФСО-4 регулирует определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Из текста Стандартов следует, что под объектами недвижимости в неявном виде понимаются незастроенные или застроенные земельные участки. Вместе с тем, согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК, ч.1, ст. 130, п.1) к объектам недвижимости относятся также воздушные, морские и речные суда, космические объекты, в отношении которых говорить об установлении кадастровой стоимости не представляется возможным.

2. Неоднозначное определение даты оценки. Федеральным стандартом «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» предусматривается, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. В то же время в Методических указаниях датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Эта же дата фигурирует и в Технических рекомендациях.

3. Вид стоимости, подлежащий определению. В соответствии с ФСО-4 «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, — рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». То есть, Стандарт определяет кадастровую стоимость как рыночную стоимость.

Концепция рыночной стоимости основана на понятии наилучшего использования объекта недвижимости, которое подразумевает вариантность использования оцениваемого объекта. В то же время Методическими указаниями предусмотрена оценка земельного участка в соответствии с тем видом разрешённого использования, который указан в кадастровых документах на этот участок. Такой подход соответствует понятию «рыночная стоимость в существующем использовании». Следует отменить, что Федеральные Стандарты оценки (ФСО-2 «Виды стоимости») не содержат такого понятия.

В «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519) содержалось понятие стоимости объекта оценки при существующем использовании. Она определялась как стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. В тоже время данный вид стоимости рассматривался как вид стоимости, отличный от рыночной стоимости.

Стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) 1995 года содержат понятие рыночной стоимости при существующем использовании. «Рыночная стоимость имущества при существующем использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная стоимость при существующем использовании является специальным случаем определения рыночной стоимости» .

Аналогичное понятие содержалось в Стандартах РОО 1998 года. «Рыночная стоимость при существующем использовании — это оцениваемая на основе продолжения существующего использования, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчётливо и без принуждения». Однако в действующих редакциях обоих Стандартов такие понятия также отсутствуют Пылаева А. В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А. В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. — строит. ун-т. — Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. — 130 с. — С. 48. .

Кроме этого, существует принципиальная проблема определения наилучшего использования земельного участка при массовой оценке. При индивидуальной оценке конкретного земельного участка выбор наилучшего использования происходит в предположении, что остальные участки, расположенные на территории, формирующей рынок земельных участков, будут использоваться известным (текущим или планируемым) образом.

При массовой оценке выбор наилучшего использования должен происходить в ситуации возможной смены вида использования сразу всеми участками. При этом невозможно спрогнозировать возникающий объём предложения недвижимости разных функций землепользования, а следовательно, и их рыночную стоимость, которая существенным образом зависит от соотношения спроса и предложения. Таким образом, реализация концепции наилучшего использования при массовой оценке недвижимости сталкивается с принципиальными сложностями.

4. Учёт вида прав. Как было сказано выше Методическими указаниями, установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав на объекты оценки. Как следует из данной формулировки, при наличии такой информации оценщик должен учитывать эти права. Зарегистрированными правами в отношении земельного участка могут выступать Шишов, Д. А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: cб. науч. тр. СПбГУ. — СПб.: СПбГУ, — 2012. — 737 с. :

— право собственности,.

— право аренды,.

— право бессрочного пользования,.

— право пожизненного наследуемого владения.

Т.е. для участков с различными зарегистрированными правами кадастровые стоимости должны различаться. В то же время даже участки с зарегистрированными правами аренды, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, строго говоря, находятся в собственности — государственной или муниципальной. Таким образом, и для них кадастровая стоимость должна быть определена в условиях права собственности. Представляется, что требование учёта вида прав на земельный участок (при наличии такой информации у оценщика) противоречит идее кадастровой оценки.

5. Определение заказчика государственной кадастровой оценки. Федеральным законом об оценочной деятельности ФЗ-135 установлено, что заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. В соответствии со ст. 24.12 этого закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

В то же время Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316) в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478 организация проведения государственной кадастровой оценки земель возложена исключительно на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

6. Применимость классификаторов. Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов при формировании перечня земельных участков, являющихся объектами оценки, предусматривается присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (код КЛАДР.), который также используется для расчёта кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем использование КЛАДР не всегда является адекватным.

7. Ограничение возможности использования в качестве кадастровой стоимости результата индивидуальной оценки рыночной стоимости.

Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости" (ЗК, ст. 68, п.3). В то же время ФСО-4 в определении кадастровой стоимости указано, что рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости признаётся кадастровой стоимостью в случае невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки (ФСО-4, ст. 1, п.3).

Текущим Законодательством Российской Федерации не предусмотрено возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости путём, отличным от судебного и внесудебного оспаривания. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно путём подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости участка может быть основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

8. Ограничение времени для проведения оценки семью месяцами. ФСО-4 предусматривает, что отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки. Учитывая сложность выполнения работ по кадастровой оценке, большой объём подготовительных работ, продолжительность административных процедур, сопровождающих заключение договора на проведение кадастровой оценки представляется целесообразным увеличить срок проведения кадастровой оценки до 1 года.

9. Ограничение времени применения результатов оценки. В соответствии с ФСО-1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Как было указано выше, результаты кадастровой оценки земельных участков используются, в частности, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений. Поскольку период проведения кадастровой оценки может составлять до 5 лет данные сделки могут совершаться далеко за пределами 6-месячного срока с момента определения кадастровой стоимости. Для соблюдения легитимности таких сделок с точки зрения оценочного законодательства в него должно быть внесено изменение в виде оговорки, исключающей необходимость использования результатов кадастровой оценки в 6-месячный срок.

1.2 Кадастровая оценка земель лесного фонда.

Анализ нормативно-правовой документации, связанной с оценкой лесных ресурсов, показал их единство с точки зрения подходов, используемых в оценочной деятельности для объектов недвижимости. Сравнительный подход пока не может использоваться в полной мере для оценки лесных земель, т.к. сделки на данных землях ограничены и касаются, главным образом, аренды.

Затратный подход имеет ограниченное использование, т.к. предполагает долговременный учет затрат, связанный с длительным периодом выращивания леса. Кроме того, использование этого подхода затруднено в связи с проводимой административной реформой и разделением полномочий в лесном хозяйстве на управленческие и хозяйственные. В этом случае затраты поделены между разными субъектами, что создает трудности при сборе исходной информации для расчетов.

Доходный подход в настоящее время видится наиболее приемлемым для оценки лесов. Это подтверждают отраслевые методики. Однако вопросов по-прежнему остается много. Например, каким образом определить валовой доход при рекреации? Какой коэффициент капитализации использовать? Что принять за основу в норме прибыли? Многие из поставленных вопросов являются актуальными и пока не разрешимыми для многих отраслей экономики. В этом случае целесообразно обратиться к мнению ученых и практиков.

Профессора, доктора экономических наук Лукьянчиков Н. Н. и Потравный И. М. достаточно подробно рассматривают особенности экономической оценки лесных ресурсов Лукьянчиков Н. Н., Потравный И. М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с.. Авторы подразделяют экономическую оценку на два вида:

коммерческую;

народно-хозяйственную.

Коммерческая оценка связана с «определением максимальной величины чистого дисконтированного дохода от использования природных ресурсов, остающегося в распоряжении предприятия за расчетный период оценки». Такая оценка отражает интересы собственника (государства, муниципальных образований) и в общем виде соответствует основным теоретическим положениям по оценке земли и других природных ресурсов, которые были разработаны в 18 веке классиками экономической теории — Адамом Смитом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом и др. Более подробно анализ теории вопроса с сопоставлением различных формул был проведен нами ранее Животягина Н. И., Орехова Н. В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. № 3.С. 67−75. .

Народно-хозяйственная оценка производится с позиции интересов всего общества и учитывает затраты и доходы, выходящие за рамки финансовых потоков предприятия. В частности в затраты дополнительно будут входить расходы на охрану окружающей среды, ликвидационные затраты, страхование негативных рисков и т. д. По мере совершенствования.

социально-экономических отношений коммерческая оценка должна приближаться к народно-хозяйственной.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И. М. напоминают, что в отечественной практике теория рентной оценки впервые была применена в 1979 г. во Временной типовой методике экономической оценки месторождений полезных ископаемых и отразилась в следующей формуле:

(1.1).

где N — расчетный период, исчисляемый от года проведения оценки месторождений (t = 1) до года обработки запасов (t = T);

Z_t — ценность годового выпуска продукции (включая все попутно извлекаемые компоненты), исчисленная в замыкающих затратах (или оптовых ценах) t — го года;

S_t — сумма капитальных и эксплуатационных (без отчисления на реновацию) затрат, осуществляемых в t-м году эксплуатации (освоения месторождений);

E_id. — норматив для приведения разновременных затрат (принимается равным 0,08) Лукьянчиков Н. Н., Потравный И. М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В приведенной формуле числитель, в основном, соответствует упрощенному понятию ренты (т.е. разницы между доходами и расходами), а знаменатель дается более подробно и представляет собой следующее математическое выражение:

(1.2).

где E_t — норматив для приведения разновременных затрат (в 1979 г. равный 0,08), доли ед.;

t — период времени, лет.

Таким образом, приведенное выше выражение (1.2) может соответствовать расчету коэффициента капитализации (e) в формуле по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной Животягина Н. И., Орехова Н. В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. № 3.С. 67−75. .

Далее авторы Лукьянчиков Н. Н. и Потравный И. М. детализируют метод капитализации земельной ренты применительно к лесным ресурсам, как «определение дополнительного дохода, получаемого без затрат труда и предпринимательской деятельности в результате эксплуатации лучших лесных ресурсов (по качеству, местоположению)». Ученые подчеркивают, что трактовки теории ренты очень разнообразны, а предлагаемые способы расчета достаточно сложны. Такая неопределенность «затрудняет внедрение в практику рентных оценок и платежей» Лукьянчиков Н. Н., Потравный И. М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В основу рентной оценки авторами учебника принимается годовой рентный доход (А), определяемый по формуле.

(1.3).

где Q — годовой объем продукции, получаемой в результате эксплуатации лесных ресурсов;

О — цена единицы продукции, р.;

— затраты на получение продукции (в том числе амортизационные отчисления), р.;

_у — нормативный коэффициент эффективности затрат (труда и капитала).

Сопоставление формул приводит к выводу, что i_n — норма прибыли на основной и оборотный капитал (из формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной) есть ни что иное, как _у — нормативный коэффициент эффективности затрат (из формулы 1.3).

В качестве нормативного коэффициента эффективности часто используют либо сложившийся в отрасли уровень нормативной рентабельности (или нормативной прибыли), либо процентную ставку по банковским вкладам.

В соответствии с Приказом Рослесхоза от 31.01.2005 г. № 8 «Об утверждении методических рекомендаций по формированию цен на производимые товары, выполняемые работы и услуги, оказываемые организациями, находящимися в ведении Федерального агентства лесного хозяйства, на платной основе и начальных (стартовых) цен на лесохозяйственные работы и услуги, закупаемые для государственных нужд» нормативную прибыль рекомендуется принимать равной 25%. Минимальная предпринимательская прибыль — 3%.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И. М. рекомендуют проводить расчет экономической оценки для эксплуатируемых лесных ресурсов (У) по следующей формуле:

(1.4).

где r — коэффициент перевода годового дохода в суммарный капитализированный (либо дисконтированный) доход за расчетный период оценки.

Если ежегодные доходы не постоянны во времени (t), то речь идет о дисконтированном доходе и коэффициенте дисконтирования ®, расчет которого осуществляется по формуле.

(1.5).

где t — период времени, лет; p — норма (ставка) дисконта, %.

Если ежегодные доходы относительно постоянны во времени, то речь идет о капитализированном доходе и коэффициенте капитализации, который рассчитывается по той же формуле (1.5), но без учета времени. Расчет ведется в пределах одного года по формуле.

(1.6).

Достаточно сложным в экономике является определение ставки дисконта (ставки капитализации).

В связи с этим рассмотрим научные разработки профессора, д. э. н., зав. кафедрой экономики и управления лесопользования и воспроизводства лесных ресурсов Санкт-Петербургской государственной лесотехнической академии им. С. М. Кирова Петрова В. Н.

По мнению Петрова В. Н. в лесном хозяйстве чаще востребован доходный подход, поскольку вычислить затраты на восстановление леса за 100−180 — летний период (затратный подход) или найти два аналогичных участка леса (сравнительный подход) оказывается практически невозможно. При создании лесных культур, в том числе на лесосеменных плантациях, допустимо применение затратного подхода Петров В. Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

При расчете стоимости недвижимости, прежде всего земли, необходимо методически правильно установить ставку капитализации. Не существует единых методик по определению процентных ставок: оценщик опирается на свою интуицию, применяя тот или иной метод определения процентной ставки. Поэтому любой расчет стоимости недвижимости с использованием процента носит субъективный характер.

Ставку капитализации довольно часто определяют кумулятивным методом. Сущность метода заключается в том, что за основу берут так называемый «обычно принятый в стране процент» или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения и (или) уменьшения в зависимости от различных факторов. Искомая ставка капитализации находится путем надбавок к безрисковой ставке за различные виды риска (отраслевой, финансовый, управленческий, политический и т. д.) и скидок (по отношению к лесным участкам учитывается эффект их постоянного удорожания, древесина всегда будет нужна населению, и спрос на нее будет всегда расти).

На основе более чем двухсотлетней практики оценки леса в Германии, Петров В. Н. рекомендует следующие ставки:

безрисковая ставка равна 7%;

надбавка за финансовый риск + 1%;

управленческий риск + 1%;

скидки за эффект постоянного удорожания — 3%;

рост цен на древесину — 2%.

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве будет соответствовать 4% или 0,04.

Германия в качестве примера выбрана не случайно. Во-первых, в этой стране впервые зародились и получили свое дальнейшее развитие различные методы оценки лесов. Достаточно сказать, что современные официальные наставления по оценке лесов основываются на методах, разрабатываемых немецкими лесоэкономистами с начала XIX столетия (Г. Кёнигом в 1813 г., М. Фаустманном в 1849 г., Г. Оетцелом в 1854 г., М. Р. Пресслером в 1858 г., Э. Ф. Крафтом в 1885 г., М. Ендресом в 1894 г. и другими учеными). Во-вторых, в результате объединения восточной и западной частей Германии появилась возможность проследить, как функционирует рынок лесных участков, что в других западных странах встречается крайне редко, а в России не развито.

Интересным представляются и другие расчеты, приведенные профессором Петровым В. Н. «В качестве ставки капитализации на практике часто применяют так называемый „лесной процент“, равный 3. В этом случае фактор капитализации будет равен: 1: 0,03 = 33,3. При оценке лесного предприятия в целом, т. е. при нахождении его единой стоимости берут процент капитализации, равный 5,56 (фактор капитализации: 1: 0,056 = 18). Для отечественных условий методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации принимает коэффициент капитализации, равный 0,02» .

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве варьирует от 2% до 5,56%. С учетом того, что при оценке объекта рекреационной деятельности не учитываются цены на древесину, то ставка капитализации может быть принята на уровне 6% или 0,06 (рекреация более доходна, чем ведение лесного хозяйства) Петров В. Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

Можно также использовать и расширенный расчет.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. № ВК 477) и современными тенденциями экономики норму прибыли на основной и оборотный капитал (i_n) можно рассчитать по следующей формуле:

(1.7).

где E_min минимальная реальная норма прибыли (номинальная), %;

I темп инфляции, %;

P поправка, учитывающая уровень инвестиционного риска, % Безрукова Т. Л., Бугаков В. М., Кочетова А. Н. Экономическая оценка инвестиций на предприятиях лесного хозяйства и лесной промышленности: Учеб. пособие. Фед. агентство по образованию, ГОУ ВПО «ВГЛТА». — Воронеж, 2012. 228 с. .

Практическая оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании недостаточно развита в России. Особенно это касается определения ставок платы за единицу лесных ресурсов, которые неоправданно занижены. Расчеты, проведенные по материалам финансовой отчетности лесничеств Кировской области, показали, что ставки платы, в частности за древесину, могут значительно увеличиться Животягина Н. И. Обоснование системы рационального использования древесных ресурсов: Дисс… канд. экон. наук. Мичуринск — наукоград РФ, 2014. 159 с.. Научно-практическая разработка, связанная с нашими исследованиями по оценке городских лесов г. Курска, также свидетельствует о реальной возможности повышения ставок платы за единицу лесопользования.

Результаты проведенных научно-практических исследований в области оценки лесов позволяют сделать следующие выводы:

1) несмотря на большое количество научных исследований для отечественного лесного хозяйства, практическая деятельность в области оценки лесных ресурсов недостаточно развита и слабо адаптирована к современным условиям экономики.

2) экономическую оценку лесов необходимо проводить методами доходного подхода;

3) основной метод оценки связан с расчетом капитализированной ренты (а не дисконтированных денежных потоков), т.к. сложно прогнозировать доходы и расходы от лесопользования на длительный период (период аренды лесных участков от 1 года до 49 лет);

4) кадастровая стоимость лесных участков приближается к рыночной стоимости, поэтому может быть использована в расчете арендной платы дифференцированно с учетом срока аренды (больше срок, меньше ежегодная арендная плата).

5) для уточнения расчетов можно использовать критерий в виде абсолютного рентного дохода (арендной платы) в размере 1% от стоимости валовой продукции.

6) проведенный анализ научно-практических разработок при оценке лесных ресурсов позволит разработать обоснованные подходы к расчету ставок платы за единицу лесных ресурсов.

7) расчет ставки платы за единицу площади может быть проведен с использованием формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной, однако знаменатель изменится в соответствии с формулами 1.2, 1.6, 1.7, а числитель — в соответствии с формулой 1.3.

Адаптированная к современным условиям оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании будет способствовать увеличению лесного дохода собственника (государства) и одновременно с этим максимально удовлетворять интересы других участников лесных отношений (предпринимателей и граждан).

1.3 Кадастровая оценка земель водного фонда.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов используется Методика, утвержденная Минэкономразвития России 14.05.2005 (приказ № 99).

Методика не применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года N 99 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда». :

— поверхностными водными объектами, за исключением обособленных водных объектов;

— подземными водными объектами;

— внутренними морскими водами;

— территориальным морем РФ.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на:

1) земельные участки, занятые обособленными водными объектами;

2) земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов:

— занятые объектами водоснабжения;

— занятые объектами рекреации;

— занятые объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

— занятые водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

— занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью;

— предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, объединяются в следующие группы.

Первая группа включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством РФ.

Вторая группа включает земельные участки занятые:

— обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ;

— сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек;

— сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

— устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Третья группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: КНОРУС, 2014. — 208 с. :

— объектами водоснабжения;

— объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

— гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

— устройствами от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

— водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

Четвертая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

Пятая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Шестая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В. А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д. А. Шишов, М. А. Сулин, В. А. Павлова — СПб.: Проспект Науки, 2014. — 272 с. :

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/19, к соответствующей группе.

В случае если земельные участки, отнесенные к третьей группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения к соответствующей группе.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам. Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В. А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д. А. Шишов, М. А. Сулин, В. А. Павлова — СПб.: Проспект Науки, 2014. — 272 с.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В случае если земельные участки, отнесенные к пятой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:

— определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

— расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особоохраняемых территорий и объектов, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов, утверждаемой Росземкадастром, к соответствующей группе.

В случае если земельные участки, отнесенные к шестой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особоохраняемых территорий и объектов, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель осо — боохраняемых территорий и объектов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.06.05 № 138), к соответствующей группе.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Глава 2. Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на примере ямало-ненецкого автономного округа.

2.1 Краткая характеристика Ямало-Ненецкого автономного округа.

Ямало-Ненецкий автономный округ — становой хребет топливной экономики России: Эта фраза, часто повторяемая журналистами, как нельзя лучше отражает действительность. Индустриальное будущее автономного округа как главного топливно-энергетического комплекса страны определила новая отрасль — геология. Летом 1958 года в Салехарде была создана Ямало-Ненецкая комплексная геологоразведочная экспедиция. Начались интенсивные поиски углеводородных месторождений. 14 апреля 1962 года в Тазовской тундре забил первый газовый фонтан. С 1964 по 1966 на Ямале «заговорили» еще пять крупных месторождений, в том числе Губкинское с запасом 350 миллиардов кубометров газа и крупнейшее в мире — Уренгойское. 1967 год дал три месторождения, в том числе уникальное — Медвежье. Следующий год принес еще три нефтегазоносные площади. В 1972 году газ Медвежьего по трубопроводу пошел на Урал. В 1978 году заработал газопровод Уренгой-Надым. Газ Вынгапура влился в магистраль Уренгой — Тюмень — Челябинск. Ямальские газ и нефть стали реальностью. Названия небольших поселков, затерявшихся в бесконечных просторах тундры и тайги, — Надым, Новый Уренгой, Тарко-Сале, Ноябрьск — теперь известны во всем мире.

Сегодня на территории Ямала, которая составляет 750,3 тыс. кв. км, проживают около 546 тысяч человек, то есть, 0,7 человек на один квадратный километр. Но при этом автономный округ занимает III место в России по объему налогов, поступающих в федеральный бюджет. С 2000 года эта цифра увеличилась в 5 раз. Валовый региональный продукт ЯНАО растет в среднем на 14,5% в год.

На Ямале добывается 91% всего природного газа страны (23,7% мировой добычи) и более 14% российской нефти и газоконденсата. В общей сложности округ производит более 54% первичных энергетических ресурсов России. При этом гигантская часть природных запасов региона еще только ждет промышленного освоения.

Ямал сегодня — это стабильный, динамично развивающийся регион, где заложен прочный фундамент дальнейшего социально-экономического развития, позволяющий строить масштабные планы на будущее. Разработанная в Правительстве автономного округа стратегия развития ЯНАО до 2020 года увязывает развитие топливно-энергетического комплекса с формированием новых отраслей региональной экономики, необходимых для современной жизни.

Одним из глобальных долгосрочных проектов является освоение газовых запасов полуострова и шельфа Карского моря. Здесь открыты 11 газоносных и 15 нефтегазоконденсатных месторождений. Потенциальные ресурсы с учетом газа на шельфе оцениваются в 50,5 трлн. кубометров, жидких углеводородов — более 5 млрд. тонн.

Еще одно крупнейшее начинание — создание на территории Полярного Урала нового центра горнорудной промышленности, обеспечивающего сырьем металлургию соседних регионов. Уже сегодня на Полярном Урале ведется разработка богатейших месторождений хрома, марганца, бокситов, золота. По оценкам специалистов, общая стоимость запасов горного сырья оценивается в 220 млрд. долларов.

Совместно с Сибирским научным аналитическим центром и РАО «Российские железные дороги» администрация ЯНАО сейчас работает над развитием сети железных и автомобильных дорог и телекоммуникационных систем. Они должны связать арктический Ямал с крупными промышленными центрами Урала, начинается строительство железной дороги на Надым. Проект также предусматривает развитие энергетики и нефтегазохимии на базе попутного нефтяного и низконапорного газа, запасы которого на полуострове огромны. На полуострове Ямал планируется строительство завода по сжижению газа.

Одна из особенностей Ямала состоит в том, что на территории округа сошлись два совершенно разных типа хозяйствования: промышленная разработка недр и традиционные для коренного населения Крайнего Севера виды деятельности. В регионе выпасается самое большое в мире поголовье северного оленя — более 600 тысяч голов, в Обском бассейне добывается треть мировых запасов ценных сиговых пород рыбы. Десятая часть всей площади округа — около 8 миллионов гектаров — является особо охраняемой природной территорией. Промышленность и традиционные северные промыслы мирно уживаются на территории Ямала, а решение проблем коренных малочисленных народов Крайнего Севера находятся в зоне приоритетного внимания Губернатора и Правительства автономного округа.

Арктический регион России сегодня — комфортная для проживания территория, бюджет которой традиционно носит ярко выраженную социальную направленность: более 80% расходной части основного финансового документа направляется на решение социальных задач населения. В округе мощно развивается жилищное строительство, возводятся современные школы, больницы, спортивные сооружения (прежде всего в отдаленных районах) оказывается действенная социальная поддержка тем, кому она необходима. Округ по праву может гордиться своими успехами в области организации детского летнего отдыха: более 70 процентов юных ямальцев каждое лето отправляются на отдых и лечение в лучшие здравницы страны. В регионе сегодня реализуется более тридцати социальных программ.

Ямало-Ненецкий автономный округ — это, образно говоря, центральная часть арктического фасада России. Территория ЯНАО расположена в арктической зоне на севере крупнейшей в мире Западно-Сибирской равнины и занимает обширную площадь более 750 тысяч квадратных километров. Более ее половины расположено за Полярным округом, охватывая низовья Оби с притоками, бассейны рек Надыма, Пура и Таза, полуострова Ямал, Тазовский, Гыданский, группу островов в Карском море (Белый, Шокальский, Неупокоева, Олений и др.), а также восточные склоны Полярного Урала. Крайняя северная точка материковой части Ямала находится под 73° 30 минут северной широты, что полностью оправдывает ненецкое название полуострова — Край Земли.

Северная граница округа, омываемая водами Карского моря, имеет протяженность 5100 километров и является частью Государственной границы Российской Федерации (около 900 километров). На западе по Уральскому хребту, Ямало-Ненецкий округ граничит с Ненецким автономным округом и Республикой Коми, на юге — с Ханты-Мансийским автономным округом, на востоке — с Красноярским краем.

Территория округа располагается в основном в трех климатических зонах: арктической, субарктической и зоне северной (таежной) полосы Западно-Сибирской низменности. Климат здесь характеризуется особенно резкими изменениями в течение года, длительной, холодной и суровой зимой с сильными бурями и частыми метелями; самая низкая температура — 56 С. Лето короткое — в среднем около 50 дней.

Зона арктической тундры охватывает острова, северную часть Ямальского и Гыданского полуостровов. Климат здесь характеризуется особенно резкими изменениями в течение года, длительной, холодной и суровой зимой с сильными бурями и частыми метелями; самая низкая температура — 56 С. Осадков зимой выпадает мало; снежный покров не превышает 40 сантиметров. Весна наступает медленно, температура воздуха поднимается выше нуля лишь в июне. Из-за частых туманов погода держится в основном пасмурная. За лето почва оттаивает всего на 40−50 сантиметров. Осенью пасмурно и ветрено; оттепели иногда продолжаются до ноября, но в основном уже в сентябре температура ниже нуля.

Субарктическая зона (зона тундры) занимает южные части Ямальского и Гыданского полуостровов, спускаясь к Северному полярному кругу. Климат континентальный: осадки в виде дождей, лето до 68 дней.

Климат северной (таежной) полосы Западно-Сибирской низменности характеризуется более резкой континентальностью: средняя температура выше, снежный покров достигает 60−80 сантиметров и лежит с половины октября до середины мая; лето довольно теплое и влажное до 100 дней; много осадков.

Рельеф округа представлен двумя частями: горной и равнинной. Равнинная часть почти на 90% лежит в пределах высот до 100 метров над уровнем моря; отсюда множество озер и болот. Левый берег Оби имеет повышенный и пересеченный рельеф. Правобережная, материковая часть представляет собой слегка всхолмленное плато с небольшим уклоном на север. Наиболее приподнятые участки низменности находятся на юге округа в пределах Сибирских увалов.

Горная часть округа занимает неширокую полосу вдоль Полярного Урала и представляет собой крупные горные массивы общей протяженностью свыше 200 километров. Средняя высота южных массивов 600−800 метров, а ширина 20−30. Наиболее высокими вершинами являются горы Колокольня — 1305 метров, Пай-Ер — 1499 метров. Севернее высота гор достигает 1000−1300 метров. Главный водораздельный хребет Полярного Урала извилист, его абсолютные высоты достигают 1200−1300 метров и выше.

2.2 Количественная оценка земель.

Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.

Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа — залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44 000 км².

Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.

В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 «Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации» леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон — к двум лесным районам:

— к зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;

— к таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско — Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.

Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.

Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31 647 670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 «Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ» в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества (табл. 2.1) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. — Салехард, 2014. — 244 с. .

Таблица 2.1.

Площадь земель лесного фонда и структура лесничеств ЯНАО.

Кроме лесов на землях лесного фонда в округе лесоустроено 18,5 тыс. га городских лесов, а именно леса г. г. Ноябрьск и Муравленко. Лесоустроены в составе земель Красноселькупского лесничества 631,3 тыс. га. лесов на землях ООПТ — Верхне-Тазовский заповедник.

По данным земельного баланса на территории округа числится 1087,7 тыс. га лесов на землях иных категорий. Данные леса не лесоустроены.

Таким образом, общая площадь лесов округа на 01.01.2014 составляет 33 385,2 тыс. га.

Из общей площади лесов округа на долю лесов на землях лесного фонда приходится 94,8% площади. Приведенный показатель ни в коей мере не уменьшает природоохранных функций лесов, как главенствующих в условиях Крайнего Севера, на землях иных категорий (рис. 2.1) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. — Салехард, 2014. — 244 с. .

Рис. 2.1 Леса Ямало-Ненецкого автономного округа Общая площадь земель лесного фонда ЯНАО по данным учета лесного фонда на 01.01.2014 составляет 31 647,7 тыс. га и в свою очередь распределяется на лесные земли — 17 612,0 га и нелесные земли — 14 035,7 га или 55,7 и 44,3%% соответственно.

Из общей площади лесных земель на долю покрытых лесной растительностью приходится 16 272,0 тыс. га или 51,4% общей площади.

2.3 Качественная оценка земель.

Общая площадь земель лесного фонда ЯНАО по данным учета лесного фонда на 01.01.2014 составляет 31 647,7 тыс. га и в свою очередь распределяется на лесные земли — 17 612,0 га и нелесные земли — 14 035,7 га или 55,7 и 44,3%% соответственно (рис. 2.2) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. — Салехард, 2014. — 244 с. .

Рис. 2.2 Распределение площади земель лесного фонда ЯНАО по категориям.

Из общей площади лесных земель на долю покрытых лесной растительностью приходится 16 272,0 тыс. га или 51,4% общей площади.

Покрытые лесной растительностью земли представлены насаждениями с преобладанием хвойных — 12 658,4 тыс. га, мягколиственных пород — 2229,5 тыс. га и кустарников — 1384,0 тыс. га.

Непокрытые лесной растительностью земли занимают 1340,0 тыс. га или 4,2% и представлены в основном естественными рединами — 1264,0 тыс. га или 94,4% площади непокрыты лесной растительностью земель.

В площади нелесных земель преобладают болота 11 762,9 тыс. га и воды 2033,1 тыс. га или 37,2 и 6,4% соответственно. Приведенное распределение земель по категориям обусловлено их естественным распределением и характерно для условий Крайнего Севера.

Анализ динамики распределения земель по категориям в целом характеризует естественный ее процесс (приложение 1). Уменьшение общей площади — результат перевода земель лесного фонда в земли иных категорий. Уменьшение площади лесных земель — 8,8 тыс. га при увеличении площади нелесных земель на 8,8 тыс. га — комплексный результат: — освоение территории и применение более совершенных методов дешифрирования с направленностью на детализацию, выделение небольших по площади промышленных объектов. Увеличение площади прочих земель на 8 тыс. га объяснимо с двух позиций:

— увеличение площади песков как естественных природных образований Крайнего Севера (раздувы);

— увеличение площади земель вовлеченных в хозяйственную, промышленную деятельность. Результат интенсификации развития нефтегазового комплекса.

Анализ запасов древесины на землях лесного фонда говорит, в целом, о естественно происходящих природных процессах.

Общая площадь лесов округа, в которых проведено разделение по целевому назначению (лесоустройство) — 32 297,5 тыс. га. Из них общая площадь защитных лесов округа 13 035,4 тыс. га, или 40,4% от всей площади лесов округа (рис. 2.3).

Рис. 2.3 Распределение площади защитных лесов ЯНАО.

Распределение площади защитных лесов по категориям следующее:

1. Леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях 631,3 тыс. га или 2,0% общей площади лесов.

2. Защитные леса на землях лесного фонда всего 12 385,6 тыс. га или 38,4% общей площади, в том числе:

1) Леса выполняющие функции защиты природных и иных объектов — 51,3 тыс. га или 0,2% общей площади лесов, из них:

— защитные полосы лесов, расположенные вдоль железнодорожных путей общего пользования, автомобильных дорог общего пользования, находящихся в собственности субъекта РФ — 42,1 тыс. га или 0,2% общей площади лесов;

— зеленые зоны — 9,2 тыс. га общей площади лесов; 0,00%.

2) Ценные леса всего — 12 334,3 тыс. га или 38,2% общей площади лесов, в том числе:

— запретные полосы лесов, расположенные вдоль водных объектов — 80,6 тыс. га или 0,3% общей площади лесов;

— нерестоохранные полосы — 979,8 тыс. га или 3,0% общей площади лесов;

— леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах — 11 273,9 тыс. га или 34,9% общей площади лесов.

3. Городские леса. Устроены леса на землях городов Ноябрьск — 11,1 тыс. га и Муравленко — 7,4 тыс. га.

Общая площадь лесоустроенных городских лесов — 18,5 тыс. га.

К эксплуатационным лесам отнесены леса, которые подлежат освоению по видам пользования, предусмотренным Лесным кодексом РФ. Общая площадь эксплуатационных лесов составляет 19 262,1 тыс. га или 59,6% от всей площади лесов. Далее рассмотрим качественный состав земель водного фонда ЯНАО. Реки Ямало-Ненецкого автономного округа типично равнинные. Большинство из них характеризуются средней извилистостью. Меандрируя, они медленно текут в широких заболоченных долинах. Ширина долин больших рек изменяется в пределах от 200 — 300 м в истоках до 10 км и более в устьевых участках. Величины продольных уклонов незначительны, за исключением рек, протекающих в районах увалов и при редких перепадах высот на небольших участках. Русла рек обычно слабо врезаны и имеют (в следствии боковой эрозии) корытообразную форму. Особенно интенсивное разрушение берегов бывает в период весеннего половодья. В табл.2.2 представлен объем стока основных рек округа.

Таблица 2.2.

Объем стока основных рек Ямало-Ненецкого автономного округа.

Река Обь — одна из крупнейших рек земного шара, одна из самых протяжённых в России, течёт в пределах округа двумя мощными рукавами. Длина составляет 4345 км, площадь бассейна — 2,99 млн. км2. Впадает в Обскую губу Карского моря. Ее годовой сток составляет 394 км³. Преобладает летний сток. Глубина реки в межень в среднем течении составляет 1 — 1,5 метров. Ширина реки в верхнем и среднем течении 60 — 100 метров, в нижнем — 250 метров, у самого устья — 900 метров. Питание реки смешанное, с преобладанием снегового. Средняя продолжительность половодья около 70 дней. Замерзает река в октябре, вскрывается в конце мая — первой половине июня. Средняя продолжительность ледостава около 7,5 месяцев. Толщина льда в конце зимы до 110 — 115 см.

Река Таз — берет начало на Сибирских Увалах, впадает в Тазовскую губу Карского моря несколькими рукавами. Течет среди болот по северо-восточной части Западно-Сибирской равнины. Долина широкая, русло сильно меандрирует и разветвляется на многочисленные рукава, в устье — мелководный бар. Длина реки — 1401 км, площадь бассейна 150 тысяч квадратных километров. Наиболее крупные притоки Таза — Худосей (длина 409 км, площадь бассейна 11,2 тыс. км2) и Толька (длина 391 км, площадь бассейна 13,3 тыс. км2). Питание преимущественно снеговое (54%) с большой долей грунтового (27%). Половодье в верхнем течении с конца апреля по сентябрь, в низовьях с конца мая по сентябрь. Средний расход воды в 357 км от устья — 930 м3/с (в устье около 1450 м3/с), наибольший — 6630 м3/с, наименьший — 157 м3/с. Сток весной — 60%, летом и осенью — 21%, зимой — 19%. Река судоходна в низовьях.

Река Пур — образуется слиянием рек Пякупур и Айваседапур, истоки которых находятся на северных склонах Сибирских Увалов. Протекает строго с юга на север и впадает в Тазовскую губу. Длина Пура 389 км, площадь водосбора 112 тыс. км2. В бассейне реки насчитывается около 6350 водотоков, из которых 5500 имеют длину менее 10 км. Ширина долины реки изменяется от 5−10 км на верхнем участке до 10−12 км в среднем течении и до 20−25 км в нижнем. Берега обрывистые. Пойма в основном двухсторонняя. Перед впадением в Тазовскую губу русло реки делится на два рукава: левый — Большой Пур и правый — Малый Пур. На выходе реки в Тазовскую губу есть бар (отмель). Половодье реки начинается в мае, в среднем в середине месяца, достигает пика через 20−30 дней, после чего начинается спад, который длится в среднем 55 дней. Река Пур судоходна. В ее бассейне обнаружены многие газовые и газоконденсатные месторождения, ведется промысел сиговых, частиковых и других рыб.

Река Надым — берет начало из оз. Нумто в Белоярском районе ХМАО, на возвышенности Сибирские Увалы. Течет с юга на север и впадает в южную часть Обской губы Карского моря, разветвляясь на рукава. Длина 545 км, площадь водосбора 64,0 тыс. км2. В бассейне много водотоков, озер и болот. Основные притоки — Левая Хетта, Ярудей, Правая Хетта, Большой Ярудей. Питание на 54% снеговое. Средняя продолжительность половодья — 60−70 дней. Высший уровень воды наблюдается в нижнем течении чаще всего в конце мая — начале июня. При осеннем ледоходе в отдельные годы также отмечается повышение уровня воды в среднем на 50−70 см. В период ледостава уровень воды в реке устойчив. Диапазон многолетних колебаний уровня воды возле города Надым превышает 5,8 м. Средняя годовая амплитуда уровня составляет 3,6 — 3,7 м. В нижнем течении реки на расстоянии свыше 50 км от устья периодически наблюдаются существенные ветровые нагоны из Обской губы, во время которых уровень воды повышается на 1 м и более. Наблюдаются и сгоны, хотя и не столь значительные. Самый многоводный месяц на Надыме — июнь: на него приходится треть всего годового стока. Самый маловодный — март (только 2,7% от годового уровня). Река Надым судоходна. В ее бассейне обнаружены многие газовые и газоконденсатные месторождения, ведется промысел сиговых, частиковых и других рыб.

Река Полуй — является крупным притоком р. Обь, образуется слиянием рек Глубокого и Сухого Полуя. Длина реки 369 км, площадь водосбора 21 тыс. км2. Река Полуй имеет хорошо развитую, особенно в средней и нижних частях течения, гидрографическую сеть. Основные притоки — реки Хады-Яха, Някхобо, Тонога, Большой Еспедей, Янги — Юган. Ширина реки в верхнем и среднем течении равна 60−100 м, в нижнем течении в районе г. Салехарда — 250 м. Основным источником питания являются — талые воды, которые формируют почти 70% годового стока.

Река Щучья — берет начало на Полярном Урале из озера Большое Щучье и впадает в р. Обь на 16-м километре от ее устья. Длина реки 565 км., площадь водосбора 123 000 км². Средняя ширина реки 150−200 метров. Глубина русла 2,5−3,0 метров. Скорость течения от 0,2 до 3 м/с. Питание реки преимущественно снеговое. Водный режим характеризуется весенне-летним половодьем со средней продолжительностью 80−81 суток. Начинается оно обычно в конце мая и продолжается до конца июля — начала августа. Годовая амплитуда колебаний уровня достигает 5−7 метров. Замерзает река в первой половине октября, вскрывается в третьей декаде мая — первой половине июня.

Средняя продолжительность ледостава 230 дней. Толщина льда в конце апреля 100 — 185 см.

Река Собь — берет начало на Полярном Урале. Длина 185 км, площадь бассейна 5890 км². В бассейне насчитывается свыше 400 водотоков, из которых около 50 имеют длину более 10 км. Основные притоки: слева — Ханмей и Большая Пайпудына, справа — Орехъеган и Хараматолоу. Питание смешанное, с преобладанием снегового. Половодье обычно начинается в конце мая и заканчивается в июле. Годовая амплитуда колебания уровня воды составляет 4,0−4,5 метров. Ледостав начинается во второй половине октября и продолжается от 180 до 240 дней. Толщина льда в конце зимы достигает 100 125 см., в отдельные годы 200−220 см.

Река Пяку — Пур — образуется от слияния рек Янгъягун и Нючавотыяха, протекает по территории Пуровского района. Общая длина реки — 542 км, площадь бассейна — 31,4 тыс. км2. Слияние реки Пяку — Пур и реки Айваседо — Пур, образуют реку Пур. В бассейне реки насчитывается 1140 водотоков и около 32,6 тыс. озер.80% водотоков имеет длину 10 км, только пять притоков — более 100 км. Основные притоки — Вэнгапур (справа) и Пурпе (слева). Из озер около 12% находятся на суходолах, а остальные — на болотах и заболоченных землях. Общая площадь озер более 3,6 тыс. км2. В питании реки основную роль играют талые снеговые воды. Половодье начинается обычно в мае и достигает пика спустя 2−3 недели и заканчивается в июле — августе.

Река Айваседапур — река в южной половине Пуровского района, правая составляющая р. Пур, сливается с р. Пяку-Пур. Образуется слиянием рек Етыпур и Еркалнадейпур. Длина составляет 178 км, площадь водосбора 26,1 тыс. км2. В бассейне реки насчитывается свыше 900 рек и ручьев и около 29 тыс. озер. Большинство водотоков (81%) имеют длину менее 10 км, 11 рек длиной свыше 100 км. Около 6000 (21%) озер находится на суходолах, а остальные на болотах и заболоченных землях. Общая площадь озер свыше 3800 км². Озерность речного бассейна свыше 14%, болотистость — 50%. В питании рек основную роль играют талые снеговые воды. Половодье обычно начинается в мае и достигает пика в конце мая, завершается в июле — первой половине августа. Средний многолетний годовой расход воды в устье около 260 м3/с. Объем годового стока реки 8,2 км³. Самый многоводный месяц — июнь, самые маловодные — февраль, март, апрель.

Река Ныда — река на севере Надымского района. Образуется слиянием рек Левая Ныда и Правая Ныда, берущих начало на возвышенности Сатты. Течет с юго-востока на северо-запад, пересекая в низовьях Северный полярный круг, и впадает в Обскую губу. Длина реки 196 км, площадь водосбора 7710 км². В бассейне реки много водотоков (около 540) и небольших озер. Около 70 водотоков имеют длину более 10 км, из них шесть притоков свыше 50 км. Питание реки преимущественно снеговое, доля грунтового питания вследствие наличия вечной мерзлоты не велика. Половодье весенне-летнее, характеризуется относительно высоким и быстрым подъемом уровня и сравнительно медленным спадом. Оно обычно начинается в мае и заканчивается в июле.

Река Сыня — река на юго-западе Шурышкарского района, левый приток р. Оби, впадает в протоку Малая Обь. Образуется слиянием рек Мокрая Сыня и Сухая Сыня, берущих начало на восточном склоне южной части Полярного Урала. Река сильно извилистая. Длина 217 км, площадь водосбора 13,5 тыс. км2. В бассейне насчитывается около 800 водотоков, из которых около 90 длиной более 10 км. 12 рек имеют длину свыше 50 км, из них четыре более 100 км. Питание реки преимущественно снеговое. Половодье имеет многовершинный гребенчатый вид. Оно начинается в середине апреля — мае, достигает пика спустя три недели. Река в низовьях судоходна. Ведется промысел сиговых и частиковых рыб.

Озёра. Ямало-Ненецкий автономный округ обладает большими ресурсами озерных вод, пригодных для бытовых и промышленных целей. На огромной территории округа насчитывается приблизительно 300 тыс. озер, площадь акватории которых более 0,01 км². Общая площадь этих озер составляет более 44 тыс. км2. И хотя абсолютное большинство водоемов являются по площади менее 10 км², озерность этой огромной территории достаточно высока — 5,9%.

Суммарные запасы воды в озерах округа составляют ориентировочно 7075 км³. Качество озерных вод различно.

Озёрные котловины сравнительно глубоко врезаны в толщи многолетнемерзлых пород, имеют крутые невысокие берега, разнообразны по размеру, но преимущественно округлой формы. Глубины озёр составляют от 4 до 30 м, но, основной источник питания озер, как и рек, — талые воды; в меньшей степени питание осуществляется за счет дождей. Роль грунтовых вод в питании озёр незначительна, и для большинства из них подземное питание наблюдается только в теплый период года. Почти во все сточные и бессточные озера приток талых вод происходит с незначительных по площади водосборов, представленных склонами озерных котловин и поверхностью ледяного покрова самих водоемов. Исключением являются проточные озера — в них талые воды поступают из бассейнов впадающих в них рек.

Уровневый режим озер полностью соответствует источникам питания и водному балансу водоемов. Самые высокие уровни воды наблюдаются в период очищения озер от ледяного покрова. Затем происходит медленное понижение уровня, иногда прерываемое незначительными (до 1,5 — 2,0 см) повышениями, вызываемыми выпадением дождей. Амплитуды колебаний уровня в бессточных озерах не превышают 10 см. Значительно больше они на сточных озерах — до 50 см.

Химический состав и минерализация озерных вод определяется солевым балансом водоемов. Соли в озера поступают с поверхностными и подземными водами и с атмосферными осадками. Общая минерализация воды внутриболотных озер, которых в Ямало-Ненецкого автономного округа подавляющее большинство, вследствие крайне незначительных величин минерализации атмосферных осадков и болотных вод, питающих эти водоемы, очень мало. Она колеблется обычно в пределах 15−70 мг/л, составляя в среднем 20−25 мг/л. В водоемах, находящихся на суходолах, в питании которых наряду с атмосферными осадками участвуют речные и подземные воды, отличающихся более разнообразным химическим составом и повышенной концентрацией солей, минерализацией вод, как правило, заметно выше — до 100−150 мг/л и больше. Следовательно, все озера округа пресные, причем абсолютное большинство их ультрапресные (минерализация менее 100 мг/л).

Вода очень мягкая, преимущественно гидрокарбонатная, кальциевая, по концентрации водных ионов — от щелочной до кислой. Содержание биогенных веществ (соединений азота, фосфора, кремния), железа, растворенных газов, органических и загрязняющих веществ сильно колеблется по территории и во времени.

В Красноселькупском районе всего 41 озеро. Все озера средние по величине. Самые крупные из средних озер — Верхнее Чертово, Анато, Выркпокотылькыто, Кыпасылькыльпорыльту, Кэлыльто, Нумто, Ыпкыльто. Одно большое озеро — озеро Чёртово с преобладающими глубинами 1,0−1,5 м.

Общее количество озер в Надымском районе составляет около 55 тысяч (только в бассейне р. Надым — около 45 тысяч). Абсолютное большинство водоемов (98,5%) имеет площадь менее 1,0 км². Озер площадью более 1,0 км² насчитывается приблизительно 700. Подавляющее большинство озер находится на болотах и заболоченных землях, свыше 1200 озер — в поймах рек.

Примечательно, что Надымский район — единственный в автономном округе, где нет ни одного водоема площадью более 20 км² и всего четыре средних по величине озера — Сор (Явонгто), Хомскутлор (Емынглор), Сипаттато (Сымпатато) и Ямбто.

В Приуральском районе насчитывается свыше 20 тыс. озер (только в бассейнах рек Полуй и Щучья — 12,7 тыс.). Подавляющее большинство их (98,4%) имеет площадь зеркала менее 1,0 км², однако есть немало и крупных водоемов. Крупнейшими озерами, имеющими площадь свыше 25 км², являются Большой Велемганский Сор, Бол. Полуйский Сор, Большой Собтыеганский Сор, Воронковский Сор, Неутинский Сор, Орьяхлор. По глубине озера самые различные — от очень мелких до очень глубоких (оз. Щучье — одно из самых глубоких озер Ямало-Ненецкого автономного округа и России).

В Пуровском районе расположено около 85 тыс. озер, из них 98,2%, составляют водоемы площадью менее 1,0 км². Озер площадью от 1,0 до 5,0 км² насчитывается 1400, от 5,0 до 10 км2 — 71, свыше 10 км2 — 20. Больших озер (более 100 км2) в районе нет. Сумарная площадь озер в районе составляет около 12 тыс. км2, при этом на долю водоемов площадью менее 1,0 км² приходится свыше 70%, от 1,0 до 10 км2 — 23%, свыше 10 км2 — более 6%. Озерность района 11%. Самые крупные озера района — Сенмуто, Часельское (их площадь свыше 50 км2), Пякуто, Тетумамонтотяй, Хынуто, Юрто (Юрольхто), Вытытотиань, Порнэяганто, Мал. Хынуто, Чончаррагато, Нюйто, Косомыто. Подавляющее большинство озер (86%) находится на болотах и заболоченных землях, 2900 водоемов являются пойменными.

В Тазовском районе насчитывается более 55 тыс. озер, из которых свыше 98% составляют водоемы площадью менее 1,0 км². Около 600 озер имеют площадь зеркала от 1,0 до 10 км², 17 являются средними (из них четыре с площадью более 50 км2) и одно озеро (Ямбуто) — большое. Суммарная площадь озер составляет приблизительно 7 тыс. км2. Общий объем воды в них — в пределах 13 — 15 км³. Озерность района около 4,2%. Самые крупные озера находятся на северо-востоке района, где они образуют компактную Ямбуто — Гыдинскую озерную группу: Ямбуто (одно из девяти больших озер на Тазовском полуострове), Периптавето, Хасато, Хучето и Гыда. Самые значительные водоемы в других местах — Ярато, Парисенто, Вэнто, Хыденто, Ханебчето, Енелово, Ёрято, Пыемалто, Лангто.

Количество озер в Шурышкарском районе составляет приблизительно 17 тыс. Самые большие озера в районе — Шурышкарский Сор (одно из 15 крупнейших озер Тюменской области), Питлярский Сор, Варчаты, Войкарский Сор, Куноватский Сор, Пословлор, Зажимчавский Сор, Ванкты, Кумлор.

В Ямальском районе насчитывается около 53 тыс. озер. Из них почти 52 тыс. (98%) — это озерки и очень малые озера. Около 1000 озер имеют площадь зеркала от 1.0 до 10 км², 36 озер — от 10 до 50 км², 8 озер — от 50 до 100 км². По числу самых крупных озер Ямальский район резко выделяется среди других районов округа. Здесь находится и самое большое озеро округа — Ярато 1-е.

Суммарная площадь озер района около 9,8 тыс. км2, из них на долю водоемов площадью менее 1,0 км² приходится 55,8%, от 1,0 до 10 км2 — 19,9%, от 10 до 100 км2 — 14% и свыше 100 км2 — 10,3%. Суммарный объем воды в озерах составляет 33,4 км² Большинство крупных водоемов образуют две компактные озерные группы — Центральноямальскую (Нёято — Ямбуто) и Южноямальскую (Верхнеюрибейскую, Ярато). Глубины озер колеблются в больших пределах — от 1−2 до 30−50 м. Крупные озера Центральноямальской группы имеют глубину от 25 до 45 м, Южноямальской — от 3 — 4 до 15 — 20 м. Средняя глубина озер района составляет 3,4 м.

Болота. Колоссальным вместилищем воды являются болота. Существенное значение для развития многочисленных болот округа имел режим накопления осадков на древних озерно-аллювиальных равнинах и неоднократные морские трансгрессии четвертичного периода на севере Западной Сибири. Немаловажная роль в этом отношении принадлежит также и вечной мерзлоте, распространенной в пределах описываемой территории и являющейся также наследием четвертичной истории суши. Все это наложило существенный отпечаток на типологические особенности болот, подчиненные в своем географическом распределении, прежде всего, геолого — геоморфологическим факторам и лишь во вторую очередь — климатической зональности.

В суровых климатических условиях описываемой территории развиты арктические эвтрофные (низменные) минеральные и торфяно-минеральные болота со скудной растительностью и с ярко выраженным трещиноватым и валиково-полигональным мерзлотным рельефом.

Глава 3. Оптимизация оценки и решение проблем оценки в ямало-ненецком автономном округе.

3.1 Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель.

Вот уже более десяти лет в нашей стране проводится кадастровая оценка земельных участков различных категорий и видов использования. На первый взгляд срок вполне достаточный для того, чтобы отладить механизм оценочных работ и связанные с этим организационные процедуры. Однако недовольство лиц, так или иначе связанных с проведением кадастровой оценки или заинтересованных в ее результатах, только растет. Этому есть несколько причин.

Во-первых, за эти годы существенно увеличилось количество собственников, пользователей, владельцев и арендаторов земельных участков, размер земельных платежей которых зависит от величины кадастровой стоимости.

Во-вторых, развитие земельного рынка, особенно до 2008 года, сопровождалось значительными темпами роста рыночной стоимости земельных участков, что, в свою очередь, отражалось и на величине кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

В-третьих, проводимая властями политика направлена на повышение роли земельного налога в местных и региональных бюджетах, поэтому муниципалитеты и субъекты Российской Федерации заинтересованы в результатах кадастровой оценки.

В-четвертых, существенное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостями одних и тех же земельных участков, принявшее массовый характер, породило большое число споров между заинтересованными лицами.

Развитие кадастровой оценки идет в направлении предоставления оценщику все больших полномочий в выборе подходов и методов оценки. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков пяти из семи существующих категорий земель определяется на основе рыночной методологии с использованием рыночной информации. На первый взгляд может показаться, что создаются все условия для определения кадастровой стоимости земельных участков, максимально приближенной к их рыночным ценам. Однако практика показывает, что это далеко не так.

При кажущейся простоте земельный участок представляет собой довольно сложный для работы оценщика объект недвижимости. Даже при развитом рынке и наличии необходимой информации отличие рассчитанной оценщиком рыночной стоимости от реальной цены продажи может быть весьма существенным — может достигать десятков процентов. Это объясняется прежде всего тем, что каждый земельный участок как объект оценки уникален. Причиной этой уникальности является его основной ценообразующий фактор — местоположение.

Есть еще одна важная деталь, которая, с одной стороны, указывает на различие между земельными участками и другими объектами недвижимости, а с другой — объясняет повышенную сложность такой работы для оценщика. Земельные участки не созданы трудом человека, поэтому в отличие от других объектов недвижимости определить величину затрат на их воссоздание невозможно. Таким образом, отсутствует возможность сопоставлять результаты применения сравнительного и (или) доходного подходов с ориентиром стоимости, полученным при помощи методов затратного подхода.

Для корректной оценки любого объекта недвижимости значение имеют четыре составляющие:

1) информация об объекте оценки;

2) информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки;

3) информация об аналогах объекта оценки;

4) методики расчета определенного вида стоимости.

В случае если объектом рыночной оценки является земельный участок, то информацию о нем оценщик черпает в основном из представленных заказчиком оценки правоудостоверяющих документов (свидетельство о праве собственности или договор аренды), а также из кадастрового паспорта или выписки. Некоторые ценообразующие факторы и их значения оценщик устанавливает при личном осмотре объекта оценки. Причем перечень этих факторов, как правило, заранее не определен. Так, например, наличие в непосредственной близости от земельного участка, используемого под индивидуальное жилищное строительство, открытого водоема или лесного массива может являться как фактором стоимости, так и критерием отбора аналогов.

Некоторые обстоятельства, существенно влияющие на стоимость, даже при тщательном осмотре места локального расположения оцениваемого земельного участка могут быть попросту не замечены оценщиком (например, расположенная в непосредственной близости от объекта оценки свалка бытовых отходов), существенно переоценены (скажем, железнодорожная ветка или подъездная дорога, использовать которые собственник оцениваемого земельного участка не сможет даже в перспективе) или недооценены (фактором престижности может быть, например, соседство с известной личностью).

При оценке рыночной стоимости земельного участка корректное определение ценообразующих факторов и их значений по объективным причинам затруднительно, что, как правило, уже по этой причине приводит к существенному отличию результата оценки от реального значения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Целями анализа сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, являются:

установить степень развитости рынка;

выявить факторы стоимости, свойственные оцениваемому объекту;

определить численные значения таких важных для дальнейших расчетов показателей, как скидка на торг, цены предложений и арендные ставки за аналогичные оцениваемому объекты и т. д.

Оценщикам, выполняющим оценку рыночной стоимости земельных участков, известно, что это наиболее трудоемкая и часто безрезультатная часть работы. В открытом доступе подобную информацию удается найти крайне редко, да и то лишь в наиболее развитых сегментах земельного рынка (индивидуальное жилищное строительство, земли промышленного назначения). Аналитическими отчетами, которые находятся в платном доступе, оценщики пользуются очень редко ввиду дороговизны такой услуги. В лучшем случае оценщик самостоятельно ведет поиск подобных оцениваемому объектов, осуществляет их группировку и проводит несложные статистические операции для выявления максимальных и минимальных цен предложений, расчета их средних значений и определения других показателей. При полном отсутствии необходимой информации оценщики вынуждены практиковать формальный подход к анализу сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, наполняя отчет об оценке либо устаревшей, либо малопригодной для цели оценки информацией. По указанным причинам и эта часть работы оценщика, определяющего рыночную стоимость земельного участка, в подавляющем большинстве случаев не может быть выполнена качественно.

Условие реализации наиболее распространенного при оценке земельных участков метода сравнения продаж — наличие информации о ценах сделок с их аналогами. В соответствии с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее — Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), при отсутствии информации о ценах сделок допускается использовать цены предложений (сделок). На первый взгляд может показаться, что требования к применению этого метода расчета рыночной стоимости являются достаточно мягкими и легко выполнимыми. Однако на практике качественно выполнить работу по отбору аналогов даже с минимальным набором достоверных данных о ценообразующих факторах бывает весьма затруднительно.

Источниками информации об аналогах оцениваемого земельного участка могут являться:

объявления о продаже земельных участков в Интернете или печатных изданиях;

база Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр);

договоры купли-продажи;

сведения о результатах торгов, предметом которых являются права на земельные участки.

Сведения о результатах проведенных торгов имеют невысокую ценность, поскольку такая информация не содержит исчерпывающих данных о ценообразующих факторах проданных земельных участков. Адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь и цена продажи — вот типичный перечень данных, которые будут доступны оценщику. Такие важные факторы стоимости, как наличие и состав коммуникаций, вид и качество подъездных путей и прочее, можно выявить лишь при личном осмотре каждого такого аналога. Однако ввиду недостатка времени, выделяемого на оценку, и существенного удорожания услуги из-за необходимости личного осмотра каждого аналога, такая работа оценщиком, как правило, не проводится. Кроме того, ни для кого не секрет, что не все торги проходят в полном соответствии с законодательством. По-прежнему действуют схемы, позволяющие реализовывать некоторые земельные участки на торгах с одним участником или несколькими, но аффилированными лицами. В этом случае цену сделки нельзя считать рыночной.

Сведения о сделках с объектами недвижимости, содержащиеся в базе Росреестра, и договоры купли-продажи земельных участков также не могут приниматься оценщиками в качестве объективных и достоверных источников информации. Причины — отсутствие информации о важных факторах стоимости и зачастую существенно заниженные цены сделок.

Наиболее распространенный способ отбора нужного количества аналогов — поиск информации о них в Интернете и печатных изданиях. Профессиональные игроки земельного рынка — риелторы обычно самостоятельно определяют факторы, наиболее сильно влияющие на рыночную стоимость земельных участков, и детально прописывают информацию о них в объявлениях о продаже. Однако и такую информацию нельзя считать «подарком для оценщика». В погоне за результатом риелторы склонны приукрашивать реальную картину. Бывает и обратная ситуация, когда телефонный звонок оценщика риелтору с целью уточнения информации об объекте застает последнего врасплох и тот, не имея «под рукой» актуальных данных о нужном объекте, сообщает сведения, существенно ухудшающие его качественные характеристики. Таким образом, даже проведенная оценщиком верификация аналога не может гарантировать получения достоверной информации о нем.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков перечислены шесть методов оценки земельных участков. Несмотря на то что регулятор не указал, какие методы оценки имеют приоритет, а какие — второстепенное значение, в оценочной среде метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты считаются прямыми методами оценки, остальные — косвенными. Это означает, что если существует возможность использовать в расчетах все перечисленные в Методических рекомендациях методы оценки, то приоритет должен быть отдан этим двум.

Метод капитализации земельной ренты имеет ограниченное применение. Этот метод доходного подхода используется в случае, когда денежный поток представляет собой аннуитет. На практике такое встречается крайне редко, в основном при оценке сельскохозяйственных угодий.

Метод сравнения продаж — наиболее часто применяемый оценщиками метод оценки объектов недвижимости. При условии использования достоверной и достаточной информации об объекте оценки и его аналогах при его применении можно получить адекватный рынку результат.

Методы выделения и остатка основаны на использовании информации о затратах на замещение или воспроизводство улучшения земельного участка. Расчет значений этих показателей обычно осуществляется с помощью сборников УПВС или Ко-Инвест. Также в основу расчета этих показателей может быть положен сметный расчет или официально заверенный документ о стоимости строительства объекта недвижимости. Не требует доказательства тот факт, что результаты расчетов рыночной стоимости улучшений земельного участка с использованием разных источников и методов расчета будут отличаться друг от друга, причем в некоторых случаях — весьма значительно. Кроме того, результаты расчетов с использованием техники остатка для земли очень чувствительны к обоснованным оценщиком значениям коэффициентов капитализации для земельного участка и его улучшений. Разброс результатов такой оценки в связи с вариативностью значений показателей, используемых в расчетах, может быть достаточно большим. Не исключена возможность получения даже отрицательного результата стоимости земельного участка.

Метод распределения в практике оценки применяется очень редко. Причиной являются значительные затруднения при определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Корректный расчет этого показателя возможен лишь в случае, если оценщику доступна информация о рыночной стоимости земельных участков — аналогов оцениваемому и рыночной стоимости единых объектов недвижимости, частями которых являются эти земельные участки.

Метод предполагаемого использования (по сути, дисконтирования денежных потоков) представляет собой приведение к дате оценки всех поступлений от использования и продажи земельного участка, а также всех затрат, связанных с получением этих доходов. На результат оценки при использовании этого метода оказывают влияние:

прогнозируемые оценщиком потоки доходов и расходов;

ставки доходности;

продолжительность прогнозного периода.

В случае с оценкой земельного участка методом предполагаемого использования это правило выполняется строго. Затраты на строительство улучшений земельного участка и темпы их роста, прогноз денежных поступлений и оттока денежных средств, связанных с использованием возводимого объекта недвижимости по срокам и суммам, дата и цена продажи единого объекта недвижимости на этапе выхода из проекта, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации для улучшений земельного участка — вот перечень укрупненных и основных показателей оценки. В лучшем случае значения этих показателей в процессе реализации проекта будут изменяться разнонаправленно по отношению к прогнозным величинам, в худшем — ошибка, связанная с прогнозированием значений этих показателей, выльется в недопустимую погрешность при определении итогового результата. Как и в случае с техникой остатка, показатели, полученные в результате оценки земли с использованием метода предполагаемого использования, могут иметь широкий диапазон, включая отрицательные значения.

Подводя итог рассмотрению методов оценки как элемента процесса оценки земельных участков лесного и водного фондов, следует отметить, что они построены на строгой научной основе, логика их ясна и понятна. Неадекватные рынку результаты появляются при использовании в рамках этих методов недостоверной информации, а также при необходимости моделирования и прогнозирования будущих событий. По этим причинам методы, в основе которых лежит большое число показателей и действий (итераций) с ними, менее надежны и могут давать существенные погрешности вычислений.

3.2 Оптимизация процесса оценки.

Представленный анализ основных элементов (составляющих) оценки рыночной стоимости земельных участков дает основания утверждать, что по объективным, часто не зависящим от оценщика причинам качество оценки редко бывает удовлетворительным. В отличие от таких объектов оценки, как квартиры в типовых домах крупных административных центров, или широко распространенных моделей автомобилей, рынок которых достаточно развит, земельные участки часто относятся к категории уникальных объектов, подобрать аналоги для которых практически невозможно. Методы доходного подхода как альтернатива прямому сравнению имеют ограничения в применении, поскольку могут быть использованы только для расчета рыночной стоимости земельных участков, приносящих доход.

Неточности, погрешности и вероятностный характер отдельных показателей и промежуточных расчетов сопутствуют всему процессу оценки земельных участков, что обусловливает порой значительные расхождения между итоговым значением рыночной стоимости и реальной ценой продажи.

Теперь, имея представления о тех сложностях, с которыми приходится сталкиваться оценщику при определении рыночной стоимости земельных участков, попытаемся проанализировать каждый этап работы по определению кадастровой стоимости и дать ему оценку.

Рассмотрим поочередно особенности формирования исходных данных об объектах оценки — земельных участках лесного иводного фондоы, проблемы, связанные с поиском информации о сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки, отбором аналогов, а также вопросы методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков.

Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:

адрес местонахождения земельного участка;

категория и вид разрешенного использования земельного участка;

площадь земельного участка.

Информацию об остальных ценообразующих факторах для каждого земельного участка, оцениваемого индивидуально или методами массовой оценки, оценщик определяет с использованием различных технологий без выезда на место и личного осмотра. Разумеется, это часто ведет к существенным искажениям реальных характеристик объектов оценки. Ошибки, связанные с неправильным определением ценообразующих факторов оцениваемых земельных участков, возникают настолько часто, что статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специально установлено, что основанием пересмотра результатов кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Как было уже сказано, при определении рыночной стоимости оценщик анализирует сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. В рамках кадастровой оценки перед оценщиком стоит куда более сложная задача. Он должен провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, Методическими рекомендациями для которых предусмотрено применение ненормативного метода расчета. В идеале такой анализ нужно проводить в разрезе каждого вида разрешенного использования по каждому муниципальному образованию. Только в этом случае качество этого этапа кадастровой оценки будет соответствовать качеству анализа рынка при выполнении рыночной оценки. Однако на практике такое условие никогда не соблюдается, да и в методических рекомендациях по определению кадастровой стоимости определенных категорий и видов разрешенного использования земельных участков такое требование не прописано.

Поиск, отбор и использование в расчетах цен предложений о продаже и цен сделок с земельными участками при кадастровой оценке имеют принципиальные отличия от подобного этапа при рыночной оценке. Дата определения рыночной стоимости земельного участка часто максимально приближена к периоду проведения оценки или даже находится в этом интервале, что позволяет оценщику использовать актуальную информацию, при необходимости связываться для уточнения деталей с подателями объявлений о продаже. Опыт проведения кадастровой оценки показывает, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов для сравнения.

В рамках кадастровой оценки существуют индивидуальная (рыночная) и массовая оценки. Так, в соответствии с действующими Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель водного фонда кадастровая стоимость земельных участков, занятых обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере 100 процентов от их рыночной стоимости. Стоимость земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, также определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Работы по оценке земельных участков таких видов разрешенного использования формально мало чем будут отличаться от обычной рыночной оценки. Пожалуй, основной сложностью для оценщика при проведении такой работы в рамках кадастровой оценки является недостаток времени. Из-за этого в первую очередь страдает качество аналитической части работы. Ценовые ориентиры и другие выводы, как результат проведенного анализа, распространяются не на локальный рынок, к которому относится конкретная группа объектов оценки, а на всю совокупность этих объектов в регионе оценки. Диапазон возможных значений удельной стоимости становится широким и позволяет, таким образом, обосновывать и подкреплять выводами из аналитической части работы почти любой результат оценки.

Методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной. Действующими методиками и методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий и видов использования предусмотрены три основных метода массовой оценки земельных участков:

1) метод, основанный на кластеризации земельных участков (например, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений или земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов);

2) метод, основанный на построении статистических моделей (например, для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки);

3) нормативный метод определения кадастровой стоимости (например, для земель лесного фонда, земельных участков из категории земель населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного использования).

Метод расчета, основанный на кластеризации земельных участков, предполагает объединение оцениваемых земельных участков в группы (кластеры) на основе схожести их характеристик. В каждом кластере выделяется один объект, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в его состав. Его рыночная стоимость определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Далее в зависимости от категории и вида разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых рассчитывается, для всех объектов оценки из кластера определяется удельный показатель кадастровой стоимости (далее — УПКС) эталонного земельного участка или с целью определения кадастровой стоимости каждого земельного участка из кластера рыночная стоимость эталонного земельного участка корректируется по аналогии с пунктом 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. И в том, и в другом случаях точность расчета кадастровой стоимости будет значительно уступать стоимости, рассчитанной в индивидуальном порядке.

Метод, основанный на построении статистических моделей, широко распространен в индивидуальной оценке не только земельных участков, но и других материальных объектов. Наряду с классическим методом сравнения продаж, методом квалиметрического моделирования и другими методами он активно используется в оценочной практике. Построенная по всем правилам статистики модель предназначена для расчета стоимости, как правило, одного объекта оценки. Допускается использование статистической модели для расчета стоимости нескольких объектов оценки, если они являются однотипными (очень похожими). При этом следует обращать внимание на то, чтобы в модели были использованы как худшие по совокупному критерию «качество» аналоги, так и лучшие аналоги. Совершенно недопустимо использовать статистическую модель для предсказания стоимости, если все аналоги одновременно являются худшими или одновременно лучшими по отношению к объекту оценки.

В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой стоимости целой группы земельных участков, насчитывающей порой сто и даже тысячу объектов. Получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках, в лучшем случае сотне, даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям земельных участках. К примеру, статистическая модель построена на основе данных о 50 земельных участках. В группе — 500 объектов оценки. С вероятностью, близкой к 100 процентам, можно утверждать, что качество хотя бы 10 земельных участков — объектов оценки будет лучше или хуже всех отобранных для построения модели объектов. Именно такие казусы и могут приводить к многократному превышению кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Так, например, если площадь земельного участка «участвует» в статистической модели в качестве фактора стоимости и коэффициент при этом факторе имеет отрицательное значение (обратная зависимость от стоимости), супермаленькие по площади объекты оценки получают, как правило, супервысокие удельные стоимости.

Нормативный метод расчета подразумевает установление УПКС отдельных групп земельных участков в определенной зависимости от УПКС участков, стоимость которых была рассчитана в индивидуальном порядке, с использованием методов кластеризации или статистических моделей. Он применяется для групп земельных участков, которые имеют следующие признаки:

сегмент рынка, к которому относятся земельные участки, не развит;

земельные участки, объединенные в группы, с определенной долей условности считаются однородными (очень похожими по значениям основных ценообразующих факторов).

Основная причина, по которой используется этот метод, — высокая трудоемкость расчета кадастровой стоимости подобных земельных участков другими известными методами.

Проведенный анализ методического обеспечения кадастровой оценки позволяет заключить, что предложенные регулятором методы массовой оценки существенно уступают по критерию качества получаемого результата методам индивидуальной оценки.

Рассмотрим еще две проблемы кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов земельных участков и других заинтересованных лиц:

1) сопоставимость результатов кадастровой оценки для смежных или расположенных в непосредственной близости друг от друга земельных участков, УПКС для которых были рассчитаны с использованием разных статистических моделей, методов оценки или даже разными исполнителями работ. Автор статьи впервые узнал о существовании этой проблемы еще в 2005 году, однако до настоящего времени всерьез ее решить никто не пытался;

2) сроки выполнения работ по кадастровой оценке земельных участков.

В настоящее время отбор оценщиков для целей проведения государственной кадастровой оценки осуществляется в форме конкурсов и аукционов. При отборе исполнителя работ по конкурсу в качестве критериев такого отбора выступают цена контракта, срок его исполнения и обеспечение качества работ. Вес критерия «срок выполнения кадастровой оценки» лежит в диапазоне от 20 до 45 процентов и является, таким образом, немаловажным.

Если при индивидуальной оценке перенос сроков сдачи отчета заказчику является делом обычным и, как правило, не приводит к отрицательным последствиям для исполнителя, то при выполнении государственного контракта строгое соблюдение сроков работы является обязательным условием. В практике кадастровой оценки уже есть прецеденты, когда за срыв сроков выполнения контракта с исполнителя работ взималась пеня и даже инициировалось судебное разбирательство по инициативе заказчика с требованием расторжения контракта.

Учитывая столь серьезные последствия несоблюдения требования контрактов о сроках проведения кадастровой оценки, стоит выяснить, насколько этот критерий является важным для заказчика оценки.

В конкурсных документациях максимальный срок исполнения контрактов по установлению кадастровой стоимости земельных участков определенной категории или вида использования на территории субъекта Российской Федерации обычно составляет 6 месяцев. Реальные игроки этого рынка оценочных услуг в своих заявках указывают сроки 3 — 4, редко 2 месяца. Таким образом, заказчик оценки при проведении конкурса «отыгрывает» 2 — 3 месяца. Это означает, что он будет обязан расплатиться с исполнителем работ на те же 2 — 3 месяца раньше запланированного срока. Это обстоятельство вряд ли сможет позитивно повлиять на цель организатора конкурса — поручить работу лучшему исполнителю за минимальное вознаграждение. Других «преимуществ» от экономии времени найти будет сложно, а вот качество работы оценщика от этого может пострадать и весьма сильно.

Рассмотрев тонкости кадастровой и рыночной оценок земельных участков лесного и водного фондов, можно заключить, что как процесс она очень сложна, особенно на неразвитых сегментах земельного рынка. Результаты такой оценки могут иметь (и, как оказалось на практике, имеют) низкую достоверность по объективным, не зависящим от оценщика причинам.

Заключение.

В результате изучения кадастровой оценки земель водного и лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа можно сделать следующие выводы.

Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.

Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа — залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44 000 км².

Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.

В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 «Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации» леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон — к двум лесным районам:

— к зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;

— к таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско — Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.

Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.

Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31 647 670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 «Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ» в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества.

В ходе изучения процесса кадастровой оценки земли водного и лесного фондов ЯНАО были выявлены следующие проблемы:

1. Наличие кадастровых ошибок. Ошибки выявляются тогда, когда у кадастровой палаты появляются границы земельных участков из состава земель лесного фонда. Исправление их трудоемко и возможно либо по заявлению собственника о внесении изменений в координаты своего участка, либо в судебном порядке.

2. Несоответствие размеров площадей, указанных в материалах лесоустройства, размерам площадей по форме 22 «Сведения о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям» .

Проблема несоответствия учета земель и учета лесов в ЯНАО в ряде случаев ведет к искажению площадей и границ земель лесного фонда либо к затягиванию на неопределенный срок процедуры постановки на государственный кадастровый учет.

3. Перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, водного фонда в земли лесного фонда.

В большинстве субъектов ЯНАО не внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда в лесах, раннее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций. Это влечет за собой трудности при постановке на кадастровый учет земель государственных лесничеств как земель лесного фонда. Причем при решении этой проблемы необходимо также учесть и нелесные земли. В связи с этим необходимо предусмотреть упрощенную процедуру перевода бывших «сельских лесов» в состав категории земель лесного фонда. Кроме того, по данным органов кадастрового учета, в ряде субъектов земли лесного фонда числятся как земли населенных пунктов, водного фонда и т. д. Однако переведены они были в одностороннем порядке, и лесничества об изменении категории земель не оповещались.

На лесные поселки, водные объекты и т. п., ранее поставленные на кадастровый учет, Описания (межевые планы) готовились отдельно и на них получены отказы в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости из-за разной категории земель. Данный вопрос может решаться лесничествами только в судебном порядке.

4. Несогласованность систем координат. Кадастровые палаты работают в различных системах координат, порой даже условных, поэтому при отсутствии ключей перехода определить положение смежных земельных участков достаточно сложно.

Использование местных координат при вычислении площади лесных массивов приводит к ее значительному изменению. Так, при пересчете местных систем координат в государственные появляется погрешность в местоположении границ в 10−15 м.

Институт кадастровой оценки нужно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки — информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации — не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию. Существует как минимум два способа решения проблемы:

Первый — дальнейшее совершенствование кадастровой оценки, направленное на повышение качества как методической основы, так и используемой в процессе оценки информации. Для этого необходимо осуществлять мероприятия в следующих направлениях:

1) повышение качества информации об аналогах. На начальном этапе целесообразно иметь структуру, которая осуществляла бы сбор и анализ рыночных сведений об объектах недвижимости в каждом регионе оценки на постоянной основе;

2) доработка методик кадастровой оценки;

3) отказ от критерия «срок исполнения работ» при отборе исполнителя работ (оценочной компании); срок выполнения работ должен быть достаточным для получения качественного результата;

4) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат кадастровой оценки путем отказа от механизма согласования кадастровой стоимости в так называемых «межведомственных комиссиях» ;

5) разработка механизма, позволяющего максимально использовать опыт, методические наработки, полезную для оценки информацию, которыми обладают оценщики из регионов, где проводится оценка.

Второй способ — отказ от существующего пути развития кадастровой оценки и возврат к ее методическому обеспечению на нормативной основе. Это позволит проводить оценку на единой методологической базе, обеспечивающей сопоставимость результатов, решить проблему оспаривания кадастровой стоимости, поскольку исчезнет элемент творчества оценщика, однако вряд ли серьезно повлияет на восстановление системы рационального и эффективного землепользования в стране.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.01.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Российская газета, № 211−212, 30.10.2001.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

3. Водный кодекс Российской Федерации [принят Гос. Думой 12.04.2006 г., № 74] - [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://docs. cntd.ru/document/901 982 862.

4. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813.

5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года N 99 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда» .

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

7. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4): Федеральный стандарт оценки, утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 // Консультант Плюс.

8. Асаул, А.Н., Иванов, С.Н., Старовойтов, М. К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. — 304 с.

9. Безрукова Т. Л., Бугаков В. М., Кочетова А. Н. Экономическая оценка инвестиций на предприятиях лесного хозяйства и лесной промышленности: Учеб. пособие. Фед. агентство по образованию, ГОУ ВПО «ВГЛТА». — Воронеж, 2012.228 с.

10. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. — М.: Колосс, 2014. — 265 с.

11. Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. — Салехард, 2014. — 244 с.

12. Животягина Н. И. Обоснование системы рационального использования древесных ресурсов: Дисс. канд. экон. наук. Мичуринск — наукоград РФ, 2014.159 с.

13. Животягина Н. И., Орехова Н. В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. № 3. С.67−75.

14. Лукьянчиков Н. Н., Потравный И. М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014.591 с.

15. Петров В. Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013.416 с.

16. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: КНОРУС, 2014. — 208 с.

17. Поликарпов, А.М., Гуриева, М.А. К вопросу о социально-экономическом аспекте составления «твердой сметы» на кадастровые работы / А. М. Поликарпов, А. М. Гуриева // Кадастр недвижимости, 2012. — № 1 (26). — С.35−38.

18. Пылаева А. В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А. В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. — строит. ун-т. — Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. — 130 с. — С.48.

19. Шишов, Д. А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: cб. науч. тр. СПбГУ. — СПб.: СПбГУ, — 2012. — 737 с.

20. Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В. А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д. А. Шишов, М. А. Сулин, В. А. Павлова — СПб.: Проспект Науки, 2014. — 272 с.

Приложения.

Приложение 1.

Сравнительная характеристика показателей лесного фонда по состоянию на 01.01.2011 с показателями на 01.01.2014.