10 заданий. 
Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в месяц на три года с услов

Вопрос 1

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.

Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Вопрос 2

Изучено несколько объектов на рынке недвижимости:

Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4

Площадь, кв.м. 150 150 200 200

Гараж есть есть есть нет Сад есть нет есть нет Цена продажи, тыс. руб. 32 000 30 000 45 000 40 000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Вопрос 3

Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. руб. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. руб. Определить цену свободного земельного участка.

Вопрос 4

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом — 930 тыс. руб., методом сравнения продаж — 1255 тыс. руб., методом капитализации дохода — 1127 тыс. руб.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40%, второй — 35%, третьей — 25%.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Вопрос 5

В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 руб. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 руб., эксплуатационные расходы — 550 000 руб. и прочие расходы — 200 000 руб. в год?

Вопрос 6

Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс. руб., выручка от дополнительной деятельности — 40 тыс. руб., потери от недоиспользования — 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс. руб., в том числе амортизация 40 тыс. руб. Внереализационные доходы — 34 тыс. руб., налог на прибыль 24%, Ккап=15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Вопрос 7

Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед.

Вопрос 8

Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год Остаток кредита на конец года, ден. ед. Процентный платеж, ден. ед. Платеж по основной сумме долга, ден. ед. Общий платеж, ден. ед.

Вопрос 9

Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22 834,45 тыс. руб. Заработная плата рабочих — 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов — 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ; 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответсвенно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².

Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС — 18%.

Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:

п./п. Элементы здания Нормативный срок службы, год Износ фактич., % Удельный вес в общей стоимости здания, %

1 2 3 4 5

1 Фундамент 120 13 12

2 Стены панельные 130 12 25

3 Перекрытия ж/б 130 12 14

4 Кровля рулонная 10 50 5

5 Перегородки гипсобет. 60 26 4

6 Полы линолеум 20 25 6

7 Окна 30 56 3,5

8 Двери 30 56 3,5

9 Обойные работы 5 40 5

10 Малярные работы 5 40 7

11 Наружная отделка 15 47 5

12 Лестницы сб. ж/б 90 19 3

13 Внутренние сети 30 56 5

14 Прочие элементы 50 34 2

15 Всего по зданию 100

Решение Вопрос 10

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:

Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр Стоимость новых улучшений, ден. ед. 650 000 750 000 950 000

ЧОД, ден. ед. 105 000 126 000 130 000

Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12

Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10