Рынок недвижимости в России

За последние годы рынок недвижимости с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов стал более активным.

Рынки недвижимости — стратифицированные рынки, т. е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка: стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам; сезонных колебаний при функционировании рынка; простоты и доступности финансирования; достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка, так как:

• недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам;

• сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию;

• финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка;

• о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов;

• операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками;

Целью данной работы является изучение недвижимости как объекта инвестирования.

Данная цель разворачивается в решение ряда задач:

─ провести классификацию рынка недвижимости в России;

─ обозначить участников рынка недвижимости;

─ описать влияние экономических показателей на рынок жилой недвижимости;

─ выявить взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала;

─ провести анализ рисков, присущих инвестированию в недвижимость.

1. Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок покупки/продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на: Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т. д.

Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка — жилые квартиры. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости — это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России — частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района).

Сами объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры (площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.), дома (материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.), района города (удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.).

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5−9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно — и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно, дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также — в меньшей степени — в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house (Российский аналог — коттедж), town house (таунхаусы — совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и apartments (обычные квартиры).

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание — это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.