Формирование механизма управления на региональном рынке строительства жилья: На примере Волгоградской области

Актуальность темы

исследования Решение жилищной проблемы в современной России требует поиска новых подходов к управлению механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Потребность в научном осмыслении этого механизма как особого явления на российском рынке строительства жилья является одним из условий осуществления государственной программы «Доступное и комфортное жильё — гражданам России».

Кризисное состояние в жилищной сфере Российской федерации обусловливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений. Темпы реализации реформ в отечественной жилищной сфере сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности отечественном жилищно-строительном комплексе в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным продвижением по проведению структурных преобразований в национальной экономике. Прошедший период не подтвердил эффективность предусмотренных в вышеупомянутых программных документах стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи.

Актуальность темы

настоящего исследования обусловлена необходимостью осуществления новых разработок по управлению процессом создания и реализации жилья.

Значение исследуемой проблемы существенно возрастает в условиях переориентации экономики на социальную составляющую развития.

Формирование механизма управления в сфере регионального рынка строительства жилья связано в значительной мере с объектами недвижимости (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения и жилые дома, дачи, квартиры и гаражи) и другие объекты.

Обоснование новых подходов к управлению процессом развития отечественного рынка жилья в современных условиях экономики России, представленное в настоящей диссертации, базируется на результатах исследований отечественных ученых.

Среди них следует выделить А. Н. Асаула, М. К. Беляева, В.А. Горемы-кина, П. Г. Грабового, Н. Ф. Костецкого, А. Н. Ларионова, С. Н. Максимова, А. Ф. Пацкалева, Ю. В. Пашкуса, И. А. Рахмана, В. М. Серова, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Н. Ю. Яськовой. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды зарубежных исследователей, таких как JT. Берталанфи, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, С. Роулак и Д. Фридман.

Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем указанными выше исследователями, и, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические и методические аспекты обозначенной выше научной проблемы раскрыты не в полной мере. Поиск и разработка методических основ формирования механизма как формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, необходимость определения места и роли рынка недвижимости в экономической системе обусловили выбор автором темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.

Целыо диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом строительства жилья в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования. Для этого в диссертационной работе:

— исследован процесс зарождения и развития отечественного жилищно-строительного комплекса, выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

— проанализированы и обоснованы экономические и организационные основы формирования и развития рынка жилья;

— обоснованы формы, средства и экономические методы эффективного управления строительства жилья в условиях Волгоградской области;

— разработаны методические основы формирования механизма эффективного управления с целью развития рынка строительства жилья в современной хозяйственной системе.

Предмет исследования — экономические отношения в сфере управления региональным рынком строительства жилья.

Объект исследования — рынок строительства жилья Волгоградской области.

Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья.

Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования, в частности, свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.

Научная новизна исследования состоит в разработке новых подходов к управлению на рынке строительства жилья на уровне региоиа и обоснованию методических основ формирования механизма управления в указанном сегменте экономики.

Наиболее важные научные результаты, полученные лично автором диссертации, состоят в следующем:

— на основе анализа преобразований в жилищно-строительном комплексе выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка строительства жилья в России;

— модифицировано определение механизма управления рынком строительства жилья как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами управления на уровне региона;

— разработаны методические положения формирования механизма управления па региональном рынке строительства жилья;

— сформулированы и обоснованы стратегические принципы эффективного управления, адекватные современному состоянию регионального рынка строительства жилья, предложена их новая классификация;

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в развитии теоретических основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере средств жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики России.

Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Инвестиционные проекты в строительстве» и «Научные проблемы экономики строительства» в Волгоградском государственном архитектурно-строительном университете, а также в курсе лекций по «Менеджменту в строительстве» для специальности «Экономика», читаемых в Волжском институте строительства и технологий в 2004 — 2005 г. г.

Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов федерации.

На защиту выносится:

1. Концепция развития экономических методов управления строительством жилья как основы эффективного функционирования и региональной экономики.

2. Методические положения по формированию механизма эффективного управления на региональном рынке строительства жилья. ,.

3. Структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка строительства жилья, основанная на реализации стратегии эффективного развития регионов России.

Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Волгоградской области, Госстроя России, Территориального строительного комитета Администрации Волгоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгограда и Волгоградской области, а также информационные, аналитические и статистические материалы, представленные в сети Internet и опубликованные в научной литературе и периодической печати.

Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Волгограде, Волжском (Волгоградская область). По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ с общим авторским объемом 4,5 п.л.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Объем диссертации составляет 166 страницы и содержит 14 таблиц, 22 рисунка, 142 наименований литературных источников.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В условиях перехода к рыночной экономике в России по-новому встает вопрос о месте и роли рынка строительства жилья в системе национальной экономики. Рассматривая макроэкономический аспект формирования отечественного рынка жилья, автор считает, что национальную экономику необходимо представлять не как простую совокупность предприятий, домохо-зяйств, отраслей, а как единое целое, как самовоспроизводящуюся систему. Такой подход показывает, что осуществление взаимодействия и взаимосвязи между элементами данной системы создает условия для непрерывного продолжения, возобновления и повторения экономических процессов.

Структура полученных результатов детерминирована исходно структурой проведенного исследования: с одной стороны, в разделах изложены различные аспекты, которые дополняют друг друга в рамках общей концепциис другой стороны, первый раздел является фундаментом, теоретической предпосылкой второго. Таким образом, проблематика второго раздела «просвечивает» содержание теоретических положений первого раздела. При этом, подбор аспектов первого раздела сочетается с проблематикой трансформационных процессов на отечественном рынке жилья, раскрываемых во втором разделе диссертации.

Представленная диссертация является попыткой научного обоснования теоретических положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на исследование, разработку и реализацию экономических методов эффективного механизма управления на региональном рынке жилья. Выполненные исследования позволяют автору сделать следующие выводы и предложения:

1. Выявлены основы закономерности и тенденции развития рынка жилья в России, обосновано его переориентация на условия товарного производства и предложены основные принципы формирования рынка недвижимости.

2. Обоснована концепция эффективного механизма управления в виде основы функционирования и развития регионального рынка жилья для целей социальной ориентации его субъектов в задаче повышения жизненного уровня населения.

3. Обоснованы методические положения по формированию эффективного механизма управления на региональном рынке жилья в виде системы организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилья на уровне региона.

4. Предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка жилья, основанная на реализации стратегических принципов эффективного управления. t.

5. Обоснованы методические подходы, позволяющие формировать механизмы эффективного управления на региональном рынке жилья включающий алгоритм ранжирования ивестиционных проектов (ИП) по разным критериальным показателям с целью принятия рационального ивестиционно-го решения.

6. Как качественное преобразование недвижимости, управление региональным рынком строительства жилья в настоящей работе представлено как система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанная с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Управление региональным рынком строительства жилья представляет собой открытую систему, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики. Управления региональным рынком строительства жилья, как экономическая система, не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, I оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние. Результатом управления региональным рынком строительства жилья является создание нового продукта — объекта недвижимости, обладающего новыми заранее заданными характеристиками.

7. Осуществленный комплексный анализ причин возникновения кризиса в жилищной сфере Российской федерации обусловливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений. Прошедший период реформ не подтвердил эффективность предусмотренных в вышеупомянутых программных документах стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи. Жилищная проблема в современной России заходит в тупик и требует поиска новых подходов к организации эффективного управления всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Реформирование российской экономики объективно обуславливает необходимость теоретического обоснования новых подходов к управлению инвестициями и их практической реализации в различных сферах, в том числе и в жилищно-строительном комплексе.

8. Методологическая сущность предложенной автором экономической модели заключается в том, что субъект хозяйствования, критериально оценив экономическую ситуацию после реализации цели с помощью методов, форм и средств, то есть после трансформации исходного положения в новое качество, проводит мониторинг, диагностику и коррекцию в соответствии с поставленной целью. Цикл повторяется многократно, при этом, методы, формы и средства постоянно совершенствуются. В результате, за счет разрешения противоречий и согласования экономических интересов и ожиданий участников исследуемого рынка достигается поставленная цель — эффективное управление региональным рынком жилья.

10. Обосновано, что портфель недвижимости для застройщика не обязательно должен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или зданияон может включать также и права на какую-либо недвижимость. Эти права имеют стоимость (ценность), и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках. Управление портфелем недвижимости ф — это управление, ответственное за финансовые показатели (доходность) объектов недвижимости в портфеле и, в частности, за выполнение стратегической политики. Цель такой политики заключается в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в недвижимости с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, а также в оптимизации соотношения «риск-доход» в части эксплуатации и динамики изменения роста цен на недвижимость.

11. Доказано, что в результате проведения рыночных реформ и роста деловой и инвестиционной активности, который начался в последние годы, российская экономика вышла на новый уровень хозяйственных отношений, который характеризуется признанием России — страной с рыночным хозяйством. Такое развитие событий не только создает базу для дальнейшего развития экономики России, но и предъявляет более серьезные требования к повышению ее конкурентоспособности и привлечению в производство инвестиционных капиталов. Характерной особенностью современного рынка недвижимости является то, что предложение превышает спрос. Кроме того, решающее влияние на первичный рынок жилья оказывает конъюнктура вто* ричного рынка.

12. Проведенное исследование показало, что региональный рынок ® строительства жилья находится в стадии становления. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. Данный сегмент национальной экономики имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, однако развивает-+ ся медленно.

13. Обосновано, что перспективная модель инвестиционного процесса на исследуемом сегменте национальной экономики должна учитывать российскую специфику и базироваться на преодолении разорванности и неско-ординированности стадий инвестиционного процесса. Система неэффективна, если на какой-либо из стадий воспроизводства жилой недвижимости отсутствуют финансовые ресурсы, поскольку для того, чтобы возникло поле деятельности, скажем для фондов прямого инвестирования, в России должны быть венчурные, бридж-фонды, «выращивающие» жилищные проекты до необходимых масштабов, должны быть портфельные инвесторы, обеспечивающие ликвидность. Ликвидность, в свою очередь, подтолкнет эмиссионные процессы и так далее. То есть каждый финансовый институт занимает свою нишу инвестирования на рынке жилья. Если государство в лице правительства РФ не обеспечит названные условия, отечественный рынок жилья будет неполноценен и не сможет эффективно функционировать.

14. Проведенный анализ законодательного обеспечения инвестиционной деятельности позволяет утверждать, что правовой базы для рынка жилья в нашей стране, несмотря на принятие в конце 2004 г. пакета федеральных законов и других нормативно-правовых актов еще недостаточно. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не выполняет своей главной функции: он не воплощает адекватное отражение права и норм Конституции РФ. Необходима стройная система жилищного законодательства, которая бы позволила проводить в стране эффективную жилищную политику, имеющая целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития рынка жилья не только на федеральном уровне: одновременно следует приводить в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции, регулирующие правоотношения на региональном рынке жилья.

15. Обосновано, что экономической основой развития рынка жилья в настоящее время в нашей стране является жилищное ипотечное кредитование. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нельзя рассматривать вне связи с другими гражданско-правовыми актами, прежде всего с Гражданским кодексом РФ. Ипотечное кредитование жилья тесно связано с решением проблемы земельных отношений, которые в настоящее время регулируются многочисленными нормативными актами различного уровня, но при этом не дают четкого и ясного определения понятию земельного участка как категории в границах отвода, предоставленного юридическим и физическим лицам. Конечным результатом должны стать создание функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищной проблемы и механизмов социальной поддержки населения государством, максимальная защищенность всех участников рынка жилья, каждый россиянин, имеющий пусть небольшой, но стабильный доход, должен иметь возможность приобрести жилье в кредит.

16. Мозаичность действующих многочисленных нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления и развития отечественного рынка жилья. В результате у российских граждан не формируются четкие представления о принципах функционирования этого рынка, о своих правах и обязанностях. Более того, несмотря на наличие в некоторых субъектах Федерации своих жилищных кодексов и проектов и действующих законов, а также принятие в декабре 2004 г. Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищная политика в регионах России не может осуществляться в полной мере без кодифицированного акта, принятого Государственной Думой РФ, в котором были бы учтены все изменения, происшедшие в жилищной сфере в последние годы.

Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что эффективный механизм управления региональным рынком жилья предопределяет действия субъектов регионального рынка жилья через соответствующие поставленным целям социально-экономического развития рычаги управления, описанные автором выше. Предложенные концептуальные положения, с точки зрения автора, будут способствовать более глубокому пониманию природы регионального рынка жилья, его места и роли в современной экономической системе.