Организация и методика бухгалтерского учета и экономического анализа в жилищных товариществах

В России за последние несколько лет произошли крупные преобразования в экономической сфере. Началась приватизация имущества, появился совершенно новый рынок недвижимого имущества, участниками которого сгал/ предприятия, имеющие новую для страны организационно-правовую форму — кондоминиумы, а также обслуживающие их жилищные товарищества.

Собственники недвижимого имущества, появившиеся после приватизации жилищного фонда, стали объединяться в кондоминиумы. Основной целью такого объединения является получение в собственность всего здания (в том числе лестниц, подвалов, чердаков и др.) и придомовых территорий. После создания кондоминиума здание с баланса ДЭЗа (РЭУ, ЖЭКа) передается на баланс товариществу собственников жилья, которое с этого момента должно решать все вопросы, касающиеся поддержания имущества кондоминиума в должном состоянии. Эффективное управление жилищным товариществом, с одной стороны, позволяет снизить стоимость обслуживания имущества и, следовательно, размер взносов собственников, а с другой стороны, проводить комплекс мероприятий по облагораживанию здания и придомовых территорий, увеличивая тем самым рыночную стоимость жилого фонда в обслуживаемом кондоминиуме.

Ежедневные хозяйственные операции, осуществляемые жилищным товариществом, среди которых можно выделить сбор взносов участников, проведение косметического и капитального ремонта различных помещений и придомовых территорий (построение гаражей, автостоянок и др.), обеспечение коммунального обслуживания дома (электро-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора), получение дополнительного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду и снижение за счет этого1 размера взносов участников, получение дополнительных кредитных средств для реконструкции, требуют организации бухгалтерского учета в жилищных товариществах на должном современном уровне.

Состав членов кондоминиума не постоянен, так одни собственники могут продавать принадлежащий им жилой фонд другим, которые, принимая решения о приобретении квартиры в том или ином кондоминиуме, желают получить ответы на интересующие их вопросы. Среди них, помимо территориального расположения здания и качественных характеристик квартиры, могут возникать и вопросы о том, как осуществляется коммунальное обеспечение здания, каковы размеры ежемесячных, ежеквартальных и ежегодных взносов участников, а также каковы тенденции изменения стоимости квадратного метра недвижимого имущества в данном кондоминиуме. Ответы на эти и некоторые другие вопросы будущие владельцы смогут получить путем анализа сравнимых между собой экономических показателей деятельности жилищных товариществ, обслуживающих различные кондоминиумы. Именно поэтому, с ростом количества товариществ собственников жилья, экономический анализ результатов их деятельности будет изменяться, предоставляя владельцам недвижимости новые методики для определения эффективности деятельности создаваемых жилищных товариществ.

В связи с этим в работе делается вывод, что для обеспечения функционирования кондоминиумов на российском рынке необходимы правильно налаженные бухгалтерский учет и экономический анализ обслуживающей их деятельности, которые будут совершенствоваться вместе с увеличением количества кондоминиумов в России.

Степень разработанности проблемы. Предложения, имеющиеся в отечественной и зарубежной литературе по данной проблеме, в основном сводятся к необходимости ведения бухгалтерского учета и составления отчетности во всех субъектах собственности, ведущих свою деятельность на территории России, а также к описанию стандартных приемов и методов бухгалтерского учета и экономического анализа. Отметим, что для различных групп субъектов не всегда могут применяться типовые формы ведения бухгалтерского учета и составления отчетности. В указанных исследованиях практически отсутствуют какие-либо разработки в области организации бухгалтерского учета и составления отчетности в жилищных товариществах.

Что касается экономического анализа, то имеющиеся разработки относятся к анализу финансового состояния предприятия, ведущего свою деятельность на рынке с целью увеличения прибыли. Жилищное товарищество направляет свою деятельность на снижение расходов собственников на обслуживание зданий и придомовых территорий, поддерживая состояние имущества на должном уровне и увеличивая при этом стоимость квартир при прочих равных условиях на рынке. Важно отметить, что прибыль члены кондоминиума между собой не распределяют, весь полученный доход жилищное товарищество обязано направить на обслуживание собственности. Для определения эффективности деятельности жилищного товарищества не достаточно тех приемов анализа, которые применяются в отечественной практике и позволяют оценить платежеспособность, ликвидность, финансовую устойчивость, рентабельность деятельности предприятия. Также не целесообразно применять существующие в зарубежной практике методики без специальной адаптации к российским условиям.

Изложенные обстоятельства, а также недостаточная изученность вопроса и отсутствие методических разработок в этой области обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель и основные задачи.

Цель и задачи исследования

Целью исследования является разработка методических основ организации бухгалтерского учета в жилищных товариществах, ведущих свою деятельность на российском рынке, а также создание системы показателей, позволяющих проводить экономический анализ, в результате которого можно оценить эффективность деятельности товариществ собственников жилья.

Для достижения указанной цели в работе были поставлены следующие задачи:

• провести анализ существующей нормативно-правовой базы в области создания и организации деятельности кондоминиумов и жилищных товариществ в России с целью выявления наименее изученных вопросов отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами;

• изучить хозяйственные операции, выполняемые жилищными товариществами в процессе своей деятельности и разработать рабочий план счетов, который был бы наиболее удобен им для применения;

• предложить рациональные варианты учета и комплексную учетную политику для жилищных товариществ, основным направлением деятельности которых является оказание услуг кондоминиумам по обслуживанию принадлежащей им собственности;

• исследовать зарубежный опыт в области критериев, на основании которых можно проводить сравнительный анализ деятельности жилищных товариществ и выделить те из них, которые могут быть применимы в российской практике;

• разработать систему показателей, позволяющих оценивать эффективность деятельности жилищного товарищества и привлекательность вложений денежных средств для инвесторов;

• провести с использованием предложенной системы показателей экономический анализ деятельности реального жилищного товарищества, ведущего свою деятельность на российском рынке недвижимости.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является совокупность методологических вопросов, связанных с ведением бухгалтерского учета в жилищных товариществах и оценкой эффективности их деятельности.

Объектом исследования выступили московские жилищные товарищества, одним из которых является «Жилищное товарищество (Кондоминиум) «Хлебный 8», работающее на рынке недвижимости с 1994 года и являющееся одним из трех первых жилищных товариществ, зарегистрированных в России.

Консультации и другие услуги по созданию данного жилищного товарищества на эксклюзивной основе оказывало ЗАО «АГЕНТСТВО КОНТАКТ» — компания по работе с недвижимостью, ведущая свою деятельность на московском рынке с 1991 года и являющаяся членом Московской Ассоциации Риэлторов, Российской Гильдии Риэлторов и FIABSI.

Теоретическая и методологическая основа исследования. При проведении диссертационного исследования использовались теоретико-методологические разработки в области бухгалтерского учета, анализа хозяйственной деятельности и аудита таких отечественных экономистов, как A.C. Бакаев, М. И. Баканов, С. Б. Барнгольц, П. С. Безруких, Т. Д. Белкина, В. А. Белобородова, О. В. Ефимова, В В. Ковалев, П. В. Крашенинников, Г А. Ломтев, HB. Маслов, С. А. Николаева, Б Д. Новиков, В. Д. Новодворский, В. Ф. Палий, В. В. Панков, Е С. Стоянова, А. Н. Хорин, А Д. Шеремет, Л 3. Шнейдман и другие, а также некоторых зарубежных исследователей, таких, как X. Андерсон, Б. Нидлз, Д. Колдуэлл, Ник. Ордуэй, К. Рабенхорст, Дж. Фридман, Генри С. Харрисон.

В работе также использовались законодательные акты по правовым, хозяйственным и финансовым вопросам, регулирующим деятельность предприятийматериалы периодических изданийстатистическая, бухгалтерская и иная информация Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ и Государственной налоговой службы РФопыт деятельности жилищных товариществ (кондоминиумов), риэлторских и консалтинговых фирм.

В диссертации применялись методы наблюдения, абстрагирования, сравнительного анализа, синтеза, моделирования.

Научная новизна исследования. Научная новизна заключается в предложении и обосновании рациональных вариантов отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами, а также в создании системы показателей, позволяющих проводить экономический анализ и оценивать эффективность их деятельности.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, выносимые на защиту:

• выявлены и систематизированы наименее изученные вопросы отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых жилищными товариществами;

• разработан рабочий план счетов, содержащий разделы и счета, наиболее используемые жилищными товариществами для отражения в учете результатов своей деятельности, который, по мнению автора, является наиболее удобным для применения;

• предложены рациональные варианты учета и комплексная учетная политика, применение которых позволит выбрать наиболее подходящий для жилищных товариществ вариант отражения в учете хозяйственных операций и поможет организовать учет на должном современном уровне;

• выявлены и обоснованы критерии, на основании которых можно проводить сравнительный анализ деятельности жилищных товариществ на российском рынке;

• разработана система показателей, позволяющая инвесторам проводить экономический анализ деятельности различных жилищных товариществ и принимать решение о привлекательности вложения в тот или иной кондоминиум денежных средств;

• проведен экономический анализ результатов деятельности жилищных товариществ с целью оценки эффективности их деятельности.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные в диссертации варианты учета хозяйственных операций могут использоваться главными бухгалтерами при разработке учетной политики жилищных товариществ. Учитывая прогнозируемую тенденцию роста количества кондоминиумов в Москве и регионах, эти предложения могут быть внедрены в практику жилищных товариществ с целью упрощения ведения в них бухгалтерского учета, а также рационального отражения в учете осуществляемых жилищными товариществами хозяйственных операций.

Результаты исследования могут применяться в учебном процессе при преподавании дисциплины «Бухгалтерский учет в жилищных товариществах», на семинарах повышения квалификации главных бухгалтеров жилищных товариществ.

Предложенная в работе система показателей оценки эффективности деятельности жилищных товариществ может применяться на практике инвесторами, желающими оценить качество обслуживания уже принадлежащей им или приобретаемой собственности в различных кондоминиумах. Помимо этого, основные показатели, полученные в результате проведенного анализа, могут использоваться банковскими институтами при решении вопроса о предоставлении жилищным товариществам кредитных ресурсов для дальнейшего развития кондоминиумов.

Апробация результатов исследования. Выводы и результаты, полученные в диссертации, доведены до конкретных рекомендаций и используются на практике бухгалтерами жилищных товариществ в Москве и регионах России, что подтверждено справками о внедрении. Среди них можно назвать кондоминиумы. «Жилищное товарищество «Хлебный 8» и «Жилищное товарищество «Мясковского 36» в Москве, а также «Жилищное товарищество «Ефремова 7» в Калининграде Калининградской области.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в четырех печатных работах общим объемом 1,37 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, содержит приложения и библиографию.

Выводы по главе 3:

1. В любой науке для изучения какого-либо явления или объекта используется понятие «анализ», означающее разложение этого явления или объекта на составляющие части с целью более глубокого изучения. Анализ всегда выступает в единстве с понятием «синтез» — соединение ранее расчлененных элементов изучаемого объекта в единое целое. Взаимодействие «анализ — синтез» понимается как синоним всякого научного исследования.

2. Если рассматривать важность анализа и синтеза для различных научных отраслей, то особо существенную роль они играют в экономике. Экономическое положение ни одной компании на рынке не может быть оценено без помощи различных методов и способов анализа. В зависимости от того, для каких целей проводится исследование и какие результаты требуются, анализ финансового состояния предприятия проводится с различным уровнем глубины, для чего используются различные приемы анализа.

3. Оценка финансового состояния может быть выполнена с разной степенью детализации, в зависимости от цели анализа, имеющейся информации, программного, технического и кадрового обеспечения. Наиболее целесообразно выделение процедур экспресс-анализа и детализированного анализа финансового состояния любого предприятия.

4. Целью экспресс-анализа финансового состояния компании является наглядная и простая оценка финансового благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. Экспресс-анализ целесообразно выполнять в три этапаподготовительный этаппредварительный обзор бухгалтерской отчетностиэкономическое чтение и анализ отчетности.

5. В условиях развивающейся, и тем более развитой рыночной экономики .ни один инвестор, будь то частный собственник или юридическое лицо, не вложит средства в коммерчески невыгодное для него предприятие. Для того, чтобы определить рентабельность и эффективность деятельности жилищного товарищества, привлекательность вложения денежных средств, оценить его финансовое состояние и имущественное положение на рынке, помимо экспресс-анализа специалисты проводят детализированный анализ его финансово-хозяйственной деятельности. Одним из основных инструментов такого анализа является грамотно подобранная система показателей, которые могут дать ответы на все поставленные инвесторами вопросы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В диссертации исследованы и разработаны теоретические и практические моменты бухгалтерского учета и анализа деятельности жилищного товарищества на российском рынке.

Вопросы, поднятые и исследованные в диссертации, охватывают две группы проблем. Первая группа связана с новизной такой организационно-правовой формой собственности, как жилищное товарищество. В результате достаточно глубокой проработки проблем учета и отчетности в жилищных товариществах, у главного бухгалтера появилась возможность написания готовой учетной политики для товариществ, в которой найдут отражение все вопросы бухгалтерского учета, недостаточно проработанные российским законодательством.

Вторая группа проблем связана с необходимостью оценки деятельности жилищного товарищества и определением эффективности вложения денежных средств в собственность, находящуюся в том или ином кондоминиуме. Для оценки привлекательности вложений в недвижимость в работе предложены специально к нашим условиям экономические показатели.

Среди главных вопросов бухгалтерского учета в жилищных товариществах автором проработаны вопросы учета поступления и выбытия объектов основных средств (причем как отдельных квартир, так и целых зданий), учет взносов собственников квартир на обслуживание кондоминиума и прилегающих к нему территорий, учет затрат, осуществляемых за счет взносов участников.

Помимо перечисленных выше, к проблемам учета, которые были рассмотрены в работе, можно отнести особенности исчисления и уплаты некоторых налогов. Например, налог на имущество снижается на сумму находящегося на балансе жилищного товарищества здания, а земельный налог уплачивается только в том случае, если не платится арендная плата за землю, что встречается крайне редко.

Жилищное товарищество — организация бесприбыльная и создается с целью повышения качества обслуживания собственности, принадлежащей обслуживаемому им кондоминиуму Управляющим товариществом следует с особой тщательностью планировать бюджет доходов и расходов. В противном случае цель, для которой создается жилищное товарищество, может не выполняться, а владельцы недвижимости вместо экономии понесут дополнительные затраты. Поэтому автором детально рассмотрены вопросы составления бюджета жилищного товарищества и контроля за его выполнением.

Вторым важным вопросом, которому уделено значительное внимание, является разработка системы показателей, позволяющих оценить эффективность деятельности жилищного товарищества на рынке.

Чтобы обеспеч1*ть выживаемость предприятия в современных условиях, управленческому персоналу необходимо, реально оценивать финансовое состояние как своего предприятия, так и его существующих и потенциальных контрагентов.

Основу информационного обеспечения анализа финансового состояния, должна составить бухгалтерская отчетность. Безусловно, в анализе может использоваться дополнительная информация, главным образом оперативного характера, однако она носит лишь вспомогательный характер.

Оценка финансового состояния может быть выполнена с различной степенью детализации, в зависимости от цели анализа, имеющейся информации, программного, технического и кадрового обеспечения, требуемой глубины анализа. Наиболее целесообразен, по нашему мнению, экспресс-анализ и углубленный анализ финансового состояния.

Целью экспресс-анализа является наглядная и простая оценка финансового благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. Экспресс-анализ целесообразно выполнять в три этапа: подготовительный этаппредварительный обзор бухгалтерской отчетностиэкономическое чтение и анализ отчетности.

В условиях развивающейся и тем более развитой рыночной экономики ни один инвестор, будь то частный собственник или юридической лицо, не вложит средства в коммерчески невыгодное для него предприятие Для того, чтобы определить рентабельность и.

139 эффективность деятельности организации, привлекательность вложения денежных средств, оценить финансовое состояние и имущественное положение предприятия на рынке, помимо экспресс-анализа специалисты проводят детализированный экономический анализ его финансово-хозяйственной деятельности. Одним из основных инструментов такого анализа является грамотно подобранная система показателей, которые могут дать ответы на все поставленные инвесторами вопросы.

В работе предложена система показателей, позволяющая проводить экономический анализ деятельности жилищного товарищества, в результате которого могут быть получены данные об уровне его платежеспособности, эффективности деятельности его руководителей по обслуживанию собственности членов кондоминиума. Ответы на указанные вопросы можно получить на основании данных о том, как собственность сдается в аренду, какой доход получает от этой деятельности жилищное товарищество, как обслуживаются дом и придомовые территории и какая часть средств используется на повышение стоимости собственности.

На основе полученных в результате проведенного детализированного анализа данных собственник может легко сделать выбор, выгодно ли ему владеть квартирой в данном кондоминиуме, а инвестор всегда сможет получить обоснование для предоставления данному жилищному товариществу кредитных средств на дальнейшее развитие и повышение стоимости собственности.

Полученные данные в достаточной мере обеспечивают процесс принятия управленческих решений.

Приведенные в работе показатели были апробированы на практике путем проведения экономического анализа реально действующего на рынке жилищного товарищества, оказывающего кондоминиуму все услуги по содержанию здания и его обслуживанию.

В результате полученных данных можно сделать вывод, что решение собственников перевести принадлежащее им имущество на баланс и обслуживание жилищному товариществу позволило кондоминиуму развиваться со значительной большей скоростью, чем это.

140 могло бы произойти, если бы здание осталось на балансе муниципальной обслуживающей организации, а также повысило стоимость принадлежащего им недвижимого имущества благодаря общему повышению стоимости имущества в кондоминиуме.