Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации

Актуальность и выбор темы исследования. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными? способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении.

В свое время к 2000 году каждой советской семье было обещано по отдельной квартире. Между тем, квартирный вопрос стоит так же остро, как и раньше: на 1 января 2000 года в Российской Федерации на одного жителя приходилось 18,9 кв. м. общей площади, по Саратовской области — 18,8 кв. м.1 Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за 1999 год составило 344 тысячи, это всего 5% от числа семей, состоявших на учете для получения жилья2.

Число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, * постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее. И без того тяжелую ситуацию усугубили, и продолжают усугублять, приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежьясокращение численности армии, в первую очередь, за счет офицерского составапериодические в последние десятилетия, к сожалению, природные катаклизмы и террористические акты, в результате которых уничтожаются дома и города.

Таким образом, несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы обусловила необходимость осуществления жилищной реформы. Многочисленные попытки государства решить жилищную проблему,.

1 См.: Российский статистический ежегодник. М&bdquo- 2000. С. 172.

2 Там же. С. 174. обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом.

Проводимая в стране реформа экономической, политической и правовой систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем. С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.

Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды, свободного рынка, и неизбежные недостатки, обусловленные масштабным перераспределением собственности, не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90 — е годы двадцатого века.

Итак, правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года1. В Закон несколько раз вносились изменения и дополнения: 23 декабря 1992 года2, 11 августа 1994.

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

2 См.: Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199−1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» «// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993. № 2. Ст. 67. года1, 28 марта 1998 года2, 1 мая 1999 года3, 15 мая 2001 года4, имеются многочисленные постановления Конституционного суда РФ, решающие вопрос о соответствии норм изучаемого Закона Конституции РФ5, однако, и в настоящее время многие положения Закона изложены очень схематично, без уточнения механизма их реализации. Отсутствие фундаментальных исследований сказывается на состоянии действующего законодательства, которое изобилует противоречиями, что, в свою очередь, отражается на правоприменительной практике.

В настоящем году Закону о приватизации исполнилось 10 лет, по теме приватизации написано большое количество научных статей, защищена ни одна кандидатская диссертация, но очень многие важные проблемы остались не решенными законодателем.

К одной из важных проблем, нуждающихся в исследовании, следует отнести вопрос о правовом статусе всех субъектов приватизации, в частности, обстоятельного анализа требует правовое положение недееспособных, малолетних и несовершеннолетних участников приватизации.

Значительный теоретический и практический интерес представляет исторический анализ процесса приватизации жилых помещений в нашей стране.

1 См.: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание Законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1994. № 16. Ст. 1863.

2 См.: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1472.

3 См.: Федеральный закон от 1 мая 1999 г. № 88-ФЗ «О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2214.

4 См.: Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2063.

5 См., например, постановление Конституционного суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части 1 и пункта 8 части 2 статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А.Н. Ващука» // СЗ РФ. 1995. № 27- постановление Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» // СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603 и другие.

Не полностью исследованным является вопрос об объектах приватизации: в научной литературе речь, как правило, идет о квартирах (комнатах) как объектах приватизации, при этом весьма сложными представляются вопросы правового статуса жилых домов.

По-прежнему актуальной остается проблема расторжения договора приватизации и признания его недействительным.

В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в Законе, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является углубление научных знаний о правовой природе приватизации в ходе комплексного изучения основных теоретических и практических положений на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства.

Достижение указанной цели обусловлено постановкой и решением следующих задач:

1. анализ российского и зарубежного законодательства, регулирующего процесс приватизации;

2. исторический анализ процесса приватизации жилых помещений в нашей стране;

3. определение места и значения приватизации жилья в системе проводимой в стране жилищно-коммунальной реформы;

4. изучение современного состояния процесса приватизации жилых помещений в Российской Федерации;

5. социологическое изучение системы социальных факторов, влияющих на формирование мнения населения по исследуемому процессу;

6. определение понятия и принципов приватизации жилья, объектов и субъектов приватизационных отношений;

7. исследование порядка осуществления гражданами права на приватизацию занимаемого жилого помещения;

8. изучение возможности расторжения договора приватизации и признания его недействительным;

9. разработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования жилищных отношений.

Объектами исследования являются теоретические и практические вопросы гражданско-правового регулирования приватизационных отношений.

Предметом исследования является законодательная база в области приватизации жилья.

Методологические и теоретические основы исследования. Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также методы анкетирования и комплексного решения задач. Применялись методы интегрального, сравнительного анализа результатов исследований, проведенных другими авторами по аналогичным вопросам. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

В процессе работы над диссертационным исследованием проанализированы соответствующие положения Конституции Российской Федерации, федеральных законодательных и иных нормативно-правовых актов, законодательства субъектов Российской Федерации, руководящие разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, нормативные акты органов местного самоуправления, общероссийская судебная, регистрационная практика, а также практика судебных и регистрационных органов города Саратова и Саратовской области.

Источниками работы являются отдельные постановления Конституционного суда Российской Федерации, а также правовые акты методического характера.

В предлагаемом исследовании использована научная литература по общей теории права, гражданскому, жилищному, семейному, административному и другим отраслям права. Анализ различных общетеоретических и частных вопросов по приватизации жилых помещений потребовал обращения к трудам Г. П. Батурова, Е. В. Богданова, С. Н. Братуся, Е. Н. Гендзехадзе, Д. М. Генкина, К. А. Глухова, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, И. М. Исрафилова, С. И. Корнеева, П. В. Крашенинникова, С. И. Купряковой, В. Н. Литовкина, Р. П. Мананковой, И. Б. Мартковича, Н. В. Маслова, Д. И. Мейера, М. И. Никитиной, И. А. Покровского, Д. А. Петрова, И. В. Петровой, П. В. Рамзаева, П. И. Седугина, Е. А. Суханова, Е. Р. Сухаревой, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича и других.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в определенном вкладе автора в развитие теории о праве собственности. В научной литературе впервые рассмотрена эволюция процесса приватизации жилых помещений в Россиина основе изучения и обобщения законодательства и практики с использованием системного подхода предпринята попытка провести комплексное исследование правовых вопросов, касающихся субъектов и объектов приватизации, в частности, в работе раскрыт правовой статус малолетних и недееспособных как участников приватизации, рассмотрены жилые дома в качестве объектов приватизации.

В диссертации предлагаются следующие теоретические положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Институт приватизации жилых помещений не является новым для России — впервые российские граждане столкнулись с ним в двадцатые годы прошлого столетия.

2. Проведенное исследование выявило основные мотивы приватизации жилья в г. Саратове. Наиболее часто респондентами отмечалась возможность передачи жилья родным по наследству, и это естественно, так как жилье — это уверенность в будущем, и пожилые люди хотят дать эту уверенность своим потомкам, чтобы новое поколение не начинало жизнь с нуля.

3. Представляется необходимым внести изменения в статью 2 Закона о приватизации: при приватизации жилого помещения требуется согласие на это лиц, имеющих право на жилую площадьпри этом согласие нужно и в том случае, если эти лица в приватизируемой квартире не проживают, но имеют право на жилую площадь и не утратили фактической связи с жилым помещением.

4. В обществе реально встает вопрос защиты добросовестных приобретателей, что требует изучения и на законодательном уровне решения вопросов признания сделок недействительными, выселения, предоставления жилой площади и т. д.

5. Статья 2 Закона о приватизации требует уточняющего дополнения: «от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители» .

6. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

7. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: «Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних» .

8. Представляется обоснованным мнение о том, что договоры о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию.

9. Предлагается следующая формулировка части 2 статьи 8 Закона о приватизации: «Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к дисциплинарной ответственности.

Должностные лица, виновные в неоднократном нарушении требований законодательства, привлекаются к административной ответственности и наказываются штрафом в размере от 50 до 100 минимальных размеров оплаты труда, установленного на день подачи заявления в суд или на день вынесения судом решения" .

10. Представляется, что для конкретизации части 3 статьи 8 Закона о приватизации в дальнейшем необходимо провести на территории Российской Федерации обобщение судебной практики по делам, связанным с приватизацией жилья, выяснить, какие нарушения прав граждан имеют место, и внести в Верховный суд Российской Федерации предложение об издании соответствующего постановления.

11. Расторжение договора приватизации жилого помещения и признание его недействительным — это различные правоотношения. Несмотря на то, что законодательно вопросы расторжения договора (деприватизации) не урегулированы, на практике они имеют место, поэтому необходимо внесение соответствующих дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» .

Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования имеет несколько аспектов: правотворческий, научный, учебный и практический.

Правотворческий проявляется в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в законотворческой деятельности по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих вопросы недвижимости и практики их применения.

Научный аспект предполагает использование теоретических выводов, предложений и рекомендаций диссертации в ходе дальнейшей разработки и исследования проблем, возникающих при приватизации жилья.

Не меньшее значение имеет и учебный аспект, поскольку он предполагает использование материалов диссертационного исследования при изучении общих и специальных курсов по истории отечественного государства и права, по гражданскому и жилищному праву студентами юридических и других вузов, при подготовке учебно-методических материалов для указанных дисциплин.

Практическая значимость представленного исследования заключается в том, что выводы, сделанные в кандидатской диссертации, могут быть использованы в практической деятельности работников судебных органов, регистрационных палат и других органов, имеющих отношение к приватизации жилых помещений.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на международных, региональных научных конференциях, к которым относятся:

1. Реализация права граждан на жилье // Права человека: пути их реализации: Материалы международной научно-практической конференции. Саратов, 1998. 0,25 п. л.

2. Защита граждан при совершении сделок с жильем // Проблемы управления России в XXI веке: глазами молодых: Сборник по итогам научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава Поволжской академии государственной службы. Саратов, 1999. 0,25 п. л.

3. Из истории приватизации в России // Проблемы управления России в XXI веке: глазами молодых: Сборник по итогам научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава Поволжской академии государственной службы. Саратов, 2000. 0,25 п. л.

4. Даурова Т. Г. и др. Становление гражданского общества в России (правовой аспект) / Т. Г. Даурова, О. А. Лиценбергер, Н. В. Прусакова, Т. И. Хмелева, О. И. Цыбулевская. Саратов, 2000. 1,1 п. л.

5. Понятие приватизации // Проблемы управления России в XXI веке: глазами молодых: Сборник по итогам научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава Поволжской академии государственной службы. Саратов, 2000. (В печати).

Основные положения работы были рассмотрены на заседаниях кафедры теории права и правового регулирования хозяйственной деятельности Поволжской академии государственной службы (1995 — 1998), кафедры гражданского, трудового и экологического права ПАГС (1998 — 2001), кафедры гражданского права ПАГС (2001), методологических семинарах указанных кафедр. Предложенная диссертация обсуждена на заседании кафедры международного частного права Саратовской государственной академии права.

Выводы, содержащиеся в диссертации, используются в учебном процессе при проведении занятий по гражданскому, жилищному, семейному праву в Поволжской академии государственной службы.

Структура работы обусловлена ее научными целями и задачами. Представленная диссертация состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Выводы по данной главе изложены в заключении.

1 См.: Петрова И. В. Указ. соч. С. 66.

2 См.: Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. Лвтореф.. доктора юрид. наук. М., 1997. С. 36.

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ.

2.1. Объекты приватизации.

В соответствии со статьей 2 Закона приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которые граждане занимают по договору социального найма.

Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в различном смысле. В одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений: (квартиры, жилые дома и тому подобное), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения1, в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме) — в третьих — в качестве учетной категории наряду с жилым домом3.

Жилой дом — самостоятельный объект, имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные.

1 См., например, ст. 673 ГК РФ.

2 См., например, ст.ст. 1, 5 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.

3 См.: Бронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М., 1979. С. 91. постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»)1.

С точки зрения, права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро технической инвентаризации (БТИ) и другими.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню .

Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые)3.

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья4.

Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, ак как согласно ст. 52 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма ¦килого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, «фигодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

1 См.: Басин Е. В. и др. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». M., 1998. С. 15.

2 См.: Седугин П. И. Жилищное право. М., 1998. С. 47.

3 См.: Там жеБронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. M., 1979. С. 86.

4 См.: Седугин П. И. Там жеБронер Д. Л. Там же. С. 93.

Приватизация и последующая регистрация права собственности на квартиры особых споров не вызывает, чего нельзя сказать о приватизации и последующей регистрации жилых домов, в частности, в деятельности Саратовской областной регистрационной палаты определенную сложность вызывает приватизация так называемых домов 25 серии.

Дома 25 серии — дома 2−3 квартирные с разными выходами, расположенные на определенном земельном участке. Приватизация и последующая регистрация таких домов зависят от многих факторов: а) состоит ли дом на балансе предприятия, организации, учреждения или органа местного самоуправления, или он снят с баланса после приватизацииб) является ли объектом приватизации квартира или квартира с хозяйственными строениями, или часть жилого домав) приватизируется ли жилое помещение при наличии документов на земельный участок либо при их отсутствии.

Саратовская областная регистрационная палата разработала инструкцию о приватизации домов 25 серии и порядке регистрации прав на объект недвижимости этих домов.

Для начала нужно решить вопрос о том, может ли квартира находиться на земельном участке. Не может быть объектом недвижимости земельный участок с расположенной на нем квартирой, так как, согласно Инструкции «О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда», утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июня 1985 года № 380: жилой дом — строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины общей площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, комнаты. Жилая комната — часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха, внеклассных занятий (в общежитиях, детских домах и тому подобное).

В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят: коридоры, холлы, кухни, уборные, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Таким образом, в определении квартиры не говорится о нахождении ее на земельном участке.

И поэтому, можно говорить о земельном участке с расположенным на нем жилым домом, но никак не квартирой.

Судебная практика подтверждает этот вывод. Такой же позиции придерживается и Саратовская областная регистрационная палата, которая считает неправомерной сложившуюся ранее практику по выделению земельного участка под «квартиру», а не жилой дом, совершения сделок купли-продажи «квартиры с выделенным под ней земельным участком», без определения собственника всего дома.

Дома «25 серии» — это дома на двух и более хозяев. Нанимателям жилых помещений в таких домах выделялась земля для ведения приусадебного хозяйства.

При приобретении права на жилые помещения в домах 25-ой серии заключались договоры приватизации на квартиры в таких домах. Причем вопрос с земельным участком в договорах приватизации никаким образом не обговаривался. Земельный участок, как правило, выделялся в собственность для ведения приусадебного хозяйства при существующем домовладении.

При обращении объекта недвижимости на вторичном рынке жилья предметом сделки была квартира с земельным участком.

Совершенно понятно, что эти два объекта не связаны друг с другом. Чтобы это увидеть, необходимо обратить внимание на целевое назначение земельного участка, который является предметом сделки.

Таким образом, земельный участок и квартира не могут выступать единым предметом сделки по одному договору, без определения прав на землю собственника всего дома.

Естественно, что при обращении в регистрирующий орган заявители получали отказ в проведении государственной регистрации сделки и права по такой сделке на землю.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебные органы согласно статье 20 Закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» 1.

Обращение в суд в таком случае — наиболее предпочтительный выход из создавшейся конфликтной ситуации. Суд, как правило, принимает в свое производство исковые заявления о признании права собственности на домовладение. Хотя более правильным представляется обращение граждан с заявлением в порядке особого производства, предусмотренном главой 27 Гражданского процессуального кодекса РСФСР.

Так, в районный суд Саратовской области с исковым заявлением о признании права собственности на домовладение обратилась гражданка С. Ответчиком при этом указано учреждение юстиции по государственной регистрации прав. Хотя, конечно, вопросы, указанные в исковом заявлении находятся вне сферы деятельности интересов Саратовской областной регистрационной палаты. В исковом заявлении было указано, что фактически это жилой дом, а правоустанавливающий документ выдан на квартиру только потому, что форма договора типовая.

Исковое заявление было инициировано неправильным толкованием понятий жилой дом и квартира органом, осуществившим приватизацию данного жилого дома.

1 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Саратовская областная регистрационная палата вынуждена отказывать в регистрации такого рода дел с целью правильного формирования данных Единого государственного реестра прав.

Суд вынес решение, которым признал право собственности истца на жилой дом1.

Как объекты регистрации выделяют квартиру, квартиру с хозяйственными постройками, часть жилого дома.

Если дом состоит на балансе предприятия, организации, учреждения, и объектом приватизации является квартира, то регистрируется право на квартиру.

Если квартира и доля в доме равны единице, в справке БТИ указывается предыдущий собственник, и в договоре приватизации доля в доме равна единице, инструкция рекомендует регистрировать право на жилой дом в целом при условии снятия объекта с баланса предыдущего владельца (ЖКХ, государственного, муниципального предприятия, учреждения). Если данные документы отсутствуют, целесообразно делать приостановку и запрашивать документы у предыдущего владельца.

В данном случае, авторами инструкции смешаны понятия «предыдущий собственник» и «предыдущий владелец», под которыми подразумеваются: ЖКХ, государственные, муниципальные предприятия, учреждения. Возникает вопрос: зачем требовать доказательство снятия объекта «с баланса предыдущего владельца», если после приватизации жилой дом автоматически переходит в индивидуальный жилищный фонд? И, кроме того, не будет ли рекомендуемая приостановка регистрации прав собственности ущемлять права граждан?

Если жилое помещение по справке БТИ в договоре характеризуется как квартира, и предыдущим собственником указывается МУП ЖКХ, государственное предприятие, учреждение, но не заявитель, и гражданином.

1 См.: Обобщение судебной практики по делам, возникающим в связи с государственной регистрацией прав на имущество и сделок с ними // Информационный бюллетень УЮСОРП. 2000. № 1. С. 26. документы на землю не представляются, дом является многоквартирным — то, в таком случае, приватизируется квартира и регистрируется право на квартиру.

Если объектом договора приватизации является квартира, и отсутствуют документы на земельный участок, осуществляется регистрация квартиры, не оговаривая, что возникла общая собственность на места общего пользования.

Если объектом регистрации выступает договор на приватизацию квартиры, и имеются документы на земельный участок (нотариально удостоверенный договор купли — продажи квартиры с земельным участком или представляется договор приватизации квартиры и документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок) то, по мнению работников регистрационной палаты, оформление земельного участка под квартиру без определения собственника всего дома является неправомерным, так как совершение сделок с квартирами, которые находятся на земельном участке, является неправомерным, поскольку собственником дома может являться другое лицо, и при совершении сделки в соответствии со статьей 552 ГК РФ к новому собственнику должна перейти часть земельного участка.

Если дом снят с баланса после приватизации, то встает вопрос о местах общего пользования. В случае, если квартира и доля в доме равны единице, государственная регистрация приостанавливается для определения собственника всего дома. При этом требуются следующие документы: документы, подтверждающие снятие с баланса бывшего правообладателя данного объекта недвижимости (акт передачи), разрешение соответствующего комитета по управлению имуществом (для государственных, муниципальных организаций). В данном случае регистрируется право на жилой дом и земельный участок.

Если собственников несколько (квартир в доме более одной), регистрируется доля в праве собственности на жилой дом.

Если дом состоит на балансе предприятия, организации, учреждения, ОМО и объектом приватизации является квартира с хозяйственными строениями, то регистрируется право на квартиру и право на хозяйственное строение и сооружение, то есть на нежилое помещение. Перед нами встают вопросы: как определить место расположения этого объекта? Как быть с земельным участком, на котором эта недвижимость расположена?

Регистрация прав, возникших из таких договоров на приватизацию, зависит от следующего: а) состоит ли дом на балансе предприятия или учрежденияб) оформлен ли земельный участок.

Если дом состоит на балансе предприятия или учреждения, как правило, в таком случае регистрируется право собственности на квартиру и отдельно — на нежилые помещения. Если имеются документы на земельный участок, квартиру всегда стараются перевести в часть дома, не забывая, что часть жилого дома — изолированное жилое помещение, имеющее отдельный вход.

В данном случае при осуществлении государственной регистрации наряду с документами по перечню требуются документы, подтверждающие снятие с баланса бывшего правообладателя данного объекта, и регистрируется право на объект недвижимости (часть жилого дома), обозначенный как часть дома. В случае наличия у заявителя документов на землю — регистрируется и право на земельный участок.

Поскольку в собственность переходит конкретный объект недвижимости, необходимо определить его местоположение, то есть решить судьбу земельного участка. Возможна приватизация жилого дома или его части на чужом земельном участке, но тогда в последующем у собственников земли или жилого дома возникнет множество проблем, например, при продаже недвижимости и применении статей 552−553 ГК РФ. В Саратовской области существует договоренность с главами местных администраций о том, что при совершении сделок со строениями весь земельный участок (если он не принадлежит продавцу на праве собственности) переходит приобретателю строения по постановлению администрации (кроме случаев, когда в договоре купли-продажи строения указано, что весь земельный участок необходим для эксплуатации строения (ст. 552 ГК РФ)1. Итак, в этом случае регистрируется доля в праве собственности.

На наш взгляд, непонятно, для чего в обязательном порядке требуется регистрация права на земельный участок. Для установления единого правового режима части жилого дома и земельного участка? Но, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, .? Кроме того, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей3. А государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона4.

Таким образом, по нашему мнению, будет незаконным принуждение к регистрации права на земельный участок в первом пункте указанной инструкции. Наше мнение подтверждает и разъяснение статьи 6 Закона, данное в письме Минюста РФ от 16 августа 1999 года № 6677-ПК5.

1 См.: Методические материалы для глав муниципальных округов по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Саратов, 1999. С. 39.

2 См.: Ст. 1 ГК РФ.

См.: П. 1 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». См.: П. 2 ст. 6 Федерального закона о государственной регистрации.

См.: Письмо Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677 — ПК // Справочно — правовая система «Гарант».

Суть положений комментируемых норм Закона и соответственно порядок их реализации сводятся к следующему.

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Учитывая содержание статьи 2 Закона в части указания на дальнейшее применение в тексте Закона понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в сокращенном варианте — «государственная регистрация прав», можно сделать вывод и о том, что подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

2. Возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Закона, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.

3. Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, осуществляется по желанию их обладателей, то есть при отсутствии такого желания правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав с целью их государственной регистрации. Исключением из этого правила являются случаи, когда после введения в действие Закона возникли ограничения (обременения) таких прав или иные сделки с объектами недвижимости, подлежащие обязательной государственной регистрации. В этом случае требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона1.

1 См.: Там же.

Приватизироваться может и часть жилого дома, представляющая собой изолированное жилое помещение, состоящее из, например, трех комнат, имеющее отдельный вход и различные хозяйственные, бытовые и иные строения и сооружения1.

Если объектом приватизации является жилое помещение (часть жилого дома) с хозяйственными постройками, то регистрируется право собственности на жилое помещение — часть дома с хозяйственными постройками. Если объектом приватизации является жилое помещение, то регистрируется право собственности на жилое помещение — часть жилого помещения.

В связи с этим, в регистрационной палате для регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру с хозяйственными строениями, часть жилого дома) требуется:

• постановление главы администрации области о разделении жилого дома на отдельные изолированные части и присвоении им адресов (дома 25 серии) (Приложение № 11). Это постановление необходимо для присвоения статуса объекту недвижимости;

• требуется правоустанавливающий документ — договор приватизации;

• справка о принадлежности жилого дома (части дома, квартиры и так далее), выдаваемая администрацией собственнику (Приложение 12);

• требуются документы на землю, которыми являются: постановление главы администрации о предоставлении земельного участка в собственность (Приложение № 13) — постановление главы администрации о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения (Приложение № 14) — постановление главы администрации о предоставлении дополнительного земельного участка в собственность, увеличении площади земельного участка (прирезка).

1 См.: Методические материалы для глав муниципальных округов по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Саратов, 1999. С. 39.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование является основой для констатации сложившегося положения и предложения следующих выводов:

1. Термин «приватизация» в нашей стране используется, как правило, применительно к государственному и муниципальному имуществу и понимается как приобретение этого имущества в собственность гражданами или коммерческими организациями у органа государственной власти и местного самоуправления.

В качестве объектов приватизации могут выступать, во-первых, предприятия и другие имущественные комплексыво-вторых, здания, сооружения, нежилые помещения, незавершённые строительством объектыв-третьих, земельные участкив-четвёртых, жилые помещенияв-пятых, акции открытых акционерных обществ. В нашей стране нет речи о приватизации функций государства.

Приватизация жилья регулируется Законом о приватизации жилищного фонда в РСФСР от 4 июля 1991 года с изменениями, внесёнными законами Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4199−1- Федеральными законами от 11 августа 1994 года № 26-ФЗот 28 марта 1998 года № 50-ФЗот 1 мая 1999 года № 1541−1- от 15 мая 2001 года № 54-ФЗ.

Действие Закона не распространяется на общественный жилищный фонд, фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд, а также на жилые помещения, приватизируемые лицами, не имеющими на них права пользования.

2. Институт приватизации жилых помещений не является новым для России — впервые российские граждане столкнулись с ним в двадцатые годы прошлого столетия.

3. В соответствии со статьей 1 Закона о приватизации жилищного фонда приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших1 занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

4. Проведенное исследование выявило основные мотивы приватизации жилья в г. Саратове. Наиболее часто респондентами отмечалась возможность передачи жилья родным по наследству, и это естественно, так как жилье — это уверенность в будущем, и пожилые люди хотят дать эту уверенность своим потомкам, чтобы новое поколение не начинало жизнь с нуля.

5. Представляется необходимым внести изменения в статью 2 Закона о приватизации: при приватизации жилого помещения требуется согласие на это лиц, имеющих право на жилую площадьпри этом согласие нужно и в том случае, если эти лица в приватизируемой квартире не проживают, но имеют право на жилую площадь и не утратили фактической связи с жилым помещением.

6. В обществе реально встает вопрос защиты добросовестных приобретателей, что требует изучения и на законодательном уровне решения вопросов признания сделок недействительными, выселения, предоставления жилой площади и т. д.

7. Статья 2 Закона о приватизации требует уточняющего дополнения: «от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители» .

8. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

9. Представляется, что при совместной собственности, возникшей в результате приватизации, наследование не может иметь места, а должно происходить только изменение состава участников совместной собственности.

10. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: «Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних» .

11. В соответствии с Законом о приватизации передаче в собственность граждан в порядке приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также ведомственного фонда.

Закон РФ о приватизации жилищного фонда не ограничивает право гражданина на приватизацию занимаемого жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде наличием у него дома или его части на праве собственности.

12. В настоящее время в соответствии с Законом о приватизации, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях и других специализированных домах, домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

13. В настоящее время введен мораторий на приватизацию государственных и муниципальных образовательных учреждений всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль.

Также Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» устанавливает, что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных и природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов), не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые дома.

14. Запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями, признан не соответствующим Конституции РФ.

15. Представляется обоснованным мнение о том, что договоры о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию.

16. Предлагается следующая формулировка части второй статьи 8 Закона о приватизации: «Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к дисциплинарной ответственности.

Должностные лица, виновные в неоднократном нарушении требований законодательства, привлекаются к административной ответственности и наказываются штрафом в размере от 50 до 100 минимальных размеров оплаты труда, установленного на день подачи заявления в суд или на день вынесения судом решения" .

17. Представляется, что для конкретизации части 3 статьи 8 Закона о приватизации в дальнейшем необходимо провести на территории Российской Федерации обобщение судебной практики по делам, связанным с приватизацией жилья, выяснить, какие нарушения прав граждан имеют место, и внести в Верховный суд Российской Федерации предложение об издании соответствующего постановления.

18. Целесообразно предусмотреть в статье 8 Закона о приватизации необходимость возмещения потерпевшим гражданам причиненного имущественного и морального вреда.

19. Расторжение договора, приватизации жилого помещения и признание его недействительным — это различные правоотношения. Несмотря на то, что законодательно вопросы расторжения договора (деприватизации) не урегулированы, на практике они имеют место, поэтому необходимо внесение соответствующих дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации «.

Мы полагаем, что полученные результаты, предложения и выводы послужат дальнейшему совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.