Анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными. Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций — как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.

Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также характеристику законодательной базы при операциях с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимости в зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).

Затратный — подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный — подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Сравнительный — подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.

1. Теоретические основы экономики недвижимости

1.1 Характеристика и классификация объектов недвижимости

Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, их финансирование и инвестирование.

В соответствии, делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

В зависимости от прав владения объекты недвижимости можно подразделить на: государственную, региональную, муниципальную, частную (юридическую) недвижимость.

В международных стандартах оценки, недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации.

Строения условно подразделяют на две группы:

· здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

· сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные)), капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания; и также дома для временного проживания. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

· промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;

офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;

торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);

· сервисные объекты — специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

· спортивно-зрелищно-развлекательные объекты — киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

· медицинские и оздоровительные объекты — санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых — объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

· мемориальные и культовые объекты — музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

· объекты учебно-просветительского и творческого назначения — детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские. К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также:

— по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),

по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),

— по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),

— по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),

— по этажности (одноэтажные, малоэтажные — 2−3, многоэтажные — 4−9, повышенной этажности — 10−20 и высотные — более 20 этажей),

— по долговечности (срок службы — более 100 лет, 50−100 лет и 20−50 лет),

— по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т. е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности). Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли (земля под общественным транспортом, земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.)

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса — с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

— основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции (жилой, офисной, торговой, производственной, складской);

— вспомогательные помещения — помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений. Инженерные коммуникации — внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на: материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по категориям: А, Б и С.

А: объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса;

Б: недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и др.);

В: избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности её использования в бизнесе.

1.2 Законодательная база оценки объектов недвижимости

Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

Конституция РФ (закон высшей юридической силы);

Конституционные законы;

Кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:

· Конституция

— гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

— определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

— устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

— гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

· Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

— определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

— описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

— нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

· В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

· Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

— возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

— пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

— пользования общим имуществом собственников помещений;

— отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

— учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

— переустройства и перепланировки жилых помещений;

— управления многоквартирными домами;

— создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

— предоставления коммунальных услуг;

— контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

· Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

· В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам — при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

· Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

1.3 Жизненный цикл объекта недвижимости

Любой объект недвижимости является материальным активом, который существует во времени, поэтому можно указать его жизненный цикл. Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка — с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или — по поручению собственника — управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Некоторые этапы в течении жизненного цикла объекта недвижимости могут повторяться. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Объект недвижимости, являясь материальным активом, может использоваться в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Если объект недвижимости приносит доход его владельцу и удовлетворяет его потребности, то он эксплуатируется пользователем с целью увеличения дохода, прибыли. Как только объект оценки не приносит доход, он для собственника теряет свою полезность и подлежит продаже и может быть продан как товар в целом или по частям на любом этапе жизненного цикла.

Основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости, как товара:

1. Приобретение недвижимости (покупка, постройка, наследование).

2. Владение и использование в определенный период

3. Управление объектом недвижимости

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей владельцев

5. Распоряжение собственностью

6. Смена собственников, владельцев, пользователей

7. Распоряжение вещными правами на объект

8. Изменение функционального назначения

9. Прекращение права собственности Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют отрицательные потоки денежных средств (при строительстве или покупке). В период его использования (сдача в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты (на ремонт и обслуживание здания) В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации.

1.4 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости есть средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов, т. е. совокупности сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости можно классифицировать как рынок развития, рынок оборота, рынок управления, рынок доходной недвижимости.

Рынок доходной недвижимости сегментируется по функциональному назначению:

· Рынок объектов офисного назначения;

· Рынок объектов торгового назначения;

· Рынок объектов производственно-складского назначения;

· Рынок объектов гостиничного сервиса;

· Рынок объектов незавершенного строительства.

Цель функционирования рынка недвижимости:

1. Обеспечение устойчивости потоков доходов инвестиций в течении длительного времени или единовременно (при купле-продаже)

2. Защита капитала от инфляций

3. Возможность получения налоговых льгот Важным понятием на рынке недвижимости является оценочная деятельность, её цель и функция. Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т. д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки — в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т. д.

Право собственности на недвижимость позволяет собственнику получать доход или удовлетворять его личные потребности. Доход, приносимый объектом, может быть в виде ренты, прибыли арендной платы.

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

2. Методы оценки недвижимости

2.1 Принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является совокупность оценочных принципов, которые можно подразделить в виде групп, в свою очередь состоящих из совокупности основных и вспомогательных принципов:

— принципы, опирающиеся на представления собственника, — основным критерием является полезность объекта, его способность приносить доход;

— принципы, связанные с эксплуатацией собственности (земля, здания, сооружения и другое имущество), обусловленные действием рыночной среды наилучшего и наиболее эффективного использования;

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

принципы, связанные с рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1). Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.

оценка недвижимость доходный затратный

Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки Принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность — это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Принцип конкуренции. Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Который предполагает использование всех принципов в комплексе при наличии совокупности возможных вариантов. Из них выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, который достаточно обоснован и финансово осуществим, соответствует законодательству и при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта оценки.

Все группы принципов связаны между собой, при этом каждый из них при проведении анализа конкретного объекта недвижимости имеет свою значимость.

2.2 Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

— принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

— принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают в себе: сумму будущего дохода, время, когда должен быть получен доход и продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

· прогнозирование будущих доходов;

· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника. Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. При оценке используют следующие виды доходов и расходов:

Потенциальный валовой доход (ПВД) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Включает в себя контрактную годовую арендную плату (т. е. часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора.), скользящий доход (часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.) и прочие доходы (получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату, например доходы за пользование дополнительными услугами).

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) — разность между потенциальным валовым доходом (ПВД) и потерями арендной платы в результате неполной занятости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

На величину дохода объекта недвижимости влияют операционные расходы (ОР) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

— условно-постоянные расходы или издержки (расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

— условно-переменные расходы или издержки (расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

— расходы на замещение или резервы (расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения).

Чистый операционный доход (ЧОД) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Методы доходного подхода основаны на предположении, что можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта недвижимости и ставки доходности соответствующих инвестиций. Основные:

· метода прямой капитализации, применяемый, если будущие доходы объекта недвижимости будут стабильными в каждый анализируемый период времени

· метода капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) — применяется в предположении, что будущие доходы объекта недвижимости будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозированияВыбор методики оценки зависит от таких факторов, как вид недвижимости, экономические сроки её службы, качество доходов, интенсивность их поступления.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Техники мультипликаторов валового дохода.

Применение коэффициента валового дохода осуществляется, если нет данных по операционным расходам, для этого используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

— GRM — коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

— GIM — коэффициент валового дохода, если период равен году.

Стоимость собственности в этом случае определяется:

V = P_GI · M _PGI или

V = E_GI · M _EGI

P_GI — потенциальный валовой доход

E_GI — действительный валовой доход

M _PGI — коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки

M _EGI — коэффициент действительный валовой доход

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I_O) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

V= I / r

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.