Кондоминиум как объект гражданских прав: Жилищно-правовой аспект

Актуальность темы

исследования.

В результате приватизации, проведённой на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541−1, граждане обрели полномочия собственника в отношении недвижимого имущества. Однако право собственности на жилое помещение всегда сопряжено с обязанностью содержания общего имущества кондоминиума. Организация процесса по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления комплексами недвижимого имущества. Поскольку многие годы граждане не допускались к управлению недвижимым имуществом, в настоящее время, в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства этот институт находится на этапе становления.

Экономическая эффективность управления недвижимым имуществом зависит от многих составляющих, наиболее важными из которых является создание реального правового инструмента, направленного на разрешение задач формирования кондоминиумов и передачи функций по их управлению, как объединениям собственников жилья, так и иным объединениям жильцов.

С возрастанием числа собственников помещений в кондоминиумах и с увеличением платы за жилищные услуги, противоречия между собственниками недвижимости и фактически остающейся без изменения командно-административной системой управления кондоминиумами, а также, монополистической системой предоставления жилищно-коммунальных услуг будут обостряться. Наниматели же, на сегодняшний день, вообще исключены из субъектного состава лиц, обладающих правом определения жилищной политики в кондоминиуме, что вынуждает их мириться с низким качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых государственными управляющими компаниями. Тем самым подтверждается возможность возникновения острейшей социальной напряженности. Избежать этого можно, изменив отношение граждан к вопросу управления своей недвижимостью, внедрив на практике такие способы управления кондоминиумами, которые позволили бы включать в этот процесс, как собственников, так и нанимателей жилья.

В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства, предполагается, что конкуренция, а отсюда и повышение качества услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, при одновременном снижении их стоимости, будет обусловлена возможностью свободного выбора домовладельцами обслуживающих организаций. При этом, очевидно, что механизм реализации такого выбора не может быть основан на индивидуальных предпочтениях тех или иных домовладельцев в кондоминиуме, которые, не ориентируясь на рынке жилищно-коммунальных услуг, не способны прийти к согласованным решениям. Следовательно, для координации интересов домовладельцев усматривается необходимость в создании коллективного органа, призванного осуществлять функции управления и эксплуатации кондоминиума.

Поскольку институт управления комплексами недвижимости жилищными объединениями граждан можно считать объективно новым явлением для правовой науки, его развитие, хотя и имеющее положительную динамику, не достигло того максимума, который прогнозировался. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что потребности в реализации системы управления недвижимостью, требуют обновления действующей законодательной базы, в частности положений ГК РФ, а также принятия ЖК РФ. Необходимость в корректировании существующих норм выявляется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации. Наличие противоречивых правовых конструкций при решении одних и тех же проблем, многомерность дублирующих норм, отсутствие прямых указаний в законах тогда, когда они необходимы, замедляют процессы преобразования, как в жилищном, так и коммунальном секторе. В этой связи представляется необходимым провести анализ действующего законодательства и сформулировать ряд предложений, направленных на его совершенствование. Степень разработанности темы.

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только её актуальностью, но и недостаточной разработанностью вопросов правового регулирования управления недвижимостью вообще, и, вопросов управления комплексами недвижимого имущества жилищными объединениями граждан в частности.

Разработкой проблемных вопросов института собственности на жилые помещения в цивилистической науке занимались: E.H. Гендзехадзе, Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало, В. А. Дозорцев, И. Б. Марткович, В. Ф. Маслов, П. В. Крашенинников, В. А. Рыбаков, П. И. Седугин, К. И. Скловский, В. Р. Скрипко, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, И. В. Чечулина, Г. Ф. Шершеневич и другие.

Вместе с тем, практически отсутствуют исследования, непосредственно затрагивающие тематику правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества.

Теоретические положения данной проблемы освещены фрагментарно, лишь в связи с рассмотрением других тем. Стремясь восполнить законодательные пробелы, диссертант предлагает исследовать правовые аспекты регулирования управления комплексами недвижимого имущества. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества. Предмет исследования составляют нормы действующего законодательства, Российской Федерации и ее субъектов, (на примере города Москвы), определяющие положение кондоминиума в качестве объекта гражданско-правовых отношений.

Цель и задачи исследования

.

Цель диссертации состоит в исследовании правового режима кондоминиума как объекта гражданских прав и системы управления им. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

1. Провести анализ исторического подхода к решению вопросов управления недвижимостью жилищными объединениями граждан в России.

2. Рассмотреть кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, состоящий из объектов вещных прав, наделённых различным правовым режимом.

3. Определить правовой статус товарищества собственников жилья и выявить производный характер его прав в отношении составных частей кондоминиума.

4. Определить специфику правового режима пользования общим имуществом кондоминиума.

5. Обосновать необходимость расширения правомочий товарищества собственников жилья в отношении нежилых помещений входящих в состав кондоминиума.

6. Сформулировать понятие системы управления кондоминиумом.

7. Рассмотреть основные формы управления кондоминиумом и обосновать необходимость расширения их перечня.

8. Внести предложения по разработке и совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.

Методология и методика исследования.

В качестве методологической основы диссертационного исследования использован диалектический метод познания. В ходе исследования использовались: системный метод, метод логического анализа, а также специальные (частнонаучные) методы — формально-юридический, функциональный, сравнительного правоведения, а также использовапись методики обобщения нормативных актов и документов. В работе использовались труды специалистов по экономике, гражданскому, жилищному, предпринимательскому праву.

Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, а также действующие источники гражданского и жилищного законодательства.

Связь работы с государственными программами, планами, темами.

Работа выполнена с учётом Федеральной целевой программы «Жилище», утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 № 595, Постановления Правительства от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе Жилище на 2002;2010 годы», и в рамках Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренной Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. № 425. Теоретическая значимость исследования.

Теоретическое значение заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы пополняют потенциал научного знания гражданского и жилищного права и способны оказать влияние на процесс преобразования и совершенствования отдельных норм и положений гражданского и жилищного законодательства, по исследуемой проблематике.

Результаты исследования могут использоваться в качестве исходного материала для последующих научных исследований проблем правового регулирования управления недвижимым имуществом.

Научная новизна работы и ее практическая значимость предопределены выбором в качестве объекта исследования специфических общественных отношений в области управления недвижимым имуществом.

Новыми или обладающими элементами новизны, являются предложения автора по: а) рассмотрению кондоминиума как комплекса недвижимости, состоящего из самостоятельных объектов праваб) использованию «жилищного товарищества» в качестве формы участия граждан-нанимателей в управлении жилищным фондомв) избранию товарищества собственников жилья как способа реализации возможности распоряжения и управления общим имуществом домовладельцев.

Практическое значение состоит в возможности использования содержащихся в исследовании выводов и предложений в целях совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Выводы и рекомендации, сделанные в ходе исследования, могут быть полезны при подготовке учебных и методических пособий, использоваться для чтения лекций и проведения практических занятий со студентами юридических факультетов по курсам гражданского и жилищного права.

Положения, выносимые на защиту.

1. Кондоминиум предлагается рассматривать в качестве комплекса недвижимого имущества, состоящего из самостоятельных объектов вещных прав, наделённых различным правовым режимом, но имеющих физическую и эксплуатационную общность.

2. Товарищество собственников жилья, избранное в качестве способа управления, необходимо рассматривать как представителя домовладельцев в кондоминиуме. Несмотря на то, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» наделяет товарищество правомочиями распоряжения общим имуществом домовладельцев, товарищество не является субъектом, обладающим правом собственности на него.

3. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Единогласно должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев.

4. В целях сохранения за товариществом собственников жилья права управления нежилыми помещениями, находящимися в собственности города в составе кондоминиума и предотвращения практики передачи в аренду имущества г. Москвы третьим лицам, целесообразно предусмотреть заключение с ними краткосрочных договоров аренды нежилых помещений, сроком на 1 год и внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Кроме того, необходимо закрепить правило, в соответствии с которым преимущественное право аренды нежилых помещений в кондоминиуме на новый срок, должно быть закреплено за товариществом собственников жилья.

5. Систему управления кондоминиумами предлагается рассматривать как совокупность взаимосвязанных и согласованных средств договорного характера, направленных на обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества.

6. Ввиду отсутствия в действующем законодательстве исчерпывающего перечня способов управления кондоминиумом, представляется целесообразным при разработке ЖК РФ ввести в соответствующие разделы нормы, предусматривающие новую форму объединения жильцов, в рамках юридического лица, — «жилищное товарищество» в кондоминиумах, объединяющих различные формы собственности, поскольку это позволит учесть интересы не только собственников, но и нанимателей жилья, что, в итоге, окажет стимулирующее воздействие на развитие инициативы на местном уровне.

Апробация результатов исследования.

Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ВГНА. Основные теоретические выводы, а также научно-практические рекомендации изложены автором в опубликованных работах, в докладах на научно-практических конференциях, а также апробированы в учебном процессе по курсу жилищного права.

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также библиографии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В соответствии с задачами и в рамках исследования по теме «Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект)», в нём предпринята попытка рассмотреть обозначенную проблему, выделив в качестве объекта гражданско-правовых отношений комплекс недвижимого имущества, состоящий из самостоятельных частей, наделённых различным правовым режимом, и определить субъектов управления в различной организационно-правовой форме.

Для решения этого вопроса нами был проведён небольшой исторический экскурс, и мы обратились к ранее действующему законодательству, анализ которого, а также имеющиеся в юридической литературе точки зрения известных учёных-цивилистов, позволили сделать вывод, что обращение к идее управления недвижимостью жилищными объединениями граждан носит закономерный характер, поскольку уже в начале XX столетия такие объединения успешно функционировали.

Современная правовая регламентация института управления недвижимостью выделяет две его разновидности: государственное управление жилищным фондом, при организации так называемой «службы заказчика» и самостоятельное управление кондоминиумом, путём организации товарищества собственников жилья. Анализ норм, посвящённых управлению жилищным фондом, содержащихся в ЖК РСФСР, Федеральном законе «Об основах федеральной жилищной политики», выявил несоответствие существующих понятий управления, и организации его деятельности реалиям сегодняшнего времени.

В исследовании установлено, что управление кондоминиумом состоит из комплекса мер по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом собственников в их интересах и в тех пределах, которые определены собственниками или законом. Организация процесса по выполнению работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления кондоминиумами. Кроме этого, мы проследили развитие договорных отношений в области управления кондоминиумом в динамике, отразив в исследовании возможные ситуации, ведущие к изменению и прекращению договора управления.

Обратившись к опыту управления кондоминиумами, нами было установлено, что проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства должно опираться на институт управления кондоминиумами жилищными объединениями граждан. Однако такай существующий способ управления, как товарищество собственников жилья имеет ряд недостатков организационного и правового порядка. Его организация и деятельность целесообразна исключительно для собственников жилья, при этом наниматель, как потребитель жилищно-коммунальных услуг, исключён из субъектного состава лиц, уполномоченных определять политику жилищного объединения, в области управления и эксплуатации кондоминиума. В этой связи мы предложили в целях развития условий, стимулирующих участие населения в управлении недвижимостью, разработать и внедрить на практике новый способ управления для тех кондоминиумов, где объединены различные формы собственности, а именно — «жилищное товарищество». Решение поставленных задач позволило прийти к выводу, что с момента коренной переориентации государственной жилищной политики, самостоятельное управление стало выступать одним из реальных вариантов осуществления права домовладельцев на определение условий и способа управления общим имуществом в кондоминиуме. Поэтому, механизм правового регулирования управления недвижимостью, находящейся в общей собственности домовладельцев должен внедряться с учётом практических рекомендаций и не допускать разночтений, приводящих к непониманию и отторжению обществом прогрессивных идей, что, в итоге послужит стимулом в реализации задач реформы жилищно-коммунального хозяйства, способствуя становлению гражданского общества.