Актуальность исследования. Кризис советской плановой экономической системы, начавшийся на рубеже 80−90-х годов XX века, способствовал проявлению ранее скрытых экономических проблем, одной из которых стало сокращение объёмов капиталообразования. Их предпосылками стало сокращение источников государственных долгосрочных вложений, отсутствие в экономике эффективного механизма, позволяющего осуществлять частные инвестиции, а также уменьшение валовых сбережений в России как в абсолютном, так и в относительном выражении. Кроме того, налицо было преобладание краткосрочного капитала, что, с одной стороны, вело к эффекту расширения инвестиций в экономическую систему, но, с другой — затормаживало развитие капиталоёмких отраслей из-за возврата инвестиций через короткое время.
Особенно разрушающие последствия имели дезинвестиции для жилищной экономики: на определенном этапе в ряде городов объёмов финансирования перестало хватать не только для решения жилищных проблем, но и для простого воспроизводства жилого фонда.
Таким образом, дезинвестиции стали тормозом на пути трансформации российской экономической системы.
В настоящее время указанная проблема является не менее актуальной, что определено:
— структурными изменениями, происходящими на финансовых рынках в связи с падением спроса на спекулятивные активы, а также повышением интереса инвесторов к долгосрочным инвестиционным инструментам, в том числе к ипотечным ценным бумагам;
— отсутствием механизма расширения эффективного платёжеспособного спроса на жилую недвижимость;
— необходимостью наращивания налогового потенциала страны посредством расширения как внешних, так и внутренних инвестиций, привлекаемых с помощью механизма движения ипотечного капитала;
— отсутствием гибкой и эффективной программы обеспечения жильём военнослужащих, что не позволяет удовлетворить спрос с точки зрения объёмов, качества жилья и его местоположения, и целым рядом других причин.
Актуальность темы
обусловлена также недостаточной изученностью факторов формирования национальной ипотечной системы, а также возрастающей потребностью в проработке инструментария ипотечного жилищного кредитования.
Глубина данной проблемы требует вмешательства государства, одной из стратегических задач которого становится создание специализированного механизма, позволяющего повысить уровень долгосрочности инвестиций и оказать стабилизирующее воздействие на процессы капиталообразования. Указанная цель во многом может быть достигнута посредством создания и развития в России национальной ипотечной системы как механизма финансирования инвестиций в недвижимость.
Степень разработанности проблемы. Теоретическим фундаментом избранной темы послужили научные концепции экономического роста, созданные такими учёными, как Дж.М.Кейнс, Дж.Р.Хикс, Э. Хансен, П. Самуэльсон, Р. Харрод, Е. Домар, Н. Калдор, Дж. Робинсон, Р.Солоу. Ими была изучена природа, механизм и закономерности накопления — национального богатства. Особенности различных факторов экономического роста, в частности процентной ставки, нашли отражение также в трудах К. Маркса, И. Фишера, М. Фридмена, Д. Ф. Синки. Однако простое заимствование зарубежных концепций без учёта сложившихся условий нашей страны, как показали годы реформ, не даёт желаемых результатов.
В последнее время в отечественной литературе стали появляться работы, посвященные анализу генезиса ипотечной системы, в которых обоснована её роль как катализатора экономического роста. Среди них необходимо выделить исследования В. И. Лимаренко, Г. А. Цылиной, Ю. Б. Ильина, В. И. Ресина, Л. А. Полякова, В. Н. Пономарева, Е. В. Кудрявцевой, В. А. Кудрявцева. Вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и налогообложения жилищно-строительного сектора экономики исследованы в работах И. Е. Тарасевича, С. В. Смолянинова, Е. П. Коптевой, И. А. Курмашова, разработка проблем ценообразования на жилищном рынке содержится в исследованиях В. Е. Есипова, И. В. Липсица. Изучением механизма формирования процентной ставки занимались Л. Г. Батракова, Е. Ф. Жуков, Ю. В. Юницкий и др.
Вместе с тем в указанной литературе рынок ипотечного капитала как один из элементов финансового рынка с собственной инфраструктурой не рассматривается в качестве самостоятельного объектане в полной мере определены место и роль ипотечной системы и её влияние на ускорение темпов • экономического роста. Специальные же работы, посвященные системному анализу механизма движения ипотечного капитала, в отечественной науке не встречаются.
Всё это порождает необходимость анализа сложившейся практики и теоретического осмысления указанной проблемы.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является изучение механизма движения ипотечного капитала и определение возможности использования ипотечной системы для ускорения социально-экономического развития России.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
— выявить основные функции и преимущества ипотечной системы;
— уточнить структуру финансового рынка, определив в нём место рынка ипотечного капитала, и раскрыть механизм его движения;
— исследовать роль процентной ставки (цены финансовых ресурсов) как главного элемента организации и функционирования рынка ипотечного капитала на микро-, мезои макроэкономическом уровне;
— осуществить анализ принципов построения зарубежных ипотечных моделей и разработать направления адаптации их к условиям российской экономики;
— разработать методику анализа кредитоспособности ипотечного заёмщика;
— разработать финансово-экономическую модель ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ и предложить рекомендации для её практической реализации.
Объект исследования. Объектом исследования является формирующаяся национальная ипотечная система России.
Предметом исследования выступают финансово-экономические отношения и закономерности функционирования механизма движения ипотечного капитала, как организующей системы перелива финансовых потоков на рынок недвижимости.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составили общие закономерности функционирования финансового рынка, описанные в научной литературе разных лет, а также идеи и суждения, изложенные в отечественных и зарубежных источниках.
Исследование осуществлено с использованием универсального метода научного познания — метода диалектикиобщенаучных методов — наблюдения, анализа и синтеза, дедукции и индукции, абстрагирования, графического анализа, а также частнонаучных методов — экономико-математического моделирования, расчёта абсолютных и относительных статистических величин.
Эмпирическую базу исследования составляют информационные бюллетени и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ и Ярославского областного комитета государственной статистики, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
1. Определена роль ипотечной системы в процессе взаимодействия физического капитала (недвижимости) и финансового капитала, заключающаяся в том, что ипотечная система является механизмом их взаимосвязи и взаимообусловленности, способствующим ускорению социально-экономического развития государства и общества.
2. Разработана вербальная модель механизма регулирования (движения) ипотечного капитала как организующей системы, в свою очередь состоящей из соответствующих подсистем — целей, субъектов и способов регулирования.
3. Определены место и роль г{ены ипотечного кредита (ставки процента), вначале выражающихся в формировании её под воздействием неценовых факторов соответствующих сегментов финансового рынка, а затем в приобретении ею самостоятельного значения как фактора, определяющего направление и мощность ипотечных финансовых потоков.
4. Разработана методика оценки платёжеспособности ипотечного заёмщика, позволяющая снизить как материальные, так и временные затраты ипотечного кредитора.
5. Разработана модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих и служащих армии и флота и сформулированы основные этапы и принципы её практической реализации.
По итогам исследования на защиту выносятся следующие положения:
— обоснование роли ипотечной системы в обеспечении экономического роста российской экономики (региональной экономики);
— обоснование механизма формирования цены ипотечного жилищного кредита (процентной ставки) и её роли и места в механизме движения ипотечного капитала;
— модель взаимосвязи между процессом становления ипотечной системы и процессом расширения налогового потенциала страны (региона);
— система принципов формирования инфраструктуры национальной ипотечной модели, влияющих на снижение цены ипотечного кредита;
— модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих и служащих армии и флота.
Теоретическая значимость. Выводы, полученные в работе, могут применяться для дальнейшего исследования механизма движения ипотечного капитала и функционирования ипотечной системы в различных подсистемах национальной экономики. Теоретическая значимость полученных результатов состоит также в научном обосновании новых способов финансирования строительства жилья для военнослужащих в условиях формирования профессиональной армии.
Практическая значимость выполненного исследования заключается в возможности использования основных положений и выводов:
— для разработки целевой программы ипотечного жилищного кредитования в Ярославской области и других регионах России;
— для создания и функционирования новых элементов ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ;
— для совершенствования работы государственных, региональных, муниципальных органов управления по реализации процесса ипотечного жилищного кредитования граждан;
— в создании методик по анализу платёжеспособности ипотечных заёмщиков для коммерческих банков;
— в деятельности органов Министерства обороны и департамента полевых учреждений Банка России по совершенствованию системы обеспечения военнослужащих жильем;
— в учебном процессе финансово-экономических вузов.
Апробация работы. Теоретические и методические разработки доведены до практических рекомендаций и реализованы в «Концепции организации долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области», а также использовались при разработке пакета документов программы ипотечного кредитования в ООО «Пошехонский региональный сельскохозяйственный Банк».
Основные положения диссертационного исследования докладывались на республиканской научно-практической конференции «Федеральная и региональная жилищная политика на современном этапе российских экономических реформ» (администрация Ярославской области, февраль 2001 г.), а также на межрегиональной научной конференции «Молодежь и экономика» (Ярославль, ЯВФЭИ, 2002 г.).
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 4-х научных и 4-х депонированных работах общим объёмом 4,53 п.л.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 173 страницах компьютерного текста. Список использованной литературы включает 151 наименование.
выход.
Собственные средства.
Инвестиционный процесс 1.
Процент на ' вложенный капитал ^ 1.
Инвестор
Рис. 1.7. Инвестиционные процессы в ипотечной системе.
Следовательно, эффект мультипликатора порождает аналогичный эффект роста объёма налогов. Таким образом, ипотечная система создаёт финансово-экономический механизм, с помощью которого государство может эффективно воздействовать на налоговый потенциал.
Налоговый потенциал представляет собой показатель, который позволяет оценить потенциальную возможность страны (региона) по получению дохода в форме налоговых поступлений. Однако потенциальная возможность не всегда реализуется, поэтому различают следующие понятия.
Реализуемый или используемый налоговый потенциал — это потенциал, который определяется объём фактически поступивших налоговых доходов в бюджет. Следовательно, недоиспользованный налоговый потенциал — это сумма платежей, не поступившая или недополученная государством (регионом). Такое определение позволяет нам установить возможные источники развития налогового потенциала.
Развитие налогового потенциала страны (региона) можно рассматривать с двух позиций:
1) увеличение той части налогового потенциала, которая недоиспользуется, но фактически существует;
2) его рост в связи с расширением налогооблагаемой базы благодаря достижению большей занятости в экономике страны (региона).
Недоиспользованный налоговый потенциал является той частью налогового потенциала, которая подлежит налогообложению, но на практике налогом не облагается. Такая ситуация наблюдается в результате сокрытия части реально получаемого дохода субъектами экономики («теневые» схемы выплаты заработной платы, оплаты за оказанные услуги и др.), что фактически занижает налогооблагаемую базу, то есть отрицательно влияют на реализуемый налоговый потенциал. Ипотечная система, имеющая в своей основе использование легально получаемых доходов, способна существенно влиять на расширение налогового потенциала страны (региона), так как только такие доходы могут быть учтены при оценке платёжеспособности клиента банком.
Проблема развития налогового потенциала обусловлена недостаточной эффективностью управления бюджетной системой. Например, по программе социально-экономического развития Ярославской области на 2000;2003 годы34 администрацией области в сфере налоговой политики применялись следующие инструменты:
— пополнение бюджета за счёт роста ставок налогов;
— сокращение взаимозачётных схем и других форм неденежных расчётов;
— пополнение бюджета за счёт повышения собираемости налогов.
Определив подобные инструменты как приоритетные, руководство области не учло некоторые возможные резервы. Один из них заключен в использовании эффекта мультипликатора за счёт запуска ипотечного кредитования.
Применив формулу (1.3) инвестиционного мультипликатора Дж.М.Кейнса, можно рассчитать тот эффект, который получит консолидированный бюджет страны в результате мультипликативного расширения налоговой базы (роста валового национального дохода) под влиянием ипотечных инвестиций.
Не требует доказательств, что любой прирост дохода будет прибылен для бюджета в соответствии со склонностью государства к налогообложению, под которой условимся понимать долю каждой денежной единицы дохода, которая будет изъята в виде налогов в бюджеты всех уровней власти.
34 Губернские вести \ 2000, № 45. Постановление губернатора Ярославской области № 764 от 14 ноября 2000 г.
Математически это будет выглядеть так: Л G (Ь5-> где t — склонность государства к налогообложению, AG — прирост налоговых поступлений в консолидированный бюджет, AY — прирост национального дохода в стране, вызвавший прирост налоговых доходов AG.
Отсюда.
G = AY • t. (1.6.).
В то же время, если в качестве экзогенного параметра принять изменения в инвестициях, то можно рассчитать коэффициент, отражающий участие каждой денежной единицы дополнительных инвестиций в генерации дополнительных налогов, то есть коэффициент генерации налогов: A G г = 0−7.).
Тогда из формул 1.6. 1.7. 1.3. и 1.4. следует: g = A^i=k,=-!-. (1.8.).
AI 1 — MPC v '.
Тогда прирост налогов AG от дополнительных инвестиций AI будет равен:
AG = A Y tk= AI* (19).
1-MPC «y }.
Условный пример: если отношение величины консолидированного бюджета к величине ВВП (склонность государства к налогообложению) равно 0,23, то всякий прирост автономных расходов при склонности к потреблению, равной 0,8, принесёт дополнительных налогов в размере:
AG = AIt =MMI = 1,15AI 1 — MPC 1−0,8.
Для данного условного примера это означает, что расходы федерального бюджета на запуск ипотечного кредитования будут через некоторое время полностью возвращены в бюджеты всех уровней и принесут доход, равный 15% от федеральных затрат.
Нетрудно посчитать долю пополнения бюджетов каждого уровня власти: местного, регионального и федерального. Это будет зависеть от целевого назначения налоговых потоков, то есть от вида взимаемого налога и пропорций его поступления в тот или иной бюджет.
Математически это будет выглядеть так: t = tM+tp + t+, где параметром t обозначены склонности к налогообложению различных уровней власти: tM — местной, tpрегиональной, — федеральной. Тогда.
AG = Art = + *'AI H- *"A1 — AG + AG + АСф.
1- MPC 1-MPC 1-MPC 1 — MPC p ф.
Кроме того, если учесть, что жилищные инвестиции обладают способностью воздействовать на склонность общества к потреблению (параметрMPC), то приток дополнительных налоговых доходов в бюджеты всех уровней будет ещё большим.
Таким образом, и без того достаточно высокая социальная эффективность внедрения механизма ипотеки как способа обеспечения жильём населения страны сопровождается также значительной бюджетной эффективностью.
Таким образом, развитие национальной ипотечной системы со временем приведёт к расширению налогооблагаемой базы. В итоге положительный эффект от расширения налогооблагаемой базы перекроет отрицательный эффект от сокращения уровня государственных расходов на социальные нужды из-за перераспределения части бюджетных средств на развитие ипотеки. В сегодняшних условиях экономического роста важность первоначального толчка со стороны государства стала значительно ниже, чем в условиях спада. Вместо увеличения государственных расходов на первый план выходят другие методы и источники расширения платёжеспособного спроса:
— стимулирование частных инвестиций;
— экспорт капитала мировых финансовых рынков;
— стимулирование потребительского спроса.
Эти направления обусловлены методами государственной фискальной политики. Такое стимулирование осуществляется прежде всего путем снижения налогового бремени. Поэтому государственная политика постепенного и планомерного снижения налогов на прибыль, на доходы физических лиц, на добавленную стоимость вполне оправдана.
Причинно-следственные связи между расширением ипотечного кредитования и ростом налогового потенциала страны (региона) показаны на Рис. 1.8.
Рис. 1.8. Причинно-следственные связи между расширением ипотечного капитала и ростом налогового потенциала страны.
В заключение отметим следующее:
1. Основными функциями ипотечной системы на национальном уровне являются повышение степени обеспеченности жильём населения страны и стимулирование экономического роста. Ипотечная система служит механизмом финансирования инвестиций в жилищное строительство, которые по своему воздействию обладают значительным мультипликативным эффектом. Каждый рубль, привлечённый с помощью ипотеки в жилищную сферу, создаёт прирост в экономике современной России 2,7 рубля. Ипотека в силу своего национального масштаба является важным фактором, стимулирующим экономический рост — как для отдельного региона, так и для экономики страны в целом.
2. На субъектном уровне функциями ипотечной системы являются создание условий для максимизации предельной эффективности финансового ипотечного капитала или предельной полезности физического ипотечного капитала её участников.
3. Основными преимуществами ипотечной системы перед многочисленными способами вложения средств в недвижимость является её универсальность, которая определяется тем, что ипотека позволяет комбинировать различные источники финансирования, осуществлять инвестиции как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.
4. Ипотечный процесс сочетает в себе две составляющие, что позволяет осуществлять как реальное инвестирование посредством приобретения жилья (финансирование строительства жилья), так и финансовое инвестирование посредством приобретения ипотечных ценных бумаг.
5. Ипотечная система создает новые «механизмы» перераспределения финансового капитала, который имеет такую качественную характеристику, как автономность привлечённых инвестиций, способствующих мультипликативному приросту валового продукта. Помимо этого с учётом целей формирующейся ипотечной системы происходит структурная перестройка и самого финансового рынка.
6. Жилищная ипотека является эффективным финансово-экономическим механизмом, с помощью которого государство может воздействовать на налоговый потенциал, в результате чего его рост происходит по следующим направлениям: а) осуществляется увеличение собираемости налогов, что вызвано переходом теневых доходов, хозяйствующих субъектов под влиянием требования банков к заёмщику, в разряд легальных, в результате чего увеличивается облагаемая базаб) происходит вовлечение недоиспользованного налогового потенциала в экономику страны и региона вследствие детезаврации сбережений: так как покупка объекта недвижимости — капиталоёмкая операция, то его приобретение зачастую осуществляется не за счёт текущих доходов, а за счёт сбережений. в) государственные финансы начинают использоваться более эффективно, так как ипотечная система создает предпосылки для применения принципа возвратности. Последняя проявляется в результате действия эффекта мультипликатора, который приводит к увеличению государственных доходов (налоговых поступлений), иногда превышающих первоначальные государственные расходыг) в результате того, что жилая недвижимость как товар обладает высокой степенью комплементарности, рост покупок жилья влечёт за собой увеличение спроса на комплементарные товары, что приводит к дополнительному повышению дохода и занятости в экономике в целом. Рост этих двух показателей и служит ещё одним фактором расширения налогового потенциала.
Глава 2. Цена ипотечного кредита как центральная категория движения ипотечного капитала.
2.1. Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала.
Возрастание мобильности капиталов своей обратной стороной имеет ускорение процесса выравнивания средней нормы прибыли в масштабах всей экономики. Внешне это выражается в усреднении доходности всех типов инвестиций, которая начинает колебаться вокруг ставки ссудного процента. Последний и определяет эффективность инвестиций.
Именно поэтому процентная ставка является отправной точкой в механизме движения ипотечного капитала. С одной стороны, она регулирует взаимоотношения на рынке ссудного капитала между кредитором и заёмщиком, с другой — является индикатором при определении собственниками (инвесторами) средств выгодности вложения в ипотечные ценные бумаги, что впоследствии приводит к переливу капитала. Фактически норма процента служит показателем взаимодействия финансового рынка и рынка реального капитала, а также выступает связующим звеном между ними.
Для того чтобы разобраться в сущности такого явления, как процентная ставка, обратимся к следующим экономическим теориям.
Марксистская экономическая теория. Согласно ей появление категории процента становится возможным в результате того, что высокий уровень производительных сил приводил к созданию некоторой массы продуктов, превышающей личные потребности хозяйствующего субъекта. Существование прибавочного труда и прибавочного продукта позволяло дающему взаймы требовать возврат ссуды с приращением, вследствие чего собственник денежных средств превращал их в капитал с помощью процента.
Потребительная стоимость денег, предоставляемых в ссуду «состоит как раз в той прибыли, которую они производят, будучи превращены в капитал"35. Отношения по поводу процента принимают форму торговли денежным капиталом, в результате чего процент, как любая цена, становится результатом торга между функционирующим и денежным капиталом. Механизм формирования процента соответствует не стоимости, а выражаемой ценой потребительной стоимости ссужаемых денег как средства присвоения чужого труда. Вокруг цены разворачивается конкуренция денежного и функционирующего капитала, что и представляет собой механизм формирования уровня процентных ставок. «При купле-продаже отдаются деньги, а не их стоимость, которая возмещается в форме товара"36. Именно поэтому цена, возникающая в кредитной сделке, где товарная и денежная формы стоимости не противостоят друг другу, не может быть обычной ценой, денежным выражением стоимости, а является иррациональной ценой потребительной стоимости ссужаемых средств.
Как утверждал К. Маркс, среднюю норму процента в отличие от постоянно колеблющихся рыночных ставок невозможно определить каким-либо законом. При этом соотношение спроса и предложения не играет никакой роли. Нет причины, по которой средние условия конкуренции, равновесие между ссужающими и заёмщиками определяли бы для кредитора конкретную величину ставки процента на его капитал. Один и тот же капитал выступает как ссудный (для кредитора) и как торговый (для заёмщика — функционирующего капиталиста). Как эти два лица делят полученную прибыль — это «чисто эмпирический, относящийся к царству случайностей факт"37.
Иное представление сущности нормы процента можно увидеть, обратившись к трудам Дж.М.Кейнса. Норма процента понимается этим ученым как фактор, определяющий величину инвестиций. Однако предельная эффективность изменяется в некотором «пределе», верхние и нижние границы которого определяются следующими показателями:
— верхний предел — перспективной оценкой будущих прибылей;
— нижний предел, существующий сегодня, — это ставка процента.
35 К. Маркс, Ф. Энгельс — Соч. т.25. — ч. 1. — С.372.
36 Там же. — с.380.
37 Там же. — 399.
Процент в теории Дж.М.Кейнса — автономный фактор, уровень которого определяется взаимодействием предложения и спроса на денежные остатки. Рассматриваемая концепция базируется на таком феномене, как «склонность к ликвидности». Согласно этой теории существуют три мотива, которые регулируют уровень денежной наличности, накапливаемой хозяйствующими субъектами38:
1. Трансакционный мотив — потребность в наличных деньгах для осуществления текущих сделок;
2. Мотив предосторожности39 — желание обеспечить в будущем возможность распоряжаться определённой частью ресурсов;
3. Спекулятивный мотив — намерение привлечь некоторый резерв, чтобы достичь прогнозируемой выгоды с учетом присущей рынку асимметричности информации.
Необходимость отказаться от денежной ликвидности, перед которой оказывается кредитор, и порождает, по мнению Дж.М.Кейнса, своеобразную плату, принимающую форму процента.
Итак, отличительными чертами теории Дж.М.Кейнса являются следующие: во-первых, процент возникает в результате взаимодействия спроса и предложения, а во-вторых, процент формируется не в категориях потока, а в категориях запаса. Под запасом понимается количество денег, находящихся в обращении. Это количество рассматривается одним из факторов, который в сочетании с предпочтением ликвидности определяет действительную норму процента.
Важным выводом его концепции являет то, что «процент — это в высшей степени психологический феномен"40, утративший связь с природой ссудного капитала, зато тесно породнившийся с денежной сферой.
38 Классика экономической мысли: Сочинения. — М.: ЭКСМО-Пресс, 2000. — С.587.
39 В ряде моделей последователей Кейнса, в том числе в модели 18-ЬМ, мотив предосторожности не учитывается как отдельный мотив.
40 Классика экономической мысли: Сочинения. — М.: ЭКСМО-Пресс, 2000. — С.620.
Существует ещё одна трактовка экономической нормы процента. К ней относятся взгляды, выражаемые классической экономической школой (Д.Рикардо, А. Маршалла и др.).
Традиционная теория рассматривает норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережениемих предложение, в то время как норма процента есть такая «цена» ресурсов для инвестиций, при которой спрос и предложение уравновешиваются. По аналогии с механизмом установления равновесной цены норма процента под действием рыночных сил стремится к уровню, при котором объём инвестиций равен объёму сбережений.
Классики считали, что каждый индивидуальный акт увеличения сбережений неизбежно порождает соответствующий акт роста инвестиций. При этом процесс является саморегулирующимся, не предполагающим специального вмешательства со стороны государственных органов.
Таким образом, можно констатировать, что в условиях рынка цена, в том числе процентная ставка, регулирует саму экономическую систему. Она определяет структуру производства, оказывает решающее воздействие на движение финансовых потоков, распределение товарной массы, уровень благосостояния населения. Фактически на процентную ставку по ипотечному кредиту ложится нагрузка по обеспечению перелива капитала из избыточных сфер экономики в дефицитные, а именно — в сферу жилищного строительства. Такое движение становится возможным в результате того, что ипотечный кредит не просто направляется на потребительские нужды, а непосредственно связан с процессом приобретения недвижимости, то есть с инвестированием. Ставка по ипотечному кредиту выступает не просто ценой ссужаемых денег, которая образует экономические связи между заёмщиком и кредитором, она создаёт условия для формирования и дальнейшего обращения ипотечного капитала в масштабах всей экономики. Так, например, при реализации ипотечной модели, в которой рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется посредством продажи ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, процентная ставка по ипотечному кредиту формируется под влиянием экономических интересов (желанием получить свою часть дохода) следующих участников ипотечного рынка: банка (ипотечная маржа), оператора вторичного рынка (плата за гарантии по ипотечным бумагам), страховщиков (плата за страхование объекта залога), инвесторов (плата за пользование ресурсами) и т. д.
2.2. Механизм формирования цены ипотечного кредита процентной ставки).
Процентные ставки по кредитам, в том числе и по ипотечному, испытывают влияние многочисленных факторов — экономических, политических, социальных, психологических, внутренних и внешних. Однако главное значение имеет, несомненно, соотношение спроса и предложения денежного капитала.
Какие же факторы спроса или предложения в большей степени влияют на формирование цены? А. Маршалл отмечал, «чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежит учитывать в анализе влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость"41. Логично предположить, что потребности продавца, а не покупателя являются определяющими для того или иного предложения. К числу традиционных факторов, влияющих главным образом на предложение ссудного капитала, относится степень развития кредитной системы страны и объем денежных накоплений населения.
Важным фактором также является состояние экономики, в частности, фаза экономического цикла. В условиях роста производства, как известно, повышается спрос на заёмные ресурсы, в итоге растет процентная ставка. При экономическом спаде, напротив, происходит свертывание производства, предпринимателям становится ненужным дополнительный капитал, падение спроса на денежном рынке вызывает снижение ставок.
Важное значение для уровня процентных ставок имеет репутация и финансовое состояние заёмщика. Так, стоимость кредита, предоставляемого заёмщику, у которого есть положительная кредитная история, может устанавливаться на более низком уровне, чем заёмщику, у которого эта история отсутствует.
41 Экономическая теория (политэкономия). Учебник/ Под. Общей ред. акад. В. И. Видяпина, акад. Г. П. Журавлева. — М.: ИНФРА-М, 1997. — С. 113.
Известное влияние на уровень процентных ставок в стране оказывают такие факторы, как размер бюджетного дефицита и состояние национальной валюты. Дефицит государственного бюджета и необходимость его покрытия вызывают повышенный спрос государства на заёмные ресурсы. В результате процентные ставки на рынке ссудных капиталов повышаются, что может в свою очередь привести к уменьшению частных инвестиций.
Большое теоретическое и практическое значение для участников кредитных отношений, формирующихся в рамках ипотечной системы, имеет в современных условиях соотношение двух факторов формирования ставки по ипотечному жилищному кредиту: рыночных сил и государственного регулирования.
Однако, прежде чем рассмотреть состав этих факторов, необходимо заметить, что мы имеем дело с корреляционными связями. Это означает что с одной стороны, цена выступает как результат {функция) взаимодействия сил спроса и предложения, которые в таком случае являются аргументами функции, с другой — сама способна играть роль фактора {аргумента), определяющего спрос (предложение) как функцию. Для нашего исследования это означает, что факторный анализ цены (процентной ставки) затронет лишь неценовые факторы спроса и предложения ипотечного кредита, значит, мы сосредоточим внимание на механизме формирования процентной ставки (см. Приложение 3).
Неценовые факторы спроса. Психологическая готовность домохозяйств жить в кредит представляет собой специфический фактор, влияние которого на цену ипотечного кредита происходит параллельно с таким фактором как количество домохозяйств заёмщиков. Так, в России очень продолжительное время отсутствовала культура кредитования домохозяйств, однако в последние время эта тенденция начинает меняться (см. Рис 2.142).
42 Проблемы формирования конкурентной среды на рынке банковских услуг, состояние и перспективы развития банковского розничного бизнеса // Совещание руководителей кредитных организаций. — Тюмень — 2004. -С.50.
Готовность каждого отдельного домохозяйства взять кредит приводит к росту количества домохозяйств в экономике, которые в своей хозяйственной деятельности используют заёмные средства. В целом рост количества домохозяйств увеличивает спрос на ипотечный кредит, что при прочих равных условиях, ведет к повышению ставки процента по нему. Однако при его рассмотрении следует учесть два важнейших обстоятельства — иммобильность жилья и неравномерность миграции населения.
Рис 2.1. Динамика показателей ритейлового бизнеса банковского сектора РФ (млрд. руб.).
250 200 а щ 150 о,.
I 100.
50 0.
Невозможность, с одной стороны, в короткие сроки обеспечить быстрый прирост жилищного фонда, а с другой — скопление в том или ином регионе (городе) значительного числа мигрировавшего населения (добровольно переехавших, беженцев, переселенцев) может создать дополнительный спрос на жильё, а значит, и на производный от него спрос на ипотечный кредит. Вместе с тем очень высокая ликвидность денежных ресурсов во взаимодействии с высокими процентными ставками по кредиту не позволит в условиях развитого рынка сохраняться такой ситуации слишком долго. Препятствием же на пути перетекания средств в этот регион, как правило, является неразвитость рынка ипотечного капитала. Так, отсутствие в регионе его инфраструктуры и связи регионального рынка ипотечных средств с федеральным не позволяют капиталу перемещаться не только между отраслями, но и между регионами.
Величина доходов домохозяйств служит важнейшим фактором, обуславливающим готовность домохозяйств (семьи) воспользоваться ипотечным кредитом. Так, среднедушевые доходы населения имели следующую динамику43:
Заключение
.
Появление интереса к ипотечному жилищному кредитованию имеет объективные предпосылки, в качестве которых могут рассматриваться приватизация жилья, снижение уровня инфляции, рост реальных располагаемых доходов населения и др.
Значение этих факторов особенно возрастает в условиях существенного снижения государством объёмов финансирования жилищного строительства и сворачивания предоставления населению бесплатного жилья.
В целях выработки адекватной экономической политики в последние полтора десятка лет была осуществлена ревизия самых передовых теорий современной экономической науки и опыта применения их на практике. Одним из важнейших направлений многих научных школ является исследование закономерностей влияния финансовой сферы на реальный сектор экономики. Спектр мнений по этому вопросу весьма широк: от практически полного отрицания роли денег в ускорении экономического роста — классический подход до признания денежно-кредитной политики одним из главных направлений в деятельности правительства любой страны — монетаристский подход. Одной из самых плодотворных концепций в исследовании взаимосвязи финансовых рынков и реальной экономики является модель Хикса-Хансена Б-ЬМ, во многом объединившая подходы различных экономических школ. Совокупность ее инструментов полностью укладывается в понимание содержания современной финансовой политики, состоящей из двух основных блоков: фискальной и денежно-кредитной. Одним из самых важных достоинств модели К-ЬМ служит возможность одновременного анализа результатов проведения этих двух направлений государственной финансовой политики, которая окажется более действенной по мере развития инфраструктуры финансового рынка.
Важнейшей частью финансового рынка является рынок ипотечного капитала. В большинстве стран мира он лишь немного уступает по своим масштабам огромному и значимому рынку корпоративных ценных бумаг.
В силу своей величины, потенциальных перспектив развития и социальной значимости как основного способа обеспечения финансирования жилищных инвестиций и, наконец, в силу своего влияния на ускорение экономического развития страны ему нет альтернативы.
Однако построение национальной ипотечной системы всё ещё сопряжено с огромными трудностями. Но если 7−8 лет назад основной проблемой была высокая инфляция, при которой долгосрочное кредитование, в том числе ипотечное, не могло функционировать, то теперь главным препятствием является отсутствие эффективного механизма, позволяющего привлечь в жилищное строительство необходимый объём финансовых ресурсов. Таковым, на наш взгляд, должен стать механизм движения ипотечного капитала, представляющий собой систему субъектов и инструментов рынка, способных решить столь масштабную задачу.
В механизме движения ипотечного капитала нами выделено пять уровней: домохозяйство, предпринимательское хозяйство, рынок, регион, государство. Эта классификация осуществлена на основе анализа действующих в их рамках экономических субъектов с присущими им целями и способами действия.
Каждый из указанных уровней обладает своими возможностями по привлечению или финансированию ипотечного капитала и способен воздействовать на его движение. Государство, в частности правительство и Центральный Банк, использует инструменты финансовой политики (налоги, государственные расходы, учётная ставка, нормы резервирования и др.). Однако существуют субъекты, которые обуславливают движение ипотечного капитала более целенаправленно: Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, осуществляющее эмиссию ипотечных ценных бумаг, а также Федеральная служба по финансовым рынкам, устанавливающая правила их обращения.
Региональный уровень механизма движения ипотечного капитала преследует свои цели и использует свой специфический инструментарий. Главным субъектом регулирования движения финансовых потоков в сектор ипотечного кредитования на этом уровне должен стать, по нашему мнению, региональный ипотечный оператор, служащий основным звеном перелива ипотечного капитала из национального уровня в регион.
Тем не менее, в условиях рыночной экономики главным способом регулирования движения ипотечных ресурсов останется рынок, в частности механизм ценообразования, то есть взаимодействие сил спроса и предложения. Отправной точкой в движении финансовых потоков, обслуживающих ипотеку, является цена ипотечного кредита — процентная ставка. Именно её величина создаёт потенциальную возможность перелива ипотечного капитала от инвестора через ряд посредников (ипотечных агентств, операторов и банков) к ипотечному заёмщику. В условиях несопоставимости доходов большинства населения страны с ценами на жильё, а значит, и с величиной необходимых для его покупки ипотечных кредитов роль процентной ставки в запуске движения ипотечного капитала становится ключевой. Сложность ситуации заключается в том, что процентная ставка одновременно является как аргументом, так и функцией движения капитала. Разрыв в спросе и предложении финансовых ресурсов на рынке ипотек поддерживает её на высоком уровне. В свою очередь высокий уровень цены кредита в сочетании с недостаточными ресурсами большинства домохозяйств не позволяет обеспечить ускорение финансовых потоков в ипотечную сферу. Основными направлениями совершенствования механизма движения ипотечного капитала, по нашему мнению, являются: (1) развитие инфраструктуры ипотечного рынка (региональных ипотечных операторов, специализированных банков, фондов взаимного ипотечного кредитования и др.), способной существенно снизить присущие ипотеке риски- (2) уточнение нормативной базы работы коммерческих банков (например, установление для банков, занимающихся ипотечным кредитованием, адекватных нормативов) — (3) совершенствование ипотечного банковского дела (подготовка кадров, разработка и актуализация процедуры оценки платёжеспособности ипотечных заёмщиков и др.).
Одной из важнейших составляющих механизма движения ипотечного капитала является предпринимательский уровень, на котором действует наибольшее количество инфраструктурных звеньев, способствующих переливу финансовых средств. Тем не менее роль этих субъектов заключается не только в выполнении посреднической функции. Особенно на начальном этапе формирования ипотечной системы банки, ипотечные фонды и предприятия служат источниками немалой части финансовых ресурсов, непосредственно направляемых в ипотечную сферу.
Основным же генератором свободных финансовых средств, впрочем, как и их потребителем, остаётся уровень домохозяйства, на котором субъекты с профицитными бюджетами обеспечивают посредством движения ипотечного капитала через другие уровни необходимыми ресурсами субъекты с дефицитными бюджетами.
Движение ипотечного капитала оказывает на экономическое и социальное развитие страны огромное влияние: формирует рынок жилья, стимулирует платёжеспособный спрос населения, вовлекает средства домашних хозяйств в оборот, укрепляет финансово-кредитную систему, способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, расширяет налоговый потенциал страны и регионов, стабилизирует экономическую ситуацию в целом.
Ипотечный капитал укрепляет «белый» сектор экономики и уменьшает его «теневую» составляющую. Он формирует в обществе вертикальные (гражданин — власть) и горизонтальные (человек — инвестор, человек — заёмщик) связи.
Исследование опыта развития национальных ипотечных систем в историческом, социальном и экономическом разрезе позволяет сделать вывод о том, что в основу принципов формирования российской ипотечной модели может быть положена любая из них, но необходимость адаптации заимствованного опыта к специфике развития отечественной экономики в конечном итоге приведет к возникновению неповторимого национального колорита. Это явно прослеживается в настоящее время при создании будущей российской ипотечной системы из подсистем существующих на региональном и отраслевом (ведомственном) уровне.
Развитие рыночных отношений изменяет методы обеспечения жильём всех граждан, в том числе и военнослужащих. В рамках проводимых в настоящее время реформ эта категория должна получить право приобретения недвижимости, подкреплённое не только с юридической стороны, но и с организационно-экономической. Принятая программа правительства по обеспечению военнослужащих жильём с помощью механизмов ипотеки базируется на безвозмездном бюджетном финансировании. Не отрицая такого подхода, тем более что бесплатное обеспечение военнослужащих жильём положено им по закону, нами предлагается дополнить ипотечный механизм инструментами возмездного ипотечного кредитования за счёт собственных средств военнослужащих. Такая система обеспечения могла бы стать одной из наиболее дешёвых, так как в её основу предполагается положить принципы организации ссудо-сбережений фондов взаимного кредитования. Законодательной и организационной основой указанной системы могли бы послужить кредитные потребительские кооперативы, уже предусмотренные российским законодательством.
Решение же жилищных проблем военнослужащих во многом стало общенациональной задачей, способной внести свою значительную лепту в обеспечение обороноспособности страны.
