Рынок ипотечных кредитов РФ

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии современных одноуровневой и двухуровневой мделей ипотеки, послужили базой для создания новых ипотечных инструментов.

За период с начала 1990;х годов на российском рынке жилья произошли крупные изменения. Существенно расширилось применение рыночных принципов обеспечения жильем. В основном была сформирована законодательная база; были созданы основные элементы инфраструктуры жилищного рынка; общественность получила доступ к общей информации о рыночных ценах, а также о порядке и условиях проведения сделок с недвижимым имуществом.

Произошедшие изменение инвестиционного климата экономики современной России характеризовались наличием предпосылок для стремительного развития ипотечного кредитования в жилищной сфере.

Социально-экономическая ситуация требовала формирования долгосрочных инвестиционных потоков в региональной жилищной ипотеке как мощного психологического фактора стабилизации экономики регионов.

Некоторые регионы и города или муниципалитеты разрабатывали свои собственные проекты ипотечного кредитования. В значительной степени они финансировались и по-прежнему финансируются за счет бюджетных средств. Однако эти программы создают нагрузку на региональные бюджеты. В условиях повторяющейся экономической нестабильности это может создавать риск, поскольку не существует какого-либо механизма амортизации через банки, учреждения и т. д., которые выступали бы в качестве участников рынка и финансовых посредников.

В настоящее время регионы начинают использовать для финансирования жилья модели, в большей степени ориентированные на потребности рынка, которые основываются главным образом на учреждениях по финансированию жилищной застройки для привлечения ресурсов рынка капитала.

Структура участников рынка ипотечных кредитов РФ

Ипотечное кредитование является наиболее эффективным институтом стимулирования спроса на жилье, а также те его формы, которые позволяют строить такую модель ипотечного кредитования в регионах, при которой сам кредитный процесс является лишь фундаментом эффективного финансового механизма. Объективной предпосылкой поиска подобной схемы выступает необходимость оживления региональных рынков жилья путем стимулирования платежеспособного спроса конечных потребителей .

В настоящее время в мировой практике существует три вида организованных систем ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга методикой рефинансирования ипотечных кредитов. В различных странах с учетом существующих условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая модель. В качестве базовых можно назвать следующие виды организованных систем массовой ипотеки :

1) система контрактных сбережений;

2) усеченно-открытая система ипотечного кредитования (одноуровневая);

3) расширенная открытая система ипотечного кредитования (двухуровневая).

В России применен вариант расширенной открытой модели ипотечного кредитования, представленный на рис. 1. предполагает использование двухуровневой модели рынка. Первичный рынок — это кредитование конечных заемщиков, а вторичный — рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска ипотечных облигаций. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью ипотеки.

Рисунок 1

Суть расширенной открытой модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выделяются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимость уже находящейся во владении клиента .

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например, пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Подобные ценные бумаги, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными, так как обеспечены недвижимостью.

Наиболее ярким примером участия федеральных органов власти Российской Федерации в развитии системы ипотечного жилищного кредитования и решения проблемы обеспечения граждан жильем является создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 100% акций которого принадлежит государству.

Основным видом деятельности Агентства, начиная с 2001 года, является рефинансирование ипотечных кредитов. В 2001 году было рефинансировано 16 закладных на сумму 7 млн руб., в 2002 году Агентством было рефинансировано 76 ипотечных кредитов на сумму 36,1 млн руб. В 2003 году было выкуплено 2074 закладных на сумму 687,4 млн руб. Существенный рост объемов выкупа произошел, в первую очередь, за счет активизации работы по выдаче ипотечных кредитов и включения в программу новых регионов, а также за счет привлечения средств для выкупа путем размещения первого облигационного займа на сумму 1,07 млрд руб. в апреле 2003 года.

На заседании Правительства РФ 6 сентября 2002 года при обсуждении вопроса о развитии федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была одобрена концепция развития системы ИЖК, разработанная с участием Агентства.

После принятия концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Правительством Российской Федерации проводится последовательная политика, направленная на законодательное и нормативное обеспечение прав кредиторов и инвесторов системы ипотечного жилищного кредитования и одновременно на обеспечение доступности жилья и ипотечных кредитов для населения в регионах .

Создание договорной базы отношений с субъектами Федерации является важнейшей задачей Агентства. Агентство доводит информацию о федеральной системе ипотечного жилищного кредитования до региональных органов власти субъектов Федерации, организует его ознакомление со стандартами Агентства и схемой работы. Региональные органы власти создают предпосылки для функционирования системы ипотечного кредитования путем принятия необходимых нормативно-правовых актов, определения (формирования) организации регионального оператора, наделяя его необходимыми ресурсами. После этого Агентство заключает с органом власти субъекта РФ и рекомендованным ею региональным оператором соглашение о сотрудничестве.

На основании требований Стандартов Агентства региональный оператор приступает к созданию инфраструктуры, включающей в себя страховые, кредитные, оценочные и риэлторские компании. После их согласования Агентство заключает с региональным оператором двустороннее соглашение о сотрудничестве. По завершении этих процедур региональный оператор проходит аккредитацию, в ходе которой ему определяют лимит платежеспособности, определяющий в свою очередь объем рефинансирования закладных. Аккредитированный региональный оператор приступает к работе по оформлению закладных, кредитованию населения через уполномоченные банки в регионе, формированию пулов закладных и передачу их в Агентство для выкупа.

В процессе рефинансирования ипотечных кредитов основные участники ипотечного рынка (региональные операторы, сервисные агенты, банки — первичные кредиторы, страховые, оценочные компании) осуществляют выполнение следующих функций:

банки — первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству;

сервисные агенты осуществляют — выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи агентству;

агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т. е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг ;

страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и, по желанию участников кредитной сделки, страхование титула собственности (риска утраты права собственности));

оценочные компании — производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Модель функционирования двухуровневой системы рынка ипотечно-жилищного кредитования представлена на рис. 2.

Рисунок 2

Модель функционирования двухуровневой системы рынка ипотечно-жилищного кредитования РФ