Анализ месторасположения. 
Система рейтинга

Уральский колледж недвижимости и управления Кафедра недвижимости и градостроительства Курсовой проект По дисциплине: «Экономический анализ недвижимости»

По теме: Анализ месторасположения. Система рейтинга Екатеринбург, 2014

Оглавление Введение.

1. Теоретическая часть

1.1 Методология проведения рынка недвижимости

1.2 Анализ месторасположения и участка

1.3 Основные факторы влияния на месторасположение объекта недвижимости

1.4 Общая методология анализа месторасположения и участка

2. Практическая часть

2.1 Рейтинг месторасположения кинотеатров «Новое кино», «Заря» и «Знамя»

2.2 Рейтинг участка кинотеатров «Новое кино», «Заря» и «Знамя»

2.3 Определение потенциальных сервисных территорий Заключение

Введение

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга, начиная с 2000 года, развивался весьма стремительно и в настоящее время, в первом приближении, его можно считать уже во многих сегментах вполне сформировавшимся. Сегодня Екатеринбург входит в первую тройку городов России по уровню обеспеченности населения площадями торговых и офисных центров, логистических центров, супермаркетов и др.

Период интенсивного развития объектов коммерческой недвижимости сменяется на период его качественного развития. Существенной частью этого важного этапа развития рынка является его стандартизация с выявлением основных качественных характеристик различных типов объектов коммерческой недвижимости.

Екатеринбург может похвастаться тем, что стал лидером по числу кинотеатров приходящихся на душу населения: плотность экранов составляет 6,8 к 100 тыс. жителей. Уральская столица обогнала Санкт-Петербург, в котором показатели находятся на отметке 6,2.

Спрос на кино сейчас находится на пике популярности. Люди ходят в кино не только по выходным, но и заполняют залы в будние дни.

Число кинотеатров постоянно растет, в 2008 году в Екатеринбурге насчитывалось 55 кинотеатров, а на конец 2013 года добрались до цифры 96.

Целью курсового проекта является анализ рынка недвижимости и анализ конкретного объекта. В рамках достижения этой цели поставлены следующие цели:

1) Изучение анализа рынка недвижимости и его ключевых концепций.

2) Рассмотрение факторов исследуемые при реализации концепции месторасположения.

3) Применение теоретической части на примере анализируемого объекта.

Объектом курсового проекта является экономический анализ рынка недвижимости, при этом предметом проекта выступает — анализ месторасположения и участка на примере кинотеатров «Новое кино», «Заря» и «Знамя».

месторасположение недвижимость кинотеатр экономический

1. Теоретическая часть

1.1 Методология проведения рынка недвижимости Процесс принятия решения на основе анализа рынка:

1. Получение обзора рынка

2. Анализ спроса на недвижимость

3. Анализ предложения на недвижимость

4. Оценка угроз и возможностей на рынке

5. Анализ месторасположения и участков на рынке

6. Анализ финансовых и экономических аспектов

7. Принятие решения.

Совмещение анализа с процессом принятия решения:

1) Получить общий обзор рассматривания рынка

2) Рассматривание субрынка на общей территории рынка

3) Рассматривание поиска широких возможностей

4) Собрать рыночные данные по спросу и предложению

5) Проанализировать данные по рынку, сделать прогнозы, чтобы определить конкретные разрывы (разрыв — это разница между совокупным спросом и совокупным предложением)

6) Выбрать тип землепользования на основе своей интерпретации рынка

7) Выбрать месторасположение на основе исследования конкретных месторасположений и участков

8) Провести анализ доходов и расходов, связанных с участком

9) Найти альтернативное финансирование, которое обеспечит наилучшим способом выбранное землепользование Уровни и нити анализа рынка

1. Общая территория рынка

2. Субтерритория

3. Сервисные территории

4. Конкретное месторасположение и участок Рисунок 1

1.2 Анализ месторасположения и участка Одним из результатов общего анализа рынка является идентификация субрынков, если на карте найти или определить параметры спроса и предложения, то можно выявить более меньшие по размеру участки с особыми параметрами спроса и предложения.

Ключевые концепции:

· Реализация концепции также зависит от перспективы (цели). Месторасположение может быть и субрынком с разграничением на физические границы, это может быть территория определенная конкретной отраслью, это может быть конкретный участок и его окружение. Как правило, месторасположение определяет как общую территорию, которая меньше по размеру всего рынка и больше конкретно одного участка. Оно разграничивается произвольно для сопоставления с другими месторасположениями. Участок также имеет месторасположение, но месторасположение как общая территория может включать в себя несколько потенциальных участков, с одинаковым общим отношением с другими территориями рынка.

· Субрынок с одной стороны представляет собой географическое деление более крупного рынка и разграничивается физическими и психологическими границами, артериями и т. д., отделяющими его на карте от других подобных территорий. Таким образом, это может быть сектор или квадрат, другая конфигурация территории.

С другой стороны субрынок является концентрации деловой активности, функционирующая как отдельная единица в пределах более крупной экономической структуры всего рынка. Это может быть коридор или узел, или ряд коридоров или узлов в пределах более крупного рынка.

Значение субрыночной концепции заключается в том, что она позволяет аналитику сузить диапазон анализа спроса и предложения и сделать сравнение между географическими подразделениями рынка.

· Сервисная территория представляет собой географическую территорию, содержащую источники спроса и предложения, которую будут удовлетворятся или поступать от планируемого землепользования. Сервисная территория имеет только те границы, которые проводит аналитик на основе измеряемого критерия, определяемого целью анализа.

Определение сервисной территории:

1) Сервисную территорию трудоемкого перерабатывающего производства можно определить по тому, откуда исходить ее рабочая сила.

2) Сервисную территорию ТЦ можно определить по территории, охватывающей большую часть клиентов ТЦ.

3) Сервисную территорию с профилем жилого массива можно определить по ее расстоянию от основного центра, предоставляющего рабочие места.

4) Сервисную территорию бакалейного магазина можно определить по расстоянию, которые его покупатели готовы преодолеть, чтобы сделать покупки.

5) Сервисную территорию офисного здания можно определить по расстоянию, которую преодолевают клиенты и временем пути, которая затрачивают его служащие.

В каждом случаи существует возможность определения границ для такой территории.

Концепция сервисной территории важна для анализа экономического обоснования конкретного землепользования в пределах месторасположения или участка, поскольку она определяет, существует ли достаточно деловых и трудовых ресурсов, для обеспечения требований планируемого землепользования.

· Связующими звеньями являются связи между использованием земли и другими компонентами рынками или субрынка. Их предметом рассмотрения является то, как на входе работодатели, ресурсы, сырье, преимущества и информация доходят то данного месторасположения из других территорий рынка, как на выходе изделия и услуги доходят из данного расположения до другой территории рынка.

Связующие звенья можно анализировать по тому, сколько времени потребуется для транспортировки от одного месторасположения до другого, по расстоянию между месторасположениями, по затратам на транспортировку от одного месторасположения до другого, и по легкости связи.

Простым примером связующего звена является система, которая позволяет работнику предприятия добраться из дома на работу, если он ведет автомобиль до работы, ему понадобится преодолеть расстояния по существующим дорогам, ему потребуется определить время, определенная денежная сумма, скопление транспорта, а так же нервные усилия в пути. Заработная плата работника является его вкладом (вход в эту систему), а его труд является результатом (выход).

Жилье работника имеет подобные связи с местами, где дети посещают школу, где он делает покупки и где отдыхает.

При изучении связующих звеньев месторасположение необходимо найти места, с которыми рассматриваемое месторасположение имеет некоторую систему зависимости. Далее необходимо иметь средства, которое характеризует рассматриваемое звено пот времени, расстоянию, затратам и качество системы связи.

1.3 Основные факторы влияния на месторасположение объекта недвижимости К основным факторам относятся:

· Географические

· Демографические

· Экономические

1. Географические факторы. Цель их исследования оценить сильные и слабые стороны конкурентоспособности месторасположения.

Структура географических факторов: физические элементы, связующие звенья и структурное содержание.

1.1. К физическим элементам относятся: границы, барьеры, артерии, неосвоенная земля.

Цель исследования: для определения границ, содержания анализа и сравнения.

1.2. К связующим звеньям относятся: дорожная система, транспортная сеть, центры розничной торговли, районы как источники — потребителей, район как источник рабочей силы, поставщики, сырье, коммунальные службы, муниципальные службы, медицинские учреждения культуры, учебные заведение, центры досуга, центры досуга, использование сопредельной территории, конкурирующее землепользование.

Цель исследования: для понимания как местоположение функционирует и взаимодействует с остальной частью рынка или субрынка.

1.3. К структурам относятся: транспортные структуры, административные, исторические, тип землепользования, векторы роста.

Цель анализа: оценка текущей конфигурации основных элементов, тенденции их развития и оценка влияния на формирование возможностей.

2. Демографические и экономические факторы. Численность населения, занятость, доход, заработная плата, цены на недвижимость, стоимость жилья, объем продаж, структура налогообложения, уровень потенциального спроса, соседние территории, наиболее эффективное использование.

Цель изучения: для сравнения и оценки сильных и слабых сторон данного месторасположения, по сравнению с другими месторасположениями и инвестиционных целях для принятия решения.

Основные факторы анализа участка:

1. Факторы подъездных путей.

Для определения пригодности текущего подъездного пути или возможности сделать его пригодным для планируемого землепользования. Сюда относятся: бордюры, стороны улицы, угловое расположение, дороги на территории.

2. Земельные факторы.

Размеры участка, почва, конфигурация, дренаж, растительность, ландшафт, водоснабжение, канализация, привлекательность участка, эстетика, пространство для улучшений (парковка, резервные территории, топография, запасной подъездной путь, противопожарная зона, глубина участка, план участка, необходимые инженерные сооружения, экологический вопрос). Это производится для оценки физической осуществимости проекта.

3. Регулирующие факторы.

Зонирование, строительные кодексы, сервитуты, необходимые лицензии и разрешения, экологические нормы, нормы, обеспечивающие пожаробезопасность.

Это производится для определения юридических ограничений и мотивации, влияющих на планируемое использование.

4. Особенности здания.

Привлекательность здания, возраст и состояние, тип и размер сооружения, видимость, имеющиеся службы, размер здания, конфигурация, парковка и погрузка, нагрузка на пол, высота потолка, высота погрузочных платформ, рабочие часы, соотношение площади здания к площади участка, расположение здания на участке.

Это производится, чтобы оценить возможности модернизации здания и его реконструкцию.

5. Управление.

Качество и репутация, политика сохранения арендаторов.

Это осуществляется для оценки качества руководства.

6. Арендаторы.

Цель: Для определения совместимости с планируемым использованием. Их характеристики: качественная (платежеспособность, репутация, длительность на рынке, размер арендатора, уровень товарооборота).

7. Экономические факторы.

Затраты на приобретение, застройку, улучшения, технический уход за зданием, налогообложение, уровень использования, страхование, характеристика правового титула.

Цель: для оценки затрат на приобретение земельного участка, его улучшения и функционирование недвижимости.

8. Альтернативное использование.

Для определения оценки сильных и слабых сторон участка по сравнению с другими участками.

1.4 Общая методология анализа месторасположения и участка Алгоритм разработки:

1. Определение перспективы (цель анализа)

2. Разработка критериев месторасположения и участка, система рейтинга

3. Применение критериев месторасположения с использованием карт

4. Сравнение альтернатив

1. Определение перспективы.

Для постройки, строительства, при покупке, аренде, реконструкции, модернизации.

2. Критерии должны отвечать на вопросы:

· Каково предлагаемое действие по отношению к объекту недвижимости?

· Каков тип оцениваемой собственности?

· Когда будет совершено действие по отношению к объекту недвижимости?

· Какова будет стоимость предполагаемого действия?

· Каков будет желаемый результат?

· Существуют ли какие — либо определенные условия?

· Существуют ли какие — либо специальные условия?

3. Система рейтинга.

Метод рейтинга включает в себя создание степени приоритетности всем рассматриваемым аспектам, а так же определение количественной меры каждого аспекта и получение рейтинга каждого аспекта, отражающего относительную значимость и степень, до которой критерий выполняется. После того, когда составлен рейтинг по каждому аспекту, можно представить общую характеристику преимуществ месторасположения и участка относительно основного критерия.

Для примера к критериям месторасположения, относят условия по чистому операционному доходу, дальше могут идти связующие звенья и характеристики роста.

Система рейтинга месторасположения и участка рассматривает следующий алгоритм:

1) Взвешивание значимости аспектов, связанных с месторасположением и участком

2) Оценка качества каждого анализируемого аспекта

3) Выполнение рейтинга, для которого расчет принимается, как вес, так и качество

4. Применение критериев месторасположения

1) необходимо определить месторасположение и альтернативное месторасположение на карте

2) определить сервисную территорию месторасположения

3) выполнить оценку месторасположения и ее сервисную территорию объекта и характеристику участка относящеюся к анализу

4) составление общего рейтинга альтернативного месторасположения Определение потенциальных сервисных территорий.

Если сформированы критерии, то их можно преобразовать в географическую точку, линию, периметр, сегмент, и их необходимо указать на карте. По каждому критерию на карте прорабатываются границы, транспортные требования, конкурентное преимущество, характеристика роста, условия численности населения, обусловленный доход и т. д., это необходимо разместить на карте. Например, если на рынке существует только три территории, которые имеют конкурентное землепользование в соответствии зонирования необходимо прорисовать эти зоны. Если существует требование, что месторасположение должно быть не дальше, одногокилометра от основной автострады, необходимо найти основные автострады отметить их пунктиром однокиллометровый диапазон от основной автострады, где должен находится этот сервер. Если есть требования в соответствии с которым многоквартирный жилой район должен находится в десяти минутах ходьбы от колледжа, чтобы привлечь студентов, необходимо найти эту территорию и прочертить окружность.

2. Практическая часть

2.1 Рейтинг месторасположения кинотеатров «Новое кино», «Заря» и «Знамя»

Критерием сравнения мы выбрали кинотеатр «Новое кино» относительно кинотеатров «Заря» и «Знамя» .

Данные кинотеатры находятся в Екатеринбурге. «Новое кино» по адресу 40 лет Октября 10, «Заря» — ул. Баумана 2, «Знамя» — ул. Кировградская 11.

Кинотеатр «Новое кино»

Оценка Связующих звеньев Дорожная система Дорожная система для кинотеатров является значимым пунктов в оценке рейтинга месторасположения, поэтому 6 из 10. Основные дороги расположенные рядом с кинотеатром «Новое кино» — Машиностроителей, Донбасская, Кировградская. Эти дороги находятся в непосредственной близости от кинотеатра, с двухсторонним движением и хорошо регулируются. Качество дорог хорошее, поэтому оценку качества — 8 из 10.

Транспорт.

Транспорт, так же как и дорожная система играет немало важную роль при оценке рейтинга, т.к. для некоторых принципиальных посетителей очень важно как можно быстрее добраться до кинотеатра. Оценка веса 8 из 10.

Данное месторасположение имеет большую транспортную развязку: автобусы, маршрутные такси, троллейбусы, трамваи. Все остановочные пункты находятся вблизи кинотеатра проследовать пешком не более 2 минут. Оценка качества 10 из 10.

Центры занятости.

Кинотеатр — общественное учреждение для публичной демонстрации кинофильмов. Люди, занятые в данной сфере обычно не обращаются в центры занятости, поэтому оценка веса 1 из 10.

В городе Екатеринбурге находится 12 центров занятости, и все они расположены в другой части города относительно рассматриваемого кинотеатра, оценка качества 1 из 10.

Центры розничной торговли.

Для кинотеатров не столь важно близкое расположение центров розничной торговли, т.к. люди идут в кинотеатры, чтобы отдохнуть, оценка веса 5 из 10.

Вблизи кинотеатра «Новое кино» есть павильоны с продуктами, с цветами, кафе, оценка качества 5 из 10.

Посетители.

Кинотеатры сосредоточены на привлечение большого количества посетителей, оценка веса 10 из 10.

Посетители кинотеатра не только жители города Екатеринбурга, но и близлежащих городов (Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск), оценка качества 9 из 10.

Коммунальные службы.

Коммунальные службы играют немало важную роль для данного объекта недвижимости т.к. при повреждении, аварии и других негативных обстоятельств необходимо их быстрое устранение, поэтому оценка веса 7 из 10.

Коммунальные службы находятся вблизи кинотеатра, оценка качества 8 из 10.

Муниципальные службы.

Муниципальные службы практически ни как не влияют на данный объект недвижимости, оценка веса 1 из 10.

Администрация Орджоникидзевского района находится по адресу ул. Бабушкина, 16, которая находится в отдаленности от кинотеатра, оценка качества 2 из 10.

Образовательные учреждения.

Образовательные учреждения так же, как и муниципальные службы не оказывают влияния на кинотеатр, оценка веса 1 из 10.

МОУ СОШ № 68 на ул. Кировградская находится в непосредственной близости от кинотеатра «Новое кино», оценка качества 8 из 10.

Медицинские службы.

Данные службы не оказывают влияния на количество посетителей, оценка веса 1 из 10.

Рядом с кинотеатром не находятся медицинские учреждения, оценка качества 1 из 10.

Учреждения культуры Учреждение культуры оказывают среднее влияние на кинотеатр, оценка веса 6 из 10.

В радиусе 1,5 км находится ДК им. Лаврова, оценка качества 4 из 10.

Использование окружения.

Данный аспект является одним из значимых, ведь окружение объекта недвижимости играет далеко не последнюю роль, оценка веса 8 из 10.

Кинотеатр «Новое кино» расположено в отдельно стоящем здании, на прилежащей территории парковка, рядом проходит второстепенная дорога оценка качества 7 из 10.

Характеристики/Тенденции.

Использование земли.

Использование земли один из важнейших аспектов, оценка веса 8 из 10.

Земля вблизи кинотеатра «Новое кино» широко используется под центры розничной торговли, рестораны. Уровень недоиспользования земли средний. Оценка качества 7 из 10.

Уличное движение.

Уличное движение играет немало важную роль, чем больше людей будут проходить либо проезжать данный объект недвижимости, тем больше людей будут посещать кинотеатр. Оценка веса 9 из 10.

Уровень скопления транспорта рядом с объектом высокий, плотность транспортных средств примерно на том же уровне, следовательно, оценка качества 8 из 10.

Векторы роста.

Данный аспект имеет весовую оценку 3 из 10.

Преобладают стабильные территории, оценка качества 3 из 10.

Спрос/Предложение.

Население.

Данный аспект играет одну из ключевых ролей, ведь количество населения напрямую зависит от количества посетителей кинотеатра, оценка веса 9 из 10.

Вблизи кинотеатра «Новое кино» уровень населения достаточно высок, оценка качества 8 из 10.

Цены на недвижимость.

Цены на недвижимость играют очень важную роль при выборе каких — либо альтернатив, поэтому 10 из 10.

Данный объект находится почти на окраине городе, поэтому цены здесь не слишком высокие. Оценка качества 6 из 10.

Стоимость жилья Это один из важных аспектов, потому что если стоимость жилья будет низкой, то жилая недвижимость будет хорошо продаваться, следовательно плотность и численность населения будет увеличиваться и поток посетителей будет высоким. Оценка веса 9 из 10

Стоимость жилья в данном районе не высокая, поэтому оценка качества 8 из 10.

Объём продаж.

Оценка веса 8 из 10, поскольку? чем больше объём продаж, тем больше новых посетителей.

Сделки с недвижимостью в данном районе совершаются достаточно активно, поэтому оценка качества 8 из 10.

Наилучшее использование.

Аспект очень важен, потому что при нерациональном использовании недвижимости, может быть низкий доход и низкая прибыль. Оценка веса 7 из 10.

Т.к. данный объект недвижимости находится почти на окраине города, в кинотеатр будут приезжать из близлежащих городов. Хорошо развита инфраструктура, оценка качества 9 из 10.

Конкуренция.

Конкуренция — один из ключевых аспектов, т.к. если уровень конкуренции на данном субрынке высок, то нецелесообразно открывать новый кинотеатр на данном местоположении. Оценка веса 10 из 10.

Конкуренция присутствует, ближайший конкурент находится в радиусе 1.8 км от данного объекта. Оценка качества 5 из 10.

Потенциал спроса.

Данный критерий очень важен при анализе месторасположения, оценка веса 9 из 10.

Спрос в данном районе относительно высок, т.к. до ближайшего кинотеатра почти 2 км, и жители этого района будут заинтересованы в новом кинотеатре. Оценка качества 8 из 10.

По оцениваемым критериям в связующих звеньях наиболее важны:

Дорожная система Транспорт Посетители Коммунальные системы Использование окружения По характеристикамтенденциям:

Использование земли Уличное движение По спросупредложению:

Население Цены на недвижимость Стоимость жилья Объем продаж Наилучшее использование Конкуренция Потенциал спроса Кинотеатр «Заря»

Оценка Связующих звеньев Дорожная система Дорожная система для кинотеатров является значимым пунктов в оценке рейтинга месторасположения, поэтому 6 из 10.

Основные дороги расположенные рядом с кинотеатром «Заря» -Проспект Космонавтов. Эта дорога находится в непосредственной близости от кинотеатра, с двухсторонним движением и хорошо регулируются. Качество дорог хорошее, поэтому оценку качества — 8 из 10.

Транспорт.

Транспорт, так же как и дорожная система играет немало важную роль при оценке рейтинга, т.к. для некоторых принципиальных посетителей очень важно как можно быстрее добраться до кинотеатра. Оценка веса 9 из 10.

Данное месторасположение имеет большую транспортную развязку: автобусы, маршрутные такси, троллейбусы, трамваи, метро. Все остановочные пункты находятся вблизи кинотеатра проследовать пешком не более 2 минут. Оценка качества 10 из 10.

Центры занятости.

Кинотеатр — общественное учреждение для публичной демонстрации кинофильмов. Люди, занятые в данной сфере обычно не обращаются в центры занятости, поэтому оценка веса 1 из 10.

В городе Екатеринбурге находится 12 центров занятости, и все они расположены в другой части города относительно рассматриваемого кинотеатра, оценка качества 1 из 10.

Центры розничной торговли.

Для кинотеатров не столь важно близкое расположение центров розничной торговли, т.к. люди идут в кинотеатры, чтобы отдохнуть, оценка веса 5 из 10.

Вблизи кинотеатра «Заря» есть продуктовые магазины, кафе, павильоны с цветами оценка качества 7 из 10.

Посетители.

Кинотеатры сосредоточены на привлечение большого количества посетителей, оценка веса 10 из 10.

Посетители кинотеатра жители района Уралмаш качества 6 из 10.

Коммунальные службы.

Коммунальные службы играют немало важную роль для данного объекта недвижимости т.к. при повреждении, аварии и других негативных обстоятельств необходимо их быстрое устранение, поэтому оценка веса 7 из 10.

Коммунальные службы находятся вблизи кинотеатра, оценка качества 8 из 10.

Муниципальные службы.

Муниципальные службы практически ни как не влияют на данный объект недвижимости, оценка веса 1 из 10.

Администрация Орджоникидзевского района находится по адресу ул. Бабушкина, 16, которая находится в 1 км от кинотеатра, оценка качества 6 из 10.

Образовательные учреждения.

Образовательные учреждения так же, как и муниципальные службы не оказывают влияния на кинотеатр, оценка веса 1 из 10.

МОУ Гимназия № 99 на ул. Баумана находится в непосредственной близости от кинотеатра, оценка качества 9 из 10.

Медицинские службы.

Данные службы не оказывают влияния на количество посетителей, оценка веса 1 из 10.

Медицинские учреждения находятся вдали от кинотеатра, оценка качества 4 из 10.

Учреждения культуры Учреждение культуры оказывают среднее влияние на кинотеатр, оценка веса 6 из 10.

В радиусе 1,4 км находится ДК им. Лаврова, оценка качества 5 из 10.

Использование окружения.

Данный аспект является одним из значимых, ведь окружение объекта недвижимости играет далеко не последнюю роль, оценка веса 8 из 10.

Кинотеатр «Заря» расположено в отдельно стоящем здании, на прилежащей территории парковка, рядом проходит дорога, на территории есть фонтан, оценка качества 8 из 10.

Характеристики/Тенденции.

Использование земли.

Использование земли один из важнейших аспектов, оценка веса 8 из 10.

Земля вблизи кинотеатра широко используется под центры розничной торговли, кафетерии. Уровень недоиспользования земли низкий. Оценка качества 8 из 10.

Уличное движение.

Уличное движение играет немало важную роль, чем больше людей будут проходить либо проезжать данный объект недвижимости, тем больше людей будут посещать кинотеатр. Оценка веса 9 из 10.

Уровень скопления транспорта рядом с объектом высокий, плотность транспортных средств примерно на том же уровне, следовательно оценка качества 8 из 10.

Векторы роста.

Данный аспект имеет весовую оценку 2 из 10.

Преобладают стабильные территории, оценка качества 2 из 10.

Спрос/Предложение.

Население.

Данный аспект играет одну из ключевых ролей, ведь количество населения напрямую зависит от количества посетителей кинотеатра, оценка веса 9 из 10.

Вблизи кинотеатра «Заря» уровень населения достаточно высок, оценка качества 8 из 10.

Цены на недвижимость.

Цены на недвижимость играют очень важную роль при выборе каких — либо альтернатив, поэтому 10 из 10.

Данный объект находится почти на окраине городе, поэтому цены здесь не слишком высокие. Оценка качества 5 из 10.

Стоимость жилья Это один из важных аспектов, потому что если стоимость жилья будет низкой, то жилая недвижимость будет хорошо продаваться, следовательно плотность и численность населения будет увеличиваться и поток посетителей будет высоким. Оценка веса 9 из 10

Стоимость жилья в данном районе не высокая, поэтому оценка качества 8 из 10.

Объём продаж.

Оценка веса 8 из 10, поскольку, чем больше объём продаж, тем больше новых посетителей.

Сделки с недвижимостью в данном районе совершаются достаточно активно, поэтому оценка качества 8 из 10.

Наилучшее использование.

Аспект очень важен, потому что при нерациональном использовании недвижимости, может быть низкий доход и низкая прибыль. Оценка веса 7 из 10.

Хорошо развита транспортная инфраструктура. Есть места для отдыха. Оценка качества 7 из 10.

Конкуренция.

Конкуренция — один из ключевых аспектов, т.к. если уровень конкуренции на данном субрынке высок, то нецелесообразно открывать новый кинотеатр на данном местоположении. Оценка веса 10 из 10.

Конкуренция присутствует, ближайший конкурент находится в радиусе 3.3 км от данного объекта. Оценка качества 5 из 10.

Потенциал спроса.

Данный критерий очень важен при анализе месторасположения, оценка веса 9 из 10.

Спрос в данном районе относительно высок, т.к. до ближайшего кинотеатра 3.3 км, и жители этого района заинтересованы в этом кинотеатре. Оценка качества 7 из 10.

По оцениваемым критериям в связующих звеньях наиболее важны:

Дорожная система Транспорт Посетители Коммунальные системы Использование окружения Учреждения культуры По характеристикамтенденциям:

Использование земли По спросупредложению:

Население Цены на недвижимость Стоимость жилья Объем продаж Наилучшее использование Конкуренция Потенциал спрос Кинотеатр «Знамя»

Оценка Связующих звеньев Дорожная система Дорожная система для кинотеатров является значимым пунктов в оценке рейтинга месторасположения, поэтому 6 из 10. Основные дороги расположенные рядом с кинотеатром «Знамя» — 40 лет октября, Стахановская. Эти дороги находятся в непосредственной близости от кинотеатра. Качество дорог среднее, поэтому оценку качества — 5 из 10.

Транспорт.

Транспорт, так же как и дорожная система играет немало важную роль при оценке рейтинга, т.к. для некоторых принципиальных посетителей очень важно как можно быстрее добраться до кинотеатра. Оценка веса 8 из 10.

Данное месторасположение имеет небольшую транспортную развязку: автобусы, маршрутные такси. Оценка качества 5 из 10.

Центры занятости.

Кинотеатр — общественное учреждение для публичной демонстрации кинофильмов. Люди, занятые в данной сфере обычно не обращаются в центры занятости, поэтому оценка веса 1 из 10.

В городе Екатеринбурге находится 12 центров занятости, и все они расположены в другой части города относительно рассматриваемого кинотеатра, оценка качества 1 из 10.

Центры розничной торговли.

Для кинотеатров не столь важно близкое расположение центров розничной торговли, т.к. люди идут в кинотеатры, чтобы отдохнуть, оценка веса 5 из 10.

Вблизи кинотеатра «Знамя» есть продуктовый магазин оценка качества 3 из 10.

Посетители.

Кинотеатры сосредоточены на привлечение большого количества посетителей, оценка веса 10 из 10.

Посетители кинотеатра жители района Уралмаш, оценка качества 6 из 10.

Коммунальные службы.

Коммунальные службы играют немало важную роль для данного объекта недвижимости т.к. при повреждении, аварии и других негативных обстоятельств необходимо их быстрое устранение, поэтому оценка веса 7 из 10.

Коммунальные службы находятся вблизи кинотеатра, оценка качества 8 из 10.

Муниципальные службы.

Муниципальные службы практически ни как не влияют на данный объект недвижимости, оценка веса 1 из 10.

Администрация Орджоникидзевского района находится по адресу ул. Бабушкина, 16, которая находится в отдаленности от кинотеатра, оценка качества 2 из 10.

Образовательные учреждения.

Образовательные учреждения так же, как и муниципальные службы не оказывают влияния на кинотеатр, оценка веса 1 из 10.

МОУ СОШ № 68 на ул. Кировградская находится в непосредственной близости от кинотеатра «Знамя», оценка качества 8 из 10.

Медицинские службы.

Данные службы не оказывают влияния на количество посетителей, оценка веса 1 из 10.

Рядом с кинотеатром не находятся медицинские учреждения, оценка качества 1 из 10.

Учреждения культуры Учреждение культуры оказывают среднее влияние на кинотеатр, оценка веса 6 из 10.

В радиусе 2 км находится ДК им. Лаврова, оценка качества 2 из 10.

Использование окружения.

Данный аспект является одним из значимых, ведь окружение объекта недвижимости играет далеко не последнюю роль, оценка веса 6 из 10.

Кинотеатр «Знамя» расположен в жилом доме, на прилежащей территории парковки магазина, оценка качества 5 из 10.

Характеристики/Тенденции.

Использование земли.

Использование земли один из важнейших аспектов, оценка веса 8 из 10.

Земля вблизи кинотеатра «Знамя» широко используется под центры розничной торговли, офисы. Уровень недоиспользования земли высокий. Оценка качества 4 из 10.

Уличное движение.

Уличное движение играет немало важную роль, чем больше людей будут проходить либо проезжать данный объект недвижимости, тем больше людей будут посещать кинотеатр. Оценка веса 9 из 10.

Уровень скопления транспорта рядом с объектом низкий, плотность транспортных средств примерно на том же уровне, следовательно оценка качества 5 из 10.

Векторы роста.

Данный аспект имеет весовую оценку 3 из 10.

Преобладают нестабильные территории, оценка качества 4 из 10.

Спрос/Предложение.

Население.

Данный аспект играет одну из ключевых ролей, ведь количество населения напрямую зависит от количества посетителей кинотеатра, оценка веса 9 из 10.

Вблизи кинотеатра «Знамя» уровень населения не высок, оценка качества 6 из 10.

Цены на недвижимость.

Цены на недвижимость играют очень важную роль при выборе каких — либо альтернатив, поэтому 10 из 10.

Данный объект находится почти на окраине городе, поэтому цены здесь не слишком высокие. Оценка качества 6 из 10.

Стоимость жилья Это один из важных аспектов, потому что если стоимость жилья будет низкой, то жилая недвижимость будет хорошо продаваться, следовательно плотность и численность населения будет увеличиваться и поток посетителей будет высоким. Оценка веса 9 из 10

Стоимость жилья в данном районе не высокая, поэтому оценка качества 8 из 10.

Объём продаж.

Оценка веса 8 из 10, поскольку, чем больше объём продаж, тем больше новых посетителей.

Сделки с недвижимостью в данном районе совершаются активно, поэтому оценка качества 6 из 10.

Наилучшее использование.

Аспект очень важен, потому что при нерациональном использовании недвижимости, может быть низкий доход и низкая прибыль. Оценка веса 7 из 10.

В данном месторасположении развита торгово-офисная инфраструктура. Оценка качества 4 из 10.

Конкуренция.

Конкуренция — один из ключевых аспектов, т.к. если уровень конкуренции на данном субрынке высок, то нецелесообразно открывать новый кинотеатр на данном местоположении. Оценка веса 10 из 10.

Конкуренция присутствует, ближайший конкурент находится в радиусе 3.3 км от данного объекта. Оценка качества 6 из 10.

Потенциал спроса.

Данный критерий очень важен при анализе месторасположения, оценка веса 9 из 10.

Спрос в данном районе высок, так как ближайший кинотеатр находится в радиусе 3.3 км. Оценка качества 8 из 10.

По оцениваемым критериям в связующих звеньях наиболее важны:

Дорожная система Транспорт Посетители Коммунальные системы Использование окружения По характеристикамтенденциям:

Уличное движение По спросупредложению:

Население Цены на недвижимость Стоимость жилья Объем продаж Конкуренция Потенциал спроса Таблица 1. Рейтинг месторасположения

2.2 Рейтинг участка кинотеатров «Новое кино», «Заря» и «Знамя»

Кинотеатр «Новое кино».

Подъездные пути.

Обочины тротуаров.

Обочины тротуаров выполняют разделяющую функцию оценка веса 8 из 10.

Обочины тротуаров, располагающиеся рядом с кинотеатром, в хорошем состоянии, по ним комфортно ходить пешком. Оценка качества 9 из 10.

Сторона улицы.

Сторона улицы — важный фактор, т.к. это влияет на посещаемость кинотеатра, оценка веса 7 из 10.

Объект находится с внутренней стороны улицы, но т.к. рядом расположены места общего пользования, там проходит большой поток людей. Оценка качества 7 из 10.

Земля.

Коммунальные службы. Коммунальные службы осуществляют все необходимые услуги для рабочего функционирования кинотеатра, оценка веса 10 из 10. Ближайшая коммунальная служба находится вблизи от кинотеатра. Оценка качества 8 из 10. Ландшафт. Ландшафт придает участку привлекательный вид. Оценка веса 9 из 10. Главную дорогу и кинотеатр разделяет зеленная зона. Оценка качества 7 из 10. Водоснабжение. Необходимость в воде — весомый фактор, оценка веса 10 из 10.

Водопровод проведен к кинотеатру, но состояние труб нельзя назвать хорошим. Оценка качества 5 из 10 Канализация. Канализация — одно из самых первых критериев при застройке объекта, оценка веса 10 из 10.

Канализация в кинотеатре есть. Оценка качества 6 из 10.

Привлекательность участка. Привлекательный внешний вид участка имеет значения для большего количества посетителей, оценка веса 9 из 10. Данный земельный участок имеет не высокую оценку привлекательности. Оценка качества 2 из 10. Эстетичность. Эстетичность имеет немаловажное значение, оценка веса 7 из 10. Эстетичность данного участка не высокая, оценка качества 4 из 10. Аварийный подъездной путь. В чрезвычайных ситуациях необходимо наличие данного проезда, оценка веса 8 из 10. У данного объекта такого проезда нет. Оценка качества 1 из 10.

Пожарная зона. В случае пожара, будет иметь огромный плюс близость пожарной части и предметы для предотвращения пожара, оценка веса 9 из 10. Пожарные части расположены в 10 — 15 минутах от кинотеатра. Также в кинотеатре имеются все необходимые предметы предотвращения пожара. Оценка качества 9 из 10. Инженерные нужды. Инженерные нужды необходимы для любого участка. Оценка веса 10 из 10. В кинотеатре есть линии электропередачи. Оценка качества 9 из 10.

Законодательный.

Строительные кодексы. Строительные кодексы необходимы для урегулирования всех вопросов, связанных с возведением здания, оценка веса 10 из 10. Кинотеатр построен по нормативам строительного кодекса. Оценка качества 9 из 10.

Ограничение.

Ограничения необходимы для защиты интересов потребителей. По закону в кинотеатре существуют возрастные ограничения. Оценка веса 9 из 10.

В данном кинотеатре соблюдается этот закон, оценка 10 из 10. Необходимые разрешения. Без наличия разрешений — строительство невозможно, оценка веса 10 из 10. Все необходимые документы имеются, оценка качества 10 из 10.

Здание.

Привлекательность. Привлекательность здания имеет большой потенциал, для привлечения посетителей. Оценка веса 9 из 10. Здание имеет привлекательный вид, которое влечет за собой большое количество посетителей. Оценка 8 из 10. Возраст. Нужно так же учитывать и возраст самого здания. Оценка веса 7 из 10.

Здание кинотеатра построено недавно. Оценка качества 10 из 10. Состояние. Состояние влияет на всю внутреннюю и внешнюю отделку здания. Оценка веса 7 из 10. Здание находится кинотеатр в отличном состоянии. Оценка качества 9 из 10.

Парковка. Посетителей больше привлечет наличие парковки, чем ее отсутствие. Оценка веса 8 из 10. Рядом с кинотеатром присутствует небольшая парковка. Оценка качества 6 из 10. Часы работы. Соотношение рабочего и личного времени важно для посетителей. Оценка веса 9 из 10. Кинотеатр работает в будни до 2 ночи, а в выходные дни круглосуточно. Оценка качества 10 из 10.

Безопасность. Наличие безопасности играет важную роль. Оценка веса 10 из 10. Присутствие сотрудника охраны имеется в кинотеатре. Оценка качества 10 из 10.

Вывод:

При оценке критериев подъездных путей наиболее важные: обочины тротуаров и сторона улицы.

По земле: коммунальные службы, ландшафт, водоснабжение, канализация, пожарная зона, инженерные нужды.

По законодательному: строительные кодексы, ограничения, необходимые разрешения.

По зданию: привлекательность, возраст, состояние, парковка, часы работы, безопасность.

Кинотеатр «Знамя».

Подъездные пути.

Обочины тротуаров.

Обочины тротуаров выполняют разделяющую функцию оценка веса 8 из 10.

Обочины тротуаров, располагающиеся рядом с кинотеатром, в хорошем состоянии, по ним комфортно ходить пешком. Оценка качества 9 из 10.

Сторона улицы.

Сторона улицы — важный фактор, т.к. это влияет на посещаемость кинотеатра, оценка веса 7 из 10.

Объект находится с внешней стороны улицы, где проходит большой поток людей. Оценка качества 7 из 10.

Земля.

Коммунальные службы. Коммунальные службы осуществляют все необходимые услуги для рабочего функционирования кинотеатра, оценка веса 10 из 10. Ближайшая коммунальная служба находится вблизи от кинотеатра. Оценка качества 8 из 10. Ландшафт. Ландшафт придает участку привлекательный вид. Оценка веса 9 из 10. Неподалеку от кинотеатра располагается зеленая зона. Оценка качества 8 из 10. Водоснабжение. Необходимость в воде — весомый фактор, оценка веса 10 из 10.

Водопровод проведен к кинотеатру, состояние труб среднее. Оценка качества 5 из 10 Канализация. Канализация — одно из самых первых критериев при застройке объекта, оценка веса 10 из 10.

Канализация в кинотеатре есть. Оценка качества 6 из 10.

Привлекательность участка. Привлекательный внешний вид участка имеет значения для большего количества посетителей, оценка веса 9 из 10. Данный земельный участок имеет не высокую оценку привлекательности. Оценка качества 2 из 10. Эстетичность. Эстетичность имеет немаловажное значение, оценка веса 7 из 10.

Эстетичность данного участка не высокая, оценка качества 3 из 10. Аварийный подъездной путь. В чрезвычайных ситуациях необходимо наличие данного проезда, оценка веса 8 из 10. У данного объекта такого проезда нет. Оценка качества 1 из 10.

Пожарная зона. В случае пожара, будет иметь огромный плюс близость пожарной части и предметы для предотвращения пожара, оценка веса 9 из 10. Пожарные части расположены в 10 — 20 минутах от кинотеатра. Также в кинотеатре имеются все необходимые предметы предотвращения пожара. Оценка качества 9 из 10. Инженерные нужды. Инженерные нужды необходимы для любого участка. Оценка веса 10 из 10. В кинотеатре есть линии электропередачи. Оценка качества 9 из 10.

Законодательный.

Строительные кодексы. Строительные кодексы необходимы для урегулирования всех вопросов, связанных с возведением здания, оценка веса 10 из 10. Кинотеатр построен по нормативам строительного кодекса. Оценка качества 9 из 10.

Ограничение.

Ограничения необходимы для защиты интересов потребителей. По закону в кинотеатре существуют возрастные ограничения. Оценка веса 9 из 10.

В данном кинотеатре соблюдается этот закон, оценка 10 из 0. Необходимые разрешения. Без наличия разрешений — строительство невозможно, оценка веса 10 из 10. Все необходимые документы имеются, оценка качества 10 из 10.

Здание.

Привлекательность. Привлекательность здания имеет большой потенциал, для привлечения посетителей. Оценка веса 9 из 10. Здание не обладает привлекательностью, его внешнее состояние не удовлетворительное. Оценка 3 из 10. Возраст. Нужно так же учитывать и возраст самого здания. Оценка веса 7 из 10.

Здание, в котором находится кинотеатр, построено давно. Оценка качества 3 из 10. Состояние. Состояние влияет на всю внутреннюю и внешнюю отделку здания. Оценка веса 7 из 10. Здание, в котором находится кинотеатре очень в благоприятном состоянии. Оценка качества 3 из 10.

Парковка. Посетителей больше привлечет наличие парковки, чем ее отсутствие. Оценка веса 8 из 10. Перед кинотеатром присутствует небольшая парковка для автомобилей. Оценка качества 6 из 10. Часы работы. Соотношение рабочего и личного времени важно для посетителей. Оценка веса 9 из 10. Кинотеатр работает с 9 утра до полуночи. Оценка качества 8 из 10.

Безопасность. Наличие безопасности играет важную роль. Оценка веса 10 из 10. Присутствие сотрудника охраны имеется в кинотеатре. Оценка качества 10 из 10.

Вывод:

При оценке критериев подъездных путей наиболее важные: обочины тротуаров и сторона улицы.

По земле: коммунальные службы, ландшафт, водоснабжение, канализация, пожарная зона, инженерные нужды.

По законодательному: строительные кодексы, ограничения, необходимые разрешения.

По зданию: часы работы, парковка, безопасность.

Кинотеатр «Заря».

Подъездные пути.

Обочины тротуаров.

Обочины тротуаров выполняют разделяющую функцию оценка веса 8 из 10.

Обочины тротуаров, располагающиеся рядом с кинотеатром, в хорошем состоянии, по ним комфортно ходить пешком. Оценка качества 9 из 10.

Сторона улицы.

Сторона улицы — важный фактор, т.к. это влияет на посещаемость кинотеатра, оценка веса 7 из 10.

Объект находится с внешней стороны улицы, и расположен рядом с дорогой. Оценка качества 7 из 10.

Земля.

Коммунальные службы. Коммунальные службы осуществляют все необходимые услуги для рабочего функционирования кинотеатра, оценка веса 10 из 10. Ближайшая коммунальная служба находится вблизи от кинотеатра. Оценка качества 8 из 10. Ландшафт. Ландшафт придает участку привлекательный вид. Оценка веса 9 из 10. Перед кинотеатром расположена зона отдыха. Оценка качества 8 из 10. Водоснабжение. Необходимость в воде — весомый фактор, оценка веса 10 из 10.

Водопровод проведен к кинотеатру, но состояние труб среднее, т.к. кинотеатр уже не новый. Оценка качества 6 из 10 Канализация. Канализация — одно из самых первых критериев при застройке объекта, оценка веса 10 из 10.

Канализация в кинотеатре есть. Оценка качества 6 из 10.

Привлекательность участка. Привлекательный внешний вид участка имеет значения для большего количества посетителей, оценка веса 9 из 10. Данный земельный участок обладает привлекательностью, что привлекает посетителей. Оценка качества 6 из 10. Эстетичность. Эстетичность имеет немаловажное значение, оценка веса 7 из 10. Эстетичность данного участка не высокая, оценка качества 4 из 10. Аварийный подъездной путь. В чрезвычайных ситуациях необходимо наличие данного проезда, оценка веса 8 из 10. У данного объекта такого проезда нет. Оценка качества 1 из 10.

Пожарная зона. В случае пожара, будет иметь огромный плюс близость пожарной части и предметы для предотвращения пожара, оценка веса 9 из 10. Пожарные части расположены в 10 — 15 минутах от кинотеатра. Также в кинотеатре имеются все необходимые предметы предотвращения пожара. Оценка качества 9 из 10. Инженерные нужды. Инженерные нужды необходимы для любого участка. Оценка веса 10 из 10. В кинотеатре есть линии электропередачи. Оценка качества 9 из 10.

Законодательный.

Строительные кодексы. Строительные кодексы необходимы для урегулирования всех вопросов, связанных с возведением здания, оценка веса 10 из 10. Кинотеатр построен по нормативам строительного кодекса. Оценка качества 9 из 10.

Ограничение.

Ограничения необходимы для защиты интересов потребителей. По закону в кинотеатре существуют возрастные ограничения. Оценка веса 9 из 10.

В данном кинотеатре соблюдается этот закон, оценка 10 из10. Необходимые разрешения. Без наличия разрешений — строительство невозможно, оценка веса 10 из 10. Все необходимые документы имеются, оценка качества 10 из 10.

Здание.

Привлекательность. Привлекательность здания имеет большой потенциал, для привлечения посетителей. Оценка веса 9 из 10. Здание имеет не особо привлекательный вид, несмотря на то, что недавно в нем производилась реконструкция. Оценка 5 из 10. Возраст. Нужно так же учитывать и возраст самого здания. Оценка веса 7 из 10.

Здание, в котором находится кинотеатр построено очень давно. Оценка качества 3 из 10. Состояние. Состояние влияет на всю внутреннюю и внешнюю отделку здания. Оценка веса 7 из 10. Здание находится в среднем состоянии, в 2008 году производилась реконструкция здания. Оценка качества 5 из 10.

Парковка. Посетителей больше привлечет наличие парковки, чем ее отсутствие. Оценка веса 8 из 10.

По боковым сторонам здания кинотеатра располагается небольшая парковка. Оценка качества 5 из 10. Часы работы. Соотношение рабочего и личного времени важно для посетителей. Оценка веса 9 из 10. Кинотеатр работает в будни до полуночи, а в выходные дни до 05:00 утра. Оценка качества 9 из 10.

Безопасность. Наличие безопасности играет важную роль. Оценка веса 10 из 10. Присутствие сотрудника охраны имеется в кинотеатре. Оценка качества 10 из 10.

Вывод:

При оценке критериев подъездных путей наиболее важные: обочины тротуаров и сторона улицы.

По земле: коммунальные службы, ландшафт, водоснабжение, канализация, привлекательность, пожарная зона, инженерные нужды.

По законодательному: строительные кодексы, ограничения, необходимые разрешения.

По зданию: часы работы, безопасность.

2.3 Определение потенциальных сервисных территорий Шаг 1. Определение перспективы (цели анализа).

Кинотеатр обдумывает открыть филиал, на рынке с численностью населения 191 тыс. человек. На текущий момент, формируется три кинотеатра в районах Уралмаш.

Шаг 2. Формирование критериев застройки:

· Сервисная территория планируемого участка будет географически разграничена на 3 «ячейки» на равные территории между существующими кинотеатрами.

· «золотым правилом» является, что сервисная территория должна охватывать, как минимум 5 тыс. человек — будущих потенциальных покупателей для каждого кинотеатра.

· Филиал может находиться на территории или рядом с территорией розничной торговли, а также на крупном коммерческом коридоре.

· Кинотеатр может иметь площадь 3−4 тыс. м², помещение можно арендовать в центре розничной торговли или в жилом доме.

Шаг 3. Применение критериев на карте.

Аналитик начинает применение критериев, путём указания на карте всех кинотеатров. Далее, разграничиваются сервисные территории существующих конкурирующих кинотеатров. Путём проведения линий, делящих пространство между кинотеатрами, принимая во внимание любые физические барьеры, которые налагают разграничения. Получившийся результат — «ячейки», являются сервисными территориями кинотеатра.

Далее, аналитик определяет численность населения в «ячейках», распределяя участки с населением или другие данные по населению, по территориям на карте. И определяет соотношение количества населения на кинотеатр в каждой «ячейке», которое получится, в результате размещения филиала кинотеатра в данной ячейке.

В итоге, получается три кинотеатра, три потенциальных сервисных территории для размещения филиала:

1. В первой территории, население 49 тыс. человек, а соотношение численности населения, приходящихся на кинотеатр, в случае открытия дополнительного филиала, составляет 1: 24,5 тыс. человек.

2. Во второй территории, население составляет 59 тыс. человек, соотношение составляет 1: 29,5 тыс. человек.

3. В третьей сервисной территории, население 83 тыс. человек, соотношение составило 1: 41,5 тыс. человек.

Шаг 4. Сравнение альтернатив.

Аналитик указывает центры розничной торговли и крупные коммерческие коридоры. В «ячейках», которых находится требуемое соотношение населения, данные центры и коридоры будут потенциальным месторасположением для филиала в соответствии с приоритетами критерия. Путем анализа, было выявлено, что все сервисные территории подходят для открытия филиала, т.к. численность населения позволяет это сделать.