Переход вещных прав на земельные участки

Актуальность темы

диссертационного исследования. На современном этапе развития экономики все актуальнее становится проблема разграничения норм гражданского и земельного законодательства в частности правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации вступил в действие с 01 января 1995 года, фактически глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» начала действовать с принятием Федерального закона от 16.04.2001 № 45-ФЗ и практического значения для регулирования земельных отношений и рассмотрения земельных споров не имела. Вступивший в силу 29 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации, в пункте 3 статьи 3 которого предусматривается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами, не дал однозначного ответа на обозначенную проблему, которая осталась неразрешенной как в законе, так и в судебной практике. По прежнему существует конкуренция норм гражданского и земельного законодательства, что приводит к неоднозначности правоприменительной практики, появлению противоречий и коллизий.

Как известно, в Указе Президента Российской Федерации от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» специально подчеркнута необходимость отражения в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом. Разработанная в соответствии с названным Указом Концепция развития гражданского законодательства является внутренне противоречивой и не дает однозначных ответов о соотношении гражданского и земельного законодательства.

Вопрос о формировании полноценной системы вещных прав остается дискуссионным.

В теории вещных прав отсутствуют единые подходы к разрешению следующих вопросов, касающихся перехода вещных прав на земельные участки: участие в гражданском обороте части земельного участка как объекта земельных отношений, соотношение норм гражданского и земельного права при наследовании земельных участков, предоставленных на ограниченном вещном праве, установление и государственная регистрация публичных сервитутов на земельнью участки.

Законодателем до настоящего времени не установлены юридические механизмы реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений, что также осложняет оборот недвижимого имущества и ведет к возникновению споров.

Значительная часть земельных участков до настоящего времени находится в неразграниченной государственной собственности. Между тем, несовершенство процедуры по определению публичного собственника конкретного земельного участка приводит к многочисленным судебным спорам.

Противоречивые судебные акты по спорам о переходе вещных прав на земельные участки подтверждают наличии указанных вопросов. Разъяснения практики применения норм Земельного кодекса Российской Федерации, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не обеспечивают единство судебной практики в рассматриваемой сфере.

Всё вышеизложенное позволяет считать, что тема исследования актуальна.

Степень научной разработанности темы. Вещным правам на земельные участки посвящены работы классиков российской цивилистики Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В.В.-Ельяшевича, Г. Ф. Шершеневича. Общие положения о правопреемстве. и переходе прав рассмотрены Б. Б. Черепахиным в работе «Правопреемство по советскому гражданскому праву».

Договоры о передаче имущества, в том числе земельных участков, исследованы Брагинским М. И. и Витрянским В.В.

Праву собственности посвящена монография К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве».

Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав. Например, Петров Д. В. подробно исследовал право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Применительно к земельному участку Щенниковой Л. В. рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитуты. Певницким С. Г., Козырь О. М. и Маковской A.A. проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.

В современный период диссертационные исследования, затрагивающие различные аспекты регулирования вещных прав на земельные участки и их перехода, а также общих и особенных характеристик земельного участка в системе объектов недвижимого имущества, осуществлены: Бирюковым A.A. «Сервитуты в российском гражданском законодательстве» (2004), Романовой В. В. «Правовое регулирование оборота земельных участков» (2005), Сергеевым A.B. «Проблемы применения ограниченных вещных прав на земельные участки» (2006), Ельниковой Е. В. «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России» (2006), Калиничевым A.B. «Земельный 7 сервитут в российском законодательстве» (2007), Лотниковой Н. П. «Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности» (2007), Ковалевой И. С. «Особенности возникновения и реализации прав на землю» (2008), Косолаповым O.A. «Земельный участок как объект вещного права» (2008), Мананниковым О. В. «Наследование земельных участков и имущественных прав на них» (2008).

Объектом исследования являются правоотношения, связанные с переходом вещных прав на земельные участки по гражданско-правовым основаниям.

Предмет исследования составляют нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие переход вещных прав на земельные участки и практика их применения.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении особенностей перехода вещных прав на такой объект недвижимости как земельный участок, а также обосновании предложений по изменению и дополнению соответствующих нормативных правовых актов.

Цель исследования обусловила постановку следующих задач:

1) провести изучение в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок земельного участка, имеющего уникальные значение как объекта недвижимости;

2) установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества, определить характеристики, включая способ индивидуализации, влияющие на их оборот;

3) исследовать имеющиеся в теории и правоприменительной практике спорные вопросы перехода вещных прав на земельные участки;

4) дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, их взаимодействию в отношении правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки и государственной регистрации такого перехода;

5) на основе анализа теоретических источников и норм действующего законодательства рассмотреть варианты соотношения земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости и дать им оценку;

6) рассмотреть особенности правоотношений, складывающихся по поводу разграничения государственной собственности на землю;

7) установить специфику государственной регистрации перехода вещных прав на земельные участки;

8) выработать теоретические и практические выводы и предложения по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих переход прав на земельные участки.

Методологическую основу диссертационного исследования составил диалектический метод научного познания, а также иные общенаучные методы познания: анализ и синтез, индукции и дедукциииспользованы частнонаучные методы: историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, иные нормативные правовые акты.

Теоретическую основу исследования составляют положения, изложенные в трудах известных цивилистов, таких как: В. К. Андреев, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. В. Ельяшевич, A.A. Иванов, И. А. Иконицкая, О. С. Иоффе, В. П. Камышанский А.Р. Кирсанов, О. М. Козырь, O.A. Красавчиков, Н. И. Краснов, О. И. Крассов, П. В. Крашенинников, Д. И. Мейер, В. П. Мозолин, А. И. Масляев, И. А. Покровский, О. Н. Садиков, Е. А. Суханов, К. И. Скловский, Ю. К. Толстой, В. В. Чубаров, Г. Ф. Шершеневич, В. Ф. Яковлев, и др.

Эмпирическую основу диссертационного исследования составили материалы изучения судебной практики: постановлений Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (25 постановлений), постановлений Пленума и определений Верховного Суда Российской Федерации (10 определений), постановлений федеральных арбитражных судов округов и Десятого арбитражного апелляционного суда (67 постановлений) за период с 2003 года по 2009 год.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании особенностей перехода вещных прав на земельный участок как на объект недвижимости: в установлении ограниченности участия в гражданском обороте части земельного участка и приоритета принципов гражданского права над принципами земельного при наследовании земельных участков, а также в определении специфики процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрации публичных сервитутов на земельные участки.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:

1. Обосновано, что правоотношения по поводу вещных прав на земельные участки и их перехода должны регулироваться, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом возможно включить в Гражданский кодекс Российской Федерации норму о том, что право собственности и иные вещные права на земельные участки, предусмотренные законодательством, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Раздел V Гражданского кодекса Российской Федерации (Наследственное право), а в особенности принцип свободы завещания, закрепленный в статье 1119 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании земельных участков имеет приоритет перед принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и является исключением, установленным в абзаце 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Часть земельного участка, являясь объектом имущественных отношений, вместе с тем не может быть объектом вещных прав и сделок, направленных на отчуждение имуществачасть земельного участка может быть предметом, обязательственных правоотношений при заключении договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование: аренда (субаренда), безвозмездное срочное пользование (ссуда).

4. Обоснован довод о том, что право пожизненного наследуемого владения может переходить по наследству к нескольким лицам. В данном случае по аналогии с правом общей собственности возникает право общего (долевого) пожизненного наследуемого владения, хотя и не предусмотренное ни гражданским, ни земельным законодательством, но имеющее право на существование в силу части 1 статьи 8 и статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем обосновывается возможность включения в Гражданский кодекс Российской Федерации ряда статей, регулирующих данные отношения (по аналогии с правом общей собственности).

5. Представляется, что реализация публичного земельного сервитута не должна зависеть от наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним записи о праве лица на земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. Поскольку при установлении публичного земельного сервитута приоритет имеют публичные интересы предложено предоставить органам власти, принявшим решение об его установлении, право производить государственную регистрацию такого сервитута, на основании сведений о собственнике и земельном участке, которые имеются у органа власти.

6. Обоснована возможность создания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отдельной книги по регистрации публичных сервитутов на земельные участки наподобие книги учета арестов и запрещений совершения сделок с объектами недвижимости, в связи с чем предлагается внесение соответствующих изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации вещных прав в отношении земельного участка запись о публичном сервитуте должна переноситься в ту часть реестра, которая содержит сведения об ограничениях (обременениях), установленных в отношении данного земельного участка.

7. Предлагается исключить из нормы пункта 4 статьи 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положение, согласно которому государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный в личных целях земельный участок осуществляется, даже если сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, поскольку данное положение противоречит как требованиям статьи 6 и главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так и общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче объектов недвижимости.

8. Обосновывается возможность принятия нормативных положений, запрещающих предоставление частей земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и заключение сделок, влекущих переход вещных прав на части земельных участковопределяющих предельные сроки передачи частей земельных участков во временное владение и пользование, цели, для достижения которых могут заключаться договоры по передаче частей земельных участков в аренду (срочное пользование), а также устанавливающих отдельные запреты в использовании частей земельных участков, например, запрет возводить на них капитальные строения и т. п.

Теоретическая значимость диссертации состоит в развитии гражданско-правовых представлений о порядке перехода вещных прав на земельные участки с учетом выявленных особенностей названного объекта недвижимости и разработке понятийных категорий и положений, ориентированных на разрешение теоретических проблем перехода вещных прав на земельные участки и учета данных положений в судебной практике.

Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования основных положений и выводов при совершенствовании нормативных правовых актов, в практической деятельности субъектами соответствующих правовых отношений и правоприменяющими органами (судами, нотариатом, адвокатурой, регистрирующими и кадастровыми органами), а также при преподавании курса гражданского права.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права Российской академии правосудия.

Основные теоретические выводы и положения работы, а также научно-практические рекомендации опубликованы в печати и докладывались на научно-практических конференциях «Ломоносов», проводимых Московским государственным университетом им. М. В. Ломоносова в 2007 и 2009 годах.

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, и заключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование показало, что проблема перехода вещных прав на земельные участки является довольно сложной. В судебной практике споры, связанные с осуществлением и переходом вещных прав на земельные участки, в том числе и в результате разграничения государственной собственности на землю, встречаются достаточно часто.

По результатам проведенного исследования диссертант пришел к следующим выводам:

1. предлагается перенести все нормы, регулирующие гражданские отношения по поводу земельных участков, из Земельного кодекса в ГК РФ во избежание противоречивости правового регулирования;

2. до настоящего времени между авторами отсутствуют единые подходы к пониманию вещных прав. Вследствие того, что отсутствуют общие признаки и критерии отнесения тех или иных субъективных прав к категории вещных, отсутствует и четко определенный перечень вещных прав, несмотря на выработанный доктриной принцип numerus clausus;

3. относительно права собственности рассматривались подходы к проблеме правомочий собственника: являются ли достаточными правомочия по владению, пользованию и распоряжению для полноценного осуществления права собственности, либо существует необходимость включения и других правомочий, как например, правомочие управления, которое может быть предоставлено публичным собственникам;

4. при регулировании отношений, связанных с переходом вещных прав на земельные участки, в том числе и их гражданским оборотом, преимущество имеют нормы публичного права. Данное обстоятельство связано с необходимостью в первую очередь учитывать значение земли как основы жизни и деятельности человека, а также как природного объекта и природного ресурса, что непосредственно следует из норм статьи 1 Земельного кодекса РФ;

5. часть земельного участка указана в статье 6 Земельного кодекса РФ в качестве объекта земельных правоотношений. Между тем, автором доказывается, что часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, в том числе ограниченных. Необходимо законодательно закрепить возможность предоставления физическим и юридическим лицам на каком-либо вещном праве из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности только земельных участков с учетом требований о максимальных и минимальных площадях земельных участков, установленных статьей 33 Земельного кодекса РФ, а также требований иных нормативных актов. Кроме того, нужно установить в законе, что предметом сделок, влекущих переход вещных прав, могут быть только земельные участки, границы которых определены в соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», а не части земельных участков;

6. часть земельного участка может участвовать в гражданском обороте только в случае если является предметом договоров по передаче имущества во временно е владение и пользование: аренда, срочное пользование. Возможно законодательно установить: предельные сроки передачи частей земельных участков во временное владение и пользование, цели, для достижения которых части земельных участков могут передаваться в аренду (срочное пользование), а также отдельные запреты в использовании части земельного участка, например, запрет возводить капитальные строения;

7. в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Понятие перехода вещных прав шире понятия гражданский оборот и включает в себя также переход вещных прав на основании публичных актов органов власти — например, разграничение государственной собственности на землю;

8. абз.5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким исключением является принцип свободы завещания, установленный разделом V Гражданского кодекса РФ. В силу этого обосновывается позиция о действительности завещания, согласно которому земельный участок, принадлежащий наследодателю на праве собственности, переходит одному из наследников, а расположенный на нем объект недвижимости передается другому наследнику;

9. земельный участок, предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может переходить по наследству к несколькимфизическим лицам. В соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость наследники вправе после получения свидетельства о праве на наследство обратиться в регистрирующие органы за регистрацией права общей собственности на земельный участок, перешедший к ним на праве пожизненного наследуемого владения;

10.согласно статье 35 Земельного кодекса РФ запрещается отдельное отчуждение земельного участка и расположенного на нем ' объекта недвижимости, если они принадлежат одному лицу. Между тем, раздельность отчуждения не должна пониматься буквально. Воля субъектов гражданского права на совместное отчуждение земельного участка и объекта недвижимости может быть выражена в двух отдельных письменных договорах или документах. Необходимо воспринимать договор как правоотношение, которое включает в себя весь комплекс действий сторон, направленных на отчуждение земельного участка и объекта недвижимости;

11. разграничение государственной собственности на землю представляет собой переход вещных прав на земельные участки на основании публичных актов: как в силу закона, так и на основании действий и ненормативных актов тех или иных органов власти. Как показала практика применения федеральных законов, регулирующих процедуру разграничения государственной собственности на землю, переход прав по этому основанию вызывает достаточно много споров. Выделяются две основанные категории споров:

— дела по оспариванию отказа регистрирующего органа в регистрации права на земельный участок того или иного публично-правового образования,.

— дела по оспариванию зарегистрированного права собственности Российской Федерации со стороны муниципальных образований или субъектов.

РФ, полагающих, что при регистрации права была нарушена процедура разграничения государственной собственности;

12. государственную регистрацию вещных прав на земельный участки и их перехода необходимо рассматривать как ненормативный акт государственного органа, а не как просто юридический факт. Вследствие этого возможно оспаривать государственную регистрацию, если она совершена вообще без каких-либо оснований, в порядке, предусмотренном процессуальным законом для оспаривания актов и действий органов власти, в остальных случаях зарегистрированное право оспаривается через оспаривание оснований регистрации прав на землю в исковом порядке;

13.наследник вправе распорядится перешедшим к нему земельным участком с даты его принятия, однако не может зарегистрировать переход права собственности, пока не внесет в реестр запись о собственном праве, которое может быть зарегистрировано только после получения свидетельства о праве на наследство;

14. поскольку публичный сервитут, устанавливаемый на основании акта органа власти без согласия собственника земельного участка, представляет собой комплексный институт, представляется неверным ставить реализацию публичного сервитута в зависимость от наличия в ЕГРП записи о праве лица на земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. Представляется, что следует создать в ЕГРП отдельную книгу, в которую вносить записи о публичных сервитутах в случае отсутствия записи в реестре о земельном участке, в отношении которого установлен сервитут. Запись о публичном сервитуте вносится на основании заявления органа власти, принявшего решение об установлении такого сервитута. Запись вносится в соответствии со сведениями о собственнике и земельном участке, которые имеются у органа власти. При внесении в ЕГРП записи относительно земельного участка на основании заявления правообладателя участка, запись о публичном сервитуте как об обременении переносится из книги записей о публичных сервитутах в раздел реестра, содержащий запись о самом земельном участке;

15. кроме того, можно отметить положительный опыт законодателя, 1 изложенный в статье 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-Ф3, определяющей порядок установления и регистрации сервитутов для строительства олимпийских объектов в г. Сочи до 2014 года.. Законом предусмотрено, что подобные сервитута регистрируются на основании заявления сервитуария без согласия собственника земельного участка, даже при отсутствии регистрации прав собственника в ЕГРП, с отнесением всех финансовых затрат на сервитуария. Представляется, что данное правило можно распространить на регистрацию всех публичных сервитутов, установленных в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации;

• 16. в настоящее время для упрощения процедуры регистрации прав физических лиц требования к индивидуализации земельного участка, предоставленного гражданину в личных целях (садоводство, огородничество, индивидуальное строительство и т. д.), установлены на уровне начала 1990;х годов. Однако, такой подход способствует резкому росту судебных споров между смежными правообладателями, возникающих вследствие несоответствия границ земельных участков документам об их предоставлении. Такжезаконодателем введен в гражданский оборот земельный участок, сведения о котором, содержащиеся в государственном земельном кадастре, не позволяют однозначно определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи;

17. одной из самых сложных проблем в настоящее время, вытекающей из земельных правоотношений, является переход вещных прав при разграничении государственной собственности на землю. Недостаточно точно в законодательстве установлены требования к правоустанавливающим документам, которые подтверждают право того или иного публично-правового образования на земельный участок. Вместе с тем, на практике часто встречаются споры между муниципальными образованиями и Российской Федерацией об оспаривании, зарегистрированного права федеральной собственности на земельные участки, в отношении которых не произведена надлежащая процедура разграничения государственной собственности, вследствие чего регистрация произведена без законных оснований.

Как видим, проблема перехода вещных прав на землю требует проведения дальнейшего исследования в целях разрешения возникающих теоретических и практических проблем.