Ипотечное жилищное кредитование в современном гражданском праве

Актуальность темы

диссертационного исследования. Задача обеспечения граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Современная государственная жилищная политика в Российской Федерации направлена на создание условий, которые бы позволили населению приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных ипотечных кредитов. Для реализации этой политики был разработан национальный проект «Доступное и комфортное жильёгражданам России"1, предполагающий соответствующее правовое обеспечение, реализация которого началась 1 января 2005 года.

Ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России. Кардинальные изменения, произошедшие в политических и экономических отношениях в 90-е годы, включая вопросы по обеспечению россиян жильем, привели к необходимости поиска и разработки новых правовых механизмов удовлетворения потребностей граждан в доступном и качественном жилье. Одним из механизмов решения этой проблемы призвано стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Успешное его развитие напрямую зависит от степени участия в этом государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития данного института.

В 2008 году мировой экономический кризис начал оказывать серьезное воздействие на российскую экономику. Это обстоятельство повлекло за.

1 Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002;2010 годы» (в ред. от 23.02.2009) // Собрание законодательства РФ, 24.09.2001, № 39, ст. 3770. собой сокращение ипотечных программ, ужесточение требований к заемщикам, повышение процентов по ипотечным кредитам, что вынудило многих потенциальных покупателей отказаться от участия в ипотеке жилья. В 2009 году количество выданных кредитов составило 130,1 тыс. штук (в 2008 году — 349,5 тыс. штук). Средневзвешенная процентная ставка по кредитам в 2009 году составила 14,3% (в 2008 году — 10,8%)'. На фоне таких показателей, Правительство Российской Федерации и Банк России приступили к осуществлению антикризисных мер. Отменен трехлетний мораторий на использование материнского капитала, предоставлена отсрочка по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса, предоставлены государственные гарантии банкам по ипотечным кредитам и облигациям (реструктуризация ипотечных кредитов). Такие нововведения были призваны оживить рынок ипотечного кредитования.

В этих условиях крайне необходимы теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию механизма обеспечения исполнения ипотечных обязательств, так и по правильному применению правовых норм в области ипотечного жилищного кредитования. При этом следует учитывать тот факт, что к ипотеке (залогу недвижимости), например, квартиры, прибегают из-за невозможности решить свои жилищные проблемы другими способами.

Исследование теоретических и практических вопросов в сфере ипотечного жилищного кредитования требует выработки новых эффективных доктринальных подходов дальнейшего совершенствования института ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей развития российской экономики, в условиях продолжающегося.

1 Покопцева Е. Цифры по рыку ипотеки в 2009 году. 12.03.2010 / www. rusipoteka экономического и финансового кризиса и сокращения возможностей в государственном протекционизме ипотеки жилья.

Необходима разработка предложений по дальнейшему совершенствованию законодательства в исследованной сфере отношений. Обобщение мирового и отечественного опыта позволит выявить перспективы дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в современных российских условиях. Изложенные обстоятельства предопределили актуальность и выбор избранной темы исследования.

Степень научной разработанности исследования. Развивающееся законодательство в области ипотечного кредитования, влияние мирового экономического кризиса и его отражение на развитии ипотеки в России привлекают к себе пристальное внимание ученых, практиков и предпринимателей. Издаются монографии, научные работы, статьи в периодических изданиях, защищаются диссертации, в которых анализируются различные проблемы правового регулирования ипотеки.

В дореволюционный период вопросы ипотечного кредитования рассматривались в трудах таких ученых, как И. Д. Б азанов, JI.B. Гантовер, Г. Дернбург, А. С. Звоницкий, JI.A. Кассо, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич. В советский период — М. М. Агарков, О. С. Иоффе, И. Б. Новицкий.

Исследование различных проблем в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования проводилось в работах: М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, С. П. Гришаева, Л. Ю. Грудцыной, B.C. Ема, В. В. Меркулова, А. В. Толкушина, Е. А. Суханова и др.

Защитили диссертации А. Ю. Александров, Л. Б. Лазаренко, Л. Б. Ратманов, К. А. Яшенков, которые исследовали вопросы правового регулирования ипотечного кредитования. Исследованием особенностей жилищного ипотечного кредитования занимались А. Ю. Леванов, М. М. Орлова, Е. В. Пантюхина. Ряд диссертационных исследований были посвящены договору ипотеки в целом, а так же жилищной ипотеки и вопросам государственной регистрации (О.П. Казаченок, Ю. А. Кожина, А. В. Фадеев, А.Х. Хисамов). Однако выводы и рекомендации имеющихся исследований, сохраняя свою научно-практическую значимость, не позволяют утверждать о достаточной степени разработанности вопросов ипотечного жилищного кредитования, так как сделаны они без учета степени воздействия мирового экономического кризиса на российскую экономику, а также анализа мер, принимаемых государством по ликвидации его негативных последствий с минимальными потерями для общества.

Цели и основные задачи исследования. Целью исследования является комплексный анализ и изучение правовых и организационных основ ипотечного жилищного кредитования, а также практических аспектов использования договора в данной сфере отношений.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:

— раскрыть содержание понятия ипотечного жилищного кредитования, выявить предпосылки формирования комплексного правового института и установить нормы, формирующие указанный институт;

— исследовать гражданско-правовые особенности предмета ипотечного жилищного кредитования;

— выявить гражданско-правовые особенности статуса отдельных субъектов ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерацииисследовать порядок заключения, изменения, расторжения, прекращения договора ипотеки жилых помещений;

— установить особенности гражданско-правовой ответственности, исследовать порядок обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

— разработать и обосновать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотечноежилищное кредитование в России.

Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования с учетом их особенностей ¦ в условиях мирового экономического и финансового кризиса.

Предметом исследования совокупность общих и специальных норм гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих отношения ипотечного жилищного кредитования, договор об ипотеке, доктрина гражданского права, судебная практика, а так же зарубежный опыт в области ипотечного кредитования.

Методологическая основа исследования. Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные методы: диалектический, сравнительно-правовой, статистический, формальнологический, и другие способы научного познания. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие. Институт ипотеки освещается в работе комплексно в тесной взаимосвязи с другими правовыми институтами, прежде всего с институтом права собственности. Ипотека исследуется как динамично развивающийся институт, который в разные исторические периоды имел свои особенности.

Теоретическая основа научного исследования. Теоретическую базу диссертационной работы составили труды выдающихся цивилистов России, в частности: К. Н. Анненкова, М.Ф. Владимирского-Буданова, Л. В. Гантовера, А. С. Звоницкого, Л. А. Кассо, Д. И. Мейера, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.

Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки, современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных проблем действующего законодательства осуществлялось на основе исследований ученых правоведов, специалистов в области теории государства и права, конституционного права: С. С. Алексеева, М. В. Баглая, О. Е. Кутафина, В. В. Лазарева, Е. А. Лукашевой, А. В. Малько, М. Н. Марченко, Г. В. Мальцева, А. И. Экимова и др.

В работе проанализированы труды видных современных ученых) цивилистов: В. В. Безбаха, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, B.C.

Виохина, Б. М. Гонгало, B.C. Ема, С. Э. Жилинского, Б. Д. Завидова, В. П. Камышанского, Н. И. Косяковой, В. А. Лапач, О. Г. Ломидзе, А. А. Лукьянцева, В. В. Меркулова, А. А. Молчанова, Л. А. Новоселовой, Т. Н. Нешатаевой, И. Б. Новицкого, Б. И. Пугинского, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, А. В. Толкушина, Ю. К. Толстого, З. И. Цыбуленко, А. Е. Шерстобитова, В. Ф. Яковлева и др.

Автором были изучены работы зарубежных учёных: Г.-Ю. Шольца, О. Штекера, Д. Р. Страйка, Д. Райса, Р. Хау.

Эмпирическую основу исследования составили: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон Российской Федерации «О жилищных накопительных кооперативах», Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также другие законы и подзаконные акты Российской Федерации, регулирующие отношения в области ипотечного жилищного кредитованияКонцепция совершенствования общих положений обязательственного права России, Концепция развития законодательства о вещном правеBurgerliches Gesetzbuch Deutschlands (Германское гражданское уложение), Mortgage Bank Act (Закон об ипотечных банках Германии) — судебная практика.

Научная новизна состоит в том, что диссертация представляет собой одно из первых комплексных исследований развития института ипотеки в условиях мирового экономического кризиса, выполненных после принятых Россией целого ряда антикризисных мер по поддержке ипотечного жилищного кредитования.

Автором выработаны практические рекомендации по разработке I возможной ' модели развития ипотечного жилищного кредитования в.

Российской Федерации, а также выявлены тенденции его развития в современном гражданском праве.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Являясь наиболее совершенной формой залога, ипотека синтезирует в себе стимулирующую и защитную функции права, побуждая должника к надлежащему исполнению основного обязательства. Ипотеке, как институту гражданского права, характерно наличие наряду с внутриотраслевыми и межотраслевых связей, позволяющих обеспечить надлежащее правовое регулирование отношений ипотечного кредитования во взаимодействии с нормами иных отраслей права.

2. Ипотечное жилищное кредитование представляет собой правоотношения между заемщиком* и специальными субъектами (кредитными, не кредитными, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями), регулирующее предоставление кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение жилого помещения, обеспеченных залогом приобретаемого жилого помещения, а также комплексом мер государственной поддержки, предусмотренных законодательством.

3. Предметом ипотечного жилищного кредитования не может быть доля в праве собственности на общее имущество (дом или квартира) без согласия сособственников, если невозможен выдел этой доли в натуре, либо определен порядок совместного пользования этим жилым помещением.

4. Цена предмета договора по общему правилу должна определяться независимым оценщиком, либо залогодателем, как слабой стороной в обязательстве. Это позволит исключить для залогодержателя при заключении договора ипотечного жилищного кредитования возможность занижать оценку жилого помещения, выступающего предметом залога, поскольку цена предмета договора ипотеки формируется в условиях существования противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя относительно этого условия договора.

5. Обосновывается целесообразность расширения степени свободы залогодателя по распоряжению предметом ипотеки в условиях экономического кризиса. С этой целью предлагается разрешить залогодателю реализацию обремененного ипотекой имущества без согласия залогодержателя. При этом все условия по ипотеке переходят к новому собственнику жилого помещения, что будет способствовать сохранению действия договора ипотеки при ухудшении экономической конъюнктуры и позволит залогодателю избежать расходов, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки.

6. Предлагается закрепить правовой статус ипотечного банка, как специального субъекта ипотечных правоотношений, который будет специализироваться на привлечении денежных средств физических лиц в сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов в сумме, недостающей накопленным вкладам для осуществления жилищных инвестиций по ссудно-сберегательному принципу его функционирования. При наличии ипотечного банка кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков.

7. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен направляться регистрационной службой не только* залогодателю, но и залогодержателю, в целях соблюдения законных интересов обеих сторон. В государственной регистрации ипотеки заинтересован, прежде всего, залогодержатель, поскольку только с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение заемщика, кредитор становится залогодержателем.

8. Несвоевременная уплата, то есть внесение платежа позже обусловленного срока, не может являться основанием для досрочного расторжения ипотечного договора по инициативе залогодержателя. По общим правилам гражданского законодательства просрочка платежа по договору ипотеки жилья должна сопровождаться начислением пени за каждый день просрочки, что может привести к существенному ухудшению финансового положения залогодателя. В связи с этим предлагается законодательно установить максимальный срок просрочки по ипотечному договору.

9. У залогодателя возможность изменять договор ипотеки или досрочно его расторгать на основании досрочного погашения ипотечного кредита законом весьма ограничена. В условиях экономического кризиса, необходимо закрепить в Законе об ипотеке для залогодателя-заемщика право на досрочное погашение ипотечного кредита, взятого для приобретения жилого помещения для себя и членов своей семьи, без уплаты штрафа и процентов, подлежащих уплате в полном объеме в дату полного досрочного исполнения обязательств по ипотечному договору.

10. Положение о том, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке), не соответствует гражданскому законодательству (п. ст. 237 ГК РФ), так как право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество, то есть в момент государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе предложения, расширяют теорию российского гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов и направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке. Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского, жилищного и предпринимательского права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов.

Апробация результатов исследования. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Основные теоретические положения, выводы и предложения, содержащиеся в настоящем исследовании, нашли свое отражение в 13 научных публикациях автора, легли в основу выступления на международной научно-практической конференции «Проблемы правовой науки» (27 октября 2006 года, г. Ставрополь) и научного проекта для конкурса молодых ученых «Молодые о молодых» в области реализации молодежной политики в Ставропольском крае в 2007 году.

Структура работы отражает цели и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, которые включают 8 параграфов, заключения, библиографии и приложения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что сейчас ипотека переживает своеобразное перерождение. Мировой экономический кризис, оказавший влияние на развитие ипотеки в нашей стране и внесший некоторые коррективы в развитие института ипотечного кредитования, постепенно отступает и заявления о том, что ипотека «рухнула», на наш взгляд преждевременны.

Рассматривая залог и ипотеку в современном гражданском праве можно сделать следующие выводы, что залог включает в себя отношения между залогодателем и залогодержателем и залогодержателя к вещи, что говорит о двойственном характере залога: с одной стороны обязательственно-правовой, с другой вещно-правовой, тем самым автор придерживается мнения о «смешанных» залоговых правоотношениях.

В современных условиях вещный характер залога подчеркивает то, что предмет ипотеки является индивидуально-определеннымудовлетворение залоговых требований нескольких залогодержателей осуществляется по праву старшинстваособый правовой режим залога недвижимости, который заключается в государственной регистрации. В свою очередь обязательственный характер залога в настоящее время является приоритетным, так как залогодержателей в большей степени заботит возможность обращения взыскания на заложенное имущество, в случае ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств.

Ипотека. представляет собой наиболее совершенную форму залога, синтезируя стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога.

В России предпочтение отдается двухуровневой модели ипотечного кредитования. Анализ мировых систем ипотечного кредитования, позволяет утверждать, что механизм «американской» модели очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Она требует создание расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства.

В условиях нестабильной экономической ситуации одноуровневая модель бы была более предпочтительна для России. Основными достоинствами одноуровневой модели являются: дешевизна ее организации и контроля над нейотсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентствотсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т. п. Это, в конечном счете, существенно снижает стоимость кредита для залогодателей. Кроме того, одноуровневая модель более устойчива и проста в законодательном регулировании.

В России строится громоздкая система ипотечного кредитования, обслуживание которой в итоге ложится на плечи заемщиков. АРИЖК позволяет отсрочить платежи по кредитам, но при этом не забывает о выплате процентов за отсрочку платежей, СК АИЖК предлагает новую систему страхования ипотеки, но при этом скромно умалчивает про стоимость такой страховки (500 тыс. руб. за квартиру стоимостью 2 млн. руб)1. Необходимо изменить формат АИЖК' - преобразовать его в государственную жилищную компанию с тем, чтобы основной его задачей была деятельность в интересах граждан, а не получение прибыли. Это позволило бы за счет снижения доходности этого общества повысить.

1 Программа открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по развитию ипотечного страхования / www.arhl.ru доступность кредитов, то есть сделать их дешевле, во всяком случае, для отдельных категорий граждан, которые сегодня поддерживаются в рамках реализации национального проекта. Сегодня государство в большей степени озабочено помощью кредитным организациям, а не гражданам.

В России, по замыслу законодателей, реализация одноуровневой модели осуществляется с помощью жилищно-накопительных кооперативов. При их создании использовался опыт правового регулирования деятельности европейских организаций, реализующих накопительные программы в целях приобретения жилья, опыт регулирования деятельности подобных российских и советских кооперативов.

Современное состояние ипотечного жилищного кредитования, мировой и исторический опыт приводит к необходимости выделения ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности, так как, он экономичен в организациилегок в контролеотсутствует необходимость страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам агентствпрост в законодательном регулировании, что, в конечном. счете, существенно снижает стоимость кредита для залогодателей, а так же, во-первых, ипотечное жилищное кредитование имеет долгосрочный характер, во-вторых, для формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг.

Российское цивильное право, в свое время, реципировавшее основные положения Римского права, заложившего основу права континентального, традиционно допускало предметом залога только недвижимое имущество. Под недвижимостью следует понимать, прежде всего, земельные участки, а так же объекты неразрывно связанные с землей, которые предназначены для длительного пользования, как правило обладающие конструктивной сложностью, требующие больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Одним из важных составляющих ипотечного жилищного кредитования является оценка предмета ипотеки, которая определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (например, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества.

У залогодержателя интерес прямо противоположный — ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости.

Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога. Предлагается производить специализированную оценку стоимости закладываемого имущества, независимо от наличия или отсутствия спора между залогодателем и залогодержателем, как перед получением ипотечного кредита, так и в случае обращения взыскания.

Для кредитора в настоящее время огромное значение играет личность заемщика, его кредитоспособность. Поэтому банки неохотно дают согласие на продажу заложенного имущества. Банки тщательно изучают платежеспособность заемщика, при этом, отодвигая на второй план объект ипотечного кредитования, который в свою очередь и призван побуждать должника к надлежащему исполнению обязательства. Особенно в. условиях экономического кризиса, необходимо разрешить залогодателю реализовать заложенное имущество без согласия залогодержателя, при этом все условия по ипотеке переходили бы новому собственнику жилого помещения. У собственника заложенного имущества, у которого возникают финансовые трудности, появилась бы возможность освободить себя от уплаты штрафов, пеней, судебных издержек, исполнительского сбора и других расходов, возникающих при невозможности выплаты кредита в дальнейшем. Банк в свою очередь так же получает возможность получать стабильные проценты, не нарушая финансовый механизм кредита.

Четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя позволит обеспечить выполнение залоговым обязательством присущих ему функций (стимулирующая и защитная). Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов. Возлагаемые на залогодателя обязанности устанавливают рамки должного поведения для I исключения возможности нарушения интересов залогодержателя.

Необходимо выделить две категории договоров, регулирующие ипотечные правоотношения: основные и вспомогательные. К первым относятся кредитный договор, договор целевого займа, договор об ипотеке, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, ко вторым — договор страхования, договор о проведении оценки, договор с агентством недвижимости по подбору квартиры и другие. При этом и основной договор и вспомогательный необходимо рассматривать в комплексе, поскольку они взаимосвязаны и составляют одно гражданское правоотношение.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования ипотеки. Важным обстоятельством является то, что она носит открытый, публичный характер, то есть кредитор всегда может проследить юридическую судьбу вещи, что является важным аспектом при принятии решения о кредитовании потенциального заемщика. Государственная регистрация не порождает каких-либо прав и обязанностей у сторон, однако является основанием для их возникновения, подтверждает ипотечные правоотношения и определяет момент их возникновения. Выполняет функцию охраны прав собственника и залогодержателя заложенного имущества.

Наличие возможности изменить и расторгнуть ипотечный договор, заключенный между залогодателем и залогодержателем, позволяет им действовать с максимальной выгодой в условиях нестабильной экономической ситуации.

Одним из последствий нарушения 'договорного обязательства • является гражданско-правовая ответственность. Особенность гражданско-правовой ответственности состоит в следующем. Во-первых, ее применение всегда связано с возмещением убытков, взысканием причинного ущерба, уплатой неустоек. При причинении морального вред гражданско-правовая ответственность будет также выражаться в присуждении потерпевшему лицу соответствующей денежной компенсации. Во-вторых, нарушение обязанностей одной стороной всегда влечет за собой нарушение прав другой стороны. В-третьих, основной целью гражданско-правовой ответственности является эквивалентное возмещение и восстановление имущественного положения потерпевшей стороны.

Обращение взыскания на заложенное имущество является одним из завершающих этапов в ипотечных правоотношениях. В условиях финансово-экономического кризиса отношения, связанные с порядком обращения взыскания становятся особенно актуальными.

Проведенный системный анализ норм, регулирующих порядок обращения взыскания, позволяет утверждать, что при возникновении оснований обращения взыскания на жилое помещение в системе ипотечного жилищного кредитования, собственник — залогодатель жилого помещения (физическое лицо) не вправе прибегнуть к внесудебному порядку обращения взыскания путем заключения соглашения с залогодержателем. Указанное обстоятельство может рассматриваться как недопустимое ограничение гражданской правоспособности собственников — залогодателей исключительно ввиду особого правового статуса жилого помещения. Реализация указанного предложения направлено на расширение возможностей залогодателя при процедуре обращения на заложенное имущество и преодоление существующих ограничений правомочий собственника.

В условиях сложной ситуации в отечественной экономике, вызванной последствиями глобального финансового кризиса, интерес к правилам проведения ипотечных торгов будет возрастать, так как можно предположить существенное увеличение количества таких торгов в самое ближайшее время.

Особенностью торгов является соединение права публичного и права частного, так как с одной стороны, в этом процессе участвуют государственные органы, а с другой возникают и прекращаются права гражданские.

Торги являются специальной процедурой, посредством которой заключается договор. Поэтому сами по себе торги не влекут отчуждение имущества, необходим договор купли-продажи, который, в свою очередь, является самостоятельной сделкой.

Государству необходимо координировать действия всех участников ипотечного жилищного кредитования с учетом мирового опыта, принимать меры к поддержке ипотечной системы в масштабах страны как элемента финансовой стабильности экономики и эффективного социального механизма.

Успешное развитие ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от создания эффективной правовой базы, обеспечивающей правовую защиту прав сторон, участвующих в ипотечных отношениях. Несмотря на то, что в целом ипотечное законодательство сформировано, необходимо дальнейшее его совершенствование, в целях увеличения числа граждан, способных использовать ипотечное жилищное кредитование для улучшения своих жилищных условий.

Несомненно, ипотечное кредитование становится важной неотъемлемой частью нашей современной жизни, затрагивая различные её сферы. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотечного жилищного кредитования будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. I.