Направления и механизмы формирования предпринимательства на рынке недвижимости в российской экономике

Формирование предпринимательства как одного из стержневых институтов рыночной экономики института имеет важнейшее значение как для современного этапа экономического развития нашей страны, так и для обеспечения устойчивого и сбалансированного экономического роста России на длительную историческую перспективу.

Предпринимательство должно стать в новых экономических условиях той движущей силой и базисом, которые обеспечивают эффективное использование экономических ресурсов в интересах удовлетворения потребностей общества в материальных благах и услугах, инновационность производственных процессов, устойчивость социально-экономической структуры общества и его поступательного экономического развития.

Экономические преобразования, происходящие в нашей стране, заложили ряд важнейших основ для становления предпринимательства как стиля хозяйствования и формирования слоя предпринимателей как наиболее активной и социально-ответственной силы общества. Наиболее существенные из этих основ — коренная трансформация отношений собственности и переход от тотального государственного управления экономикой к экономике, базирующейся на доминировании отношений частной собственности, экономической свободы хозяйственной деятельности и государственного регулирования экономических процессов. Наличие этих условий позволяет говорить о том, что предпринимательство имеет возможности для развития в современных российских условиях.

Однако, для того, чтобы эти возможности превратились в экономическую реальность, необходим целый ряд дополнительных усилий как со стороны государства, так и со стороны общества в целом по созданию институциональных, правовых, экономических и социальных условий, обеспечивающих благоприятный климат для динамичного формирования предпринимательства в нашей стране.

Направленность этих усилий, содержание тех мероприятий и действий, которые должны быть предприняты для развития и упрочения предпринимательства в качестве базисного социально-экономического института могут быть определены только на основе глубокого исследования природы предпринимательства, факторов его формирования, особенностей в различных сферах хозяйственной деятельности.

Потребность в такого рода исследованиях особенно велика для тех секторов, которые только начинают складываться в экономике. В частности, это относится и к предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, который начал формироваться в российской экономике практически одновременно с созданием условий для формирования в стране предпринимательства.

Исследование проблем формирования предпринимательства на рынке недвижимости в условиях переходной экономики позволяет, с одной стороны, показать общие черты этого процесса, а, с другой, выявить ту специфику, которую сфера предпринимательства, в данном случае, рынок недвижимости, накладывает на эти общие закономерности.

На основе такого анализа общего и специфического могут быть сделаны как теоретические выводы, способные стать основой для разработки стратегии государственной политики по поддержке и регулированию развития предпринимательства, так и практические рекомендации по ускорению формирования условий для развития предпринимательской деятельности в конкретных условиях переходной экономики России.

Обращаясь к теме исследования проблем предпринимательства, следует отметить, что проблемы предпринимательства давно уже стали предметом активного исследования как в мировой, так и в отечественной экономической литературе.

Многие исследователи, в том числе такие известные как Р. Кантильон, А. Смит, Ж. Б. Сэй, Д. Кларк, Л. Мизес, Ф. Найт, Й. Шумпетер, И. Кирцнер,.

П.Друкер и другие не просто внесли вклад в исследование этих проблем, но сформировали целый комплекс подходов к рассмотрению этого феномена в том числе по таким вопросам как природа предпринимательства, его роль в экономических процессах, характеристики предпринимательской деятельности и даже личностные качества, необходимые предпринимателю.

В последние годы проблема предпринимательства стала предметом пристального внимания со стороны отечественных ученых и, несмотря на то, что период ее изучения составляет лишь немногим более десятилетия, тем не менее, существенный вклад в развитие теории предпринимательства внесли работы таких авторов как Автономов В. С., Асаул А. Н., Бусыгин А. В., Багиев Г. Л., Богачев В. Ф., Кабаков B.C., Крупанин А. А., Томилов В. В., Черников В. В и других. В них нашли отражение такие вопросы как условия, необходимые для развития предпринимательства, соотношение объективного и субъективного в предпринимательстве, особенности российского предпринимательства и т. д.

Но, несмотря на то, что сегодня мы не можем сказать о недостаточном внимании отечественных и зарубежных экономистов к проблемам предпринимательства, тем не менее, далеко не все аспекты указанной проблематики получили должное отражение в их работах. В числе этих проблем и проблема особенностей формирования и развития предпринимательства в отдельных секторах экономики, тем более, в таком специфическом как рынок недвижимости.

Исследование отмеченной проблемы было бы невозможным без обращения к тем работам зарубежных и отечественных авторов, в которых предметом исследования является рынок недвижимости и закономерности его функционирования. Среди них работы Асаула А. Н., Валдайцева С. В., Горемыкина В. А, Грабового П. Г., Крутика А. Б., Максимова С. Н., Тарасевича Е. И. и других авторов, где раскрывается природа рынка недвижимости, его своеобразие, особенности российского рынка недвижимости. Вместе с тем проблемы формирования предпринимательства на этом рынке не нашли в этих работах систематического изложения, что определяет новизну проделанной в диссертации работы.

Основной целью исследования является раскрытие экономической природы предпринимательства и закономерностей его формирования в условиях, а также особенностей этого процесса в одной из сферы экономики — в сфере недвижимости, определение направлений и методов государственной поддержки предпринимательства в сфере недвижимости.

В интересах достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи: уточнение социально-экономической природы и сущности предпринимательства как особого экономического института, адекватного рыночной экономики;

— раскрытие условий, факторов и видов предпринимательства его особенностей в сфере недвижимости;

— выявление основных видов предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и их специфики;

— выявление особенностей формирования предпринимательства в сфере недвижимости в современной российской экономикераскрытие закономерностей процесса формирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в условиях переходной экономики;

— выявление проблем развития предпринимательства на рынке недвижимости в переходной экономике и определение возможных подходов к их решению.

Методологической и теоретической основой исследования являются диалектический и системный подходы к изучению социально-экономических явлений и процессов, теоретические положения ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам предпринимательства, общеэкономические принципы и методы анализа закономерностей экономического развития.

Эмпирическую базу исследования составили процессы становления предпринимательства на рынке недвижимости России, получившие свое отражение в средствах массовой информации, статистических и справочных материалах.

Научная новизна исследования заключается в системном анализе новых для российской экономике и важных как в теоретическом, так и в практическом отношении процессов становления и развития предпринимательства в сфере операций с недвижимостью.

Объектом исследования являются процессы формирования рыночных отношений в сфере недвижимости и становления предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Предметом исследования являются природа предпринимательства и закономерности его формирования и развития в сфере недвижимости в условиях переходной российской экономики.

Научная новизна диссертации представлена совокупностью теоретических и практических положений и выводов и состоит в следующем: проанализирована эволюция взглядов на природу предпринимательства и показана многогранность этого экономического явленияуточнено место предпринимательства в экономической системе и дано собственное определение понятия «предпринимательство» — выявлены условия, необходимые для развития предпринимательства, основные разновидности предпринимательской деятельности дана развернутая характеристика функций предпринимателя и особенностей их проявления в сфере операций с недвижимостьюраскрыты общие черты и особенности отдельных видов предпринимательства на рынке недвижимостипроанализирован процесс формирования предпринимательской деятельности в современной российской экономике и выявлены основные его закономерностисформулированы основные проблемы развития предпринимательства на рынке недвижимости на современном этапе и предложены пути их разрешения.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что развитые в ней положения могут быть использованы как в процессе непосредственно предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, так и при формировании политики государства по отношению как к предпринимательству в целом, так и, особенно, в процессе регулирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Проведенное исследование может стать основой для таких учебных курсов как «Организация предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», использовано в процессе подготовки специалистов по операциям с недвижимостью как в системе высшего, так и дополнительного образования при чтении курсов по таким дисциплинам как «Экономика недвижимости» .

Апробация работы.

Основное содержание и выводы из проведенного исследования докладывались на научных и научно-практических конференциях, в том числе, таких как «Оценочные технологии в экономических процессах» (Санкт-Петербург, февраль 2002 г.), изложены в ряде публикаций автора.

Структура диссертации.

Цель и задачи исследования

определили его структуру, включающую введение, три главы, заключение, список использованной литературы, приложения.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель и основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Предпринимательство и его становление в современной российской экономике» анализируется эволюция взглядов на природу предпринимательства в зарубежной и отечественной литературе, раскрываются признаки предпринимательства, его основные виды, основные характеристики процесса становления предпринимательства в современных российских условиях.

Предметом исследования во второй главе «Рынок недвижимости как сфера предпринимательской деятельности» являются особенности рынка недвижимости как сферы рыночных отношений, раскрываются основные его характеристики в сравнении с иными рынками, показывается его место в системе рыночной экономики, исследуются закономерности, этапы и проблемы становления рынка недвижимости в переходной экономике России как сферы предпринимательской активности.

В третьей главе «Предпринимательская деятельности на российском рынке недвижимости — закономерности и проблемы формирования» раскрывается специфика предпринимательства в сфере недвижимости в связи с основными этапами жизненного цикла недвижимости, выявляются предмет, содержание и особенности основных видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, анализируются процессы формирования предпринимательской деятельности на российском рынке недвижимости, выделяются закономерности, этапы и проблемы этих процессов.

В заключении подводятся итоги исследования, формулируются направления дальнейших исследований по рассматриваемой в работе проблематики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Подводя итоги проведенного выше исследования, мы можем сформулировать следующие основные выводы.

1. Исследование проблем предпринимательства как особого экономического феномена составляет одно из важных направлений экономической мысли. Начавшись еще в период формирования капиталистической системы хозяйства в ХУШ веке, оно до сих пор находится в поле зрения представителей как экономической теории, так и прикладных экономических дисциплин. При этом, при всей противоречивости существующих подходов к определению природы предпринимательства и его функций в экономических процессах на экономико-теоретическом уровне смысл предпринимательства на уровне прикладных экономических исследований и разработок предстает как единство трех основных содержательных моментов: выявление возможностей для удовлетворения существующих или формирующихся в обществе потребностей, инновационный подход к технологии и организации хозяйственной деятельности, обеспечение оптимального сочетания факторов производства в процессе этой деятельности. Понимаемое таким образом предпринимательство может рассматриваться как особый способ осуществления хозяйственной деятельности в противоположность таким способам осуществления этой деятельности, которые лишены творческого начала и основываются либо на поступающих извне указаний, либо на основе рутин, традиций.

2. Обладая определенными родовыми признаками предпринимательство может существовать лишь при наличии в обществе определенных условий, в качестве базовых из которых выступают возможность самостоятельности в осуществлении хозяйственной деятельности, наличие экономической свободы как важнейшей характеристики существующего в обществе экономического порядка. Родовые признаки предпринимательства по-разному проявляют себя в зависимости от предмета или сферы предпринимательской, ее характера, масштабов, базовой формы собственности и т. д. При этом исследование особых видов предпринимательства, с одной стороны, позволяет уточнить сущностные признаки этого явления, с другой, дает возможность сформулировать те особые требования, которые предъявляются к предпринимателям в той или иной сфере хозяйствования.

3. Существенный интерес с точки зрения выявления соотношения общего и особенного в предпринимательской деятельности представляет ее изучение на одном из новых для российской экономики рынков — рынке недвижимости. Рынок недвижимости обладает рядом специфических характеристик, которые, с одной стороны, существенно отличают его от иных рынков, с другой, делают фигуру предпринимателя особенно значимой. В общем виде эти характеристики могут быть сведены к определению рынка недвижимости как несовершенного рынка с такими его особенностями как: высокий уровень трансакционных издержекнизкая ликвидность обращающихся товаровдвойственность и неоднородность недвижимости как активаболее существенная, чем на иных рынках роль государственного регулирования на федеральном, региональном и местном уровняхи что имеет очень существенное значение, с ограниченными возможностями регулирования рынка посредством ценовых механизмов. В этих условиях роль предпринимательства оказывается еще более существенной, чем на иных рынках, поскольку на рынке недвижимости предприниматели, во-первых, должны фактически взять на себя часть тех функций, которые на иных рынках выполняют рыночные механизмы спроса и предложения, а, во-вторых, в силу уникальности объектов недвижимости они должны индивидуально подходить к каждому такому объекту или проекту.

4. Анализ предпринимательской деятельности на рынке недвижимост позволяет выделить три основных вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: девелоперская деятельность, брокерская деятельность, деятельность по управлению недвижимостью. Объединенные общим объектом, они, вместе с тем имеют разные предметы деятельности, различаются друг от друга по содержанию этой деятельности и требованиям, которым должны удовлетворять. В работе показаны специфические черты каждого из этих видов и показан уровень их развития в современных российских условиях.

5. Как показывает проведенный в работе анализ процессов становления предпринимательской деятельности на российском рынке недвижимости в 90-е гг. XX века, в целом этот период может быть охарактеризован как период формирования этой деятельности, сопровождающей становление российского рынка недвижимого имущества. В диссертации показано, что к рубежу двадцатого-двадцать первого веков этот процесс формирования в основном завершился, что нашло свое отражение в следующем: на рынке произошло выделение указанных выше видов предпринимательства как особых, не сводимых друг к другупредпринимательская деятельность охватила все основные сектора рынка недвижимости: рынки жилья, коммерческой и промышленной недвижимости, сформировались основные элементы рыночной инфраструктуры, обеспечивающие возможности для выполнения предпринимателями своих функций, доля организованного рынка (с участием профессиональных предпринимателей) приблизилась к стандартам, характерным для стран с развитыми рынкам недвижимости.

Проведенное в работе исследование предпринимательства на российском рынке недвижимости можно рассматривать лишь как первый этап, за которым должны следовать более глубокие разработки.

Так, в дальнейших исследованиях нуждаются организационно-экономические основы осуществления каждого из рассмотренных выше видов предпринимательства, вопросы оценки их эффективности, проблемы создания действенных стимулов к труду у персонала девелоперских, риэлтерских и управляющих компаний, проблемы финансового планирования и управления финансами и пр.

Надеемся, что настоящая работа послужит определенным толчком как по этим, так и по другим аспектам предпринимательства на рынке недвижимости.